Документы для ипотеки в Польше 2026 — список: трудовой договор, JDG, B2B, umowa o dzieło

Документы для ипотеки в Польше делятся на четыре группы: удостоверение личности и кредитная заявка с согласиями, документы о доходах, документы на недвижимость и подтверждение первоначального взноса (wkład własny). Больше всего зависит от источника дохода: комплект для работы по трудовому договору (umowa o pracę) отличается от комплекта для ИП (jednoosobowa działalność gospodarcza, JDG), контракта B2B или договора подряда (umowa o dzieło). Ниже — чек-лист в виде таблицы, стоимость справок из налоговой (urząd skarbowy, US) и ZUS (фонд соцстрахования), список документов от застройщика и пример, как состыковать сроки действия справок.

Главное

• Банк вправе запросить все документы, необходимые для оценки кредитоспособности (zdolność kredytowa), — это следует из ст. 21 ч. 3 закона об ипотечном кредите и ст. 70 ч. 1 Банковского права (Prawo bankowe). Точный список каждый банк определяет сам.
• Справку о трудоустройстве и зарплате (zaświadczenie o zatrudnieniu i zarobkach) и справки об отсутствии задолженности банки обычно принимают в течение 30 дней (месяца) с даты выдачи.
• Справка об отсутствии налоговой задолженности стоит 21 zł гербового сбора (opłata skarbowa), но заказанная через e-Urząd Skarbowy сбором не облагается. Справки ZUS по вопросам социального страхования гербовым сбором не облагаются.
• При JDG и B2B банки чаще всего просят декларации PIT за 1–2 последних года, текущую книгу доходов и расходов (KPiR) или учёт доходов (ewidencja przychodów) и выписки с бизнес-счёта.
• При покупке у застройщика основа — договор с застройщиком (umowa deweloperska) или договор бронирования (umowa rezerwacyjna) с информационным проспектом; плата за бронирование — максимум 1% цены.

Какие документы для ипотеки в Польше подготовить в первую очередь?

Как бы вы ни зарабатывали, любой банк попросит один и тот же базовый набор:

• удостоверение личности (dowód osobisty; для иностранца — паспорт и karta pobytu (вид на жительство); подробнее в статье об ипотеке в Польше для иностранцев);
• кредитная заявка (wniosek kredytowy) на бланке банка вместе с декларацией о расходах домохозяйства и других обязательствах;
• согласия и доверенности — в том числе на обработку данных и проверку в базах (о них ниже);
• если применимо: договор о раздельном имуществе супругов (umowa o rozdzielności majątkowej), решение суда о разводе или о раздельном проживании (separacja), документы об алиментах;
• договоры других кредитов, лизингов и кредитных лимитов, если банк не видит их в своих системах.

Стоит знать: перед заключением кредитного договора банк обязан проверить в реестре, не заблокирован ли ваш номер PESEL (польский идентификационный номер) — ст. 105d Банковского права. Если вы заблокировали PESEL (zastrzeżenie PESEL) в приложении mObywatel, снимите блокировку перед визитом в банк и на время подписания договора. Весь процесс — от анализа кредитоспособности до выплаты траншей — мы описываем в руководстве ипотека в Польше пошагово.

Документы о доходах — чек-лист по источнику дохода

В таблице — типичный комплект документов. Мы сверили его с публичными перечнями банков (в том числе VeloBank и Pekao, сентябрь 2026) — детали, например число месяцев в выписке, у банков различаются.

Источник дохода	Документы, которые обычно просит банк	Период, который проверяет банк
Трудовой договор (umowa o pracę)	справка о трудоустройстве и зарплате (часто на бланке банка), выписка со счёта с поступлениями зарплаты; при коротком стаже — справка от предыдущего работодателя (świadectwo pracy)	поступления за последние 3–6 месяцев
JDG — общая шкала или линейный налог (KPiR)	PIT-36 или PIT-36L с UPO, KPiR за текущий год, выписка из CEIDG, выписки с бизнес-счёта; во многих банках — справки из US и ZUS об отсутствии задолженности	1–2 полных года + текущий год
JDG — паушальный налог (ryczałt)	PIT-28 с UPO, учёт доходов за прошлый и текущий год, выписки с бизнес-счёта, справки об отсутствии задолженности	обычно 2 года + текущий год
Контракт B2B	договор с контрагентом и дополнительные соглашения к нему, счета-фактуры или поступления по контракту, документы как при JDG (PIT, KPiR или учёт доходов)	поступления за последние 6–12 месяцев
Договор подряда / поручения (umowa o dzieło / zlecenie)	договоры и расчётные документы (rachunki), справка от заказчика, PIT за последний год, выписки с поступлениями	непрерывность обычно 12–18 месяцев
Пенсия / пособие по нетрудоспособности (renta)	решение о назначении выплаты и последняя индексация, выписка с поступлениями или квитанции	последние 1–3 месяца
Аренда (дополнительный доход)	договоры аренды, PIT-28 с доходами от аренды, поступления арендной платы на счёт, номер ипотечной книги (księga wieczysta, KW) сдаваемой квартиры	ок. 6–12 месяцев
Доход из-за границы	договор и справка от работодателя, зарубежная налоговая декларация, выписки — с присяжным переводом	обычно 6–12 месяцев

Трудовой договор — справка о доходах для ипотеки

Справку о трудоустройстве и зарплате (zaświadczenie o zarobkach) заполняет работодатель, чаще всего на бланке банка. В ней указывают: вид и срок договора, не идёт ли срок уведомления о расторжении договора (okres wypowiedzenia), среднюю зарплату нетто (обычно за 3 или 6 месяцев), переменные части зарплаты и возможные удержания, например по исполнительному производству (zajęcie komornicze). Часть банков вместо справки принимает заявление о доходах, если зарплата давно поступает на счёт в этом банке.

Документы для ипотеки при JDG и B2B

Предприниматель подтверждает доход декларациями PIT (PIT-36, PIT-36L или PIT-28) с официальным подтверждением получения (UPO), текущей KPiR или учётом доходов и историей бизнес-счёта. Выписку из CEIDG вы получите сами — данные реестра открыты, а распечатка из системы CEIDG имеет силу справки о регистрации (ст. 45–46 закона о CEIDG). Через какое время после открытия бизнеса можно подавать заявку и как банк считает доход при паушальном налоге, разбираем в статье ипотека при JDG и B2B (статья на польском).

Договор подряда, поручения, пенсия, аренда

При гражданско-правовых договорах главное — непрерывность: банк хочет видеть очередные договоры или дополнительные соглашения и регулярные поступления в течение года–полутора. Пенсионер предъявляет решение о назначении пенсии и последнюю индексацию. Доход от аренды подтверждают договорами аренды и декларацией PIT-28 — с 2023 г. частная аренда облагается только паушальным налогом (8,5% до 100 тыс. zł дохода и 12,5% с превышения). При доходе в иностранной валюте помните: ипотечный кредит выдаётся в валюте, в которой вы получаете большую часть доходов или держите большую часть активов (ст. 6 ч. 1 закона об ипотечном кредите).

Справки из налоговой и ZUS — стоимость и сроки

Справки об отсутствии задолженности требует часть банков, особенно от предпринимателей. Налоговая выдаёт справку без лишней задержки, не позднее чем через 7 дней (ст. 306a § 5 Налогового кодекса — Ordynacja podatkowa).

Документ	Где	Гербовый сбор (в бумажном виде)	Заявка через e-Urząd Skarbowy
Справка об отсутствии налоговой задолженности	налоговая (urząd skarbowy)	21 zł	не облагается
Справка о размере дохода / выручки	налоговая	17 zł	не облагается
Справка об отсутствии задолженности по взносам	ZUS (также через eZUS)	не облагается (вопрос из сферы социального страхования)	–
Выписка из CEIDG	сайт CEIDG	–	–

Пример: супруги-предприниматели, у каждого своё JDG, заказывают в окошке по одной справке об отсутствии задолженности и о доходе. Это 2 × (21 zł + 17 zł) = 76 zł. Тот же комплект, заказанный через e-Urząd Skarbowy, гербовым сбором не облагается, а справка приходит в электронном виде.

Документы для кредита на квартиру от застройщика и на вторичном рынке

Банк финансирует конкретную недвижимость, поэтому ему нужны документы, которые позволят её оценить и установить ипотеку.

Первичный рынок (застройщик)	Вторичный рынок
договор с застройщиком или договор бронирования (при бронировании — часто проект договора с застройщиком с графиком платежей)	предварительный договор (umowa przedwstępna) или заявление о планируемой покупке
информационный проспект (prospekt informacyjny) с приложениями	номер ипотечной книги квартиры; при кооперативном праве на жильё — справка из жилищного кооператива
разрешение на строительство, а если дом уже сдан — разрешение на эксплуатацию или уведомление о завершении строительства	документ о приобретении квартиры продавцом (например, нотариальный акт (akt notarialny), постановление о наследстве)
выписка из ипотечной книги участка, сведения о застройщике (KRS), согласие банка застройщика на выделение квартиры без обременений	справка об отсутствии задолженности по платежам и о зарегистрированных в квартире лицах; при ипотеке продавца — справка банка о сумме к погашению
оценочный отчёт (operat szacunkowy) или оценка по заказу банка	оценочный отчёт или оценка по заказу банка; энергетический сертификат (świadectwo charakterystyki energetycznej)

Закон облегчает сбор документов от застройщика. Он обязан вручить вам информационный проспект с приложениями до подписания договора бронирования или договора с застройщиком (ст. 21), а по запросу — показать в офисе, среди прочего, актуальное состояние ипотечной книги, разрешение на строительство, финансовую отчётность и строительный проект (ст. 26). Договор с застройщиком должен содержать номер разрешения на строительство, график платежей на эскроу-счёт (rachunek powierniczy) и информацию о согласии банка застройщика на передачу права собственности без обременений (ст. 35). Как банк выплачивает деньги траншами и что нужно донести перед каждым из них, объясняем в статье кредит на квартиру от застройщика (статья на польском).

Договор бронирования даёт время на кредитное решение: плата за бронирование — максимум 1% цены из проспекта, а если банк откажет в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности, застройщик обязан её вернуть. Подробности — в тексте договор бронирования с застройщиком (статья на польском).

У вас нетипичный источник дохода или несколько источников сразу? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — подготовим список документов под ваш источник дохода и сравним предложения нескольких банков.

Первоначальный взнос и выписка со счёта для кредита

Выписка со счёта подтверждает регулярные поступления, но показывает и расходы — платежи по кредитам, лимиты, переводы, — которые банк может учесть при оценке кредитоспособности. Обычно достаточно истории за 3–6 месяцев, скачанной из интернет-банка в PDF с номером счёта и данными владельца.

Первоначальный взнос подтверждают остатком на счёте или депозите, а если деньги получены в дар — договором дарения и подтверждением перевода. При покупке у застройщика чаще всего достаточно подтверждения платежей на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy). О том, где взять взнос и сколько его нужно, пишем в статье о первоначальном взносе.

Согласия в заявке: BIK и базы данных

Банк проверяет кредитную историю в BIK (Biuro Informacji Kredytowej, бюро кредитных историй) — организации, созданной банками на основании ст. 105 ч. 4 Банковского права. Для самой оценки кредитоспособности по новой заявке банк обращается в BIK на основании закона. Согласие нужно, среди прочего, для обработки данных о погашенных обязательствах после их прекращения (ст. 105a ч. 3). Поэтому в заявке вы найдёте несколько заявлений и доверенностей, часто и на проверку в бюро экономической информации (biura informacji gospodarczej) — положительная история платежей обычно играет в вашу пользу. Как BIK влияет на кредитоспособность, описываем в тексте кредитоспособность 2026 (статья на польском).

Как состыковать сроки действия справок — пример на квартире из нашего каталога

По данным каталога TM Invest на 27.09.2026 медиана цены 2-комнатной квартиры во Вроцлаве — 662 405 zł, в Варшаве — 755 824 zł. Примерно половина ЖК в нашем каталоге ещё строится (Вроцлав: 21 из 45, Варшава: 36 из 73).

Возьмём двушку за 662 405 zł во Вроцлаве с первоначальным взносом 20%:

1. Бронирование: плата за бронирование — максимум 1% цены, то есть до 6 624 zł. От застройщика вы получаете проспект и проект договора.
2. Первоначальный взнос: 20% — это 132 481 zł, кредит — 529 924 zł. Подготовьте выписку, подтверждающую наличие средств.
3. Справки: заказывайте их последними, например 1 октября. При 30-дневном сроке действия заявку нужно подать до 31 октября.
4. Решение: банк выдаёт кредитное решение на 21-й день после подачи заявки (если вы не согласитесь на более ранний срок), а решение с информационным формуляром связывает его не менее 14 дней (ст. 14 закона об ипотечном кредите). Столько у вас времени на сравнение предложений — как это делать, пишем в тексте какой банк выбрать для ипотеки (статья на польском).

Та же последовательность работает и в Варшаве: при медиане 755 824 zł взнос 20% — это 151 165 zł, а кредит — 604 659 zł. Квартиры в продаже — в каталоге квартиры в новостройках Вроцлава и квартиры в новостройках Варшавы.

Частые вопросы

Итог

Комплект документов для ипотеки зависит главным образом от источника дохода и вида недвижимости. Самая простая стратегия: сначала соберите документы без срока действия (декларации PIT, договоры, KPiR, документы от застройщика), а справки со сроком 30 дней закажите в самом конце — лучше всего через e-Urząd Skarbowy и eZUS. При покупке у застройщика попросите проспект и документы для банка уже при бронировании.

Хотите быть уверены, что ничего не упустите? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — подготовим список документов под ваш источник дохода, сравним предложения нескольких банков и доведём заявку до решения.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты и списки документов носят ориентировочный характер, не являются офертой и не заменяют юридическую или налоговую консультацию. Окончательный перечень документов и кредитное решение определяет банк.

Источники

• Закон о потребительском кредите, обеспеченном ипотекой (закон об ипотечном кредите; Ustawa o kredycie konsumenckim zabezpieczonym hipoteką), Dz.U. 2025 poz. 720 — ст. 6, 14, 21
• Банковское право (Prawo bankowe), Dz.U. 2026 poz. 38 — ст. 70, 105, 105a, 105d
• Закон о гербовом сборе (Ustawa o opłacie skarbowej), Dz.U. 2025 poz. 1154 — ст. 2, 3b, приложение ч. II п. 8 и 21
• Налоговый кодекс (Ordynacja podatkowa), Dz.U. 2026 poz. 622 — ст. 306a
• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или частного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 21, 25, 26, 32, 34, 35
• Закон о CEIDG и Информационном пункте для предпринимателя (Ustawa o CEIDG i Punkcie Informacji dla Przedsiębiorcy), Dz.U. 2026 poz. 30 — ст. 45–46
• Закон о паушальном подоходном налоге (Ustawa o zryczałtowanym podatku dochodowym), Dz.U. 2025 poz. 843 — ст. 12 ч. 1 п. 4
• VeloBank — перечень документов для заявки на ипотечный кредит (по состоянию на сентябрь 2026)
• Bank Pekao — документы для получения ипотечного кредита (по состоянию на сентябрь 2026)
• Цены на квартиры: каталог новостроек TM Invest, по состоянию на 27.09.2026