Договор с застройщиком (umowa deweloperska) в Польше в 2026 году: что проверить, когда можно отказаться и сколько стоит
Автор: Tacjana MasiukiewiczПраво и договоры~8 мин чтения
Договор с застройщиком (umowa deweloperska) — главный документ при покупке квартиры в строящемся доме в Польше. В нём застройщик обязуется построить здание и передать вам право собственности на помещение, а вы — оплатить цену. Содержание договора во многом определяет закон о застройщиках (ustawa deweloperska), но детали устанавливает сам застройщик. Объясняем, что обязательно должно быть в договоре, какие пункты проверить, когда от него можно отказаться и сколько он стоит у нотариуса.
Главное
- Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (akt notarialny; ст. 40 п. 1 закона о застройщиках).
- Закон перечисляет около 20 элементов, которые договор обязан содержать; отсутствие любого из них даёт право отказаться от договора в течение 30 дней.
- Нотариальные и судебные расходы по договору с застройщиком делятся пополам между застройщиком и покупателем.
- Условия, менее выгодные для покупателя, чем положения закона, недействительны — вместо них действуют нормы закона.
- С 13 февраля 2026 г. цена помещения определяется как произведение полезной площади на цену за 1 m².
Договор с застройщиком — что это такое?
Согласно закону от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), договор с застройщиком — это договор, в котором застройщик обязуется построить здание, установить отдельную собственность на помещение и передать её покупателю, а покупатель — оплатить цену. Это ещё не договор о переходе права собственности. Собственником вы станете только после приёмки квартиры и подписания второго нотариального акта.
На основании договора с застройщиком в ипотечную книгу недвижимости (księga wieczysta) вносится ваше требование о постройке здания и передаче права собственности на помещение. Это важная защита: требование, внесённое в книгу, действует и в отношении последующих собственников участка.
Что должен содержать договор с застройщиком?
Ст. 35 п. 1 закона перечисляет обязательные элементы. Самые важные для покупателя:
- цена покупки и обязательство покупателя её оплатить,
- сведения о недвижимости: площадь участка, собственник, ипотечные обременения и сервитуты,
- расположение и существенные характеристики здания, расположение помещения в здании,
- полезная площадь, планировка комнат, а также объём и стандарт отделочных работ,
- способ измерения полезной площади,
- срок передачи права собственности покупателю, а также срок и способ уведомления о приёмке,
- размер, сроки и способ платежей на жилищный эскроу-счёт (rachunek powierniczy) и данные этого счёта (банк, номер, расходы),
- сведения о взносах в Гарантийный фонд застройщиков,
- номер разрешения на строительство и информация о том, вступило ли оно в силу и не обжаловано ли,
- сроки начала и окончания строительных работ,
- условия отказа от договора и возврата внесённых денег,
- размер процентов и договорных штрафов, если стороны их предусмотрели,
- заявление о получении информационного проспекта (prospekt informacyjny),
- сведения о согласии банка, финансирующего строительство, на передачу права собственности на помещение без обременений,
- сведения о договоре бронирования (umowa rezerwacyjna) и размере платы за бронирование.
Информационный проспект с приложениями является неотъемлемой частью договора. Если застройщик что-то изменил в проспекте после его вручения, изменения должны быть явно выделены в договоре — они обязательны для вас, только если вы на них согласитесь.
Новые правила определения цены с 2026 г.
Поправка, вступившая в силу 13 февраля 2026 г., ввела ст. 5a: в договорах с застройщиком и договорах бронирования цена помещения определяется как произведение квадратных метров полезной площади на цену за 1 m². Площадь определяется по Польской норме, действовавшей на дату подачи заявления на разрешение на строительство. Новая редакция применяется к договорам, заключённым с этой даты. Кроме того, с июля 2025 г. застройщик обязан публиковать на своём сайте цены метра каждого помещения, а если цена в договоре отличается от опубликованной, вы можете потребовать заключить договор по более выгодной для вас цене.
Что проверить в договоре с застройщиком?
Проект договора обычно присылают за несколько дней до визита к нотариусу. Прежде чем переходить к самому договору, проверьте застройщика по реестрам — пошагово мы описываем это в статье Jak sprawdzić dewelopera (статья на польском). В проекте договора особенно внимательно проверьте:
- Соответствие проспекту — площадь, стандарт, сроки, график. Расхождение даёт право отказаться от договора.
- Перерасчёт при разнице площади — как изменится цена, если площадь после обмера будет отличаться от проектной, и симметричен ли допустимый предел отклонения.
- Договорные штрафы — проценты в пользу застройщика не могут превышать договорных штрафов, предусмотренных в вашу пользу. Если договор вообще не предусматривает ни штрафов, ни процентов, застройщик выплачивает компенсацию в размере законных процентов (ст. 39).
- График платежей — должен соответствовать этапам строительства; в графике проекта должно быть не меньше 4 этапов, а стоимость каждого этапа — от 10% до 25% общей суммы (ст. 24).
- Изменения планировки по желанию покупателя (zmiany lokatorskie) — правила, стоимость и сроки.
- Парковочное место и кладовая — входят ли они в тот же договор, на каком основании предоставляются и сколько стоят.
Помните: условия, менее выгодные для вас, чем положения закона, недействительны (ст. 42), но лучше выявить их до подписания, чем потом отстаивать свои права.
Когда можно отказаться от договора с застройщиком?
| Ситуация | Срок |
|---|---|
| Договор не содержит элементов из ст. 35, не соответствует проспекту, проспект или изменения к нему не вручены, проспект неполный или не соответствует фактическому положению дел | 30 дней с даты заключения договора |
| Нет согласия банка на передачу права собственности без обременений | 60 дней с даты заключения договора |
| Застройщик не передал право собственности в срок, указанный в договоре | после безрезультатного истечения назначенного вами 120-дневного срока |
| Застройщик не устранил признанный существенный дефект или эксперт подтвердил существенный дефект | после выполнения условий ст. 41 |
Заявление об отказе должно быть составлено письменно с нотариально заверенной подписью и содержать согласие на исключение требования из ипотечной книги. Если вы отказываетесь по основаниям, предусмотренным законом, вы не несёте никаких расходов, а застройщик обязан в течение 30 дней вернуть деньги, выплаченные ему с эскроу-счёта.
Сколько стоит договор с застройщиком у нотариуса?
Максимальное нотариальное вознаграждение (taksa notarialna) за договор с застройщиком — половина ставки из § 3 постановления о максимальных ставках нотариального вознаграждения. К этому добавляются 23% VAT, плата за выписки из акта и судебный сбор за запись требования в ипотечную книгу (150 zł). Все эти расходы, согласно ст. 40 п. 2 закона, делятся поровну между застройщиком и покупателем.
| Статья (цена квартиры 700 000 zł) | Всего | Ваша половина |
|---|---|---|
| Максимальное нотариальное вознаграждение (нетто) | 1 785 zł | 892,50 zł |
| VAT 23% с вознаграждения | 410,55 zł | 205,28 zł |
| Судебный сбор за запись требования в ипотечную книгу | 150 zł | 75 zł |
| Итого (без выписок) | 2 345,55 zł | 1 172,78 zł |
Помните, что это только первый акт. За договор о переходе права собственности после приёмки вы заплатите отдельно — полный расчёт приводим в статье Расходы при покупке квартиры в Польше.
Можно ли продать права по договору с застройщиком?
Да, но с 9 сентября 2025 г. действуют ограничения (ст. 37a). Уступка требований по договору с застройщиком допускается, если договор касается не более чем одного помещения, а продавец в течение последних трёх лет не уступал права по другому договору с застройщиком. Ограничения не распространяются на передачу прав лицам из I и II налоговой группы (например, ближайшим родственникам). Договор уступки требует формы нотариального акта.
Читайте также:
- Стоимость нотариуса при покупке квартиры в Польше в 2026 году
- Opłaty sądowe i księga wieczysta
- Zmiany lokatorskie – co można zmienić przed odbiorem
- Umowa deweloperska a przedwstępna – różnice
- Prospekt informacyjny dewelopera – jak go czytać
- Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania
- Rękojmia dewelopera – 5 lat, jak zgłaszać wady
- Opóźnienie dewelopera – kary i odstąpienie
- Odstąpienie od umowy deweloperskiej
- Cesja umowy deweloperskiej
- Akt notarialny przy kupnie mieszkania od dewelopera
- Księga wieczysta – jak sprawdzić online
- Odbiór techniczny z inspektorem – cena
Частые вопросы
Обязательно ли подписывать договор с застройщиком у нотариуса?
Да. Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта — договор, заключённый в иной форме, не соответствует требованиям закона.
Кто платит за договор с застройщиком?
Вознаграждение нотариуса за действия, связанные с заключением договора с застройщиком, включая выписки, а также судебные расходы в производстве по ипотечной книге застройщик и покупатель несут пополам.
Чем договор с застройщиком (umowa deweloperska) отличается от нотариального акта о переходе собственности?
Договор с застройщиком — это обязательство построить здание и передать право собственности в будущем. Собственником вы становитесь только на основании второго договора — о переходе права собственности, который подписывается после приёмки помещения.
Что делать, если застройщик задерживает сдачу квартиры?
Можно требовать договорные штрафы, предусмотренные договором. Если застройщик не передаст право собственности в срок, вы можете назначить ему 120-дневный срок, а после его безрезультатного истечения — отказаться от договора, сохранив требование о штрафе за период просрочки.
Можно ли обсуждать условия договора с застройщиком?
Да, хотя застройщики обычно работают по типовому образцу. Чаще всего удаётся уточнить перерасчёт при разнице площади, сроки, изменения планировки или парковочное место. Советы — в статье Jak negocjować cenę mieszkania (статья на польском).
Итог
Договор с застройщиком определяет почти всё важное при покупке квартиры в строящемся доме: цену, стандарт, сроки, порядок оплаты и ваши права при проблемах. Перед визитом к нотариусу сравните проект с информационным проспектом и обратите внимание на перерасчёт площади, договорные штрафы и график платежей. Весь процесс покупки описываем в руководстве Как купить квартиру у застройщика в Польше.
Ищете квартиру от застройщика? Для покупателей на первичном рынке наша помощь чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Перед подписанием проверим проект договора с застройщиком.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Источники
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 5a, 19a, 24, 35, 37a, 39, 40, 42, 43, 45).
- Постановление министра юстиции о максимальных ставках нотариального вознаграждения (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6 п. 15a, § 12).
- Закон о судебных расходах по гражданским делам (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 43).
