Первая квартира в Польше 2026 – руководство: бюджет, кредит, формальности

Первая квартира начинается с трёх чисел: сколько вам одолжит банк, сколько у вас собственных денег и сколько стоит всё, кроме самой цены помещения. На старте — при кредите со взносом 10% — обычно нужно 75–125 тыс. zł на более дешёвую студию или небольшую 2-комнатную во Вроцлаве и в Варшаве, а с гарантией BGK и меньше. В этом руководстве мы считаем бюджет на примерах из нашего предложения, проверяем, что в 2026 г. реально помогает тем, кто покупает впервые, и показываем путь от решения до ключей.

Главное

• Стандартный первоначальный взнос — 20% цены; 10% достаточно, когда банк дополнительно обеспечивает недостающую часть (Рекомендация S KNF).
• Семейный жилищный кредит с гарантией BGK заменяет взнос до 20% расходов (макс. 100 тыс. zł) — банки могут выдавать его до 31.12.2030.
• Покупая у застройщика, вы не платите PCC; на вторичном рынке первая квартира освобождена от 2% PCC.
• Нотариальные и судебные сборы при квартире за 335–555 тыс. zł — около 2–3,5 тыс. zł; гораздо более крупная статья — отделка: около 41–67 тыс. zł в экономстандарте для 27–40 m².
• При готовой квартире от резервации до ключей обычно проходит несколько недель — главным образом время на кредитное решение (банк передаёт его на 21-й день с заявки); при квартире в строящемся доме — сколько продлится строительство.

Первая квартира – с чего начать?

С бюджета, а не с разглядывания визуализаций. Порядок:

1. Кредитоспособность. Банк считает её при ставке, повышенной на буфер (при переменной ставке мин. 2,5 п. п.), и на срок макс. 25 лет, даже если кредит вы берёте на 30. Ориентировочные суммы для доходов 5, 7 и 10 тыс. zł нетто показываем в статье Кредитоспособность 2026.
2. Первоначальный взнос. Проверьте, сколько у вас и откуда можно добавить (сбережения, дарение от семьи, PPK). Источники и условия описываем в тексте Первоначальный взнос 2026 – 10 или 20%.
3. Расходы сверх цены. Нотариус, суд, возможно парковочное место и прежде всего отделка. Все сборы мы расписали в статье Расходы при покупке квартиры у застройщика.
4. Только потом выбор квартиры — в бюджете, который следует из трёх пунктов выше.

Максимальная цена = кредит, на который у вас есть кредитоспособность + наличные − сборы − резерв на отделку. Если выходит слишком мало, у вас три рычага: второй заёмщик, больший взнос или более дешёвый район. Сомневаетесь, покупать ли вообще? Посмотрите Купить или снимать квартиру?

Сколько нужно на первую квартиру? Примеры из нашего предложения

Мы посчитали четыре реальных сценария в более дешёвых районах — на Fabryczna во Вроцлаве и на Białołęka в Варшаве — по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026. Два — конкретные студии: 27,5 m² за 335 315 zł в проекте Aleja Platanowa 2 (строится, сдача с IV кв. 2028) и 30,2 m² за 471 138 zł в готовом доме Nova Viva Garden 3. Два остальных — медианы цен 2-комнатных квартир в этих районах.

Позиция	Студия, Вроцлав Fabryczna	2 комнаты, Вроцлав Fabryczna	Студия, Варшава Białołęka	2 комнаты, Варшава Białołęka
Цена (метраж)	335 315 zł (27,5 m²)	511 792 zł (37,4 m²)	471 138 zł (30,2 m²)	553 358 zł (39,1 m²)
Взнос 10% / 20%	33 532 / 67 063 zł	51 179 / 102 358 zł	47 114 / 94 228 zł	55 336 / 110 672 zł
Нотариус и суд (с записью ипотеки)	ок. 2 500 zł	ок. 3 200 zł	ок. 2 100 zł	ок. 3 300 zł
Резерв на отделку (экономстандарт)	ок. 41 300 zł	ок. 56 100 zł	ок. 51 300 zł	ок. 66 500 zł
На старте при взносе 10%	ок. 77 тыс. zł	ок. 110 тыс. zł	ок. 101 тыс. zł	ок. 125 тыс. zł
На старте при взносе 20%	ок. 111 тыс. zł	ок. 162 тыс. zł	ок. 148 тыс. zł	ок. 180 тыс. zł
Платёж (взнос 10% / 20%)	1 823 / 1 620 zł	2 782 / 2 473 zł	2 561 / 2 277 zł	3 008 / 2 674 zł
Ориентировочный доход нетто при взносе 10%	4,9–6,1 тыс. zł	7,5–9,3 тыс. zł	6,9–8,6 тыс. zł	8,1–10,1 тыс. zł

Первоначальный взнос — лишь часть наличных: при студии на Fabryczna 10% — это 33,5 тыс. zł, но с отделкой и сборами нужно около 77 тыс. zł. Разница же между взносом 10% и 20% меняет платёж на 200–330 zł в месяц, а при 10% банк обычно добавляет стоимость обеспечения недостающего взноса (страховку или повышенную маржу до погашения части кредита). Покупаете без кредита? Специфику покупки за наличные описываем в тексте Покупка квартиры у застройщика за наличные.

Резерв на отделку мы считали в самом дешёвом варианте. В среднем стандарте (2 000–3 000 zł/m² в Варшаве, 1 800–2 600 zł/m² во Вроцлаве) суммы растут на пятнадцать–несколько десятков тысяч — подробности в статье Сколько стоит отделка квартиры.

Хотите знать, что вы купите в своём бюджете? Мы помогаем с покупкой у застройщика, чаще всего без комиссии для покупателя — вознаграждение обычно платит застройщик. Подберём квартиры из предложения более 100 проектов и посчитаем полную стоимость, прежде чем вы что-либо зарезервируете.

Первая квартира и программы 2026 – что реально помогает

В сентябре 2026 г. нет программы доплат к платежам для новых заёмщиков: Bezpieczny Kredyt 2% не принимает заявки с 2 января 2024 г., а проекты «кредит 0%» и «Pierwsze klucze» свёрнуты. (обзор: Жилищные программы 2026, на польском). Зато действуют решения ниже.

Семейный жилищный кредит – гарантия BGK вместо взноса

BGK предоставляет гарантию погашения части кредита, соответствующей недостающему взносу, — гарантия и взнос вместе составляют макс. 20% расходов и 200 тыс. zł, а сама гарантия — макс. 100 тыс. zł. Плата — разово 1% гарантируемой суммы, кредит должен быть в злотых и минимум на 15 лет. Условия: ни у кого в домохозяйстве нет квартиры или дома (с исключениями для семей с детьми), а цена за m² укладывается в лимит. В III кв. 2026 г. лимит для квартиры от застройщика составляет 16 167,42 zł/m² в Варшаве и 14 438,90 zł/m² во Вроцлаве; BGK обновляет лимиты каждый квартал, поэтому с октября могут действовать новые.

Все четыре помещения из нашей таблицы укладываются в лимит. При студии на Fabryczna гарантия покрыла бы весь взнос 20% (67 063 zł) за плату 671 zł — на старте остаётся около 44 тыс. zł на сборы и отделку. При «двушке» на Białołęka 20% цены — это 110 672 zł, поэтому сверх лимита 100 тыс. zł нужно добавить около 10,7 тыс. zł собственных средств. Программу предлагают несколько банков (список на сайте BGK); подробнее об условиях — в тексте Ипотека без первоначального взноса 2026.

PPK, дарение от семьи, жилищный счёт

• PPK — до 45 лет можно вывести до 100% средств на первоначальный взнос и вернуть их в течение макс. 15 лет.
• Дарение от ближайшей семьи — освобождено от налога, если вы сообщите о нём по SD-Z2 в течение 6 месяцев; при суммах свыше 36 120 zł деньги должны поступить переводом.
• Жилищный счёт (konto mieszkaniowe) — счёт с премией от государства для тех, кто планирует покупку через несколько лет. С 1 января 2026 г. предельного возраста 45 лет нет, минимальный взнос — 300 zł в месяц, а коэффициент премии не может быть ниже 4%.

Первая квартира без PCC

У застройщика PCC вы не платите — продажа облагается VAT. На вторичном рынке действует 2% PCC, но первая квартира от него освобождена (ст. 9 п. 17 закона о PCC). Условие: покупатель (физическое лицо) ни ранее, ни в день покупки не имел квартиры, дома, доли в них или кооперативного права на помещение — кроме доли до 50% по наследству. Внимание супругам: по разъяснениям KIS, если квартира есть хотя бы у одного из покупающих супругов, освобождение не причитается. Подробности — в статье Налог PCC при покупке квартиры.

Как выбрать первую квартиру: локация, метраж, рынок

Локация. Район определяет цену сильнее, чем стандарт здания. В нашем предложении медиана цены m² на Białołęka — 14 122 zł против 18 000 zł по всей Варшаве, а на Fabryczna — 13 394 zł против 15 736 zł по Вроцлаву. Обзор районов: Варшава и Вроцлав; актуальные предложения — новые квартиры на Białołęka и на Fabryczna.

Метраж и планировка. Студия — самая дешёвая при покупке, но за m² бывает самой дорогой. Небольшая «двушка» (35–40 m²) часто стоит немного дороже и даёт отдельную спальню — на Białołęka медиана цены «двушки» (553 тыс. zł) даже ниже, чем 1-комнатных квартир в этом районе (656 тыс. zł), потому что последние там необычно большие. Думайте о горизонте 5–10 лет.

Первичный или вторичный рынок. Новая квартира — это отсутствие PCC, гарантия застройщика (rękojmia), распределение платежей при помещении в строящемся доме и защита платежей на эскроу-счёте — но и ожидание приёмки и отделка с нуля. Вторичную купите сразу и обычно без PCC (как первую), но часто с ремонтом. Сравнение расходов — в тексте Первичный или вторичный рынок? Если вы размышляете, покупать сейчас или подождать, загляните в статью Когда лучше всего купить квартиру (на польском).

От решения до ключей – график покупки

Этап	Что вы делаете	Ориентировочное время
1. Финансы	предварительная кредитоспособность, копия отчёта BIK, сбор взноса	2–6 недель (дольше, если вы копите взнос)
2. Выбор квартиры	сравнение предложений, информационный проспект, визит в офис продаж	несколько недель
3. Резервация (по желанию)	договор резервации, плата макс. 1% цены	на время, нужное для кредитного решения
4. Кредит	заявки в нескольких банках, оценка, решение	решение на 21-й день с заявки (если вы не согласитесь на более раннее)
5. Договор у нотариуса	договор с застройщиком (помещение в строящемся доме) или договор купли-продажи (готовое помещение)	после кредитного решения
6. Строительство и платежи	платежи или транши кредита на эскроу-счёт	до срока сдачи — часто 1–2 года
7. Приёмка	протокол с недостатками; застройщик отвечает в течение 14 дней, устраняет признанные недостатки в течение 30 дней	после разрешения на эксплуатацию
8. Акт о передаче собственности и ключи	нотариус подаёт заявления в земельно-ипотечную книгу	в срок из договора с застройщиком

При готовой квартире этапы 5–8 сливаются в один: после кредитного решения вы подписываете договор купли-продажи и обычно вскоре получаете ключи. Следующие шаги у застройщика — проспект, договор, эскроу-счёт, приёмку — описываем в руководстве Как купить квартиру у застройщика шаг за шагом.

Частые ошибки при покупке первой квартиры

• Резервация до проверки кредитоспособности. Сначала разговор о кредите, потом помещение.
• Все наличные — на взнос. Без резерва на отделку и мебель квартира стоит пустой или заканчивается потребительским кредитом.
• Новые платежи перед самой заявкой. Телефон в рассрочку, кредитная карта или лимит на счёте снижают кредитоспособность — даже неиспользованный лимит.
• Сравнение только цены за m². Важны и парковочное место, график платежей и срок сдачи.
• Непрочитанные проспект и договор — там сроки, неустойки и стандарт.
• Потеря освобождения от PCC или права на гарантию BGK из-за покупки вместе с человеком, у которого уже есть квартира.

Вам не обязательно проходить это в одиночку. Как работает посредник на первичном рынке и кто платит ему вознаграждение, объясняем в тексте Посредник при покупке у застройщика.

Частые вопросы

Итоги

Первая квартира — это прежде всего хорошо посчитанный бюджет: кредитоспособность, взнос, сборы и резерв на отделку. В 2026 г. нет доплат к платежам, но есть гарантия BGK, PPK, дарение от семьи без налога и — на вторичном рынке — освобождение от PCC. В более дешёвых районах Вроцлава и Варшавы первое собственное жильё доступно при около 75–125 тыс. zł наличными и кредите со взносом 10%.

Ищете первую квартиру у застройщика? Мы поможем выбрать квартиру и пройти покупку — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик. Покупаете в кредит? Запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков и проверим, подходите ли вы под кредит с гарантией BGK.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, не являются офертой или кредитным решением и не являются финансовой, налоговой или юридической консультацией.

Источники

• Закон о семейном жилищном кредите и безопасном кредите 2% (на польском) – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1724 (ст. 3, 4a, 5).
• BGK – Семейный жилищный кредит (на польском) и сводка лимитов цен на III кв. 2026.
• Закон от 25 июля 2025 г. об изменении закона об общественных формах развития жилищного строительства и некоторых других законов (на польском) – Dz.U. 2025 поз. 1077 (ст. 13 – жилищный счёт).
• Закон о налоге на гражданско-правовые сделки (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7, ст. 9 п. 17) и gov.pl – покупка квартиры на вторичном рынке без PCC.
• Застройщицкий закон (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 31, 32, 40, 41).
• Закон об ипотечном кредите (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 720 (ст. 14).
• KNF – Рекомендация S (на польском; рекомендации 15.5 и 15.5a, буфер процентной ставки).
• Закон о трудовых капитальных планах (PPK) (на польском) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 192 (ст. 98) и закон о налоге на наследство и дарение – единый текст Dz.U. 2026 поз. 478 (ст. 4a).
• Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы (на польском) – Dz.U. 2024 поз. 1566 и закон о судебных издержках по гражданским делам – Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42, 44).
• NBP – статистика процентных ставок MIR, новые жилищные кредиты в PLN, июль 2026.
• Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.