Балкон, тераса, садок у новій квартирі: що можна і на що потрібна згода

На балконі, терасі чи в садку біля квартири ви можете без чиєїсь згоди поставити меблі, вазони і рослини, якщо не порушуєте регламенту і не заважаєте сусідам. Натомість згоди спільноти власників (wspólnota mieszkaniowa) потребує все, що змінює фасад або втручається в спільні частини будинку: засклення балкона, маркіза, стаціонарна пергола чи нова огорожа. У цій статті пояснюємо, кому юридично належать балкон і садок, коли потрібна ухвала спільноти, що каже Будівельний закон (Prawo budowlane) і скільки коштує засклення балкона.

Найважливіше

• Конструкція балкона (плита, консолі, балюстрада як елемент фасаду), як правило, є частиною спільної нерухомості: так вирішив Верховний суд в ухвалі від 7 березня 2008 р. (III CZP 10/08).
• Садок біля квартири на першому поверсі — це зазвичай частина спільної землі з правом виключного користування (договір quoad usum), а не ваша окрема власність.
• Зміна вигляду фасаду (засклення, маркіза) потребує згоди спільноти: у великій спільноті — через ухвалу, ухвалену більшістю часток (ст. 22–23 закону про власність на житлові приміщення).
• Перебудова багатоквартирного будинку, як правило, не потребує дозволу на будівництво чи повідомлення (ст. 29 п. 4 пп. 1 літ. a Будівельного закону): виняток становлять, зокрема, пам'ятки архітектури.
• Засклення балкона за прайсами варшавських фірм: від близько 750 zł/м² (рамне) і від близько 1 250–1 500 zł/м² (безрамне), орієнтовно, вересень 2026.

Чий балкон: частина квартири чи спільна нерухомість?

Закон про власність на житлові приміщення (ustawa o własności lokali) прямо не згадує балкона. Спільну нерухомість становлять земля, а також частини будинку та пристрої, які не слугують виключно власникам приміщень (ст. 3 п. 2). Окреме приміщення — це кімнати, відокремлені стаціонарними стінами в межах будинку (ст. 2 п. 2). Балкон розташований поза цими стінами, але ним користується один власник, звідси суперечки, хто за нього відповідає.

Найчастіше цитоване рішення — ухвала Верховного суду від 7 березня 2008 р. (III CZP 10/08): витрати на ремонт і поточне обслуговування частин будинку, які є елементом конструкції балкона, нерозривно пов'язаним із будинком, несе спільнота власників. На практиці тому прийнято такий поділ:

• спільнота: балконна плита, консолі, гідроізоляція, балюстрада як елемент фасаду, бляшані відливи;
• ви: поточне утримання простору, яким користуєтеся лише ви: чистота, прохідність стоку, дрібні пошкодження покриття, які ви самі спричинили, усе, що ви додали (терасна дошка, освітлення, засклення).

Проте суди оцінюють кожен будинок індивідуально, і багато що залежить від акта встановлення окремої власності та ухвал спільноти. Перевірте, як описано балкон чи терасу в акті та на поверховому плані: більше про це в чеклісті приймання квартири від забудовника.

Садок біля квартири: чия власність і що можна?

Приналежним до квартири приміщенням може бути підвал, горище, комора чи гараж (ст. 2 п. 4 закону про власність на житлові приміщення). Садок приміщенням не є, тому в нових будинках він зазвичай залишається частиною спільної землі. Забудовник закріплює його за конкретною квартирою на підставі договору про порядок користування спільною нерухомістю (так званий поділ quoad usum), записаного в договорі із забудовником, у нотаріальному акті або в регламенті спільноти. За таке право забудовники часто беруть окрему плату.

Що це означає на практиці? У вас є виключне право користуватися садком, але земля й надалі перебуває у співвласності всіх. Домовленості про порядок користування зобов'язують наступного набувача частки, якщо він про них знав або міг легко дізнатися (ст. 221 Цивільного кодексу), а найнадійніше, коли їх внесено до поземельної книги (ст. 16 п. 2 пп. 3 закону про поземельні книги та іпотеку). Той самий механізм діє для місць у підземному паркінгу: ми описали його в статті про паркомісце і комору.

У садку без згоди спільноти зазвичай можна: посадити рослини, покласти газон, поставити садові меблі та переносні вазони. Згоди зазвичай потребують: заміна чи підвищення огорожі, стаціонарна альтанка чи пергола, мощення ділянки, вирубування дерева чи встановлення будиночка для інструментів.

Засклення балкона: чи потрібна згода спільноти?

Так. Засклення балкона змінює фасад, а фасад є частиною спільної нерухомості. Кожен власник має право спільно користуватися нею відповідно до призначення і не заважати користуватися іншим (ст. 12 п. 1 і ст. 13 п. 1 закону про власність на житлові приміщення).

Як виглядає процедура, залежить від розміру спільноти:

• Спільнота з понад 3 приміщень (типовий багатоквартирний будинок): згода на перебудову спільної нерухомості — це дія, що виходить за межі звичайного управління, тож потрібна ухвала власників (ст. 22 п. 2 і п. 3 пп. 5). Ухвали приймаються більшістю голосів, що рахуються за частками, на зборах або в порядку індивідуального збору голосів (ст. 23 п. 1–2).
• До 3 приміщень: застосовуються положення Цивільного кодексу про співвласність (ст. 19 закону про власність на житлові приміщення).

Багато спільнот ухвалюють одну «системну» ухвалу: один тип профілів, колір і спосіб поділу скла для всього будинку. Тоді вам не потрібно просити згоди індивідуально: достатньо дотримуватися зразка. Ухвалу можна оскаржити в суді протягом 6 тижнів від її ухвалення на зборах або від повідомлення про ухвалу, прийняту в індивідуальному порядку (ст. 25 п. 1a).

Засклення балкона і Будівельний закон: дозвіл чи повідомлення?

Будівельний закон визначає перебудову як роботи, що змінюють експлуатаційні чи технічні параметри об'єкта без зміни кубатури, площі забудови, висоти чи кількості поверхів (ст. 3 п. 7a). Перебудова будинків, будівництво яких потребувало дозволу на будівництво (а так є у випадку багатоквартирних будинків), не потребує ні дозволу, ні повідомлення, за винятком односімейних будинків у частині зовнішніх огороджувальних конструкцій (ст. 29 п. 4 пп. 1 літ. a, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 524).

• застереження: роботи на будинку, внесеному до реєстру пам'яток, потребують дозволу на будівництво, а на території, внесеній до реєстру, — повідомлення, в обох випадках із дозволом охоронця пам'яток (ст. 29 п. 7);
• органи й адміністративні суди не завжди кваліфікують засклення балкона однаково: трапляється, що вони розглядають його як зміну, що потребує формальностей, особливо коли вона змінює вигляд усього фасаду;
• засклення не може погіршувати протипожежних умов чи вентиляції квартири, особливо коли на балконі є вихід вентиляції або припливна решітка.

Безпечний порядок: спершу згода спільноти (або перевірка системної ухвали), потім запитання у відділі архітектури районної чи міської управи, чи у вашому випадку потрібне повідомлення.

Купуєте квартиру і хочете ще до підписання договору знати, чи можна засклити балкон і чи закріплено садок за квартирою письмово? Допоможемо вам при купівлі квартири від забудовника: перевіримо положення про спільні частини, а для вас найчастіше без комісії, бо нам зазвичай платить забудовник.

Що можна без згоди, а на що потрібна згода: таблиця

Що ви хочете зробити	Чия згода	Підстава / зауваження
Меблі, вазони, рослини, вуличний килим	Не потрібна	Домашній порядок (ст. 13 п. 1 UWL); не перевантажуйте балюстраду
Терасна дошка або плитка на ніжках	Зазвичай не потрібна	Не можна закупорити стік чи пошкодити ізоляцію плити (спільна частина)
Засклення балкона або лоджії	Спільнота (ухвала); іноді управа	Ст. 22 п. 3 пп. 5 UWL; ст. 29 п. 4 і п. 7 Будівельного закону
Маркіза, дашок, стаціонарний екран	Спільнота або правління	Монтаж у фасад (спільна нерухомість); часто зразок з ухвали
Захисна сітка (наприклад, для кота)	Залежить від регламенту	Кріплення у фасад зазвичай потребує згоди правління
Кондиціонер — зовнішній блок	Спільнота	Фасад і шум: деталі в статті про кондиціонування
Гриль на балконі	Регламент спільноти	Протипожежні та сусідські правила (ст. 144 ЦК)
Огорожа, альтанка, мощення в садку	Спільнота	Спільна земля (ст. 3 п. 2 UWL), договір quoad usum
Зміна кольору балюстради чи фасаду	Спільнота	Фасад — це спільна нерухомість

Маркіза, кондиціонер і гриль на балконі: правила

Маркіза. Жодне положення прямо її не згадує, але анкери свердлять у фасаді, а сама маркіза змінює вигляд будинку. Тому потрібна згода спільноти або правління, а дедалі частіше спільноти встановлюють одну модель і колір для всіх.

Кондиціонування. Зовнішній блок на балконі чи фасаді — найчастіша причина суперечок про шум і вигляд будинку. Процедуру, витрати і правила описуємо окремо в статті Кондиціонер у квартирі в багатоквартирному будинку.

Гриль. Розпорядження про протипожежний захист будівель забороняє розпалювати вогонь у місці, де можуть зайнятися горючі матеріали або сусідні об'єкти (§ 4 п. 1 пп. 5). Вугільний гриль на балконі багатоквартирного будинку легко підпадає під цю заборону, а дим може порушувати правила сусідського співжиття: власник має утримуватися від дій, що заважають користуванню сусідньою нерухомістю понад звичайну міру (ст. 144 ЦК). Перевірте регламент домашнього порядку, перш ніж купувати обладнання.

Скільки коштує засклення балкона? Приклад розрахунку

Фірми оцінюють засклення за квадратний метр скла або за погонний метр балкона. Орієнтовні діапазони з прайсів варшавських фірм (вересень 2026): рамне засклення від підлоги до стелі — від близько 750 zł/м², безрамне (загартоване скло 8 мм) — від близько 1 250–1 500 zł/м². Засклення на висоту над балюстрадою буває оцінене фіксованою сумою, наприклад близько 1 900 zł за балкон 1,5 м і близько 3 400 zł за балкон 3 м.

Балкон 3 м × 2,6 м заввишки (7,8 м² скла)	Ставка	Орієнтовна вартість
Рамне засклення від підлоги до стелі	від 750 zł/м²	від бл. 5 850 zł
Безрамне засклення, дешевший варіант	від 1 250 zł/м²	від бл. 9 750 zł
Безрамне засклення, дорожчий варіант	від 1 500 zł/м²	від бл. 11 700 zł
Для порівняння: 2-кімнатна квартира на першому поверсі у Варшаві	медіана 16 300 zł/м²	бл. 708 тис. zł

Пам'ятайте, що засклений балкон залишається балконом: він не стає додатковою кімнатою, а метраж квартири в нотаріальному акті не змінюється. Якщо плануєте більше оздоблювальних робіт, увесь бюджет складете за нашим посібником Оздоблення квартири від забудовника крок за кроком.

Квартири із садком у нашій пропозиції

Садки забудовники проєктують найчастіше біля квартир на першому поверсі. За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, доступні 631 квартира на першому поверсі у Варшаві (із 2 237) і 321 у Вроцлаві (із 2 114). Перший поверх буває дешевшим: медіанна ціна за м² становить 16 300 zł проти 18 000 zł для всієї пропозиції у Варшаві та 14 335 zł проти 15 736 zł у Вроцлаві. Медіанна ціна 2-кімнатної квартири на першому поверсі — близько 708 тис. zł у Варшаві (уся пропозиція: 756 тис. zł) і близько 616 тис. zł у Вроцлаві (уся пропозиція: 662 тис. zł). Найбільше квартир на першому поверсі в нас у районі Białołęka (272) і в районі Stare Miasto у Вроцлаві (113).

Не кожна квартира на першому поверсі має садок, а різниця в ціні випливає також із розташування і метражу: про садок питайте щодо конкретної квартири. Уся пропозиція: нові квартири у Варшаві і нові квартири у Вроцлаві.

Тераса в багатоквартирному будинку: облаштування без проблем зі спільнотою

Тераса на останньому поверсі або на даху нижчої частини будинку часто водночас є покрівлею над квартирою сусіда. Тому при облаштуванні найважливіше — захист гідроізоляції: не свердліть покриття, не закривайте стоки, важкі вазони ставте на підкладки і обирайте терасні системи на регульованих опорах, які можна демонтувати під час огляду.

Зміни планування квартири, зокрема перенесення перегородок чи розеток на терасі, найлегше внести ще під час будівництва: прочитайте про це в статті Зміни планування у забудовника. А коли вже отримаєте ключі, допоможе чекліст переїзду до нової квартири.

Найчастіші запитання

Підсумок

Балкон, терасу і садок ви облаштовуєте вільно, доки не чіпаєте фасаду, конструкції чи спільної землі. Засклення, маркіза, кондиціонер чи нова огорожа потребують згоди спільноти, а в будинках-пам'ятках також будівельних формальностей. При купівлі квартири із садком найважливіше, щоб право виключного користування було записане в нотаріальному акті, а найкраще — в поземельній книзі.

Шукаєте квартиру з балконом, терасою або садком? Скористайтеся нашою допомогою при купівлі квартири від забудовника: оберемо квартири з пропозиції понад 100 інвестицій у Варшаві та Вроцлаві і перевіримо положення про спільні частини. Для вас найчастіше без комісії: нам зазвичай платить забудовник. На ринку з 2016.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Кваліфікація конкретних робіт залежить від будинку, ухвал спільноти і рішень органів; ціни засклення орієнтовні.

Джерела

• Закон про власність на житлові приміщення, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 232 (ст. 2, 3, 12, 13, 19, 22, 23, 25): isap.sejm.gov.pl
• Будівельний закон (Prawo budowlane), єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 524 (ст. 3 п. 7a, ст. 29 п. 4 і 7): isap.sejm.gov.pl
• Цивільний кодекс, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 144, 206, 221): isap.sejm.gov.pl
• Закон про поземельні книги та іпотеку, єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 1066 (ст. 16): isap.sejm.gov.pl
• Розпорядження MSWiA про протипожежний захист будівель, інших будівельних об'єктів і територій, єдиний текст Dz.U. 2023 poz. 822 зі змінами (§ 4 п. 1 пп. 5): isap.sejm.gov.pl
• Ухвала Верховного суду від 7 березня 2008 р., III CZP 10/08: теза, наведена у відповіді на депутатський запит: orka2.sejm.gov.pl
• Ціни засклення балконів: орієнтовні діапазони з прайсів варшавських фірм, вересень 2026
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026