Кошторис оздоблення квартири 2026 – як його підготувати (шаблон)
Автор: Tacjana MasiukiewiczОздоблення й облаштування~11 хв читання
Кошторис оздоблення квартири ви підготуєте в п'ять кроків: спочатку обмір (скільки метрів стін, підлог і плитки), потім ціни матеріалів і роботи окремо, позиції, про які легко забути, запас 10–15% і графік платежів. Нижче показуємо, як порахувати кожну позицію, і даємо готовий шаблон кошторису для 2-кімнатної квартири площею 40,8 m² — це медіана метражу таких квартир у нашій пропозиції у Вроцлаві.
Головне
- Кошторис = обмір (обсяги) × одиничні ціни матеріалів і роботи + додаткові позиції + запас.
- Запас плитки на підрізання: виробники рекомендують близько 10% за невеликих площ із прямим укладанням і 15% за діагонального.
- У нашому шаблоні для 2-кімнатної квартири 40,8 m² вийшло близько 68,5 тис. zł + 12% запасу, тобто близько 76,7 тис. zł (з кухнею й технікою, без меблів).
- За даними GUS, ціни спеціалізованих будівельних робіт зросли у серпні 2026 р. на 7,0% р/р — оцінка річної давності вже неактуальна.
- Послуга з оздоблення житлового приміщення до 150 m² може оподатковуватися ставкою ПДВ 8%, матеріали, куплені самостійно в магазині, — 23%.
Обмір – як порахувати метри стін, підлог і плитки?
Обмір — це зведення обсягів робіт: скільки квадратних метрів пофарбувати, покрити ламінатом і плиткою, скільки погонних метрів плінтусів, скільки дверей і електроточок. Без нього кошторис ремонту — гадання, а пропозиції фірм важко порівняти. Достатньо плану квартири з договору із забудовником (з розмірами приміщень) і рулетки — після отримання ключів розміри варто перевірити на місці.
- Підлоги: площа приміщення за планом (довжина × ширина). Ламінат рахуєте окремо від плитки.
- Стіни: периметр приміщення × висота. Від результату відніміть вікна, балконні двері й двері, а також ділянки, які покриєте плиткою. Запитайте підрядника, як він рахує прорізи — не всі віднімають малі вікна.
- Стелі: зазвичай дорівнюють площі підлоги.
- Плитка: стіни ванної (периметр × висота облицювання мінус двері), підлога ванної та фартух над стільницею на кухні. До результату додайте запас на підрізання та бій — за малих площ близько 10%.
- Плінтуси: периметр приміщень із ламінатом мінус ширина дверей.
Нижче обмір для прикладної 2-кімнатної квартири 40,8 m². Розбивка за приміщеннями та висота 2,6 m — наші припущення; підставте власні розміри з плану.
| Приміщення | Підлога | Периметр | Стіни (брутто, h = 2,6 m) | Покриття підлоги |
|---|---|---|---|---|
| Вітальня з кухонною зоною | 19,0 m² | 17,5 m | 45,5 m² | ламінат |
| Спальня | 11,0 m² | 13,3 m | 34,6 m² | ламінат |
| Передпокій | 6,5 m² | 11,3 m | 29,4 m² | ламінат |
| Ванна | 4,3 m² | 8,3 m | 21,6 m² | плитка |
| Разом | 40,8 m² | – | 131,1 m² | ламінат 36,5 m², плитка 4,3 m² |
З цих цифр випливають обсяги для кошторису. Фарбування: стіни кімнат і передпокою — 109,5 m² брутто; після віднімання близько 12 m² вікон і дверей та 2,5 m² плитки над стільницею залишається 95 m², до них 40,8 m² стель — разом близько 136 m². Плитка: 20,0 m² стін ванної (21,6 m² мінус двері), 4,3 m² підлоги й 2,5 m² на кухні — це 26,8 m², а із запасом 10% — близько 29,5 m², тобто на практиці 30 m² у цілих упаковках. Плінтуси: 42,1 m периметра приміщень із ламінатом мінус двері — близько 38 m, ви купуєте 17 штук по 2,4 m.
Як порахувати кількість плитки, фарби й клею?
Кількість матеріалу — це площа з обміру × витрата за технічною карткою, округлена вгору до цілих упаковок. Приклади для нашої квартири:
- Фарба: виробники популярних білих латексних фарб заявляють укривистість до 13–14 m²/l за одного шару, але на вбираючій основі вона менша. Рахуємо обережно 10 m²/l: 136 m² × 2 шари = 272 m², тобто близько 27 l — три відра по 10 l.
- Плитка: 26,8 m² нетто + 10% = 29,5 m². За діагонального укладання виробники рекомендують близько 15% запасу. Купуйте плитку з однієї партії та збережіть кілька штук на можливий ремонт.
- Плитковий клей: за посібниками виробників плитки це близько 3,3 kg/m² за плитки 25 × 25 cm, 4 kg/m² за 30 × 30 cm і близько 5 kg/m² за більших форматів. Для 26,8 m² і 5 kg/m² виходить 134 kg, тобто 6 мішків по 25 kg.
- Ламінат: 36,5 m² + близько 7% на підрізання = 39 m²; за упаковок по близько 2,4 m² це 17 пачок. Стільки ж метрів підкладки.
- Затирка, ґрунтовка, гідроізоляція: витрата залежить від ширини шва та вбирності основи — перевіряйте калькулятор чи технічну картку конкретного продукту.
Матеріали та робота – навіщо рахувати їх окремо?
Розбивка на матеріали й роботу дозволяє порівняти пропозиції бригад і побачити, де можна заощадити. Роботу ви оцінюєте за обміром (zł/m², zł/п.м., zł/шт.), матеріали — за цінами в магазинах. Це важливо й для податків: ст. 41 п. 12 закону про ПДВ дозволяє застосовувати знижену ставку (нині 8%) до ремонту й модернізації житлових приміщень до 150 m², зокрема коли підрядник купує матеріали в межах послуги. Матеріали, куплені вами в маркеті, мають ПДВ 23%. Подробиці описуємо в статті ПДВ 8% на оздоблення квартири (польською).
Варто знати й те, який вид винагороди ви вписуєте в договір. За кошторисної винагороди (ст. 629–631 Цивільного кодексу) підрядник може вимагати доплати за непередбачені у зведенні роботи — але не тоді, коли він виконав їх без вашої згоди. За твердої ціни (ст. 632) він загалом не може вимагати підвищення, навіть якщо робіт виявилося більше, ніж він припускав. Як обрати бригаду й що ще вписати в договір, пишемо в тексті Оздоблювальна бригада – договір (польською).
Шаблон кошторису оздоблення 2-кімнатної квартири
Нижче повний кошторис для квартири з таблиці вище. Одиничні ціни — значення із середини орієнтовних вилок із прайсів будівельних магазинів і оздоблювальних фірм (вересень 2026). Позиції з позначкою «дод.» — наші бюджетні припущення, що залежать виключно від обраних продуктів.
| Позиція | Обсяг | Матеріал | Робота | Разом |
|---|---|---|---|---|
| Ґрунтування стін і стель | 136 m² | 165 zł (3 × 5 l) | 1 360 zł (10 zł/m²) | 1 525 zł |
| Фарбування 2 × у білий | 136 m² | 300 zł (3 × 10 l по близько 100 zł) | 3 670 zł (27 zł/m²) | 3 970 zł |
| Ламінат AC4 + підкладка | 36,5 m² (закупівля 40,7 m²) | 1 725 zł (35 + 7,5 zł/m²) | 1 825 zł (50 zł/m²) | 3 550 zł |
| Плінтуси МДФ | 38 п.м. (закупівля 40,8 п.м.) | 490 zł (12 zł/п.м.) | 1 330 zł (35 zł/п.м.) | 1 820 zł |
| Плитка (керамограніт) – ванна й кухня | 26,8 m² (закупівля 30 m²) | 2 100 zł (70 zł/m²) | 4 290 zł (160 zł/m²) | 6 390 zł |
| Клей (6 × 25 kg) і затирка (3 × 2 kg) | – | 390 zł | у ціні укладання | 390 zł |
| Гідроізоляція ванної | близько 8 m² | 150 zł (5 kg) | 480 zł (60 zł/m²) | 630 zł |
| Міжкімнатні двері з регульованою коробкою | 3 шт. | 3 000 zł (1 000 zł/компл.) | 1 500 zł (500 zł/шт.) | 4 500 zł |
| Електрофурнітура (розетки, вимикачі) | 25 шт. | 750 zł (дод.) | 1 500 zł (60 zł/шт.) | 2 250 zł |
| Освітлення | 6 точок | 1 500 zł (дод.) | 690 zł (115 zł/шт.) | 2 190 zł |
| Ванна: кераміка, арматура, монтаж сантехніки | компл. | 6 000 zł (дод.) | 4 000 zł | 10 000 zł |
| Кухня: гарнітур з технікою | компл. | 30 000 zł (дод., нижня частина вилки 25–70 тис. zł) | 30 000 zł | |
| Транспорт матеріалів | – | 400 zł (дод.) | 400 zł | |
| Вивіз відходів (мішок big bag) | 1 шт. | 350 zł | 350 zł | |
| Прибирання після ремонту | 40,8 m² | 490 zł (12 zł/m²) | 490 zł | |
| Разом за кошторисом | – | бл. 46,6 тис. zł | бл. 20,6 тис. zł | бл. 68,5 тис. zł |
| Запас 12% | – | – | – | бл. 8,2 тис. zł |
| Бюджет загалом | – | – | – | бл. 76,7 тис. zł |
Результат — близько 1 680 zł/m² без запасу, тобто рівень між економним і середнім стандартом. Порівняння ставок за m² у трьох стандартах знайдете в статті Скільки коштує оздоблення квартири, а обсяг послуг і ціни фірм «під ключ» — у тексті Оздоблення під ключ – скільки коштує. Якщо забудовник здав стіни без шпаклівки, додайте ще близько 40–70 zł/m² роботи за їх підготовку.
Про що ви забуваєте в бюджеті оздоблення квартири?
Найчастіше бракує грошей не на плитку чи ламінат, а на дрібні позиції, що разом дають кілька тисяч злотих. Перевірте, чи є вони у вашому кошторисі:
- Плінтуси та їх монтаж — у нашому прикладі 1,8 тис. zł; багато пропозицій на «укладання ламінату» їх не охоплюють.
- Будівельна хімія: ґрунтовка, клей, затирка, силікон, гідроізоляція під душем.
- Транспорт і підйом матеріалів — плитка й клей важать кілька сотень кілограмів.
- Вивіз відходів: мішок big bag із вивезенням коштує в прайсах варшавських фірм близько 270–400 zł. За робіт у ванній і на кухні відходів більше, ніж здається.
- Прибирання після ремонту — орієнтовно близько 7–16 zł/m².
- Освітлення, техніка й меблі — кухня з технікою буває найбільшою окремою позицією, а окремо стоячі меблі (ліжко, диван, стіл) зазвичай узагалі не потрапляють до кошторису оздоблення. Заплануйте їх окремим бюджетом.
Бюджет оздоблення краще порахувати ще до вибору квартири. Якщо хочете купити приміщення, в якому вам на це вистачить грошей, ми допоможемо підібрати квартиру у забудовника — зокрема готову чи з пакетом оздоблення. Найчастіше без комісії для покупця — винагороду зазвичай платить забудовник.
Скільки відкласти на оздоблення квартири – запас і зростання цін
Запас покриває те, чого не видно в обмірі: криві стіни, додаткову електроточку, зміну плитки на дорожчу, бій. Розумний рівень — 10–15% суми кошторису; ми взяли 12%. Другий чинник — час. За даними GUS, ціни будівельно-монтажної продукції у серпні 2026 р. були на 6,2% вищими, ніж роком раніше, а спеціалізованих робіт — на 7,0%. Якщо ви купуєте квартиру в будівництві зі здачею через рік, збільште сьогоднішній кошторис на подібний відсоток.
У нашій пропозиції: за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, медіана ціни 2-кімнатної квартири у Вроцлаві — 662 405 zł за медіани метражу 40,8 m². Бюджет із нашого шаблону (76,7 тис. zł із запасом) — це близько 11,6% цієї суми. У Варшаві медіана метражу 2 кімнат — 39,4 m², а ціна — 755 824 zł; обмір буде дуже схожим, але робота у варшавських прайсах зазвичай дорожча. Актуальні квартири знайдете в каталозі нових квартир у Вроцлаві.
Графік платежів за оздоблення
Остання частина кошторису — план, коли ви платите. Відповідно до ст. 642 Цивільного кодексу, якщо договір не передбачає іншого, винагорода належиться в момент здачі роботи, а за здачі частинами — після кожної частини, оціненої окремо. На практиці оздоблювальні бригади пропонують поетапні платежі. Прикладна схема, що захищає обидві сторони:
- Старт: аванс на матеріали, які купує підрядник, — краще зі звітом за рахунками.
- Етап 1: «мокрі» роботи (гідроізоляція, плитка, монтаж сантехніки) — оплата після приймання етапу.
- Етап 2: фарбування, підлоги, плінтуси, двері, фурнітура — оплата після приймання.
- Фінал: частина винагороди утримується до усунення недоліків із підсумкового протоколу.
Підженіть графік до свого фінансування. Якщо частину оздоблення хочете покрити кредитом, банк може виплатити її окремим траншем і попросити кошторис — добре підготовлений обмір тоді дуже стане в пригоді. Послідовність робіт і планування строків розбираємо в посібнику Оздоблення квартири від забудовника крок за кроком.
Часті запитання
Чим відрізняється обмір від кошторису?
Обмір — це список робіт з обсягами: квадратні метри стін, підлог і плитки, погонні метри плінтусів, штуки дверей. Кошторис з'являється, коли ви множите ці обсяги на одиничні ціни матеріалів і роботи та додаєте додаткові позиції й запас.
Скільки плитки купити про запас?
Виробники плитки рекомендують близько 10% запасу за прямого укладання на площі до 10 m² і близько 15% за діагонального. За більших площ запас може бути меншим. Купуйте плитку з однієї виробничої партії.
Скільки коштує оздоблення квартири 40 m²?
У нашому шаблоні для 2-кімнатної квартири 40,8 m² вийшло близько 68,5 тис. zł з кухнею й технікою, а із 12% запасу — близько 76,7 тис. zł. У цьому немає окремо стоячих меблів і шпаклівки. У вищому стандарті сума може бути значно більшою.
Скільки фарби потрібно на квартиру 40 m²?
У квартирі 40 m² фарбувати треба зазвичай близько 130–140 m² стін і стель. За двох шарів і обережно прийнятої укривистості 10 m²/l це близько 27 l, тобто три відра по 10 l білої фарби. Кольори на обраних стінах додайте окремо.
Чи може бригада підняти ціну під час робіт?
Це залежить від договору. За кошторисної винагороди підрядник може вимагати доплати за непередбачені роботи, але не за додаткові роботи, виконані без вашої згоди. За твердої ціни підвищення загалом виключене, хіба що суд визнає, що підрядникові загрожували б надмірні збитки.
Підсумки
Добрий кошторис оздоблення квартири починається з обміру за планом, а не зі ставки за метр. Порахуйте метри стін, підлог і плитки, додайте запас на підрізання, розбийте витрати на матеріали й роботу, допишіть плінтуси, хімію, транспорт, вивіз і прибирання, а наприкінці — запас 10–15% і графік платежів. Для типової 2-кімнатної квартири з нашої пропозиції у Вроцлаві це дає близько 77 тис. zł у стандарті, близькому до середнього.
Плануєте профінансувати купівлю й оздоблення разом? Запишіться на консультацію з кредитним експертом — ми порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, як включити кошторис оздоблення в заявку.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни матеріалів і роботи — орієнтовні вилки з прайсів магазинів і оздоблювальних фірм, а розрахунки мають наочний характер. Текст не є юридичною чи податковою консультацією.
Джерела
- Закон про податок на товари й послуги (польською) – єдиний текст Dz.U. 2025 поз. 775 (ст. 41 п. 2, 12–12c, ст. 146ef).
- Цивільний кодекс (польською) – єдиний текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 629–632, 642).
- GUS – Показники цін будівельно-монтажної продукції у серпні 2026 р. (польською; публікація 18.09.2026, попередні дані).
- Витрата клею та запас плитки: посібники виробників плитки й будівельної хімії; укривистість фарб: технічні картки виробників.
- Ціни матеріалів і роботи: орієнтовні вилки з прайсів будівельних магазинів і оздоблювальних фірм із Варшави та Вроцлава, вересень 2026.
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026.
