Słownik kredytu hipotecznego

Umowa w formie dokumentu sporządzonego przez notariusza. Przy zakupie od dewelopera w tej formie zawiera się umowę deweloperską i – po odbiorze – umowę przeniesienia własności. Koszt aktu to taksa notarialna, VAT i opłaty sądowe za wpisy do księgi wieczystej.

Więcej w artykule: Akt notarialny przy kupnie mieszkania od dewelopera – co zawiera

Baza z historią Twoich kredytów, rat, kart i limitów. Bank sprawdza ją przed decyzją: terminowe spłaty pomagają, opóźnienia i duże zadłużenie obniżają szanse. Raport o sobie możesz pobrać w BIK przed złożeniem wniosku.

Przeniesienie na bank prawa do odszkodowania z ubezpieczenia mieszkania (np. od ognia i zalania). Większość banków wymaga takiej polisy na czas kredytu – możesz kupić ją w banku albo u wybranego ubezpieczyciela, jeśli spełnia wymagania banku.

Odpowiedź banku na wniosek – pozytywna (z kwotą i warunkami) albo odmowna. Ustawa o kredycie hipotecznym daje bankowi na nią 21 dni od złożenia kompletnego wniosku, a pozytywna decyzja wiąże bank co najmniej 14 dni.

Więcej w artykule: Kredyt hipoteczny krok po kroku 2026 – od zdolności do uruchomienia transz

Fundusz zasilany składkami deweloperów od wpłat klientów. Chroni pieniądze kupujących, gdy deweloper upadnie albo bank prowadzący rachunek powierniczy stanie się niewypłacalny.

Więcej w artykule: Rachunek powierniczy i DFG – jak chronione są Twoje pieniądze (2026)

Jaką część Twojego miesięcznego dochodu netto pochłaniają wszystkie raty kredytów i limitów. Banki ustalają dla niego wewnętrzne limity zgodnie z Rekomendacją S – im niższy DSTI, tym większa zdolność kredytowa.

Gwarancja Banku Gospodarstwa Krajowego, która w rodzinnym kredycie mieszkaniowym zastępuje brakujący wkład własny. Obowiązują warunki programu, m.in. limity ceny mieszkania – sprawdzamy je przy konsultacji.

Więcej w artykule: Kredyt bez wkładu własnego 2026 – czy to możliwe i jakie są warunki

Zabezpieczenie kredytu na nieruchomości, wpisywane do działu IV księgi wieczystej. Jeśli kredyt nie jest spłacany, bank może dochodzić należności z mieszkania. Po spłacie hipotekę wykreśla się na podstawie zgody banku.

Okres, w którym nie spłacasz kapitału – zwykle płacisz tylko odsetki. Banki stosują ją np. w czasie budowy mieszkania, gdy kredyt jest wypłacany w transzach. Karencja obniża ratę na początku, ale wydłuża spłatę kapitału.

Publiczny rejestr sądowy nieruchomości: kto jest właścicielem, jakie są obciążenia i hipoteki. Treść księgi sprawdzisz bezpłatnie online po numerze księgi. Dla nowego mieszkania księgę zakłada się zwykle przy umowie przeniesienia własności.

Stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Przy wkładzie 20% LTV wynosi 80%. Im niższe LTV, tym zwykle niższa marża i brak dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu.

Więcej w artykule: Wkład własny 2026 – 10 czy 20%, skąd go wziąć i co, gdy go brakuje

Stała część oprocentowania, którą bank dolicza do wskaźnika referencyjnego – to jego zarobek. Marża jest zapisana w umowie i przy oprocentowaniu zmiennym nie zmienia się przez cały kredyt, chyba że umowa przewiduje inaczej (np. wyższą marżę do czasu wpisu hipoteki).

Konto w banku, na które trafiają wpłaty kupujących i transze kredytu. Bank wypłaca deweloperowi pieniądze dopiero po zakończeniu kolejnych etapów budowy (rachunek otwarty) albo po przeniesieniu własności (zamknięty). Rachunek jest obowiązkowy przy umowie deweloperskiej.

Więcej w artykule: Rachunek powierniczy i DFG – jak chronione są Twoje pieniądze (2026)

Wpłata ponad ratę, która zmniejsza kapitał – możesz wybrać niższą ratę albo krótszy okres spłaty. Ustawa o kredycie hipotecznym ogranicza opłaty za wcześniejszą spłatę, a wiele banków ich nie pobiera; warunki sprawdzamy w umowie przed podpisaniem.

Więcej w artykule: Refinansowanie kredytu hipotecznego 2026 – kiedy się opłaca (kalkulacja)

Wycena mieszkania przygotowana przez rzeczoznawcę na zlecenie banku. Na jej podstawie bank liczy LTV. Przy mieszkaniu od dewelopera bank często opiera się na cenie z umowy i dokumentach inwestycji; koszt wyceny zwykle ponosi kredytobiorca.

Roczna stopa, od której liczone są odsetki: zwykle marża banku plus wskaźnik referencyjny albo stawka stała. Nie obejmuje prowizji i ubezpieczeń – pełny koszt pokazuje RRSO.

Więcej w artykule: Oprocentowanie kredytu hipotecznego w Polsce 2026 – ile wynosi, WIBOR, marża, stała stopa

Stopa ustalona na kilka lat (najczęściej 5 lub 7) – w tym czasie rata nie zmienia się mimo zmian stóp procentowych. Po tym okresie bank proponuje nową stałą stopę albo kredyt przechodzi na oprocentowanie zmienne.

Więcej w artykule: Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2026?

Marża plus wskaźnik referencyjny, aktualizowany co kilka miesięcy. Rata spada, gdy stopy procentowe maleją, i rośnie, gdy rosną – dlatego bank liczy zdolność z buforem na wzrost stóp.

Więcej w artykule: Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2026?

Podatek przy niektórych umowach. Kupując nowe mieszkanie od dewelopera, PCC od ceny nie płacisz – w cenie jest VAT. PCC dotyczy m.in. zakupu na rynku wtórnym (z ulgą dla pierwszego mieszkania na określonych warunkach), a przy kredycie – także ustanowienia hipoteki; pobiera go notariusz.

Więcej w artykule: Podatek PCC przy kupnie mieszkania 2026 – 2%, zwolnienie, 6%

Firma lub doradca, który porównuje oferty kilku banków i pomaga przygotować wniosek. Pośrednicy kredytu hipotecznego i ich agenci muszą być wpisani do rejestru Komisji Nadzoru Finansowego (KNF). Nasi doradcy kredytowi są w tym rejestrze, a dla klienta ich pomoc jest bezpłatna.

Więcej w artykule: Doradca kredytowy – czy warto, ile kosztuje i kto płaci pośrednikowi

Wstępne przyrzeczenie banku, że udzieli kredytu na określonych warunkach, jeśli przedstawisz brakujące dokumenty. Nie każdy bank ją wydaje; częściej podstawą do działania jest decyzja kredytowa.

Część kapitałowa jest co miesiąc taka sama, a odsetki liczone od malejącego długu – pierwsze raty są najwyższe, potem spadają. Łącznie zapłacisz mniej odsetek niż przy ratach równych, ale potrzebujesz wyższej zdolności na starcie.

Więcej w artykule: Rata kredytu 500, 600, 700, 800 tys. zł na 25–35 lat – tabele 2026

Rata ma tę samą wysokość (przy niezmienionym oprocentowaniu), zmienia się tylko proporcja kapitału i odsetek. Pierwsza rata jest niższa niż przy ratach malejących, więc łatwiej uzyskać wyższą kwotę kredytu.

Więcej w artykule: Rata kredytu 500, 600, 700, 800 tys. zł na 25–35 lat – tabele 2026

Zasady Komisji Nadzoru Finansowego dla banków udzielających kredytów hipotecznych: m.in. minimalny wkład własny, okres kredytowania nie dłuższy niż 35 lat i ostrożne liczenie zdolności kredytowej.

Całkowity koszt kredytu w skali roku wyrażony w procentach: odsetki, prowizja, obowiązkowe ubezpieczenia i inne opłaty wymagane przez bank. Pozwala porównać oferty różnych banków – niższe RRSO oznacza tańszy kredyt przy tych samych założeniach.

Wypłata kredytu w częściach zgodnie z harmonogramem budowy z umowy deweloperskiej. Odsetki płacisz tylko od wypłaconej kwoty. Pieniądze trafiają na rachunek powierniczy dewelopera.

Więcej w artykule: Kredyt na mieszkanie w budowie 2026 – transze, odsetki, pomostowe

Dodatkowe zabezpieczenie banku, gdy wkład własny wynosi mniej niż 20%. Jego koszt ponosi zwykle kredytobiorca – jako jednorazową opłatę albo podwyższoną marżę do czasu spłaty części kredytu.

Więcej w artykule: Wkład własny 2026 – 10 czy 20%, skąd go wziąć i co, gdy go brakuje

Zabezpieczenie banku do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Przy mieszkaniu w budowie trwa zwykle dłużej, bo księgę zakłada się dopiero po odbiorze. Najczęściej oznacza wyższą marżę albo dodatkową składkę w tym okresie.

Więcej w artykule: Kredyt na mieszkanie w budowie 2026 – transze, odsetki, pomostowe

Umowa z deweloperem w formie aktu notarialnego: cena, harmonogram płatności, termin odbioru i przeniesienia własności. Do niej dołącza się prospekt informacyjny. To na jej podstawie bank wypłaca kredyt w transzach.

Więcej w artykule: Umowa deweloperska 2026 – co musi zawierać, na co uważać i ile kosztuje

Krótka umowa, w której deweloper na określony czas zdejmuje mieszkanie z oferty i nie zmienia jego ceny. Zwykle wiąże się z niewielką opłatą rezerwacyjną. W tym czasie składasz wniosek kredytowy – bank często wymaga tej umowy do analizy.

Więcej w artykule: Umowa rezerwacyjna z deweloperem – opłata max 1%, zwrot i co musi zawierać

Wskaźnik referencyjny, od którego zależy oprocentowanie zmienne większości kredytów w złotych (najczęściej WIBOR 3M lub 6M). Rośnie i spada razem ze stopami procentowymi. Trwa reforma – WIBOR ma zostać zastąpiony nowym wskaźnikiem (WIRON / POLSTR).

Więcej w artykule: WIBOR, WIRON i POLSTR 2026 – co to jest, jak wpływa na ratę, reforma

Nowe wskaźniki oparte na rzeczywistych transakcjach, które mają zastąpić WIBOR w ramach reformy wskaźników w Polsce. Jako docelowy wskazano POLSTR (wcześniej planowano WIRON). Przy zmianie wskaźnika marża jest korygowana tak, aby koszt kredytu nie zmienił się skokowo.

Więcej w artykule: WIBOR, WIRON i POLSTR 2026 – co to jest, jak wpływa na ratę, reforma

Część ceny mieszkania płacona z własnych środków. Zgodnie z Rekomendacją S to zwykle co najmniej 10% (wtedy z dodatkowym zabezpieczeniem), a korzystniej 20% – przy 20% warunki kredytu są zwykle lepsze. Bez wkładu – tylko z gwarancją BGK.

Więcej w artykule: Wkład własny 2026 – 10 czy 20%, skąd go wziąć i co, gdy go brakuje

Maksymalna kwota kredytu, jaką bank może Ci pożyczyć. Zależy od dochodu i jego źródła, stażu, kosztów utrzymania, liczby osób w gospodarstwie, innych zobowiązań (także limitów na kartach), okresu kredytu i historii w BIK. Bank liczy ją z buforem na wzrost stóp procentowych.

Więcej w artykule: Zdolność kredytowa 2026 – ile kredytu przy zarobkach 5, 7 i 10 tys. zł netto