НДС 8% на отделку квартиры – когда фирма может его применить
Автор: Tacjana MasiukiewiczОтделка и обустройство~11 мин чтения
Фирма может начислить НДС (VAT) 8% на отделку квартиры, если выполняет в жилом помещении строительные работы, ремонт или модернизацию, а площадь помещения не превышает 150 м² полезной площади. Материалы, которые подрядчик покупает и встраивает в рамках такой услуги, входят в ту же ставку. Те же плитка или ламинат, купленные вами самостоятельно в магазине, облагаются уже по ставке 23%. Ниже мы объясняем, что именно охватывает пониженная ставка, как обстоит дело с мебелью на заказ и бытовой техникой и сколько реально вы выигрываете на смете 60 тыс. zł нетто.
Главное
- Ставка 8% охватывает строительство, ремонт, модернизацию, термомодернизацию и перестройку жилых помещений площадью до 150 м² и односемейных домов до 300 м² (ст. 41 п. 12–12b закона о НДС в связи со ст. 146ef).
- Материалы, поставленные и встроенные фирмой в рамках услуги, облагаются как услуга, то есть по ставке 8%. Материалы, купленные самостоятельно, облагаются по основной ставке 23%.
- Мебель на заказ может облагаться по ставке 8% только тогда, когда она прочно связана с конструкцией помещения и после демонтажа непригодна к использованию (общее разъяснение Минфина от 27.05.2020 г.). Отдельно стоящая мебель и бытовая техника – 23%.
- При помещении больше 150 м² ставка 8% относится только к части цены, пропорциональной лимиту, остальное облагается по ставке 23% (ст. 41 п. 12c).
- Ставку выбирает и отвечает за неё подрядчик как плательщик НДС. На смете 60 тыс. zł нетто разница между комплексной услугой и самостоятельной покупкой материалов составляет в нашем примере 3 750 zł.
Когда фирма может применить НДС 8% на отделку квартиры?
Основа – ст. 41 п. 12 закона о НДС (единый текст Dz.U. 2025 poz. 775). Пониженная ставка применяется к поставке, строительству, ремонту, модернизации, термомодернизации, перестройке или консервационным работам, касающимся объектов, отнесённых к «строительству, охваченному социальной жилищной программой». Название вводит в заблуждение, поскольку речь идёт об обычных квартирах и домах. Ст. 41 п. 12a относит сюда объекты жилищного строительства и их части, за исключением нежилых помещений, а п. 12b исключает жилые помещения площадью более 150 м² и односемейные дома площадью более 300 м².
Сама ст. 41 п. 2 говорит о 7%, но переходная норма ст. 146ef п. 1 пп. 2 повышает эту ставку до 8%, а основную ставку – до 23%. В сентябре 2026 г. действуют, таким образом, 8% и 23%. Изменения закона 2025–2026 годов не затронули ст. 41 п. 12–12c.
Должны выполняться два условия одновременно. Во-первых, фирма выполняет работы в помещении, а не просто продаёт товар. Во-вторых, помещение подпадает под программу, то есть это квартира, а не нежилое помещение. Отделку квартиры в состоянии «под отделку» (stan deweloperski) – штукатурку и шпатлёвку, покраску, полы, плитку, установку сантехники или межкомнатные двери – налоговые органы обычно считают модернизацией или строительством помещения. Последовательность этих работ мы описываем в руководстве отделка квартиры от застройщика шаг за шагом.
Неважно, заказываете ли вы как частное лицо или помещение сдаётся в аренду. Значение имеют характер помещения и вид работ. Важно также, кто выставляет счёт: небольшая фирма, пользующаяся субъектным освобождением (с 1 января 2026 г. лимит продаж – 240 000 zł в год, ст. 113 п. 1), вообще не начисляет НДС, но сама покупает материалы с 23% НДС и обычно закладывает это в цену.
Строительные материалы – НДС 8% или 23%?
Норма перечисляет услуги (строительство, ремонт, модернизацию), а не продажу материалов. Поэтому плитка, ламинат, краски или сантехническая арматура, купленные в магазине или на оптовой базе, облагаются по основной ставке 23% независимо от того, в какую квартиру они попадут. Магазин не может снизить ставку, даже если вы покажете ему нотариальный акт.
Иначе, когда материалы поставляет подрядчик. Тогда вы покупаете одну услугу – отделку помещения, – а материалы являются её частью и после встраивания становятся частью квартиры. Налоговой базой является всё вознаграждение (ст. 29a п. 1), поэтому в счёте за работу с материалами появляется 8% со всей суммы. Фирма покупает материалы с 23% НДС, но вычитает этот налог, поэтому разница для неё не расход.
Условие: материалы должны быть фактически встроены в рамках услуги. Если фирма продаёт вам товар отдельным счётом, а монтаж выполняет кто-то другой или никто, это обычная поставка товара по ставке 23%. Поэтому в договоре с подрядчиком стоит записать, что предметом является выполнение отделочных работ из материалов подрядчика. Что ещё должен содержать такой договор, мы пишем в тексте отделочная бригада – как выбрать фирму и что вписать в договор.
Пример: смета 60 тыс. zł нетто – сколько вы экономите на НДС?
Сумма 60 тыс. zł нетто – это примерно отделка 2-комнатной квартиры медианной площади из нашего предложения во Вроцлаве (40,8 м², по данным предложения TM Invest на 27.09.2026) по ок. 1 470 zł/м² нетто. Из них 25 тыс. zł – материалы, а 35 тыс. zł – работа. Сравниваем два варианта при одинаковых ценах нетто.
| Вариант | Нетто | Ставка | НДС | Брутто |
|---|---|---|---|---|
| A. Комплексная услуга фирмы (работа + материалы подрядчика) | 60 000 zł | 8% | 4 800 zł | 64 800 zł |
| B1. Материалы, купленные самостоятельно | 25 000 zł | 23% | 5 750 zł | 30 750 zł |
| B2. Только работа фирмы | 35 000 zł | 8% | 2 800 zł | 37 800 zł |
| Вариант B итого | 60 000 zł | – | 8 550 zł | 68 550 zł |
| Разница B – A | – | – | 3 750 zł | 3 750 zł |
Экономия составляет 15% стоимости материалов нетто (23% – 8%), то есть здесь 3 750 zł. На практике результат бывает иным. Подрядчик часто добавляет наценку на материалы или имеет оптовые скидки, а вы можете попасть на акцию в строительном гипермаркете. Поэтому сравнивайте цены брутто обоих вариантов, а не только ставки. Как разбить отделку на позиции и составить бюджет, мы показываем в статье сколько стоит отделка квартиры.
Только ищете квартиру и не хотите сами организовывать бригады? Подберём квартиру от застройщика – в том числе готовую или с пакетом отделки – и сравним расходы по нескольким инвестициям. Для покупателя мы работаем чаще всего без комиссии, потому что вознаграждение обычно оплачивает застройщик.
НДС 8% или 23% – таблица позиций отделки
| Позиция | Ставка | Основание |
|---|---|---|
| Работа: шпатлёвка, покраска, полы, плитка, установка сантехники, двери – жилое помещение до 150 м² | 8% | ст. 41 п. 12 пп. 1, п. 12a–12b |
| Материалы, поставленные и встроенные подрядчиком в рамках этой услуги | 8% | часть комплексной услуги, ст. 29a п. 1 |
| Материалы, купленные самостоятельно в магазине или на оптовой базе | 23% | ст. 41 п. 1 в связи со ст. 146ef – поставка товара |
| Встроенная мебель на заказ, прочно связанная со стенами, полом или потолком | 8% | общее разъяснение Минфина № PT3.8101.2.2020 |
| Отдельно стоящая мебель и конструкции, которые можно перенести в другое место | 23% | общее разъяснение Минфина № PT3.8101.2.2020 |
| Бытовая техника (холодильник, духовка, посудомоечная и стиральная машины), в том числе встраиваемая | 23% | разъяснения KIS (Национальной налоговой информации), напр. от 18.10.2023 г. |
| Жилое помещение площадью более 150 м² | 8% и 23% пропорционально | ст. 41 п. 12c |
| Нежилое помещение (напр. офис, услуги) | 23% | ст. 41 п. 12a – исключение нежилых помещений |
НДС 8% на мебель на заказ и бытовую технику
Правила для мебели определяет общее разъяснение министра финансов № PT3.8101.2.2020 от 27 мая 2020 г. (Dz. Urz. Min. Fin. 2020 poz. 69). Оно изменило прежнюю, более строгую позицию 2014 г. Согласно ему, изготовление встроенной мебели является модернизацией помещения с НДС 8%, когда одновременно: мебель делается на заказ под конкретное помещение, в существенной степени использует стены, пол или потолок как свои элементы, а после демонтажа непригодна к использованию как мебель.
Министерство приводит пример встроенного шкафа-ниши из плит, нарезанных на заказ и смонтированных на дюбелях и саморезах, в котором задняя и боковые стенки ниши играют роль стенок шкафа. Такой шкаф может облагаться по ставке 8%. Если же мебель можно разобрать и собрать в другом месте, например шкаф с полным корпусом или кухонные модули, поставленные у стены, это поставка мебели по ставке 23%. При кухне на заказ решает, таким образом, конструкция, а не название в предложении.
Бытовая техника – отдельный товар. В индивидуальном разъяснении от 18 октября 2023 г. (сигн. 0113-KDIPT1-2.4012.758.2018.10.JS), выданном после решения Высшего административного суда (NSA), директор KIS признал, что встроенная мебель может делить ставку со зданием, но часть цены, приходящуюся на технику, нужно выделить и облагать по ставке, соответствующей этим товарам. Встраиваемые холодильник или духовка, таким образом, обычно облагаются по ставке 23%, даже если их монтирует та же фирма.
Квартира более 150 м² – как считается НДС на отделку?
При помещении больше 150 м² фирма не теряет всю льготу. Ст. 41 п. 12c предписывает применять 8% к части базы, соответствующей доле 150 м² во всей полезной площади, а 23% – к остальному. Таких помещений в нашем предложении немного: по данным предложения TM Invest на 27.09.2026, это 26 из 4351 доступных помещений, то есть ок. 0,6%.
Пример: апартамент 191,19 м² в инвестиции Sudea в вроцлавском районе Krzyki. Доля лимита – 150 / 191,19 = 78,46%. При смете отделки 400 000 zł нетто 313 824 zł идёт по ставке 8% (НДС 25 106 zł), а 86 176 zł – по ставке 23% (НДС 19 820 zł). Всего НДС составляет 44 926 zł, то есть на 12 926 zł больше, чем при 8% со всей суммы. Та же пропорция действует для НДС в цене помещения от застройщика, что мы описываем в статье НДС на квартиру от застройщика.
Отдельная категория – консервационные работы, то есть работы по поддержанию технической исправности элементов здания, отличные от ремонта (ст. 41 п. 12d). В жилых помещениях они облагаются по ставке 8% и сверх лимита 150 м² (п. 12 пп. 2), но только когда стоимость материалов не превышает 50% базы (п. 12e). Первая отделка помещения в состоянии «под отделку» обычно не является консервацией.
Пакет отделки от застройщика и НДС
Когда отделка входит в цену помещения, застройщик поставляет отделанную квартиру и применяет ко всему ту же ставку, что и к квартире: 8% при помещении до 150 м². Исключение – элементы, которые органы считают отдельными товарами, прежде всего бытовая техника и мебель, которую можно переставить. Когда пакет реализует отдельная фирма на основании отдельного договора, действуют правила, описанные выше для услуги отделки. Плюсы и минусы таких пакетов мы обсуждаем в статье пакет отделки от застройщика – стоит ли.
Кто отвечает за ставку НДС и как её проверить?
За правильную ставку отвечает подрядчик, потому что именно он является плательщиком и рассчитывается по НДС с налоговой инспекцией. Если он применит 8% без основания, налоговая недоимка возникает на его стороне. Закон не требует от клиента специального заявления, но фирма может попросить данные помещения (адрес, полезную площадь, вид помещения), потому что должна уметь показать, что работы относятся к квартире до 150 м².
При нестандартных позициях подрядчик может обратиться за обязательной информацией о ставке (WIS, ст. 42a закона о НДС) или за индивидуальным разъяснением. Уже выданные разъяснения можно искать в базе Eureka Министерства финансов. Вам же стоит проверить прежде всего, указана ли в предложении и в счёте для каждой позиции ставка и не спрятаны ли бытовая техника и отдельно стоящая мебель в работе по 8%.
Частые вопросы
Всегда ли на ремонт квартиры НДС 8%?
Не всегда. Услуга ремонта, модернизации или перестройки жилого помещения до 150 м² облагается по ставке 8%. Ставка 23% относится к нежилым помещениям, превышению площади сверх 150 м² и товарам, продаваемым без услуги, например материалам, отдельно стоящей мебели и бытовой технике.
Могу ли я купить строительные материалы с НДС 8%?
Сам в магазине – нет. Продажа материалов – это поставка товаров по ставке 23%. Материалы могут облагаться по ставке 8% только тогда, когда их покупает и встраивает подрядчик в рамках услуги отделки или ремонта квартиры.
Какой НДС на мебель на заказ?
8%, если конструкция делается на заказ под конкретное помещение, использует стены, пол или потолок как свои элементы и после демонтажа непригодна к использованию. Мебель, которую можно разобрать и собрать в другом месте, облагается по ставке 23%. Так следует из общего разъяснения министра финансов от 27 мая 2020 г.
Должно ли частное лицо что-то подписывать, чтобы получить НДС 8%?
Закон о НДС не предусматривает обязательного заявления. Подрядчик, однако, может попросить адрес и площадь помещения, потому что он отвечает за применённую ставку и должен уметь обосновать её при проверке.
Дешевле ли подрядчик без НДС?
Не обязательно. Фирма, освобождённая по субъектному критерию, не начисляет НДС в счёте, но покупает материалы с 23% НДС и не может его вычесть, поэтому обычно включает его в цену. Сравнивайте итоговые суммы брутто из предложений, а не то, есть ли в счёте НДС.
Итоги
НДС 8% на отделку квартиры – это ставка для услуги фирмы в жилом помещении до 150 м², вместе с материалами, которые подрядчик встраивает. Материалы, купленные самостоятельно, отдельно стоящая мебель и бытовая техника облагаются по ставке 23%, а прочная встроенная конструкция на заказ – по ставке 8%, если соответствует условиям общего разъяснения Минфина. При смете 60 тыс. zł нетто выбор комплексной услуги даёт в нашем примере на 3 750 zł меньше НДС, но в итоге важна цена брутто всего предложения.
Планируете покупку и сразу думаете об отделке? Поможем выбрать квартиру от застройщика – в состоянии «под отделку», готовую или с пакетом отделки – и посчитать общий бюджет. Мы на рынке с 2016 г., а для покупателя работаем чаще всего без комиссии, потому что вознаграждение обычно оплачивает застройщик. Актуальные предложения найдёте в каталоге инвестиций.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер и не являются налоговой консультацией. Ставку НДС для конкретной услуги устанавливает подрядчик; в нестандартных случаях он может обратиться за WIS или индивидуальным разъяснением.
Источники
- Закон о налоге на товары и услуги (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 poz. 775 (ст. 2 п. 12, ст. 29a п. 1, ст. 41 п. 1, 2 и 12–12e, ст. 42a, ст. 146ef).
- Закон от 24 июня 2025 г. об изменении закона о налоге на товары и услуги (на польском) – Dz.U. 2025 poz. 896 (лимит субъектного освобождения 240 000 zł с 1.01.2026).
- Общее разъяснение министра финансов № PT3.8101.2.2020 от 27 мая 2020 г. (на польском) – Dz. Urz. Min. Fin. 2020 poz. 69 (прочная встроенная мебель).
- Индивидуальные разъяснения директора KIS (Eureka) (на польском) – от 18.10.2023 г., сигн. 0113-KDIPT1-2.4012.758.2018.10.JS (бытовая техника и встроенная мебель), а также от 11.09.2019 г., сигн. 0111-KDIB3-1.4012.339.2019.2.WN (отделка квартир «под ключ»).
- Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.
