Дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості в Польщі у 2026 році: заява, мито, строки

Дозвіл MSWiA (Міністерства внутрішніх справ і адміністрації Польщі) на купівлю нерухомості потрібен іноземцю з країни поза Європейською економічною зоною і Швейцарією, який хоче купити в Польщі будинок, земельну ділянку чи іншу земельну нерухомість. Окрема квартира (житлове приміщення) дозволу, як правило, не потребує. Державне мито (opłata skarbowa) за дозвіл становить 1570 zł, а розгляд справи на практиці зазвичай триває від 2 до 4 місяців. Нижче — заява, документи, промеса та витрати.

Головне

• Дозвіл видає міністр, відповідальний за внутрішні справи (MSWiA), у формі адміністративного рішення, якщо заперечення не висловить міністр національної оборони.
• Державне мито: 1570 zł за дозвіл, 98 zł за промесу, 17 zł за довіреність.
• Дозвіл чинний 2 роки, промеса — 1 рік від дня видачі.
• Строк за законом — 2 місяці (особливо складна справа), але MSWiA повідомляє, що на практиці розгляд триває 2–4 місяці, а іноді й довше.
• Купівля нерухомості без потрібного дозволу є недійсною (ст. 6 закону про набуття нерухомості іноземцями).

Коли потрібен дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості?

Відповідно до ст. 1 закону від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) набуття нерухомості іноземцем потребує дозволу. Іноземець — це особа без польського громадянства, а також компанія із зареєстрованим офісом за кордоном або польська компанія, яку контролюють іноземці. Винятки містить ст. 8. З 2021 р. дозвіл, як правило, потрібен і громадянам Великої Британії.

Найважливіші винятки: громадянам і компаніям з ЄЕЗ (ЄС, Норвегія, Ісландія, Ліхтенштейн) та Швейцарії дозвіл не потрібен, а для купівлі окремого житлового приміщення та гаража, пов’язаного з квартирою, він не потрібен нікому. Детально описуємо це в посібнику як купити квартиру в Польщі іноземцю.

Що ви купуєте	Громадянин країни поза ЄЕЗ і Швейцарією	Громадянин ЄЕЗ або Швейцарії
Квартира (окреме житлове приміщення)	Без дозволу (поза прикордонною зоною)	Без дозволу
Гараж або місце в підземному паркінгу при квартирі	Без дозволу (поза прикордонною зоною)	Без дозволу
Приватний будинок із ділянкою	Дозвіл MSWiA	Без дозволу
Будівельна ділянка	Дозвіл MSWiA	Без дозволу
Частка в окремій ділянці, напр. в під’їзній дорозі житлового комплексу	Дозвіл MSWiA	Без дозволу
Будь-яка нерухомість через 5 років після отримання посвідки на постійне проживання або довгострокового резидента ЄС	Без дозволу (крім прикордонної зони та сільгоспземель понад 1 га)	Без дозволу

Увага щодо нових житлових комплексів: частка в землі під будинком є частиною квартири, але частка в окремій нерухомості — наприклад, внутрішній дорозі з власною книгою нерухомості (księga wieczysta) — за позицією MSWiA потребує дозволу. Перевірте це в проєкті договору із забудовником (umowa deweloperska).

Умови видачі дозволу — зв’язки з Польщею

Відповідно до ст. 1a закону дозвіл видають, якщо виконано дві умови. По-перше, купівля не може загрожувати обороноздатності, безпеці держави чи громадському порядку, і їй не можуть суперечити міркування соціальної політики та охорони здоров’я населення. По-друге, ви маєте довести зв’язки з Польщею. Закон наводить приклади таких зв’язків:

• польська національність або польське походження,
• шлюб із громадянином Польщі,
• дозвіл на тимчасове проживання (крім дозволу для жертв торгівлі людьми та короткострокового), дозвіл на постійне проживання або на проживання довгострокового резидента ЄС,
• членство в правлінні польської компанії, яку контролюють іноземці,
• ведення в Польщі підприємницької або сільськогосподарської діяльності.

Найчастіше таким зв’язком є чинна посвідка на проживання (karta pobytu). Земля для життєвих потреб не може перевищувати 0,5 га (для подружжя — 1 га, за MSWiA). Міністр також може визначити в дозволі спеціальні умови купівлі (ст. 2 ч. 2).

Заява на дозвіл на набуття нерухомості іноземцем

Офіційного бланка заяви немає. Ви складаєте її самостійно (або через представника) відповідно до закону та розпорядження МВС від 20 червня 2012 р. (Dz.U. 2012 поз. 729). Заява фізичної особи має містити:

• ваші ім’я, прізвище, громадянство й адресу проживання (варто додати телефон та e-mail),
• дані нерухомості: адресу, номер ділянки, площу в гектарах, номер книги нерухомості та інформацію про забудову,
• дані продавця (забудовника або приватної особи),
• підставу купівлі — напр., договір купівлі-продажу,
• мету купівлі — напр., житло для себе та родини,
• джерело коштів на купівлю — робота, кредит, дарування, продаж іншої нерухомості,
• інформацію, чи купуєте ви в особисту власність, чи в спільну з подружжям.

Заяву подають особисто в канцелярії MSWiA у Варшаві (ul. Rakowiecka 2a), поштою, через ePUAP або через e-Doręczenia. Електронного листа недостатньо. Одну спільну заяву можуть подати лише подружжя. Інші особи, які купують разом, подають окремі заяви, кожна з окремим митом.

Які документи додати до заяви?

Документи подають в оригіналі або в копії, засвідченій нотаріусом (чи представником — адвокатом, юрисконсультом); паспорт і посвідку на проживання — лише в засвідченій копії. Документи іноземною мовою потребують присяжного перекладу — див. присяжний перекладач у нотаріуса.

Документ	Де отримати	Примітки
Копія паспорта або іншого документа, що посвідчує особу	Ваш документ + засвідчення в нотаріуса	Має показувати громадянство, дату й місце народження
Доказ зв’язків із Польщею (напр., копія посвідки на проживання, свідоцтво про шлюб)	Воєводське управління, РАЦС (USC)	Посвідка на проживання — лише засвідчена копія
Витяг із книги нерухомості	Районний суд або ekw.ms.gov.pl	Виданий не раніше ніж за 6 місяців до заяви
Витяг із земельного реєстру з викопіюванням із карти	Повітове управління або міська рада (у Варшаві та Вроцлаві — міська рада)	Макс. 6 місяців; не потрібен для приміщення з власною книгою
Витяг із місцевого плану забудови або довідка про його відсутність, за потреби — умови забудови	Міська рада або гміна	Макс. 6 місяців; стосується ділянок і будинків
Заява продавця про намір продати	Забудовник або продавець	Може мати форму попереднього договору, договору із забудовником або умовного договору
Докази джерела коштів	Роботодавець, податкова служба, банк	Напр., PIT з UPO, трудовий договір, кредитне рішення, договір дарування
Підтвердження сплати мита	Переказ до Центру обслуговування платників податків м. Варшави	1570 zł за дозвіл, 98 zł за промесу

Заяву й акт може оформити за вас представник за довіреністю — див. як купити квартиру в Польщі з-за кордону.

Мито за дозвіл MSWiA та інші витрати

Ставки встановлює додаток до закону про державне мито: дозвіл на набуття нерухомості іноземцем коштує 1570 zł (частина III п. 8), зобов’язання видати дозвіл, тобто промеса, — 98 zł (частина I п. 20). Мито сплачують на рахунок Центру обслуговування платників податків Управління м. Варшави, а підтвердження оплати додають до заяви. Якщо ви дієте через представника, додається 17 zł за подання довіреності.

Якщо дозвіл не видадуть (відмова, закриття провадження, залишення без розгляду), можна вимагати повернення мита.

Приклад розрахунку. Пара без шлюбу разом купує будинок за 945 000 zł. Кожен подає окрему заяву, тож мито становить 2 × 1570 zł = 3140 zł. До цього — засвідчення копій документів у нотаріуса: за 10 сторінок на особу це максимум 10 × 6 zł = 60 zł нетто, тобто 73,80 zł з VAT, — разом бл. 148 zł на двох. Загалом виходить бл. 3288 zł плюс присяжні переклади, якщо вони потрібні. Якби ця сама пара була подружжям, вона подала б одну заяву і сплатила 1570 zł мита. Це бл. 0,17–0,35% ціни будинку — небагато, але це треба запланувати разом з іншими витратами, які ми описуємо у статті про податки й збори під час купівлі іноземцем.

Скільки чекати на дозвіл MSWiA?

Поза спеціальними економічними зонами (місяць) застосовується Кодекс адміністративного провадження (k.p.a.): особливо складну справу слід розглянути протягом двох місяців від порушення провадження (ст. 35 § 3 k.p.a.). До цього строку не зараховують, зокрема, час на усунення недоліків і затримки з вини сторони (ст. 35 § 5). MSWiA прямо пише, що на практиці провадження може тривати 2, 3, 4 місяці, а іноді й довше.

Етап	Строк	Підстава
Збір документів про нерухомість	чинність: макс. 6 місяців до подання заяви	§ 3 розпорядження
Заперечення міністра національної оборони (і міністра сільського господарства щодо сільгоспземель)	14 днів, в обґрунтованих випадках до 2 місяців	ст. 1 ч. 1a закону
Висновок ABW (Агентства внутрішньої безпеки)	30 днів (за MSWiA)	інформація MSWiA
Рішення MSWiA	за законом 2 місяці, на практиці 2–4 місяці	ст. 35 § 3 k.p.a.
Заява про повторний розгляд справи (після відмови)	14 днів від вручення рішення	ст. 127 § 3 і ст. 129 § 2 k.p.a.
Чинність дозволу — час на нотаріальний акт	2 роки від видачі	ст. 3 ч. 2 закону
Чинність промеси	1 рік від видачі	ст. 3d ч. 2 закону
Нотаріус надсилає виписку з акта до MSWiA	7 днів від акта	ст. 8a ч. 1 закону

Рішення міністра не можна оскаржити у звичайному порядку — передбачено заяву про повторний розгляд справи, а далі скаргу до адміністративного суду. Найбільше часу заощаджує повна заява.

Промеса MSWiA — коли варто її просити?

Промеса (promesa) — це зобов’язання видати дозвіл (ст. 3d закону). Вона чинна рік, і в цей час MSWiA не може відмовити у видачі дозволу, хіба що зміняться фактичні обставини, суттєві для справи. Проте промеса не дає змоги купити нерухомість — після неї все одно треба отримати дозвіл (ще 1570 zł).

За MSWiA, промеса знадобиться під час купівлі у забудовника, коли ще не відомі остаточні дані, напр. площа чи розмір частки. Коли дані точні, одразу подавайте заяву на дозвіл. У договорі передбачте положення на випадок відмови в дозволі — у цьому допомагає добре складений договір із забудовником.

Приклад із нашої пропозиції: будинок чи квартира у Wawer

Візьмімо громадянина Індії з посвідкою на тимчасове проживання, який працює у Варшаві й шукає житло для родини в зеленому районі. За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, у районі Wawer він може вибрати, зокрема:

Пропозиція у Wawer	Площа	Ціна	Дозвіл MSWiA?
Будинок у ЖК Osiedle Casa Verde (4 кімнати, 6 будинків у продажу)	81,16 m²	945 000 – 1 180 000 zł	Так — якщо будинок продають із ділянкою або часткою в ділянці
Квартира в ЖК Korkowa 146 (34 приміщення в продажу)	40,3 – 65,77 m²	від 660 920 zł	Ні — окреме житлове приміщення

У випадку квартири в Korkowa 146 покупець одразу переходить до договору із забудовником і нотаріального акта (akt notarialny). У випадку будинку в Casa Verde він додає 1570 zł і 2–4 місяці очікування, а акт про перехід права власності підпише лише з дозволом; посвідка на тимчасове проживання тут і є зв’язком із Польщею. Ключове — що саме ви купуєте юридично: у рядній чи зблокованій забудові будинок продають або як ділянку з будівлею, або як виокремлене приміщення, — це визначають проєкт договору та книга нерухомості. Так само з будинками у Вроцлаві, напр. у ЖК Zagony 39 у районі Fabryczna (бл. 165–175 m², 1 990 000 zł).

Не знаєте, чи потребує вибрана нерухомість дозволу? Допоможемо вибрати квартиру чи будинок від забудовника і разом із вами перевіримо, як його продають, — найчастіше без комісії для покупця, бо зазвичай нашу винагороду платить забудовник.

Що загрожує за купівлю нерухомості без дозволу?

Без дозволу (і без доказу виконання спеціальних умов, якщо їх визначено) нотаріус не може скласти акт, а суд не внесе право власності до книги нерухомості (ст. 5). Набуття всупереч закону є недійсним (ст. 6 ч. 1). Недійсність встановлює суд, зокрема на вимогу воєводи, старости, президента міста чи міністра.

Міністр веде реєстр нерухомості, набутої іноземцями, — з дозволом і без нього (ст. 8 ч. 4), а нотаріус має 7 днів, щоб надіслати йому виписку з акта (ст. 8a). З 19 листопада 2026 р. нотаріуси робитимуть це електронно через Центральний репозитарій електронних виписок нотаріальних актів (зміни до закону, Dz.U. 2026 поз. 1099).

Поширені запитання

Підсумок

Дозвіл MSWiA на купівлю нерухомості стосується переважно іноземців з-поза ЄЕЗ, які купують будинок або ділянку. Вам потрібні зв’язки з Польщею, повна заява і 1570 zł мита; закладіть 2–4 місяці на рішення. Квартира — окреме житлове приміщення — дозволу не потребує.

Шукаєте будинок чи квартиру у Варшаві або Вроцлаві? Зв’яжіться з нами — підберемо пропозицію під ваш бюджет і супроводимо вас під час купівлі у забудовника, найчастіше без комісії для покупця (зазвичай нашу винагороду платить забудовник).

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер, розрахунки орієнтовні й не є юридичною консультацією. У нетипових справах (сільгоспземлі, прикордонна зона, купівля через компанію) проконсультуйтеся з юристом.

Джерела

• Закон від 24 березня 1920 р. про набуття нерухомості іноземцями (Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców) — єдиний текст Dz.U. 2017 поз. 2278 (ст. 1, 1a, 2, 3, 3d, 5, 6, 8, 8a), зміни Dz.U. 2026 поз. 1099.
• Розпорядження МВС від 20 червня 2012 р. щодо інформації та документів для іноземця, який звертається за дозволом — Dz.U. 2012 поз. 729.
• Закон про державне мито (Ustawa o opłacie skarbowej) — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1154 (додаток: частина I п. 20, частина III п. 8).
• Кодекс адміністративного провадження (Kodeks postępowania administracyjnego) — єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 1691 (ст. 35, 127, 129).
• Розпорядження про максимальні ставки нотаріальної такси — єдиний текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (§ 13 п. 2).
• MSWiA — отримання дозволу на набуття нерухомості іноземцями та MSWiA — поширені запитання (польською).
• Ціни й наявність: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026.