Когда покупать квартиру? Сезонность, акции застройщиков и ставки 2026
Автор: Tacjana MasiukiewiczПокупка~12 мин чтения
Когда покупать квартиру? Лучший момент — тот, когда у вас есть стабильное финансирование и вы нашли конкретную квартиру по хорошей цене, а не месяц в календаре. Данные NBP не показывают явной сезонности продаж новых квартир, а снижение ставки на 1 процентный пункт меняет платёж сильнее, чем 5-процентное падение цены. Ниже мы сравниваем три перспективы: стадию строительства проекта, календарь и макроэкономическую ситуацию, а в конце считаем, во сколько обходится год ожидания квартиры в Варшаве и во Вроцлаве.
Главное
- В одном и том же районе квартиры на ранней стадии стройки бывают дешевле: на Белоленке (Białołęka) медиана — 13 400 zł/м² при сроке сдачи в 2027 г. против 14 450 zł/м² в готовых проектах (предложение TM Invest, состояние на 27.09.2026).
- По данным JLL, которые цитирует NBP, продажи на 6 крупнейших рынках в кварталах 2024–2026 гг. колебались от 9,1 до 12,4 тыс. квартир и не были систематически выше в конце года.
- Ключевая ставка NBP составляет 3,75% (с 5 марта 2026 г.), а средняя ставка по новым жилищным кредитам в июле 2026 г. — 6,07%.
- При кредите около 605 тыс. zł на 30 лет изменение ставки на 1 п. п. — это около 380–400 zł платежа в месяц, а изменение цены квартиры на 5% — около 180 zł.
- Год аренды 2-комнатной квартиры (39,4 м²) в Варшаве — около 40 тыс. zł, столько же, сколько 5-процентное изменение цены такой квартиры.
Лучший момент для покупки квартиры в 2026 году: от чего он зависит?
У вопроса «когда покупать квартиру» три слоя. Первый — стадия проекта: вы покупаете на старте продаж, в ходе строительства или готовую квартиру. Второй — календарь: даёт ли конец года или квартала лучшие цены. Третий — макроэкономика: процентные ставки, предложение квартир и направление цен. На первое вы влияете больше всего, на третье — никак. Поэтому, прежде чем «ловить дно», определите, когда вам нужны ключи и сколько вы можете занять, — об этом мы пишем в руководстве Первая квартира: путеводитель для покупающих впервые, а весь процесс описан в статье Как купить квартиру у застройщика шаг за шагом.
Стадия проекта: предпродажа, стройка или готовая квартира?
На первичном рынке продаются главным образом квартиры, которых ещё нет. По данным JLL (цитируются NBP), на конец I кв. 2026 г. в предложении 6 крупнейших рынков было около 62,5 тыс. помещений, из которых только около 12,6 тыс. определялись как готовые к проживанию. Мы проверили, как цена метра зависит от срока сдачи в нашем каталоге. Сравниваем одни и те же районы, потому что среднее по всему городу смешивает дешёвые и дорогие локации.
| Район | Готовые | Срок 2026 | Срок 2027 | Срок 2028 |
|---|---|---|---|---|
| Варшава, Белоленка | 14 450 zł (273) | 13 792 zł (97) | 13 400 zł (239) | – |
| Варшава, Прага-Полудне | 18 874 zł (31) | 18 300 zł (160) | 18 800 zł (77) | – |
| Варшава, Мокотув | 19 442 zł (91) | 22 000 zł (91) | 18 250 zł (71) | 28 000 zł (195) |
| Вроцлав, Фабрична | 13 500 zł (34) | 14 022 zł (80) | 12 790 zł (191) | 12 195 zł (42) |
| Вроцлав, Кшики | 18 540 zł (105) | – | 14 200 zł (94) | 16 200 zł (557) |
| Вроцлав, Старе Място | 16 013 zł (164) | – | 15 439 zł (122) | 21 100 zł (249) |
Вывод неоднозначен, и это самая важная информация. На Белоленке чем дальше до ключей, тем ниже цена метра, а на Фабричной дешевле всего проекты со сроком сдачи в 2027–2028 гг. — это классическая «премия за раннюю покупку». На Мокотуве и в районе Старе Място дороже всего проекты со сроком сдачи в 2028 г.: это новые проекты в лучших локациях (в том числе у метро), оценённые по сегодняшней стоимости земли и строительства. Поэтому сравнивайте конкретные квартиры в похожем стандарте, а не общий лозунг «на стадии котлована дешевле». Подробное сравнение — в статье Готовая квартира или в стройке: разница в цене.
Покупка квартиры на стадии котлована: когда это выгодно?
Ранняя покупка имеет смысл, когда вы сегодня не платите высокую арендную плату, хотите выбрать этаж и планировку или внести изменения по желанию жильца (zmiany lokatorskie). Цена входит в девелоперский договор (umowa deweloperska) (ст. 35 п. 1 пп. 2 девелоперского закона), но проверьте в проспекте, не предусматривает ли застройщик индексацию цены. Ваши платежи поступают на жилищный эскроу-счёт (rachunek powierniczy) и выплачиваются застройщику после завершения очередных этапов строительства (ст. 8) — подробнее в статье Эскроу-счёт и DFG. Если вам нужно время, чтобы накопить деньги, спросите о графике типа 10/90 — мы описываем его в тексте Квартира 10/90 и графики платежей. Минус: вы платите за аренду жилья до получения квартиры, а срок может сдвинуться.
Когда застройщики дают скидки? Конец года, квартала и последние квартиры
Популярный совет звучит так: «покупайте в декабре, застройщики закрывают план». Данные о продажах этого как правила не подтверждают. NBP публикует квартальные данные JLL о количестве проданных квартир на 6 крупнейших рынках (Краков, Лодзь, Познань, Труймясто, Варшава, Вроцлав):
| Квартал | 2024 | 2025 | 2026 |
|---|---|---|---|
| I квартал | 11 026 | 9 066 | 12 394 |
| II квартал | 9 842 | 10 040 | – |
| III квартал | 9 166 | 10 847 | – |
| IV квартал | 9 615 | 11 274 | – |
В 2024 г. больше всего продано в I квартале, в 2025 г. — в IV, а в 2026 г. снова в I квартале. Продажи шли скорее за процентными ставками и доступностью кредита, чем за временем года. Это не значит, что календарь не имеет значения вообще. Часть застройщиков отчитывается по планам продаж поквартально и по годам, поэтому в конце периода в разговоре бывает больше гибкости, — но публичных данных, которые бы это измеряли, нет, так что воспринимайте это как повод для торга, а не как гарантированную скидку.
Более надёжные моменты для скидки: последние помещения в сданном проекте (в нашем предложении в готовом проекте остаётся в среднем около 18 свободных квартир), старт продаж нового этапа и период, когда по соседству много конкурирующих проектов. Цену можно проверить по истории: с 11 июля 2025 г. застройщик обязан публиковать на своём сайте цену метра каждого помещения и каждое её изменение с датой (ст. 19a девелоперского закона), а данные попадают на портал dane.gov.pl (ст. 19b). Если цена в предложении отличается от цены на сайте, вы можете требовать договор по более выгодной для себя цене (ст. 19a п. 6). О том, как говорить о скидке, парковочном месте или кладовой в цене, мы рассказываем в руководстве Как торговаться при покупке квартиры.
Хотите знать, в каких проектах сейчас есть простор для торга? Поможем выбрать квартиру и поговорить с застройщиком — для покупателя чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик.
Процентные ставки: стоит ли ждать снижения?
С мая 2025 г. Совет по денежной политике (RPP) снизил ключевую ставку с 5,75% до 3,75% (последнее изменение с 5 марта 2026 г.). Средняя ставка по новым жилищным кредитам в злотых составила в июле 2026 г. 6,07% (NBP). Посмотрите, что изменение ставки означает для медианной цены 2-комнатной квартиры в нашем предложении в Варшаве — 755 824 zł — при 20% собственного взноса:
| Ставка | Платёж (кредит 604 659 zł, 30 лет) | Разница относительно 6,07% |
|---|---|---|
| 5,07% | 3 272 zł | −380 zł |
| 6,07% | 3 652 zł | – |
| 7,07% | 4 051 zł | +399 zł |
| 6,07%, цена ниже на 5% (кредит 574 426 zł) | 3 470 zł | −182 zł |
Снижение ставки на 1 п. п. уменьшает платёж примерно вдвое сильнее, чем 5-процентное снижение цены. Но у ожидания более низких ставок два подвоха. Во-первых, более дешёвый кредит повышает кредитоспособность всех покупателей, а это обычно поддерживает цены. Во-вторых, снижения не нужно ждать до покупки: при плавающей ставке снижение референсного показателя (сегодня WIBOR) отразится на платеже после очередного пересмотра процента, а кредит с фиксированной ставкой можно позже рефинансировать. Сначала проверьте, сколько вы можете занять сегодня, — поможет статья Кредитоспособность 2026.
Со стороны предложения данные указывают скорее на стабилизацию. По данным GUS, в январе–августе 2026 г. выдано разрешений или принято уведомлений о строительстве 193,3 тыс. квартир (+14,9% г/г), а начато строительство 153,5 тыс. (+4,8% г/г). NBP описывает рынок как стабильный номинально, с реальной коррекцией цен. Никто не публикует официального прогноза цен — обзор данных вы найдёте в статьях Прогноз цен на квартиры 2026–2027 и Упадут ли цены на квартиры?
Купить сейчас или ждать? Расчёт на год
Посчитаем, сколько стоит отсрочка покупки на 12 месяцев, если всё это время вы арендуете похожую квартиру. Берём медиану 2-комнатной квартиры из нашего предложения: в Варшаве 755 824 zł и 39,4 м², во Вроцлаве 662 405 zł и 40,8 м². Аренду считаем по средним ставкам NBP за I кв. 2026 г.: 85,1 zł/м² в Варшаве и 67,5 zł/м² для шести крупных городов (NBP не приводит отдельной ставки для Вроцлава). Деньги, которые ждут, лежат на депозите — 3,00% брутто, то есть около 2,43% после 19% налога (средняя ставка по новым депозитам, VII 2026).
| Позиция (12 месяцев) | Варшава, 2 комнаты | Вроцлав, 2 комнаты |
|---|---|---|
| Аренда за год | 40 235 zł | 33 048 zł |
| Покупаете в кредит (80%, 6,07%, 30 лет): проценты, которых вы не заплатите, пока ждёте | 36 501 zł | 31 990 zł |
| Проценты по депозиту с собственного взноса (20%) | 3 673 zł | 3 219 zł |
| Стоимость ожидания — покупатель в кредит | около 60 zł | около −2 200 zł |
| Покупаете за наличные: проценты по депозиту со всей суммы | 18 367 zł | 16 096 zł |
| Стоимость ожидания — покупатель за наличные | 21 868 zł | 16 952 zł |
| Изменение цены квартиры на ±5% | ±37 791 zł | ±33 120 zł |
Что из этого следует? При покупке в кредит арендная плата и проценты по кредиту сегодня находятся примерно на одном уровне — NBP обращает внимание, что стоимость обслуживания кредита сравнялась со стоимостью аренды. Год ожидания на практике — это ставка на цену и процентные ставки: если квартира подорожает на 5%, вы потеряете около 38 тыс. zł в Варшаве, а если подешевеет — столько же выиграете. Покупатель за наличные платит за ожидание больше: в Варшаве оно окупается только тогда, когда цена упадёт примерно на 2,9%, а во Вроцлаве — примерно на 2,6%. Шире расчёт «своя или аренда» мы показываем в статье Купить или снимать квартиру?
Когда покупать квартиру: в зависимости от вашей ситуации
| Ваша ситуация | Когда покупать | На какой стадии |
|---|---|---|
| Снимаете жильё и у вас есть кредитоспособность | когда найдёте квартиру в рамках бюджета — ожидание не снижает расходов | готовая или со сроком до нескольких месяцев |
| Живёте у родных, без арендной платы | можете купить раньше и ждать ключей | в стройке, срок 2027–2028 |
| Копите собственный взнос | после накопления взноса и проверки кредитоспособности | в стройке, график платежей растянут по этапам |
| Покупаете за наличные | когда попадётся скидка или хороший «остаток» — время работает против вас медленнее | готовая (последние помещения) или старт этапа |
| Нестабильные доходы или смена работы | после стабилизации доходов | – |
| Покупаете под аренду | когда доходность сходится при текущей ставке | готовая — доход сразу |
Актуальные квартиры на разных стадиях строительства вы найдёте в каталогах новые квартиры в Варшаве и новые квартиры во Вроцлаве, а самые дешёвые локации из таблицы выше — на страницах Белоленка и Фабрична.
Частые вопросы
В каком месяце лучше всего покупать квартиру?
Такого месяца нет. Квартальные данные JLL, публикуемые NBP, не показывают, чтобы продажи новых квартир регулярно росли или падали в одно и то же время года. В конце квартала или года застройщик может быть более склонен к торгу, но важнее стадия проекта и количество непроданных помещений.
Выгодно ли покупать квартиру на стадии котлована?
Часто да, но не всегда. В нашем предложении на Белоленке квартиры со сроком сдачи в 2027 г. примерно на 7% дешевле за метр, чем готовые, а на Мокотуве новые проекты со сроком сдачи в 2028 г. самые дорогие. К цене добавляйте и арендную плату, которую вы платите до получения квартиры.
Покупать квартиру сейчас или ждать падения цен?
Если вы покупаете в кредит и снимаете жильё, год ожидания стоит немного, но это ставка на цену: при квартире за 756 тыс. zł каждые 5% — это около 38 тыс. zł. Ждать имеет смысл, когда у вас ещё нет взноса или стабильных доходов, а не тогда, когда вы рассчитываете исключительно на падение цен.
Стоит ли откладывать покупку квартиры до снижения процентных ставок?
Обычно нет. При плавающей ставке снижение ставок и так уменьшит платёж после покупки, а кредит с фиксированной ставкой можно позже рефинансировать. Зато более низкие ставки увеличивают спрос, что может поднять цены на квартиры.
Как проверить, действительно ли застройщик снизил цену?
С 11 июля 2025 г. застройщик обязан публиковать на своём сайте цену метра каждого помещения вместе с историей изменений и датами. Данные также ежедневно передаются на портал dane.gov.pl, так что вы можете сравнить «акционную» цену с прежней.
Итоги
Лучший момент для покупки квартиры определяет ваша ситуация, а не календарь. Данные не подтверждают «сезон акций», процентные ставки можно использовать позже через плавающую ставку или рефинансирование, а при кредите год ожидания — это в основном ставка на цену. Реально выиграть можно на стадии проекта (более ранний срок в более дешёвых районах, последние помещения в готовых домах) и на переговорах, опирающихся на историю цен.
Поможем вам сравнить готовые квартиры и квартиры в стройке в Варшаве и во Вроцлаве и выбрать удачный момент для бронирования — воспользуйтесь помощью при покупке квартиры от застройщика, чаще всего без комиссии для покупателя, обычно нас оплачивает застройщик. Если вы покупаете в кредит, запишитесь на консультацию к кредитному эксперту — сравним предложения нескольких банков и проверим, что выбрать: фиксированную или плавающую ставку.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены взяты из предложения TM Invest (состояние на 27.09.2026) и являются ценами предложения. Расчёты носят ориентировочный характер и не являются финансовой консультацией или инвестиционной рекомендацией.
Источники
- NBP — Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I кв. 2026 г. (таблица 1 — данные JLL, ставки аренды).
- NBP — основные процентные ставки (ключевая ставка 3,75% с 5.03.2026).
- NBP — статистика процентных ставок MIR (новые жилищные кредиты и депозиты, VII 2026).
- GUS — Жилищное строительство в январе–августе 2026 г. (предварительные данные).
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Девелоперском гарантийном фонде — единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 8, ст. 19a, ст. 19b, ст. 35).
- Закон о подоходном налоге с физических лиц — единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 30a — 19% с процентов).
- Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026.
