Umowa deweloperska 2026 – co musi zawierać, na co uważać i ile kosztuje
Autor: Tacjana MasiukiewiczPrawo i umowy~8 min czytania
Umowa deweloperska to najważniejszy dokument przy zakupie mieszkania w budowie. To w niej deweloper zobowiązuje się wybudować budynek i przenieść na Ciebie własność lokalu, a Ty – zapłacić cenę. Jej treść w dużej mierze wyznacza ustawa deweloperska, ale szczegóły ustala deweloper. Wyjaśniamy, co musi się w niej znaleźć, jakie zapisy sprawdzić, kiedy możesz od niej odstąpić i ile kosztuje u notariusza.
Najważniejsze informacje
- Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego (art. 40 ust. 1 ustawy deweloperskiej).
- Ustawa wymienia ok. 20 elementów, które umowa musi zawierać – brak któregoś z nich daje prawo odstąpienia w ciągu 30 dni.
- Koszty notarialne i sądowe umowy deweloperskiej dzielone są po połowie między dewelopera i nabywcę.
- Postanowienia mniej korzystne dla nabywcy niż przepisy ustawy są nieważne – zastępują je przepisy ustawy.
- Od 13 lutego 2026 r. cenę lokalu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m².
Umowa deweloperska – co to jest?
Według ustawy z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym umowa deweloperska to umowa, w której deweloper zobowiązuje się wybudować budynek, ustanowić odrębną własność lokalu i przenieść ją na nabywcę, a nabywca – zapłacić cenę. Nie jest to jeszcze umowa przenosząca własność. Właścicielem zostaniesz dopiero po odbiorze mieszkania i podpisaniu drugiego aktu notarialnego.
Na podstawie umowy deweloperskiej w księdze wieczystej nieruchomości ujawnia się Twoje roszczenie o wybudowanie budynku i przeniesienie własności lokalu. To ważne zabezpieczenie – roszczenie wpisane do księgi jest skuteczne także wobec kolejnych właścicieli działki.
Co musi zawierać umowa deweloperska?
Art. 35 ust. 1 ustawy wymienia elementy obowiązkowe. Najważniejsze z punktu widzenia kupującego to:
- cena nabycia i zobowiązanie nabywcy do jej zapłaty,
- informacje o nieruchomości: powierzchnia działki, właściciel, obciążenia hipoteczne i służebności,
- położenie i istotne cechy budynku, usytuowanie lokalu w budynku,
- powierzchnia użytkowa, układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych,
- sposób pomiaru powierzchni użytkowej,
- termin przeniesienia własności na nabywcę oraz termin i sposób zawiadomienia o odbiorze,
- wysokość, terminy i sposób wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz dane tego rachunku (bank, numer, koszty),
- informacje o składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
- numer pozwolenia na budowę i informację, czy jest ostateczne lub czy zostało zaskarżone,
- termin rozpoczęcia i zakończenia robót budowlanych,
- warunki odstąpienia od umowy i zwrotu wpłaconych pieniędzy,
- wysokość odsetek i kar umownych, jeśli strony je przewidziały,
- oświadczenie o odbiorze prospektu informacyjnego,
- informację o zgodzie banku finansującego budowę na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu,
- informację o umowie rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej.
Prospekt informacyjny wraz z załącznikami stanowi integralną część umowy. Jeżeli deweloper zmienił coś w prospekcie po jego doręczeniu, zmiany muszą być w umowie wyraźnie wyróżnione – wiążą Cię tylko wtedy, gdy się na nie zgodzisz.
Nowe zasady określania ceny od 2026 r.
Nowelizacja, która weszła w życie 13 lutego 2026 r., wprowadziła art. 5a: w umowach deweloperskich i rezerwacyjnych cenę lokalu określa się jako iloczyn metrów kwadratowych powierzchni użytkowej i ceny za 1 m². Powierzchnię ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę. Nowe brzmienie stosuje się do umów zawartych od tego dnia. Dodatkowo od lipca 2025 r. deweloper musi publikować na swojej stronie ceny metra każdego lokalu, a jeśli cena w umowie różni się od opublikowanej, możesz żądać zawarcia umowy po cenie korzystniejszej dla Ciebie.
Na co uważać w umowie deweloperskiej?
Projekt umowy dostaniesz zwykle na kilka dni przed wizytą u notariusza. Zanim przejdziesz do samej umowy, sprawdź dewelopera w rejestrach – krok po kroku opisujemy to w artykule Jak sprawdzić dewelopera. W projekcie umowy sprawdź szczególnie:
- Zgodność z prospektem – powierzchnia, standard, termin, harmonogram. Rozbieżność daje prawo odstąpienia.
- Rozliczenie różnic powierzchni – jak zmieni się cena, jeśli powierzchnia po obmiarze będzie inna niż w projekcie, i czy dopuszczalna różnica jest symetryczna.
- Kary umowne – odsetki należne deweloperowi nie mogą przewyższać kar umownych zastrzeżonych na Twoją rzecz. Jeśli umowa w ogóle nie przewiduje kar ani odsetek, deweloper płaci rekompensatę w wysokości odsetek ustawowych (art. 39).
- Harmonogram wpłat – powinien odpowiadać etapom budowy; harmonogram przedsięwzięcia musi mieć co najmniej 4 etapy, a koszt każdego etapu to od 10% do 25% całości (art. 24).
- Zmiany lokatorskie – zasady, koszty i terminy.
- Miejsce postojowe i komórka – czy są w tej samej umowie, na jakiej podstawie przysługują i ile kosztują.
Pamiętaj, że postanowienia mniej korzystne dla Ciebie niż przepisy ustawy są nieważne (art. 42), ale lepiej wyłapać je przed podpisaniem niż później dochodzić swoich praw.
Kiedy możesz odstąpić od umowy deweloperskiej?
| Sytuacja | Termin |
|---|---|
| Umowa nie zawiera elementów z art. 35, jest niezgodna z prospektem, nie doręczono prospektu lub jego zmian, prospekt jest niekompletny lub niezgodny ze stanem faktycznym | 30 dni od zawarcia umowy |
| Brak zgody banku na bezobciążeniowe przeniesienie własności | 60 dni od zawarcia umowy |
| Deweloper nie przeniósł własności w terminie z umowy | po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez Ciebie 120-dniowego terminu |
| Deweloper nie usunął uznanej wady istotnej lub rzeczoznawca potwierdził wadę istotną | po spełnieniu warunków z art. 41 |
Oświadczenie o odstąpieniu musi mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym i zawierać zgodę na wykreślenie roszczenia z księgi wieczystej. Gdy odstępujesz z przyczyn ustawowych, nie ponosisz żadnych kosztów, a deweloper ma 30 dni na zwrot pieniędzy wypłaconych mu z rachunku powierniczego.
Ile kosztuje umowa deweloperska u notariusza?
Maksymalna taksa notarialna za umowę deweloperską to połowa stawki z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Do tego dochodzi 23% VAT, opłaty za wypisy aktu i opłata sądowa za wpis roszczenia do księgi wieczystej (150 zł). Wszystkie te koszty – zgodnie z art. 40 ust. 2 ustawy – dzielone są po równo między dewelopera i nabywcę.
| Pozycja (cena mieszkania 700 000 zł) | Całość | Twoja połowa |
|---|---|---|
| Maksymalna taksa notarialna (netto) | 1 785 zł | 892,50 zł |
| VAT 23% od taksy | 410,55 zł | 205,28 zł |
| Opłata sądowa za wpis roszczenia do KW | 150 zł | 75 zł |
| Razem (bez wypisów) | 2 345,55 zł | 1 172,78 zł |
Pamiętaj, że to dopiero pierwszy akt. Za umowę przenoszącą własność po odbiorze zapłacisz osobno – pełne zestawienie znajdziesz w artykule Koszty zakupu mieszkania od dewelopera.
Czy można sprzedać prawa z umowy deweloperskiej?
Tak, ale od 9 września 2025 r. obowiązują ograniczenia (art. 37a). Przelew wierzytelności z umowy deweloperskiej jest dopuszczalny, jeśli umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu, a zbywca w ciągu ostatnich trzech lat nie przenosił praw z innej umowy deweloperskiej. Ograniczenia nie dotyczą przeniesienia na osoby z I i II grupy podatkowej (np. najbliższą rodzinę). Umowa przeniesienia wymaga formy aktu notarialnego.
Czytaj także:
- Taksa notarialna 2026 – ile kosztuje notariusz
- Opłaty sądowe i księga wieczysta
- Zmiany lokatorskie – co można zmienić przed odbiorem
- Umowa deweloperska a przedwstępna – różnice
- Prospekt informacyjny dewelopera – jak go czytać
- Zadatek a zaliczka przy kupnie mieszkania
- Rękojmia dewelopera – 5 lat, jak zgłaszać wady
- Opóźnienie dewelopera – kary i odstąpienie
- Odstąpienie od umowy deweloperskiej
- Cesja umowy deweloperskiej
- Akt notarialny przy kupnie mieszkania od dewelopera
- Księga wieczysta – jak sprawdzić online
- Odbiór techniczny z inspektorem – cena
Najczęstsze pytania
Czy umowa deweloperska musi być u notariusza?
Tak. Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego – umowa zawarta w innej formie nie spełnia wymogów ustawy.
Kto płaci za umowę deweloperską?
Wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym za wypisy, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponoszą po połowie deweloper i nabywca.
Czym różni się umowa deweloperska od aktu notarialnego przenoszącego własność?
Umowa deweloperska to zobowiązanie do wybudowania i przeniesienia własności w przyszłości. Właścicielem zostajesz dopiero na podstawie drugiej umowy – przenoszącej własność – podpisywanej po odbiorze lokalu.
Co jeśli deweloper spóźnia się z oddaniem mieszkania?
Możesz dochodzić kar umownych przewidzianych w umowie. Jeżeli deweloper nie przeniesie własności w terminie, możesz wyznaczyć mu 120-dniowy termin, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy, zachowując roszczenie o karę umowną za okres opóźnienia.
Czy mogę negocjować treść umowy deweloperskiej?
Tak, choć deweloperzy zwykle posługują się wzorem. Najczęściej udaje się doprecyzować rozliczenie różnic powierzchni, terminy, zmiany lokatorskie czy miejsce postojowe. Wskazówki znajdziesz w artykule Jak negocjować cenę mieszkania.
Podsumowanie
Umowa deweloperska określa niemal wszystko, co ważne przy zakupie mieszkania w budowie: cenę, standard, terminy, sposób płatności i Twoje prawa w razie problemów. Przed wizytą u notariusza porównaj projekt z prospektem informacyjnym i zwróć uwagę na rozliczenie powierzchni, kary umowne oraz harmonogram wpłat. Cały proces zakupu opisujemy w poradniku Jak kupić mieszkanie od dewelopera.
Szukasz mieszkania od dewelopera? Dla kupujących na rynku pierwotnym nasza pomoc jest najczęściej bez prowizji — wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Przed podpisaniem umowy sprawdzimy projekt umowy deweloperskiej.
Stan prawny na wrzesień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
Źródła
- Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 5a, 19a, 24, 35, 37a, 39, 40, 42, 43, 45).
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6 pkt 15a, § 12).
- Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228 (art. 43).
