Словник іпотеки

Фонд, який поповнюється внесками забудовників із платежів клієнтів. Він захищає гроші покупців, якщо забудовник збанкрутує або банк, що веде ескроу-рахунок, стане неплатоспроможним.

Докладніше в статті: Ескроу-рахунок забудовника і гарантійний фонд DFG: як захищені гроші покупця (2026)

Гарантія Банку національного господарства (BGK), яка в сімейному житловому кредиті замінює відсутній перший внесок. Діють умови програми, зокрема ліміти ціни квартири – ми перевіряємо їх на консультації.

Докладніше в статті: Іпотека без власного внеску 2026 – чи це можливо і які умови

Короткий договір, за яким забудовник на певний час знімає квартиру з продажу й не змінює її ціну. Зазвичай за це беруть невелику плату за бронь. У цей час ви подаєте заявку на кредит – банк часто вимагає цей договір для аналізу.

Докладніше в статті: Договір бронювання квартири із забудовником (umowa rezerwacyjna): збір до 1%, повернення і зміст

Договір із забудовником у формі нотаріального акта: ціна, графік платежів, строк приймання та переходу власності. До нього додається інформаційний проспект. Саме на його підставі банк виплачує кредит траншами.

Докладніше в статті: Договір із забудовником (umowa deweloperska) 2026: що перевірити, коли можна відмовитися, скільки коштує

Платіж понад щомісячний, який зменшує основний борг: можна обрати менший платіж або коротший строк. Закон про іпотечний кредит обмежує комісії за дострокове погашення, а багато банків їх не беруть; умови ми перевіряємо в договорі до підписання.

Докладніше в статті: Рефінансування іпотеки 2026 – коли це вигідно (розрахунок)

Рахунок у банку, на який надходять платежі покупців і транші кредиту. Банк виплачує гроші забудовнику лише після завершення чергових етапів будівництва (відкритий рахунок) або після переходу права власності (закритий). Такий рахунок обов’язковий за договору із забудовником.

Докладніше в статті: Ескроу-рахунок забудовника і гарантійний фонд DFG: як захищені гроші покупця (2026)

Маржа плюс базовий показник, який оновлюється раз на кілька місяців. Платіж знижується, коли відсоткові ставки падають, і зростає, коли вони зростають, – тому банк рахує кредитоспроможність із запасом на зростання ставок.

Докладніше в статті: Фіксована чи змінна ставка за іпотекою в Польщі 2026 – дані NBP, WIBOR, платіж

Забезпечення кредиту нерухомістю, яке вноситься до розділу IV поземельної книги. Якщо кредит не погашається, банк може стягнути борг за рахунок квартири. Після погашення іпотеку викреслюють на підставі згоди банку.

Відповідь банку на заявку – позитивна (із сумою та умовами) або відмова. За законом про іпотечний кредит банк має на це 21 день від подання повної заявки, а позитивне рішення зобов’язує банк щонайменше 14 днів.

Докладніше в статті: Іпотека в Польщі покроково 2026: від кредитоспроможності до виплати траншів

Компанія або консультант, який порівнює пропозиції кількох банків і допомагає підготувати заявку. Посередники з іпотечних кредитів та їхні агенти мають бути внесені до реєстру Комісії фінансового нагляду (KNF). Наші кредитні консультанти є в цьому реєстрі, а для клієнта їхня допомога безкоштовна.

Докладніше в статті: Кредитний радник: чи варто, скільки коштує і хто платить посереднику

Максимальна сума кредиту, яку банк може вам позичити. Залежить від доходу та його джерела, стажу, витрат на життя, кількості осіб у домогосподарстві, інших зобов’язань (зокрема лімітів на картках), строку кредиту та історії в BIK. Банк рахує її із запасом на зростання відсоткових ставок.

Докладніше в статті: Кредитоспроможність у Польщі 2026: який іпотечний кредит за доходу 5, 7 і 10 тис. zł нетто

Стала частина відсоткової ставки, яку банк додає до базового показника, – це заробіток банку. Маржа записана в договорі й за змінної ставки не змінюється протягом усього кредиту, якщо договір не передбачає іншого (наприклад, вищу маржу до внесення іпотеки в книгу).

Забезпечення для банку до моменту внесення іпотеки до поземельної книги. Для квартири в будинку, що будується, воно триває зазвичай довше, бо книгу відкривають лише після приймання. Найчастіше це вища маржа або додатковий внесок у цей період.

Докладніше в статті: Іпотека на квартиру в будинку, що будується, 2026: транші, відсотки, проміжне страхування

Річна ставка, від якої рахуються відсотки: зазвичай маржа банку плюс базовий показник або фіксована ставка. Вона не включає комісії та страхування – повну вартість показує RRSO.

Докладніше в статті: Процентна ставка за іпотекою в Польщі у 2026 році: скільки становить, WIBOR, маржа, фіксація

Договір у формі документа, складеного нотаріусом. Під час купівлі в забудовника в такій формі укладають договір із забудовником (umowa deweloperska) і – після приймання квартири – договір про перехід права власності. Вартість акта – це нотаріальна такса, ПДВ і судові збори за записи в поземельній книзі.

Докладніше в статті: Нотаріальний акт при купівлі квартири у забудовника в Польщі: що він містить

Оцінка квартири, яку на замовлення банку готує оцінювач. На її основі банк рахує LTV. Для квартири від забудовника банк часто спирається на ціну з договору та документи інвестиції; вартість оцінки зазвичай сплачує позичальник.

Частина ціни квартири, яку ви сплачуєте з власних коштів. Згідно з Рекомендацією S це зазвичай щонайменше 10% (тоді з додатковим забезпеченням), а вигідніше 20% – за 20% умови кредиту зазвичай кращі. Без внеску – лише з гарантією BGK.

Докладніше в статті: Перший внесок за іпотекою в Польщі 2026: 10 чи 20%, де взяти і що робити, якщо бракує

Період, коли ви не погашаєте основний борг – зазвичай сплачуєте лише відсотки. Банки застосовують його, наприклад, поки триває будівництво й кредит виплачується траншами. Пільговий період знижує платіж на початку, але подовжує погашення основного боргу.

Публічний судовий реєстр нерухомості: хто власник, які є обтяження та іпотеки. Зміст книги можна безкоштовно перевірити онлайн за її номером. Для нової квартири книгу зазвичай відкривають під час укладання договору про перехід власності.

Попередня обіцянка банку надати кредит на певних умовах, якщо ви подасте відсутні документи. Не кожен банк її видає; частіше підставою для дій слугує кредитне рішення.

Правила Комісії фінансового нагляду для банків, що видають іпотечні кредити: зокрема, мінімальний перший внесок, строк кредиту не довший за 35 років і обережний розрахунок кредитоспроможності.

Платіж однаковий (за незмінної ставки), змінюється лише співвідношення основного боргу та відсотків. Перший платіж нижчий, ніж за спадних платежів, тому легше отримати більшу суму кредиту.

Докладніше в статті: Платіж за іпотекою 500, 600, 700, 800 тис. zł на 25–35 років – таблиці 2026

Частина основного боргу в платежі щомісяця однакова, а відсотки рахуються зі зменшуваного боргу: перші платежі найбільші, потім вони знижуються. Загалом ви сплатите менше відсотків, ніж за рівних платежів, але на старті потрібна вища кредитоспроможність.

Докладніше в статті: Платіж за іпотекою 500, 600, 700, 800 тис. zł на 25–35 років – таблиці 2026

Ставка, встановлена на кілька років (найчастіше на 5 або 7): у цей час платіж не змінюється, навіть якщо змінюються відсоткові ставки. Після цього строку банк пропонує нову фіксовану ставку або кредит переходить на змінну ставку.

Докладніше в статті: Фіксована чи змінна ставка за іпотекою в Польщі 2026 – дані NBP, WIBOR, платіж

Додаткове забезпечення для банку, коли перший внесок становить менше 20%. Його вартість зазвичай несе позичальник – як одноразову плату або підвищену маржу, доки не буде погашено частину кредиту.

Докладніше в статті: Перший внесок за іпотекою в Польщі 2026: 10 чи 20%, де взяти і що робити, якщо бракує

Виплата кредиту частинами згідно з графіком будівництва з договору із забудовником. Відсотки ви сплачуєте лише з виплаченої суми. Гроші надходять на ескроу-рахунок забудовника.

Докладніше в статті: Іпотека на квартиру в будинку, що будується, 2026: транші, відсотки, проміжне страхування

Передача банку права на виплату зі страхування квартири (наприклад, від пожежі та затоплення). Більшість банків вимагають такий поліс на весь строк кредиту – його можна купити в банку або в обраного страховика, якщо він відповідає вимогам банку.

База з історією ваших кредитів, платежів, карток і лімітів. Банк перевіряє її перед рішенням: своєчасні платежі допомагають, прострочення і великий борг знижують шанси. Звіт про себе можна отримати в BIK до подання заявки.

Яка частина вашого щомісячного чистого доходу йде на всі платежі за кредитами та лімітами. Банки встановлюють для нього внутрішні ліміти згідно з Рекомендацією S: що нижчий DSTI, то вища кредитоспроможність.

Відношення суми кредиту до вартості нерухомості. За внеску 20% LTV становить 80%. Що нижчий LTV, то зазвичай нижча маржа і не потрібне додаткове страхування низького внеску.

Докладніше в статті: Перший внесок за іпотекою в Польщі 2026: 10 чи 20%, де взяти і що робити, якщо бракує

Податок за деякими договорами. Купуючи нову квартиру в забудовника, PCC із ціни ви не сплачуєте – у ціні вже є ПДВ. PCC стосується, зокрема, купівлі на вторинному ринку (з пільгою для першої квартири на певних умовах), а за кредиту – і встановлення іпотеки; його стягує нотаріус.

Докладніше в статті: Податок PCC при купівлі квартири в Польщі 2026: 2%, звільнення для першої квартири, 6%

Повна вартість кредиту за рік у відсотках: відсотки, комісія, обов’язкові страхування та інші платежі, яких вимагає банк. Дозволяє порівняти пропозиції різних банків – що нижче RRSO, то дешевший кредит за однакових умов.

Базовий показник, від якого залежить змінна ставка більшості кредитів у злотих (найчастіше WIBOR 3M або 6M). Зростає й падає разом із відсотковими ставками. Триває реформа – WIBOR має бути замінений новим показником (WIRON / POLSTR).

Докладніше в статті: WIBOR, WIRON і POLSTR 2026 – що це, як впливає на платіж, реформа

Нові показники, засновані на реальних угодах, які в межах реформи показників у Польщі мають замінити WIBOR. Як цільовий названо POLSTR (раніше планувався WIRON). Під час зміни показника маржу коригують так, щоб вартість кредиту не змінилася стрибком.

Докладніше в статті: WIBOR, WIRON і POLSTR 2026 – що це, як впливає на платіж, реформа