Купити чи орендувати квартиру в Польщі у 2026 році? Розрахунок для Варшави та Вроцлава
Автор: Tacjana MasiukiewiczКупівля~12 хв читання
Купити чи орендувати квартиру? У 2026 р. щомісячний внесок за кредитом на типову 2-кімнатну квартиру вже дуже близький до орендної плати – NBP у звіті за I кв. 2026 р. прямо пише, що вартість обслуговування кредиту зрівнялася з вартістю оренди. Що вигідніше в горизонті 10 років, отже вирішує насамперед те, як зміняться ціни на квартири та скільки ви заробите на грошах, яких не вкладете в перший внесок. Нижче рахуємо обидва варіанти для Варшави та Вроцлава за медіанами цін з нашої пропозиції – з відкритими припущеннями, які ви можете замінити власними.
Найважливіше
- Медіана ціни 2-кімнатної квартири в пропозиції TM Invest: 755 824 zł у Варшаві (39,4 m²) і 662 405 zł у Вроцлаві (40,8 m²), станом на 27.09.2026.
- Внесок за кредитом (перший внесок 20%, 6,07%, 30 років) – близько 3 652 zł у Варшаві та 3 201 zł у Вроцлаві; оренда такої площі за середніми ставками NBP – близько 3 353 zł і 2 754 zł на місяць.
- З внеску впродовж перших 10 років лише близько 22% іде на погашення капіталу – решта це відсотки.
- У нашій моделі купівля виграє в оренди через 10 років, якщо ціни на квартири зростають у середньому швидше, ніж близько 1,9% на рік у Варшаві і 2,4% на рік у Вроцлаві.
- За цін, що стоять на місці, краще виходить оренда з інвестуванням першого внеску; за зростання 3% на рік – купівля.
Внесок за кредитом і орендна плата – щомісячне порівняння
Почнімо з того, що видно щомісяця на рахунку. Середні ставки оренди за даними NBP у I кв. 2026 р. становили 85,1 zł/m² у Варшаві та 67,5 zł/m² у групі шести великих міст, до якої належить Вроцлав. Це ставки без експлуатаційних платежів і комунальних послуг – їх ви сплачуєте і як орендар, і як власник, тож у порівнянні вони взаємно скасовуються. Скільки становить такий адміністративний платіж у новому будинку, пояснюємо в статті Комунальні платежі в новому будинку в Польщі.
| Позиція (на місяць) | Варшава, 2 кімн., 39,4 m² | Вроцлав, 2 кімн., 40,8 m² |
|---|---|---|
| Ціна квартири (медіана з пропозиції) | 755 824 zł | 662 405 zł |
| Кредит (80% ціни) | 604 659 zł | 529 924 zł |
| Рівний внесок, 6,07%, 30 років | 3 652 zł | 3 201 zł |
| Витрати лише власника (податок на нерухомість, страхування, дрібні ремонти) | близько 129 zł | близько 129 zł |
| Разом – варіант купівлі | 3 781 zł | 3 330 zł |
| Оренда (ставка NBP × площа) | 3 353 zł | 2 754 zł |
| Різниця не на користь купівлі в 1-й рік | 428 zł | 576 zł |
Щомісяця купівля отже дорожча на кілька сотень злотих. Лише порівняння «внесок проти оренди» оманливе з двох причин. По-перше, частина внеску – це погашення капіталу, тобто ваші заощадження, замкнені в квартирі. По-друге, купуючи, ви мусите на старті викласти перший внесок, витрати на купівлю й оздоблення – орендар ці гроші може інвестувати. Тому правильне запитання таке: хто через 10 років матиме більший капітал? Як змінюється внесок за інших сум і строків, показуємо в статті Внесок за іпотечним кредитом – таблиці (польською).
Скільки грошей потрібно на старті при купівлі квартири?
У варіанті купівлі припускаємо квартиру, готову до приймання у stan deweloperski (без оздоблення), перший внесок 20% і нотаріальні та судові витрати за максимальними ставками: половина витрат за договором із забудовником (ст. 40 ч. 2 закону про забудовників), договір про передачу власності, іпотека (¼ ставки таксі), записи в книзі нерухомості (150 zł за вимогу порівну із забудовником, 100 zł за відкриття книги, по 200 zł за запис власності й іпотеки), 19 zł PCC від іпотеки та близько 600 zł на виписки. Ці позиції детально описуємо в посібнику про витрати на купівлю квартири в Польщі.
| Витрата на старті | Варшава | Вроцлав |
|---|---|---|
| Перший внесок 20% | 151 165 zł | 132 481 zł |
| Нотаріус, суд, PCC від іпотеки (максимальні ставки) | близько 5 700 zł | близько 5 200 zł |
| Оздоблення (2 500 / 2 200 zł/m²) | 98 500 zł | 89 760 zł |
| Меблі й техніка (припущення) | 15 000 zł | 15 000 zł |
| Разом | близько 270 300 zł | близько 242 500 zł |
Скільки коштує оздоблення в різних стандартах, показуємо в статті Скільки коштує оздоблення квартири. У варіанті оренди припускаємо, що рівно цю саму суму – близько 270 тис. zł у Варшаві та 242 тис. zł у Вроцлаві – інвестує орендар.
Калькулятор: купити чи орендувати – припущення моделі
Обидві особи щомісяця витрачають однакову суму на житло й заощадження. Хто в даному місяці платить менше (внесок із витратами власника проти оренди), різницю інвестує. Через 10 років порівнюємо чистий капітал: у варіанті купівлі це вартість квартири мінус борг до погашення плюс інвестовані надлишки, у варіанті оренди – вартість інвестованого капіталу.
- Кредит: 80% ціни, рівні внески, 6,07% на весь період (середня ставка за новими житловими кредитами за NBP, липень 2026), 30 років, без комісій і кредитного страхування (спрощення).
- Оренда: ставка NBP × площа, зростання орендної плати 3% на рік (припущення; для порівняння NBP наводить зростання ставок р/р на 3,3% у Варшаві й 12,0% у групі 6 міст).
- Інвестування: 5% на рік до оподаткування, зменшені на 19% податку з приросту капіталу, тобто близько 4,05% нетто. Це рівень, близький до облігацій EDO (5,35% у 1-й рік, далі інфляція + 2%) за інфляції близько 3%.
- Ціни на квартири: три сценарії – 0%, +3% і −2% на рік. Зростання стосується ціни купівлі; оздоблення й меблі консервативно розглядаємо як витрату без перепродажної вартості.
- Без продажу: витрат на продаж квартири не віднімаємо. Через 10 років від кінця року купівлі продаж усе одно не породжує прибуткового податку (ст. 10 ч. 1 п. 8 закону про PIT).
Результат: купівля квартири чи оренда – що вигідніше через 10 років?
За 10 років у Варшаві ви сплатите внесків загалом близько 438 тис. zł, з яких відсотки – близько 341 тис. zł, а капітал – лише близько 98 тис. zł. Орендар за цей час витратить на оренду близько 461 тис. zł. У Вроцлаві відсотки становитимуть близько 298 тис. zł, погашений капітал близько 86 тис. zł, а орендна плата загалом близько 379 тис. zł. Звідси вирок залежить від того, що станеться з ціною квартири.
| Сценарій цін (на рік) | Варшава: капітал за купівлі | Варшава: капітал за оренди | Вроцлав: капітал за купівлі | Вроцлав: капітал за оренди |
|---|---|---|---|---|
| 0% (ціни без змін) | 269 тис. zł | 421 тис. zł | 223 тис. zł | 398 тис. zł |
| +3% | 529 тис. zł | 421 тис. zł | 451 тис. zł | 398 тис. zł |
| −2% | 131 тис. zł | 421 тис. zł | 102 тис. zł | 398 тис. zł |
| Поріг вигідності купівлі | близько +1,9% на рік | близько +2,4% на рік | ||
Приклад для Варшави за зростання цін на 3% на рік: квартира, куплена за 755 824 zł, через 10 років коштує близько 1 016 тис. zł. Після віднімання 507 тис. zł кредиту до погашення й додавання близько 20 тис. zł надлишків (в останні роки орендна плата вже перевищує внесок) ви маєте близько 529 тис. zł. Орендар, який інвестував 270 тис. zł на старті й докладав різницю до внеску, має близько 421 тис. zł. Перевага купівлі: близько 108 тис. zł. Проте коли ціни стоять на місці, орендар попереду на близько 152 тис. zł.
Чому поріг у Вроцлаві вищий? Внесок там менший, але орендна плата нижча відносно ціни квартири, тож щомісячна різниця не на користь купівлі (576 zł) більша, ніж у Варшаві (428 zł).
Хочете перевірити, який внесок виходить у вашій ситуації і скільки ви можете позичити? Домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – порівняємо пропозиції кількох банків і порахуємо кредит для конкретної квартири.
Які припущення найбільше змінюють результат?
Нижче показуємо, як зсувається поріг вигідності купівлі – тобто середнє річне зростання цін, за якого обидва варіанти дають через 10 років однаковий капітал, – коли змінюємо одне припущення, а решту залишаємо незмінною.
| Зміна припущення | Поріг – Варшава | Поріг – Вроцлав |
|---|---|---|
| Базова модель | +1,9% | +2,4% |
| Ставка за кредитом 5,07% замість 6,07% | +1,0% | +1,6% |
| Орендар заробляє 3% замість 5% (депозит) | +1,2% | +1,7% |
| Орендар заробляє 7% замість 5% | +2,6% | +3,1% |
| Орендна плата зростає на 5% на рік | +1,3% | +1,9% |
| Орендна плата зростає на 1% на рік | +2,4% | +2,8% |
Для контексту: за базою цін NBP (BaRN) середня трансакційна ціна метра на первинному ринку зросла між II кв. 2016 і II кв. 2026 р. із 7 583 до 16 783 zł у Варшаві та із 6 218 до 14 312 zł у Вроцлаві – у середньому понад 8% на рік. Проте останній рік був зовсім іншим: +2,4% у Варшаві та −4,7% у Вроцлаві. Історичні дані не вирішують майбутнього, тому ми показуємо три сценарії, а не один. Як читати сезонність і момент виходу на ринок, пишемо в статті Коли найкраще купити квартиру (польською).
Варто також пам’ятати, що оренда з інвестуванням працює лише тоді, коли надлишки справді інвестуються, а не витрачаються. Порівняння облігацій, депозитів і квартири як способу вкласти капітал знайдете в тексті Квартира чи облігації й депозити?, а з погляду орендодавця – у статті Прибутковість оренди квартири (обидва польською).
Нефінансові чинники: стабільність чи гнучкість
Розрахунок не каже всього. На користь купівлі говорять: відсутність ризику розірвання договору оренди, можливість облаштувати квартиру по-своєму, передбачуваний внесок за незмінної ставки та те, що після погашення кредиту ви нікому не платите за дах над головою. Кредит працює також як примусове заощадження – частина внеску щомісяця збільшує ваш капітал.
На користь оренди – гнучкість: легше змінити район чи місто під час зміни роботи, ви не відповідаєте за поломки й ремонти, а ваші заощадження не замкнені в одному активі. Якщо ви плануєте переїзд упродовж кількох років, купівля зазвичай себе не виправдовує – витрати на вхід і вихід не встигнуть окупитися. Якщо ви купуєте вперше й хочете впорядкувати весь процес, зазирніть до посібника Перша квартира (польською).
2-кімнатні квартири в нашій пропозиції
За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, у Варшаві доступно 859 2-кімнатних квартир (від 449 317 zł, медіана 755 824 zł, 39,4 m²), а у Вроцлаві 738 (медіана 662 405 zł, 40,8 m²). Медіана – лише точка відліку: у дешевших районах, як варшавський Białołęka (медіана 2 кімнат 553 358 zł), внесок і сума, потрібна на старті, помітно нижчі, але нижчою буває й місцева орендна плата, тож розрахунок варто повторити для конкретної локації. Актуальні ціни перевірте в каталозі: нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві.
Часті запитання
Чи у 2026 році вигідніше купити, чи орендувати квартиру?
Це залежить насамперед від майбутніх цін на квартири. У нашій моделі для 2-кімнатної квартири купівля виграє через 10 років, якщо ціни зростають у середньому швидше, ніж близько 1,9% на рік у Варшаві та 2,4% у Вроцлаві. За цін, що стоять на місці, вигіднішою є оренда в поєднанні з інвестуванням першого внеску.
Чи внесок за кредитом вищий за орендну плату?
За першого внеску 20% і ставки 6,07% внесок за медіанну 2-кімнатну квартиру з нашої пропозиції становить близько 3 652 zł у Варшаві та 3 201 zł у Вроцлаві. Оренда подібної площі за середніми ставками NBP коштує близько 3 353 zł і 2 754 zł, тож внесок вищий на кілька сотень злотих на місяць. Проте частина внеску – це погашення капіталу, який залишається вашим.
Скільки капіталу я погашу за 10 років кредиту на 30 років?
Небагато – за рівних внесків і ставки 6,07% упродовж перших 10 років ви погашаєте близько 16% суми кредиту. Для кредиту 604 659 zł це близько 98 тис. zł капіталу й близько 341 тис. zł відсотків. Дострокові внески чи коротший строк кредитування помітно змінюють ці пропорції.
Через скільки років купівля квартири починає окуповуватися?
Що довший горизонт, то легше купівлі відбити витрати на вхід: таксу, судові збори й оздоблення. За запланованого проживання менш як кілька років оренда зазвичай безпечніша. За горизонту 10 років і довше вирішують зростання цін, ставка за кредитом і дисципліна в інвестуванні заощаджень.
Чи орендар платить адміністративний платіж?
Зазвичай так – до орендної плати додаються експлуатаційні платежі й комунальні послуги, згідно з договором. Тому в порівнянні ми розглядаємо їх як витрату обох варіантів, а ставки NBP, на яких ґрунтується розрахунок, цих платежів не містять. Власник додатково несе, зокрема, податок на нерухомість і витрати на ремонти.
Підсумок
У 2026 р. внесок за кредитом на 2-кімнатну квартиру у Варшаві та Вроцлаві разом із витратами власника на 400–600 zł на місяць вищий за орендну плату, а впродовж перших 10 років більша частина внеску – це відсотки. Купівля фінансово вигідна тоді, коли ціни на квартири зростають темпом щонайменше близько 2–2,5% на рік, коли вдається отримати нижчу ставку або коли ви плануєте мешкати в одному місці довго. Оренда виграє за стагнації цін – за умови, що заощаджений перший внесок справді працює. Увесь процес купівлі крок за кроком описуємо в посібнику Як купити квартиру у забудовника.
Якщо після перерахунку ви обираєте купівлю, допоможемо знайти квартиру від забудовника у вашому бюджеті – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник. За фінансування кредитом домовтеся про консультацію з експертом із кредитів – порівняємо пропозиції кількох банків.
Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, ґрунтуються на прийнятих припущеннях (зростання цін, орендної плати й норма прибутку) і не є інвестиційною чи податковою консультацією або кредитною пропозицією.
Джерела
- NBP – Інформація про ціни на квартири та ситуацію на ринку нерухомості в I кв. 2026 р. (польською) (ставки оренди, співвідношення вартості кредиту й оренди).
- NBP – База цін на житлову нерухомість (BaRN) (польською) – трансакційні ціни на первинному ринку.
- NBP – статистика відсоткових ставок (MIR) (польською) – ставка за новими житловими кредитами в PLN.
- Державні облігації EDO0936 (польською) – відсоток у вересні 2026 р.
- Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 3, § 6, § 7).
- Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (ст. 42–44).
- Закон про податок від цивільно-правових угод (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 191 (ст. 7 ч. 1 п. 7).
- Закон про забудовників (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 40 ч. 2).
- Закон про податок на доходи фізичних осіб (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2026 поз. 592 (ст. 10 ч. 1 п. 8, ст. 30a).
- Оголошення про верхні межі ставок місцевих податків і зборів на 2026 р. (польською) – M.P. 2025 поз. 726.
- Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.
