Akt notarialny przy kupnie mieszkania od dewelopera – co zawiera

Kupując mieszkanie od dewelopera w budowie, podpisujesz u notariusza dwa akty: najpierw umowę deweloperską, a po odbiorze lokalu – umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na Ciebie. Dopiero ten drugi akt, razem z wpisem do księgi wieczystej, czyni Cię właścicielem. Poniżej wyjaśniamy, co musi znaleźć się w akcie przenoszącym własność, co sprawdzić w projekcie aktu, jakie dokumenty zabrać do kancelarii i co zrobić po podpisaniu – z przykładem wyliczenia dla mieszkania z naszej oferty.

Najważniejsze informacje

• Przy mieszkaniu w budowie są 2 akty notarialne: umowa deweloperska i umowa przenosząca własność. Przy mieszkaniu gotowym – zwykle jeden.
• Odrębna własność lokalu powstaje z chwilą wpisu do księgi wieczystej; notariusz składa wniosek elektronicznie najpóźniej w dniu aktu.
• Maksymalna taksa za akt przenoszący to ½ stawki z § 3 rozporządzenia – przy cenie 662 405 zł to 1 709,81 zł netto (+23% VAT).
• Opłaty sądowe przy akcie: 100 zł za założenie księgi wieczystej i 200 zł za wpis własności, przy kredycie 200 zł za wpis hipoteki.
• Po akcie masz 14 dni na złożenie informacji IN-1 o podatku od nieruchomości.

Dwa akty notarialne przy kupnie mieszkania od dewelopera

Ustawa deweloperska wymaga formy aktu notarialnego dla umowy deweloperskiej (art. 40 ust. 1). Ta umowa to jednak dopiero zobowiązanie: deweloper obiecuje wybudować budynek, ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść ją na Ciebie, a Ty – zapłacić cenę (art. 5 pkt 6). Twoje roszczenie jest wpisywane do księgi wieczystej nieruchomości, na której powstaje inwestycja (art. 38).

Drugi akt – umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę – podpisujesz po oddaniu budynku do użytkowania i po odbiorze mieszkania. Ustawa wprost mówi, że przeniesienie praw poprzedza odbiór lokalu, dokonywany w Twojej obecności (art. 41 ust. 1–2). Kodeks cywilny dodaje, że umowa przenosząca własność zawarta w wykonaniu wcześniejszego zobowiązania musi to zobowiązanie wymieniać (art. 158 KC) – w akcie znajdziesz więc odwołanie do Twojej umowy deweloperskiej.

Jeśli kupujesz lokal już gotowy, deweloper zawiera z Tobą od razu umowę przenoszącą własność (umowy z art. 2 ust. 1 pkt 2 lub 3 ustawy). Czym umowa deweloperska różni się od przedwstępnej i kiedy która się pojawia, opisujemy w artykule Umowa deweloperska a przedwstępna, a zasady samej umowy deweloperskiej – w przewodniku Umowa deweloperska 2026.

Co zawiera akt notarialny przenoszący własność mieszkania?

Część elementów wymaga Prawo o notariacie (art. 92 § 1): data i miejsce sporządzenia, dane notariusza, dane stron (u osób fizycznych także imiona rodziców i miejsce zamieszkania), oświadczenia stron z powołaniem się na okazane dokumenty, stwierdzenie, że akt odczytano, przyjęto i podpisano, oraz podpisy. Przy nabyciu przez cudzoziemca akt podaje też jego obywatelstwo. Notariusz musi również wpisać w dokumencie wysokość pobranego wynagrodzenia, podatków i opłat wraz z podstawą prawną (art. 89 § 2).

Resztę określa ustawa o własności lokali. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu musi wskazywać rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu oraz pomieszczeń przynależnych (np. komórki lokatorskiej), a także udział w nieruchomości wspólnej (art. 8 ust. 1). Ten udział to stosunek powierzchni Twojego lokalu z pomieszczeniami przynależnymi do łącznej powierzchni wszystkich lokali (art. 3 ust. 3) – od niego zależy m.in. Twój udział w kosztach części wspólnych. Załącznikiem do aktu jest rzut kondygnacji z zaznaczonym lokalem (art. 2 ust. 5), a spełnienie warunków samodzielności lokalu potwierdza zaświadczenie starosty (art. 2 ust. 3).

Element aktu	Na co uważać
Strony i pełnomocnicy	Dane z dowodu lub paszportu, poprawne imiona rodziców; umocowanie osoby podpisującej za dewelopera (KRS, pełnomocnictwo).
Opis lokalu	Numer lokalu, piętro, liczba izb, powierzchnia użytkowa – zgodne z obmiarem powykonawczym i protokołem odbioru.
Pomieszczenia przynależne	Komórka lub piwnica wpisana jako część składowa lokalu; miejsce postojowe – w jakiej formie (udział w garażu, prawo do wyłącznego korzystania).
Udział w nieruchomości wspólnej	Ułamek wyliczony według art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali; porównaj z rzutem i powierzchnią.
Cena i jej zapłata	Kwota końcowa po rozliczeniu metrażu; oświadczenie dewelopera o otrzymaniu całej ceny; ewentualne dopłaty i zwroty.
Obciążenia	Zgoda banku dewelopera na bezobciążeniowe ustanowienie własności lokalu – nowa księga lokalu ma być wolna od jego hipoteki.
Wnioski wieczystoksięgowe	Założenie księgi dla lokalu, wpis Twojej własności, przy kredycie – wpis hipoteki banku.
Koszty	Kto płaci taksę i opłaty; wysokość taksy nie może przekraczać stawki maksymalnej.

Projekt aktu notarialnego – co sprawdzić przed wizytą?

Poproś dewelopera lub kancelarię o projekt aktu kilka dni przed terminem. W dniu podpisania notariusz odczytuje akt i musi się upewnić, że rozumiesz jego treść (art. 94 § 1), ale wtedy trudno spokojnie porównać liczby z umową deweloperską i protokołem odbioru. Poprawki są możliwe także przy akcie (art. 94 § 2), ale negocjacje w kancelarii często kończą się przełożeniem terminu.

Metraż i rozliczenie różnicy w cenie

W umowach zawartych od 13 lutego 2026 r. cenę lokalu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m² (art. 5a ustawy deweloperskiej). Ustawa nie mówi jednak, jak rozliczyć różnicę między metrażem z umowy a obmiarem powykonawczym – robi to Twoja umowa deweloperska (często przez próg tolerancji i dopłatę lub zwrot według ceny za m²). Porównaj więc w projekcie aktu powierzchnię i cenę końcową z tą klauzulą. Jeśli zmieniałeś układ ścian, metraż mógł się przesunąć – więcej o tym w artykule Zmiany lokatorskie u dewelopera.

Przykład: mieszkanie 2-pokojowe za 662 405 zł o powierzchni 40,8 m² (mediana ceny i metrażu 2 pokoi we Wrocławiu według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026) daje ok. 16 235 zł za m². Jeśli obmiar wykaże 41,2 m², czyli o 0,4 m² (ok. 1%) więcej, a umowa przewiduje rozliczenie według ceny za m², dopłata wyniesie ok. 6 494 zł. Przy 0,4 m² mniej – tyle samo powinieneś odzyskać. Sprawdź, czy ta kwota wynika z umowy, a nie z nowego cennika.

Hipoteka banku dewelopera

Grunt pod inwestycją bywa obciążony hipoteką banku, który finansuje budowę. Dlatego deweloper już przy rozpoczęciu sprzedaży musi mieć zgodę tego banku na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie jej na Ciebie po wpłacie pełnej ceny (albo zobowiązanie do jej udzielenia) – dokument jest załącznikiem do umowy deweloperskiej (art. 25 ust. 1–2). Brak takiej zgody daje Ci prawo odstąpienia od umowy w ciągu 60 dni od jej zawarcia (art. 43 ust. 1 pkt 8 i ust. 5). W projekcie aktu sprawdź, czy zgoda jest powołana i czy wniosek wieczystoksięgowy obejmuje odłączenie lokalu bez przenoszenia hipoteki dewelopera. Jak czytać działy księgi, wyjaśniamy w artykule Księga wieczysta – jak sprawdzić online.

Zgodność z umową deweloperską i prospektem

Numer lokalu, standard, pomieszczenia przynależne i miejsce postojowe powinny odpowiadać umowie deweloperskiej i prospektowi informacyjnemu. Sprawdź też, czy akt nie wprowadza nowych zobowiązań, np. dodatkowych opłat czy służebności.

Nie chcesz sam porównywać projektu aktu z umową? Sprawdzimy projekt aktu i dokumenty dewelopera – wskażemy rozbieżności z umową deweloperską i zapisy, o które warto zapytać przed podpisaniem.

Jak przygotować się do aktu notarialnego – dokumenty i checklista

Notariusz musi ustalić Twoją tożsamość na podstawie prawem przewidzianych dokumentów (art. 85 § 1–2 Prawa o notariacie) i odmówi sporządzenia aktu nabycia nieruchomości, jeśli Twój numer PESEL jest zastrzeżony (art. 85a § 1). Jeśli zastrzegłeś PESEL, cofnij zastrzeżenie przed wizytą – w aplikacji mObywatel lub w urzędzie.

• Ważny dowód osobisty lub paszport – każdej osoby kupującej.
• Numer PESEL, a u cudzoziemców także dokument pobytowy – szczegóły w artykule PESEL, NIP i konto dla cudzoziemca.
• Wypis umowy deweloperskiej, aneksy i protokół odbioru.
• Potwierdzenia wpłat na rachunek powierniczy – cała cena musi być zapłacona.
• Przy kredycie – umowa kredytowa i dokumenty, których bank wymaga do ustanowienia hipoteki.
• Jeśli ktoś podpisuje za Ciebie – pełnomocnictwo w formie aktu notarialnego (o pełnomocnictwie przy zakupie).
• Jeśli nie znasz polskiego – tłumacz; notariusz tłumaczy akt osobiście albo przy pomocy tłumacza (art. 87 § 1 pkt 1). Kiedy potrzebny jest tłumacz przysięgły, wyjaśniamy w artykule Tłumacz przysięgły u notariusza.

Checklista „przed aktem”:

• Masz projekt aktu co najmniej kilka dni przed terminem.
• Powierzchnia i cena końcowa zgadzają się z obmiarem i klauzulą rozliczenia metrażu.
• Wady z protokołu odbioru są usunięte albo wiesz, jak deweloper je rozpatrzył.
• Zgoda banku dewelopera na bezobciążeniowe ustanowienie własności jest powołana w akcie.
• Znasz kwotę taksy, VAT, opłat sądowych i wypisów – i wiesz, kto je płaci.
• Bank kredytujący zna termin aktu i przygotował dokumenty do hipoteki.
• PESEL nie jest zastrzeżony, dokument tożsamości jest ważny.

Nie odkładaj terminu w nieskończoność: jeśli mimo dwóch pisemnych wezwań doręczonych w odstępie co najmniej 60 dni nie stawisz się do odbioru lub do podpisania aktu, deweloper może odstąpić od umowy, chyba że przeszkodą była siła wyższa (art. 43 ust. 8). Cały proces odbioru opisujemy w artykule Odbiór mieszkania od dewelopera.

Ile trwa podpisanie aktu notarialnego i ile kosztuje?

Sama wizyta zwykle zajmuje około godziny – najwięcej czasu to odczytanie aktu i pytania do notariusza. Dłużej trwa akt z hipoteką, pełnomocnikiem lub tłumaczem.

Kosztów umowy przenoszącej ustawa nie dzieli między strony (obowiązkowy podział po połowie dotyczy tylko umowy deweloperskiej – art. 40 ust. 2), więc decyduje umowa; najczęściej płaci nabywca. Za strony solidarnie odpowiadają wobec notariusza za jego wynagrodzenie (art. 89 § 1 Prawa o notariacie). Stawki i zasady liczenia szczegółowo omawiamy w artykułach Taksa notarialna 2026 i Opłaty sądowe przy zakupie mieszkania.

Pozycja	Podstawa	Mieszkanie za 662 405 zł
Taksa maksymalna (½ stawki z § 3)	§ 3 i § 6 pkt 16 rozporządzenia	1 709,81 zł netto
VAT 23% od taksy	ustawa o VAT	393,26 zł
Założenie księgi wieczystej dla lokalu	art. 44 ust. 1 pkt 1 u.k.s.c.	100 zł
Wpis własności	art. 42 ust. 1 u.k.s.c.	200 zł
Razem przy zakupie za gotówkę		2 403,07 zł
Przy kredycie: wpis hipoteki	art. 42 ust. 1 u.k.s.c.	+200 zł

Notariusz może pobrać mniej niż stawka maksymalna – zapytaj o wynagrodzenie przy ustalaniu terminu. Opłaty sądowe pobiera przy akcie i przekazuje do sądu razem z wnioskiem.

Umowa przenosząca własność w naszej ofercie – gotowe i w budowie

Od etapu inwestycji zależy, czy czeka Cię jeden akt, czy dwa. Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026:

Miasto	Inwestycje gotowe	Inwestycje w budowie	Dostępne mieszkania w inwestycjach gotowych	Mediana ceny 2 pokoi
Warszawa	37	36	673	755 824 zł
Wrocław	24	21	428	662 405 zł

W inwestycji gotowej zwykle podpisujesz od razu umowę przenoszącą własność – szybciej się wprowadzasz, ale płacisz całą cenę na raz. W inwestycji w budowie wpłacasz w transzach według harmonogramu, a na drugi akt czekasz do zakończenia budowy. Aktualne mieszkania znajdziesz w katalogach nowe mieszkania w Warszawie i nowe mieszkania we Wrocławiu.

Co po podpisaniu aktu notarialnego?

• Wypisy aktu – dostajesz je w kancelarii; wypis ma moc prawną oryginału (art. 109 Prawa o notariacie), oryginał zostaje u notariusza.
• Księga wieczysta – notariusz składa wniosek elektronicznie najpóźniej w dniu aktu (art. 92 § 4). Sąd zakłada księgę dla lokalu i wpisuje Cię jako właściciela; odrębna własność lokalu powstaje z wpisem (art. 7 ust. 2 ustawy o własności lokali), a wpis działa od chwili złożenia wniosku. Przy kredycie hipoteka banku powstaje także dopiero z wpisem. Jak sprawdzić status wniosku i treść działów I–IV, pokazujemy w artykule Księga wieczysta – jak sprawdzić.
• Podatek od nieruchomości – w ciągu 14 dni złóż w urzędzie miasta informację IN-1; stawki dla Warszawy i Wrocławia znajdziesz w artykule Podatek od nieruchomości za mieszkanie 2026.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Akt przenoszący własność zamyka zakup mieszkania od dewelopera. Zawiera opis lokalu i pomieszczeń przynależnych, udział w nieruchomości wspólnej, cenę po rozliczeniu metrażu i wnioski do księgi wieczystej. Najwięcej błędów wyłapiesz, czytając projekt aktu kilka dni wcześniej: sprawdź metraż i dopłatę, zgodę banku dewelopera na bezobciążeniowe ustanowienie własności oraz koszty. Po podpisaniu pilnuj wpisu w księdze wieczystej i terminu 14 dni na IN-1.

Chcesz mieć pewność, że akt zgadza się z umową? Sprawdzimy projekt aktu, umowę deweloperską i dokumenty dewelopera i wskażemy zapisy do wyjaśnienia. A jeśli dopiero wybierasz mieszkanie – pomożemy kupić je od dewelopera, najczęściej bez prowizji dla Ciebie, bo wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a artykuł nie stanowi porady prawnej.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 5, 5a, 25, 38, 40, 41, 43).
• Ustawa – Prawo o notariacie – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 614 (art. 85, 85a, 87, 89, 92, 94, 109).
• Ustawa o własności lokali – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 232 (art. 2, 3, 7, 8).
• Ustawa – Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 158).
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 1066 (art. 29, 67).
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6, § 7, § 12).
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 42, 44).
• Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 707 (art. 6 ust. 6).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.