Словарь ипотеки

Фонд, который пополняется взносами застройщиков с платежей клиентов. Он защищает деньги покупателей, если застройщик обанкротится или банк, ведущий эскроу-счёт, станет неплатёжеспособным.

Подробнее в статье: Эскроу-счёт застройщика и Гарантийный фонд DFG: как защищены деньги покупателя (2026)

Гарантия Банка национального хозяйства (BGK), которая в семейном жилищном кредите заменяет недостающий первоначальный взнос. Действуют условия программы, в том числе лимиты цены квартиры – мы проверяем их на консультации.

Подробнее в статье: Ипотека без первоначального взноса 2026 – возможно ли это и какие условия

Короткий договор, по которому застройщик на определённое время снимает квартиру с продажи и не меняет её цену. Обычно за это берут небольшую плату за бронь. В это время вы подаёте заявку на кредит – банк часто требует этот договор для анализа.

Подробнее в статье: Договор бронирования квартиры с застройщиком (umowa rezerwacyjna): плата до 1%, возврат и содержание

Договор с застройщиком в форме нотариального акта: цена, график платежей, срок приёмки и перехода собственности. К нему прилагается информационный проспект. Именно на его основании банк выплачивает кредит траншами.

Подробнее в статье: Договор с застройщиком (umowa deweloperska) в Польше в 2026 году: что проверить, когда можно отказаться и сколько стоит

Платёж сверх ежемесячного, который уменьшает основной долг: можно выбрать меньший платёж или более короткий срок. Закон об ипотечном кредите ограничивает комиссии за досрочное погашение, а многие банки их не берут; условия мы проверяем в договоре до подписания.

Подробнее в статье: Рефинансирование ипотеки 2026 – когда это выгодно (расчёт)

Счёт в банке, на который поступают платежи покупателей и транши кредита. Банк выплачивает деньги застройщику только после завершения очередных этапов строительства (открытый счёт) или после перехода права собственности (закрытый). Такой счёт обязателен при договоре с застройщиком.

Подробнее в статье: Эскроу-счёт застройщика и Гарантийный фонд DFG: как защищены деньги покупателя (2026)

Обеспечение кредита недвижимостью, которое вносится в раздел IV поземельной книги. Если кредит не погашается, банк может взыскать долг за счёт квартиры. После погашения ипотеку вычёркивают на основании согласия банка.

Ответ банка на заявку – положительный (с суммой и условиями) или отказ. По закону об ипотечном кредите у банка есть на это 21 день с момента подачи полной заявки, а положительное решение связывает банк не менее 14 дней.

Подробнее в статье: Ипотека в Польше пошагово 2026: от кредитоспособности до выплаты траншей

Компания или консультант, который сравнивает предложения нескольких банков и помогает подготовить заявку. Посредники по ипотечным кредитам и их агенты должны быть внесены в реестр Комиссии финансового надзора (KNF). Наши кредитные консультанты есть в этом реестре, а для клиента их помощь бесплатна.

Подробнее в статье: Кредитный консультант: стоит ли обращаться, сколько стоит и кто платит посреднику

Максимальная сумма кредита, которую банк может вам выдать. Зависит от дохода и его источника, стажа, расходов на жизнь, числа человек в домохозяйстве, других обязательств (в том числе лимитов по картам), срока кредита и истории в BIK. Банк считает её с запасом на рост процентных ставок.

Подробнее в статье: Кредитоспособность в Польше 2026: сколько ипотеки дадут при зарплате 5, 7 и 10 тыс. zł нетто

Период, когда вы не погашаете основной долг – обычно платите только проценты. Банки применяют его, например, пока идёт стройка и кредит выплачивается траншами. Льготный период снижает платёж в начале, но удлиняет погашение основного долга.

Постоянная часть процентной ставки, которую банк добавляет к базовому показателю, – это заработок банка. Маржа записана в договоре и при переменной ставке не меняется весь срок кредита, если договор не предусматривает иное (например, более высокую маржу до внесения ипотеки в книгу).

Обеспечение для банка до момента внесения ипотеки в поземельную книгу. Для квартиры в строящемся доме оно длится обычно дольше, потому что книгу открывают только после приёмки. Чаще всего это повышенная маржа или дополнительный взнос в этот период.

Подробнее в статье: Ипотека на квартиру в строящемся доме в Польше 2026: транши, проценты, мостовое обеспечение

Годовая ставка, от которой считаются проценты: обычно маржа банка плюс базовый показатель или фиксированная ставка. Она не включает комиссии и страховки – полную стоимость показывает RRSO.

Подробнее в статье: Процентная ставка по ипотеке в Польше в 2026 году: сколько составляет, WIBOR, маржа, фиксация

Договор в форме документа, составленного нотариусом. При покупке у застройщика в такой форме заключают договор с застройщиком (umowa deweloperska) и – после приёмки квартиры – договор о переходе права собственности. Стоимость акта – это нотариальная такса, НДС и судебные сборы за записи в поземельную книгу.

Подробнее в статье: Нотариальный акт при покупке квартиры у застройщика в Польше: что в нём должно быть

Оценка квартиры, которую по заказу банка готовит оценщик. На её основе банк считает LTV. Для квартиры от застройщика банк часто опирается на цену из договора и документы инвестиции; стоимость оценки обычно оплачивает заёмщик.

Часть цены квартиры, которую вы платите из собственных средств. По Рекомендации S это обычно не менее 10% (тогда с дополнительным обеспечением), а выгоднее 20% – при 20% условия кредита обычно лучше. Без взноса – только с гарантией BGK.

Подробнее в статье: Первоначальный взнос по ипотеке в Польше в 2026 году: 10 или 20%, где взять и что делать, если не хватает

Маржа плюс базовый показатель, который обновляется раз в несколько месяцев. Платёж снижается, когда процентные ставки падают, и растёт, когда они растут, – поэтому банк считает кредитоспособность с запасом на рост ставок.

Подробнее в статье: Фиксированная или переменная ставка по ипотеке в Польше в 2026 году?

Публичный судебный реестр недвижимости: кто собственник, какие есть обременения и ипотеки. Содержание книги можно бесплатно проверить онлайн по её номеру. Для новой квартиры книгу обычно открывают при заключении договора о переходе собственности.

Предварительное обещание банка выдать кредит на определённых условиях, если вы представите недостающие документы. Не каждый банк его выдаёт; чаще основанием для действий служит кредитное решение.

Платёж одинаков (при неизменной ставке), меняется только соотношение основного долга и процентов. Первый платёж ниже, чем при убывающих платежах, поэтому легче получить большую сумму кредита.

Подробнее в статье: Платёж по ипотеке 500, 600, 700, 800 тыс. zł на 25–35 лет – таблицы 2026

Правила Комиссии финансового надзора для банков, выдающих ипотечные кредиты: в частности, минимальный первоначальный взнос, срок кредита не дольше 35 лет и осторожный расчёт кредитоспособности.

Ставка, установленная на несколько лет (чаще всего на 5 или 7): в это время платёж не меняется, даже если меняются процентные ставки. После этого срока банк предлагает новую фиксированную ставку или кредит переходит на переменную ставку.

Подробнее в статье: Фиксированная или переменная ставка по ипотеке в Польше в 2026 году?

Дополнительное обеспечение для банка, когда первоначальный взнос меньше 20%. Её стоимость обычно несёт заёмщик – в виде единовременной платы или повышенной маржи, пока не будет погашена часть кредита.

Подробнее в статье: Первоначальный взнос по ипотеке в Польше в 2026 году: 10 или 20%, где взять и что делать, если не хватает

Выплата кредита частями согласно графику строительства из договора с застройщиком. Проценты вы платите только с выплаченной суммы. Деньги поступают на эскроу-счёт застройщика.

Подробнее в статье: Ипотека на квартиру в строящемся доме в Польше 2026: транши, проценты, мостовое обеспечение

Часть основного долга в платеже каждый месяц одинакова, а проценты считаются с уменьшающегося долга: первые платежи самые большие, потом они снижаются. В сумме вы заплатите меньше процентов, чем при равных платежах, но на старте нужна более высокая кредитоспособность.

Подробнее в статье: Платёж по ипотеке 500, 600, 700, 800 тыс. zł на 25–35 лет – таблицы 2026

Передача банку права на выплату по страховке квартиры (например, от пожара и затопления). Большинство банков требуют такой полис на весь срок кредита – его можно купить в банке или у выбранного страховщика, если он соответствует требованиям банка.

База с историей ваших кредитов, платежей, карт и лимитов. Банк проверяет её перед решением: своевременные платежи помогают, просрочки и большой долг снижают шансы. Отчёт о себе можно получить в BIK до подачи заявки.

Какая часть вашего ежемесячного чистого дохода уходит на все платежи по кредитам и лимитам. Банки устанавливают для него внутренние лимиты согласно Рекомендации S: чем ниже DSTI, тем выше кредитоспособность.

Отношение суммы кредита к стоимости недвижимости. При взносе 20% LTV равен 80%. Чем ниже LTV, тем обычно ниже маржа и не нужна дополнительная страховка низкого взноса.

Подробнее в статье: Первоначальный взнос по ипотеке в Польше в 2026 году: 10 или 20%, где взять и что делать, если не хватает

Налог при некоторых договорах. Покупая новую квартиру у застройщика, PCC с цены вы не платите – в цене уже есть НДС. PCC касается, в частности, покупки на вторичном рынке (с льготой для первой квартиры на определённых условиях), а при кредите – и установления ипотеки; его взимает нотариус.

Подробнее в статье: Налог PCC при покупке квартиры в Польше в 2026 году: 2%, освобождение для первой квартиры, 6%

Полная стоимость кредита за год в процентах: проценты, комиссия, обязательные страховки и другие платежи, которых требует банк. Позволяет сравнить предложения разных банков – чем ниже RRSO, тем дешевле кредит при тех же условиях.

Базовый показатель, от которого зависит переменная ставка большинства кредитов в злотых (чаще всего WIBOR 3M или 6M). Растёт и падает вместе с процентными ставками. Идёт реформа – WIBOR должен быть заменён новым показателем (WIRON / POLSTR).

Подробнее в статье: WIBOR, WIRON и POLSTR 2026 – что это, как влияет на платёж, реформа

Новые показатели, основанные на реальных сделках, которые в рамках реформы показателей в Польше должны заменить WIBOR. В качестве целевого назван POLSTR (раньше планировался WIRON). При смене показателя маржа корректируется так, чтобы стоимость кредита не изменилась скачком.

Подробнее в статье: WIBOR, WIRON и POLSTR 2026 – что это, как влияет на платёж, реформа