Кондотель и апартотель: хорошая ли это инвестиция? Сравнение 2026
Автор: Tacjana MasiukiewiczИнвестиции~13 мин чтения
Кондотель (condohotel) — это инвестиция в помещение в отеле, которым управляет оператор, а вы получаете оговорённую арендную плату или долю прибыли, не занимаясь поиском арендаторов. По сравнению с квартирой в аренду он привлекает «гарантированной доходностью», но чаще всего вы покупаете нежилое помещение (lokal użytkowy): с НДС 23%, без защиты девелоперского закона, с более высоким налогом на недвижимость и меньшей ликвидностью. Ниже объясняем, как работает эта модель, какие в ней риски и налоги, и считаем пример: помещение в кондотеле с 5% гарантии против студии из нашего предложения во Вроцлаве.
Главное
- Нежилое помещение в кондотеле вы покупаете с НДС 23%; льготная ставка 8% относится к жилым помещениям (ст. 41 п. 12–12a закона о НДС).
- Девелоперский закон (ustawa deweloperska) распространяется на нежилое помещение только тогда, когда вы покупаете его вместе с квартирой в рамках того же проекта: при самостоятельной покупке гостиничного помещения нет ни эскроу-счёта (rachunek powierniczy), ни защиты фонда DFG.
- Налог на недвижимость для зданий, связанных с хозяйственной деятельностью, в 2026 г. может достигать 35,53 zł/м² в год — против 1,25 zł/м² для квартир в Варшаве и Вроцлаве.
- В нашем примере «гарантированные» 5% нетто дают реально около 4,3% в год (с вычетом НДС) или 3,5% (без вычета), а после окончания гарантии — около 2,5% при 3% доли в прибыли.
- Студия 29,13 м² из нашего предложения во Вроцлаве при ставках NBP даёт около 3,5% нетто — без гарантии, но с полным контролем и более лёгкой продажей.
Что такое кондотель и апартотель?
Кондотель (condohotel) — это отель, в котором номера или апартаменты продаются отдельным инвесторам. Каждый покупатель становится собственником помещения (или доли в общей собственности), но пользуется им не как квартирой: он передаёт его в аренду или в управление оператору, который ведёт отель и делится выручкой. Апартотель (aparthotel) — это объект с апартаментами (часто с кухонной зоной), которые сдаются на сутки и недели; иногда продаётся по той же инвесторской модели.
Ключевой вопрос: что именно вы покупаете. В гостиничных объектах инвестор обычно приобретает нежилое помещение (lokal użytkowy). Бывают и апартотели в жилых домах, где предмет продажи — жилое помещение; тогда действуют другие правила НДС и защиты покупателя. Статус помещения можно проверить в проекте договора, в проспекте и — после выделения — в разделе I книги земельной и ипотечной (księga wieczysta); подробнее — в статье о коммерческом помещении от застройщика.
Как работает «гарантированная доходность» в кондотеле?
После покупки вы подписываете с оператором договор аренды или управления, как правило на много лет. Самые распространённые модели:
- фиксированная арендная плата («гарантированная ставка доходности») — оператор платит установленный процент от цены помещения в течение определённого срока независимо от заполняемости;
- доля в выручке или прибыли — вы получаете часть результата всего отеля или своего помещения, поэтому доход меняется вместе с сезоном и конъюнктурой;
- смешанная модель — несколько лет гарантии, затем доля в прибыли.
«Гарантия» — это договорное обязательство оператора, а не страховка и не гарантия государства. Она стоит столько, сколько стоит финансовое положение компании, которая её даёт, и обеспечение, прописанное в договоре. Обратите внимание, от какой суммы считается процент (нетто или брутто), индексируется ли он, кто платит за замену оборудования и фонд ремонта, сколько дней проживания положено вам как собственнику и на каких условиях договор можно расторгнуть.
Кондотель: риски, о которых говорят реже
Нет защиты девелоперского закона
Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Девелоперском гарантийном фонде (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) распространяется на договоры, целью которых является передача права собственности на жилое помещение или дом (ст. 2 п. 1). Нежилое помещение подпадает под него только тогда, когда вы заключаете договор вместе с договором на жилое помещение в рамках того же проекта (ст. 2 п. 2). Покупая только гостиничное помещение, вы не получаете ни законного жилищного эскроу-счёта (rachunek powierniczy), ни информационного проспекта, ни защиты DFG — о том, как эти механизмы защищают покупателей квартир, мы пишем в статье об эскроу-счёте и DFG. Защита ваших платежей здесь зависит исключительно от того, что вы выторгуете в договоре. Стоит добиться, чтобы предварительный договор был оформлен нотариальным актом — тогда вы сможете через суд требовать заключения основного договора (ст. 390 § 2 Гражданского кодекса).
Положение оператора и конъюнктура в туризме
Если у оператора возникнут проблемы, выплаты могут задерживаться или прекратиться, а смена оператора требует согласия многих собственников. Пандемия показала, что отели могут долго работать с ограничениями — в такой период падение выручки бьёт по способности оператора выплачивать гарантированную арендную плату. Квартиру в долгосрочной аренде можно быстро сдать другому арендатору; гостиничное помещение вы, как правило, не можете самостоятельно сдавать в обход системы оператора.
Ликвидность и кредит
Круг покупателей гостиничных помещений узок: это инвесторы, а не люди, ищущие жильё для себя. Перепродажа занимает больше времени, а цена зависит от результатов отеля и условий договора с оператором. По тем же причинам банки осторожно подходят к финансированию помещений в кондотелях — предложение уже, чем при жилищном кредите, и обычно требуется более высокий первоначальный взнос. Кредит на квартиру под аренду — более простой путь, о чём мы пишем в статье Квартира в ипотеку под аренду.
Нежилое помещение в апартотеле: НДС и другие налоги
НДС при покупке. Ставка 8% относится к строительству, охваченному социальной жилищной программой, то есть к жилым зданиям или их частям за исключением нежилых помещений, а также к жилым помещениям в нежилых зданиях (ст. 41 п. 12–12a закона о НДС). Таким образом, решает статус помещения: нежилое помещение в отеле вы покупаете с НДС 23%, а если бы апартамент был выделен как жилое помещение — даже в здании отеля — применялась бы ставка 8%.
Вычет НДС. Сдача помещения в аренду оператору отеля не служит жилищным целям, поэтому не подпадает под освобождение по ст. 43 п. 1 пп. 36 и является облагаемой операцией. Если вы зарегистрируетесь как активный плательщик НДС, то сможете вычесть НДС из счёта-фактуры за помещение (ст. 86 п. 1), а к арендной плате будете добавлять 23% НДС. При этом вы отказываетесь от субъектного освобождения при годовых продажах до 200 000 zł (ст. 113 п. 1). Помните о корректировке: в случае недвижимости вычтенный НДС может подлежать корректировке в течение 10 лет (ст. 91 п. 2), например если вы начнёте пользоваться помещением лично. Подробности покупки с вычетом НДС — в статье о покупке квартиры на компанию.
PIT (подоходный налог). Физическое лицо без предпринимательской деятельности облагает арендную плату от оператора как частную аренду — паушальным налогом 8,5% до 100 000 zł дохода и 12,5% с суммы превышения. В предпринимательской деятельности на общих основаниях или при линейном налоге нежилое помещение — в отличие от квартиры (ст. 22c п. 2 закона о PIT) — можно амортизировать по ставке 2,5% в год (KŚT 121).
Налог на недвижимость. Здания и помещения, связанные с хозяйственной деятельностью, то есть находящиеся во владении предпринимателя (ст. 1a п. 1 пп. 3 закона о местных налогах и сборах), облагаются по самой высокой ставке. Какую именно ставку гмина применит к вашему помещению в отеле, зависит от обстоятельств — стоит уточнить это в управе до покупки.
| Позиция | Квартира в аренду | Нежилое помещение в кондотеле |
|---|---|---|
| НДС в цене от застройщика | 8% (до 150 м²) | 23% |
| Вычет НДС с покупки | как правило нет (жилая аренда освобождена) | возможен после регистрации плательщиком НДС |
| PCC при покупке у застройщика | нет (продажа с НДС) | нет (продажа с НДС) |
| Макс. нотариальная такса за договор купли-продажи | ½ ставки из § 3 (§ 6 п. 16 и 19) | при обычном договоре купли-продажи полная ставка из § 3; ½, в частности, за договор о передаче собственности во исполнение ранее заключённого обязательственного договора (§ 6 п. 2) |
| Налог на недвижимость 2026 (верхний предел) | 1,25 zł/м² | 12,00 zł/м² (прочие) до 35,53 zł/м² (хозяйственная деятельность) |
| Амортизация в предпринимательской деятельности | нет | да, 2,5% в год |
| Эскроу-счёт (rachunek powierniczy) и DFG | да | нет (если не покупаете вместе с квартирой) |
Пример: кондотель с 5% гарантии и студия из нашего предложения
Кондотель (собственные допущения): помещение 30 м² за 450 000 zł нетто, то есть 553 500 zł с 23% НДС. Оператор обязуется платить 5% от цены нетто в год, то есть 22 500 zł, и покрывает текущие расходы. Вы покупаете готовое помещение одним договором купли-продажи, поэтому нотариальная такса — полная ставка из § 3 от 553 500 zł: 2 984 zł + 23% НДС = 3 670 zł, плюс 300 zł судебных сборов (открытие книги и запись права собственности). Налог на недвижимость считаем осторожно: 30 м² × 35,53 zł = 1 066 zł в год. Паушальный налог 8,5% с арендной платы: 1 913 zł.
Квартира: студия 29,13 м² за 495 210 zł в Apartamenty Krakowska 8 в районе Кшики во Вроцлаве, в сданном в эксплуатацию доме — по данным предложения TM Invest, состояние на 27.09.2026. Арендная плата: средняя ставка NBP по шести крупным городам, включая Вроцлав, за I кв. 2026 г. — 67,5 zł/м², то есть 1 966 zł в месяц. Заполняемость 95%, паушальный налог 8,5%, налог на недвижимость 1,25 zł/м², резерв 5% выручки, отделка и оснащение в экономичном стандарте около 61 700 zł, такса (½ ставки) с НДС и судебные сборы около 1 992 zł.
| Вариант | Вложенная сумма | Чистый доход / год | Чистая доходность |
|---|---|---|---|
| Кондотель, гарантия 5%, НДС вычтен | 453 970 zł | 19 522 zł | 4,3% |
| Кондотель, гарантия 5%, без вычета НДС | 557 470 zł | 19 522 zł | 3,5% |
| Кондотель после окончания гарантии (доля в прибыли 3%), НДС вычтен | 453 970 zł | 11 287 zł | 2,5% |
| Студия 29,13 м², Вроцлав-Кшики, долгосрочная аренда | 558 897 zł | 19 353 zł | 3,5% |
Вывод: «5% гарантии» — это не 5% в вашем кармане. Преимущество кондотеля над студией появляется только тогда, когда вы вычитаете НДС (а значит, годами ведёте расчёты по НДС) и пока действует гарантия. Без вычета результат практически такой же, как у квартиры, а после окончания гарантии — заметно слабее. Как мы шаг за шагом считаем доходность аренды, показано в статье Доходность аренды 2026.
Рассматриваете инвестиционную квартиру вместо гостиничного помещения? Поможем выбрать и купить квартиру от застройщика — сравним помещения с точки зрения аренды, проверим договор и график платежей. Для покупателя чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик.
Кондотель и квартира в аренду: сравнение
| Критерий | Квартира в аренду | Кондотель / апартотель |
|---|---|---|
| Участие | поиск арендаторов, обслуживание (или управляющая компания) | пассивное — всё делает оператор |
| Предсказуемость дохода | зависит от рынка аренды и простоев | стабильный в период гарантии, затем переменный |
| Контроль над помещением | полный: выбор арендатора, цены, продажа | ограничен договором с оператором |
| Защита платежей при покупке | эскроу-счёт (rachunek powierniczy), DFG | только договорная |
| Ликвидность при продаже | широкий рынок (инвесторы и покупатели для себя) | узкий рынок инвесторов |
| Кредит | стандартный ипотечный кредит | более узкое предложение, обычно выше первоначальный взнос |
| Главный риск | простои, плохой арендатор | положение оператора, конъюнктура в туризме |
Если вас привлекает аренда на сутки, но вы хотите сохранить контроль, альтернатива — квартира в центре, которую вы сдаёте краткосрочно сами или через управляющую компанию. Здесь, однако, добавляются новые регистрационные обязанности, вытекающие из регламента ЕС 2024/1028, и правила сообщества собственников — мы описываем их в статье Краткосрочная аренда 2026. Студии в центре Вроцлава и в Кшиках вы найдёте в нашем каталоге на странице новые квартиры Кшики. Более широкую картину инвестиций в недвижимость даёт руководство Квартира как инвестиция.
Частые вопросы
Хорошая ли инвестиция кондотель?
Может быть, если вы ищете пассивный доход, принимаете зависимость от одного оператора и низкую ликвидность. С учётом налогов «гарантированные» 5% на практике дают около 3,5–4,3% в год, то есть результат, близкий к удачно купленной студии в аренду, — но при более высоком риске после окончания гарантии.
Какой НДС платится при покупке помещения в апартотеле?
Нежилое помещение вы покупаете с НДС 23%, поскольку пониженная ставка 8% не распространяется на нежилые помещения — она относится к жилым помещениям, в том числе расположенным в нежилых зданиях. Если вы как активный плательщик НДС сдаёте помещение оператору, то можете вычесть этот НДС, но арендная плата облагается 23% НДС, и в течение 10 лет нужно считаться с возможной корректировкой вычета.
Безопасна ли гарантированная доходность в кондотеле?
Это договорное обязательство оператора, а не гарантия государства или банка. Её ценность зависит от финансов оператора и обеспечения в договоре, например банковской гарантии, поручительства материнской компании или залога. Проверьте также, сколько лет длится гарантия и что происходит после её окончания.
Дадут ли ипотеку на помещение в кондотеле?
Это возможно, но банки финансируют такие помещения осторожнее, чем квартиры: предложение уже, а требуемый собственный взнос обычно выше.
Есть ли эскроу-счёт, если я покупаю помещение в кондотеле?
Как правило, нет. Девелоперский закон защищает покупателей жилых помещений и домов, а нежилое помещение охватывает лишь тогда, когда вы покупаете его вместе с квартирой в рамках того же проекта. При самостоятельной покупке гостиничного помещения защита платежей вытекает исключительно из договора.
Кондотель или квартира в аренду — что выбрать?
Квартира даёт контроль, защиту девелоперского закона, более низкие местные налоги и более лёгкую продажу, но требует управления арендой. Кондотель удобнее, однако риск сосредоточен в одном операторе.
Итоги
Кондотель и апартотель — удобная инвестиция, но не такая безопасная, как предполагает слово «гарантия». Вы покупаете, как правило, нежилое помещение без защиты эскроу-счёта и DFG. После налогов обещанные 5% дают в нашем примере 3,5–4,3%, а после окончания гарантии заметно меньше. Студия из предложения во Вроцлаве приносит около 3,5% нетто, сохраняя полный контроль и ликвидность.
Хотите сравнить конкретные квартиры под аренду в Варшаве или Вроцлаве? Свяжитесь с нами — поможем выбрать помещение, проверим девелоперский договор (umowa deweloperska) и проведём вас через покупку. На рынке с 2016 года; для покупателя чаще всего без комиссии, обычно нас оплачивает застройщик.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер и основаны на принятых допущениях; статья не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией. Перед покупкой помещения в кондотеле проконсультируйте договор с юристом, а расчёты по НДС и PIT — с бухгалтером или налоговым специалистом.
Источники
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Девелоперском гарантийном фонде — единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 1, ст. 2 п. 1–2).
- Закон о налоге на товары и услуги — единый текст Dz.U. 2025 поз. 775 с изм. (ст. 2 пп. 12, ст. 41 п. 12–12a, ст. 43 п. 1 пп. 36, ст. 86 п. 1, ст. 91 п. 2, ст. 113 п. 1).
- Закон о подоходном налоге с физических лиц — единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 22c п. 2, приложение № 1 — KŚT 121).
- Закон о паушальном подоходном налоге с некоторых доходов физических лиц — единый текст Dz.U. 2025 поз. 843 с изм. (ст. 12 п. 1 пп. 4).
- Налогообложение доходов от частной аренды — Министерство финансов, podatki.gov.pl.
- Закон о местных налогах и сборах — единый текст Dz.U. 2025 поз. 707 (ст. 1a п. 1 пп. 3, ст. 5 п. 1 пп. 2).
- Объявление министра финансов и экономики о верхних пределах денежных ставок местных налогов и сборов на 2026 год — M.P. 2025 поз. 726; решения Совета г. Варшавы (XXIX/1066/2025) и Городского совета Вроцлава (XXV/500/25).
- Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы — единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6).
- Закон о судебных расходах по гражданским делам — единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228.
- Гражданский кодекс — единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 390 § 2).
- Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. — Национальный банк Польши (NBP).
- Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, состояние на 27.09.2026.
