Договір із забудовником (umowa deweloperska) 2026: що перевірити, коли можна відмовитися, скільки коштує

Договір із забудовником (umowa deweloperska) — найважливіший документ під час купівлі квартири в будинку, що будується, у Польщі. У ньому забудовник зобов’язується звести будинок і передати вам право власності на квартиру, а ви — сплатити ціну. Зміст договору значною мірою визначає закон про забудовників (ustawa deweloperska), але деталі встановлює сам забудовник. Пояснюємо, що обов’язково має бути в договорі, які пункти перевірити, коли від нього можна відмовитися і скільки він коштує в нотаріуса.

Головне

• Договір із забудовником укладають у формі нотаріального акта (ст. 40 ч. 1 закону про забудовників).
• Закон перелічує близько 20 елементів, які договір має містити, — відсутність будь-якого з них дає право відмовитися від договору впродовж 30 днів.
• Нотаріальні й судові витрати за договором із забудовником ділять навпіл між забудовником і покупцем.
• Положення, менш вигідні для покупця, ніж норми закону, є недійсними — їх замінюють норми закону.
• З 13 лютого 2026 р. ціну квартири визначають як добуток корисної площі на ціну за 1 m².

Договір із забудовником — що це таке?

Згідно із законом від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та про Гарантійний фонд забудовників договір із забудовником — це договір, за яким забудовник зобов’язується звести будинок, встановити окрему власність на приміщення і передати її покупцеві, а покупець — сплатити ціну. Це ще не договір про перехід права власності. Власником ви станете лише після приймання квартири (odbiór) і підписання другого нотаріального акта.

На підставі договору із забудовником до книги нерухомості (księga wieczysta) ділянки вносять вашу вимогу звести будинок і передати право власності на квартиру. Це важливий захист: вимога, внесена до книги, діє й щодо наступних власників ділянки.

Що має містити договір із забудовником?

Ст. 35 ч. 1 закону перелічує обов’язкові елементи. Найважливіші з погляду покупця:

• ціна купівлі та зобов’язання покупця її сплатити,
• відомості про нерухомість: площа ділянки, власник, іпотечні обтяження та сервітути,
• розташування та суттєві характеристики будинку, розташування квартири в будинку,
• корисна площа, планування приміщень, а також обсяг і стандарт оздоблювальних робіт,
• спосіб вимірювання корисної площі,
• строк переходу права власності до покупця, а також строк і спосіб повідомлення про приймання,
• розмір, строки й спосіб внесення платежів на житловий ескроу-рахунок (mieszkaniowy rachunek powierniczy) та дані цього рахунку (банк, номер, витрати),
• відомості про внески до Гарантійного фонду забудовників (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny),
• номер дозволу на будівництво та інформацію, чи він остаточний і чи його не оскаржено,
• строк початку й завершення будівельних робіт,
• умови відмови від договору та повернення сплачених грошей,
• розмір відсотків і договірних штрафів, якщо сторони їх передбачили,
• заяву про отримання інформаційного проспекту (prospekt informacyjny),
• інформацію про згоду банку, що фінансує будівництво, на перехід права власності на квартиру без обтяжень,
• інформацію про договір бронювання (umowa rezerwacyjna) і розмір плати за бронювання.

Інформаційний проспект разом із додатками є невід’ємною частиною договору. Якщо забудовник щось змінив у проспекті після того, як вручив його вам, зміни мають бути чітко виділені в договорі — вони зобов’язують вас лише тоді, коли ви з ними погодитеся.

Нові правила визначення ціни з 2026 р.

Зміни до закону, що набули чинності 13 лютого 2026 р., запровадили ст. 5a: у договорах із забудовником і договорах бронювання ціну квартири визначають як добуток квадратних метрів корисної площі на ціну за 1 m². Площу встановлюють за Польським стандартом (Polska Norma), чинним на день подання заяви на дозвіл на будівництво. Нову редакцію застосовують до договорів, укладених із цього дня. Крім того, з липня 2025 р. забудовник мусить публікувати на своєму сайті ціну метра кожної квартири, а якщо ціна в договорі відрізняється від опублікованої, ви можете вимагати укладення договору за вигіднішою для вас ціною.

Що перевірити в договорі із забудовником?

Проєкт договору зазвичай надсилають за кілька днів до візиту до нотаріуса. Перш ніж перейти до самого договору, перевірте забудовника за реєстрами — покроково описуємо це в статті Як перевірити забудовника (стаття польською). У проєкті договору особливо уважно перевірте:

• Відповідність проспекту — площа, стандарт, строк, графік. Розбіжність дає право відмовитися від договору.
• Перерахунок у разі різниці площі — як зміниться ціна, якщо площа після обміру відрізнятиметься від проєктної, і чи допустима різниця симетрична.
• Договірні штрафи — відсотки на користь забудовника не можуть перевищувати договірних штрафів, передбачених на вашу користь. Якщо договір узагалі не передбачає ні штрафів, ні відсотків, забудовник сплачує компенсацію в розмірі законних відсотків (ст. 39).
• Графік платежів — має відповідати етапам будівництва; графік проєкту повинен мати щонайменше 4 етапи, а вартість кожного етапу — від 10% до 25% загальної вартості (ст. 24).
• Зміни планування на замовлення покупця (zmiany lokatorskie) — правила, вартість і строки.
• Паркомісце і комора — чи вони в тому самому договорі, на якій підставі вони вам належать і скільки коштують.

Пам’ятайте: положення, менш вигідні для вас, ніж норми закону, є недійсними (ст. 42), але краще виявити їх до підписання, ніж потім відстоювати свої права.

Коли можна відмовитися від договору із забудовником?

Ситуація	Строк
Договір не містить елементів зі ст. 35, не відповідає проспекту, проспект або зміни до нього не вручено, проспект неповний чи не відповідає фактичному стану	30 днів від укладення договору
Немає згоди банку на перехід права власності без обтяжень	60 днів від укладення договору
Забудовник не передав право власності у строк, передбачений договором	після безрезультатного спливу призначеного вами 120-денного строку
Забудовник не усунув визнаного суттєвого дефекту або експерт підтвердив суттєвий дефект	після виконання умов зі ст. 41

Заява про відмову від договору має бути в письмовій формі з нотаріально засвідченим підписом і містити згоду на виключення вимоги з книги нерухомості. Якщо ви відмовляєтеся з підстав, передбачених законом, ви не несете жодних витрат, а забудовник має 30 днів, щоб повернути гроші, виплачені йому з ескроу-рахунку.

Скільки коштує договір із забудовником у нотаріуса?

Максимальна винагорода нотаріуса (taksa notarialna) за договір із забудовником — половина ставки з § 3 розпорядження про максимальні ставки нотаріальної винагороди. До цього додаються 23% VAT, плата за витяги з акта та судовий збір за внесення вимоги до книги нерухомості (150 zł). Усі ці витрати, згідно зі ст. 40 ч. 2 закону, ділять порівну між забудовником і покупцем.

Позиція (ціна квартири 700 000 zł)	Усього	Ваша половина
Максимальна винагорода нотаріуса (нетто)	1 785 zł	892,50 zł
VAT 23% від винагороди	410,55 zł	205,28 zł
Судовий збір за внесення вимоги до книги нерухомості	150 zł	75 zł
Разом (без витягів)	2 345,55 zł	1 172,78 zł

Пам’ятайте, що це лише перший акт. За договір про перехід права власності після приймання ви заплатите окремо — повний розрахунок наводимо в статті Витрати на купівлю квартири в Польщі.

Чи можна продати права за договором із забудовником?

Так, але з 9 вересня 2025 р. діють обмеження (ст. 37a). Відступлення вимог за договором із забудовником (cesja) допускається, якщо договір стосується не більше ніж однієї квартири, а особа, яка відступає права, упродовж останніх трьох років не відступала прав за іншим договором із забудовником. Обмеження не стосуються передання прав особам із I і II податкових груп (наприклад, найближчим родичам). Договір відступлення потребує форми нотаріального акта.

Читайте також:

• Вартість нотаріуса при купівлі квартири в Польщі 2026
• Судові збори і книга нерухомості (польською)
• Зміни планування — що можна змінити до приймання (польською)
• Договір із забудовником і попередній договір — відмінності (польською)
• Інформаційний проспект забудовника — як його читати (польською)
• Завдаток (zadatek) і аванс (zaliczka) під час купівлі квартири (польською)
• Гарантійна відповідальність забудовника (rękojmia) — 5 років, як заявляти про дефекти (польською)
• Затримка забудовника — штрафи і відмова від договору (польською)
• Відмова від договору із забудовником (польською)
• Відступлення прав за договором із забудовником (cesja) (польською)
• Нотаріальний акт під час купівлі квартири від забудовника (польською)
• Книга нерухомості — як перевірити онлайн (польською)
• Технічне приймання з інспектором — ціна (польською)

Часті запитання

Підсумок

Договір із забудовником визначає майже все важливе під час купівлі квартири в будинку, що будується: ціну, стандарт, строки, порядок оплати і ваші права в разі проблем. Перед візитом до нотаріуса порівняйте проєкт із інформаційним проспектом і зверніть увагу на перерахунок площі, договірні штрафи та графік платежів. Увесь процес купівлі описуємо в посібнику Як купити квартиру у забудовника в Польщі.

Шукаєте квартиру від забудовника? Для покупців на первинному ринку наша допомога найчастіше без комісії — зазвичай нашу винагороду платить забудовник. Перед підписанням перевіримо проєкт договору із забудовником.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — єдиний текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 5a, 19a, 24, 35, 37a, 39, 40, 42, 43, 45).
• Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної винагороди (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — єдиний текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6 п. 15a, § 12).
• Закон про судові витрати в цивільних справах (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) — єдиний текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 43).