Sprzedaż mieszkania z najemcą – czy można i jak to zrobić bezpiecznie

Tak, mieszkanie z lokatorem można sprzedać bez jego zgody – umowa najmu nie wygasa, a kupujący wstępuje w nią na miejsce dotychczasowego właściciela (art. 678 Kodeksu cywilnego). Co ważne, przy lokalu mieszkalnym, który najemca już zajmuje, nabywca nie może wypowiedzieć najmu tylko dlatego, że kupił mieszkanie (art. 692 k.c.). Poniżej wyjaśniamy, co dzieje się z umową, kaucją i czynszem, jak zorganizować prezentacje i komu taka oferta najbardziej się opłaca – z przykładem kawalerki we Wrocławiu.

Najważniejsze informacje

• Po sprzedaży nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce sprzedającego – na tych samych warunkach (art. 678 § 1 k.c.).
• Przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie stosuje się do lokali mieszkalnych, chyba że najemca jeszcze nie objął lokalu (art. 692 k.c.).
• Właściciel, który chce sam zamieszkać, może wypowiedzieć zwykły najem najwcześniej na pół roku naprzód (z lokalem zamiennym) albo na 3 lata naprzód (bez niego) – art. 11 ust. 4–5 ustawy o ochronie praw lokatorów.
• Kaucja: w zwykłym najmie do 12-krotności czynszu, w najmie okazjonalnym do 6-krotności; zwrot w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu (art. 6 i 19a ustawy).
• Ustawa daje właścicielowi prawo wejścia do lokalu tylko przy awarii i na uzgodnione przeglądy (art. 10) – na pokazy dla kupujących potrzebujesz zgody najemcy.

Czy można sprzedać mieszkanie z lokatorem bez jego zgody?

Tak. Nie potrzebujesz zgody najemcy na wystawienie oferty, umowę przedwstępną ani akt notarialny. Najemca nie ma też – co do zasady – prawa pierwokupu mieszkania, w którym mieszka, chyba że strony same zapisały takie prawo w umowie najmu.

Skutek sprzedaży opisuje art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego: nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy. Umowa obowiązuje w dotychczasowym brzmieniu – z tym samym czynszem, terminem i zasadami wypowiedzenia; zmienia się tylko wynajmujący.

O najmie informujesz kupującego od początku – najlepiej już w ogłoszeniu („wynajęte do…, czynsz… zł”). Umowa najmu, protokół zdawczo-odbiorczy i potwierdzenia wpłat powinny trafić do kompletu dokumentów, obok tych z listy w artykule sprzedaż mieszkania krok po kroku.

Najemca a nowy właściciel – czy nabywca może wypowiedzieć najem?

Ogólna reguła art. 678 k.c. pozwala nabywcy wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów, chyba że umowa była zawarta na czas oznaczony, na piśmie, z datą pewną, a rzecz została wydana najemcy (§ 2). Dla mieszkań kluczowy jest art. 692 k.c.: przepisów o wypowiedzeniu najmu przez nabywcę nie stosuje się do najmu lokali mieszkalnych, chyba że najemca nie objął jeszcze lokalu.

Jeśli lokator już mieszka w lokalu, zakup nie jest więc podstawą do wypowiedzenia. Nowy właściciel ma te same możliwości co poprzedni: przypadki z umowy i z ustawy o ochronie praw lokatorów – np. przy zaległościach w czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności (po pisemnym uprzedzeniu i wyznaczeniu dodatkowego, miesięcznego terminu), przy używaniu lokalu niezgodnie z umową mimo pisemnego upomnienia albo przy podnajmie bez pisemnej zgody (art. 11 ust. 2).

Jeśli kupujący chce w mieszkaniu zamieszkać, a najem zawarto na czas nieoznaczony, ustawa przewiduje wypowiedzenie „na potrzeby własne”: nie później niż na pół roku naprzód, jeśli najemca ma gdzie zamieszkać w warunkach lokalu zamiennego lub właściciel mu taki lokal dostarczy (art. 11 ust. 4), albo nie później niż na 3 lata naprzód bez lokalu zamiennego (ust. 5). Wypowiedzenie musi być na piśmie i wskazywać przyczynę. Jeśli po wypowiedzeniu na 3 lata właściciel nie zamieszka w lokalu (lub wyprowadzi się przed upływem pół roku), lokator może wrócić albo żądać różnicy w czynszu za rok (ust. 6).

Sprzedaż mieszkania a umowa najmu – co się dzieje z każdym typem umowy

Kupujący zapyta przede wszystkim: kiedy mieszkanie będzie wolne? Odpowiedź zależy od rodzaju umowy.

Typ umowy najmu	Co z nią po sprzedaży	Kiedy nabywca może ją zakończyć
Zwykły najem na czas oznaczony	Nabywca wstępuje w umowę do końca okresu (art. 678 § 1, art. 692 k.c.)	Z upływem okresu; wcześniej tylko w przypadkach z umowy (art. 673 § 3 k.c.) i przy naruszeniach z art. 11 ust. 2 ustawy (m.in. 3 okresy zaległości, podnajem bez zgody)
Zwykły najem na czas nieoznaczony	Nabywca wstępuje w umowę; ochrona lokatora bez zmian	Z przyczyn z art. 11 ustawy: przy naruszeniach – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca; na potrzeby własne – na 6 miesięcy (z lokalem zamiennym) lub 3 lata naprzód
Najem okazjonalny (max 10 lat)	Nabywca wstępuje w umowę do końca okresu	Z upływem okresu lub w przypadkach z umowy; przy naruszeniach z art. 11 ust. 2 pkt 1–3 (art. 19e); po zakończeniu – żądanie opróżnienia z terminem min. 7 dni (art. 19d)
Najem instytucjonalny	Nabywca wstępuje w umowę; dotyczy sprzedaży przez przedsiębiorcę wynajmującego lokale	Z upływem okresu lub w przypadkach z umowy; żądanie opróżnienia z terminem min. 14 dni (art. 19i)
Najemca nie objął jeszcze lokalu	Nabywca wstępuje w umowę	Może wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów (art. 678 § 1, art. 692 k.c.) – dla lokalu z czynszem płatnym miesięcznie ustawa przewiduje 3 miesiące na koniec miesiąca (art. 688 k.c.)

Najmniej problemów daje najem okazjonalny: kupujący wie, kiedy umowa wygaśnie, a w razie oporu najemcy jest uproszczona ścieżka opróżnienia lokalu. Szczegóły tej umowy opisaliśmy w artykule najem okazjonalny i instytucjonalny. Najemca poddał się jednak egzekucji wobec poprzedniego właściciela – nabywca potrzebuje klauzuli wykonalności na swoją rzecz jako następca, wykazując przejście uprawnień np. aktem notarialnym sprzedaży (art. 788 § 1 k.p.c.). Przepisy nie regulują wprost, czy nowy właściciel powinien ponownie zgłosić umowę do urzędu skarbowego – ten punkt warto omówić z notariuszem przy akcie.

Kaucja, czynsz i podatek – jak je rozliczyć przy akcie notarialnym

Kaucja zabezpiecza należności wynajmującego w dniu opróżnienia lokalu i podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu albo od nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego (art. 6 ust. 4; w najmie okazjonalnym – art. 19a ust. 5). Przepisy nie rozstrzygają wprost, jak kaucję mają rozliczyć między sobą sprzedający i kupujący. Skoro jednak to nabywca będzie wynajmującym w dniu zakończenia najmu, najbezpieczniej przekazać mu kaucję – przelewem albo przez obniżenie ceny – i zapisać to w akcie notarialnym wraz z jej kwotą.

• Czynsz – ustal w akcie dzień, od którego przysługuje nabywcy (zwykle dzień wydania lokalu, czyli przekazania praw wynajmującego), i rozlicz czynsz za bieżący miesiąc proporcjonalnie.
• Zawiadomienie najemcy – wyślijcie wspólne pismo sprzedającego i kupującego z datą zmiany właściciela i nowym numerem rachunku do wpłat.
• Dokumenty dla nabywcy – umowa z aneksami, protokół, potwierdzenia wpłat, a przy najmie okazjonalnym – akt notarialny najemcy i potwierdzenie zgłoszenia do US.
• Podatek od najmu – przychód do dnia sprzedaży rozliczasz Ty, od dnia przejęcia – nabywca. Zasady ryczałtu (8,5% do 100 tys. zł przychodu, 12,5% od nadwyżki) opisaliśmy w artykule o podatku od najmu mieszkania.

Prezentacje mieszkania z najemcą – prawo wstępu i dobra praktyka

Bez zgody lokatora właściciel wejdzie do lokalu tylko przy awarii, w obecności policji lub straży miejskiej (art. 10 ust. 1); poza tym lokator udostępnia mieszkanie w uzgodnionym terminie na przegląd lub niezbędne prace (ust. 3). Pokazy dla kupujących nie są na tej liście, a prawa najemcy do używania lokalu podlegają ochronie jak własność (art. 690 k.c.). Dlatego prezentacje wymagają porozumienia z najemcą.

• Ustalcie na piśmie stałe okna na pokazy (np. dwa w tygodniu) i sposób powiadamiania z wyprzedzeniem.
• Zaproponuj rekompensatę za kłopot, np. obniżkę czynszu za miesiące sprzedaży – to tańsze niż tygodnie przestoju oferty.
• Ogranicz liczbę wizyt: dobre zdjęcia i rzut w ogłoszeniu, wirtualny spacer, dzień otwarty dla kilku zainteresowanych naraz.
• W nowych umowach najmu dopisz klauzulę o udostępnianiu lokalu do prezentacji w razie sprzedaży.

Sprzedaż z lokatorem trwa zwykle dłużej – krąg kupujących jest węższy, a pokazy zależą od najemcy. Ramy czasowe etapów opisujemy w artykule ile trwa sprzedaż mieszkania.

Masz wynajęte mieszkanie i zastanawiasz się, czy sprzedać je z najemcą, czy poczekać do końca umowy? Pomożemy wycenić mieszkanie i przeprowadzić sprzedaż – dobierzemy strategię do typu umowy najmu i dotrzemy do kupujących, dla których najemca jest atutem, a nie przeszkodą.

Sprzedaż wynajmowanego mieszkania – komu się opłaca i jak wpływa na cenę?

Mieszkanie z lokatorem to dwa różne produkty dla dwóch grup kupujących. Dla osoby kupującej na własne potrzeby najem jest przeszkodą: nie wprowadzi się od razu, a przy umowie na czas nieoznaczony może czekać nawet 3 lata. Oczekuje więc upustu albo pomija ofertę.

Dla inwestora jest odwrotnie: mieszkanie zarabia od pierwszego dnia, a najemca ma znaną historię płatności. Dlatego ofertę „z najemcą” warto kierować przede wszystkim do inwestorów i pokazywać ją w języku stopy zwrotu – tak, jak liczymy w artykule o rentowności najmu mieszkania.

Przykład: kawalerka we Wrocławiu z najemcą

Załóżmy kawalerkę o powierzchni 32,4 m² (mediana metrażu kawalerek w naszej ofercie we Wrocławiu). Czynsz liczymy według średniej stawki najmu NBP dla sześciu dużych miast (w tym Wrocławia) za I kw. 2026 r. – 67,5 zł/m², bez opłat eksploatacyjnych: 32,4 × 67,5 = 2 187 zł miesięcznie, czyli 26 244 zł rocznie. Ryczałt 8,5% to 2 231 zł, zostaje 24 013 zł.

Cena mieszkania z najemcą	Rentowność brutto (czynsz roczny / cena)	Po ryczałcie 8,5%
560 000 zł	4,7%	4,3%
600 000 zł	4,4%	4,0%
640 000 zł	4,1%	3,8%

Inwestor porówna to z alternatywą: nową kawalerką od dewelopera. Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mediana ceny kawalerki we Wrocławiu to 595 638 zł. Do tego dochodzi wykończenie – przy orientacyjnych 2 200 zł/m² (środek widełek z artykułu ile kosztuje wykończenie mieszkania) to ok. 71 280 zł – oraz kilka miesięcy bez przychodu: przy 3 miesiącach prac i miesiącu szukania najemcy to ok. 8 750 zł utraconego czynszu. Łącznie nowe mieszkanie „gotowe do wynajmu” to ok. 676 tys. zł – ta różnica jest Twoim argumentem w negocjacjach, nawet jeśli mieszkanie jest starsze.

Z kolei dla kupującego na własne potrzeby ta sama kawalerka z najmem okazjonalnym wygasającym za rok jest warta mniej niż identyczna pusta – musi poczekać i liczyć się z ryzykiem, że najemca nie wyprowadzi się dobrowolnie. Nowe kawalerki, z którymi kupujący będzie Cię porównywał, znajdziesz w zestawieniu nowych inwestycji we Wrocławiu.

Ryzyka przy sprzedaży mieszkania z lokatorem i jak je ograniczyć

• Umowa ustna lub niekompletna – spisz umowę lub aneks z aktualnym czynszem i kaucją.
• Zaległości najemcy – kupujący zapyta o historię płatności; pokaż wyciągi i ustal w akcie, kto dochodzi zaległości sprzed sprzedaży.
• Nieuzgodniona kaucja – bez zapisu w akcie spór o jej zwrot może wrócić do Ciebie po zakończeniu najmu.
• Obietnica „pustego lokalu” – nie wpisuj do umowy przedwstępnej terminu wydania wolnego mieszkania, jeśli nie masz pewności, że najemca się wyprowadzi; niedotrzymanie może kosztować zadatek. Zasady zadatku opisuje artykuł o umowie przedwstępnej sprzedaży mieszkania.

Sprzedajesz z pośrednikiem? Ustal w umowie, kto kontaktuje się z najemcą – więcej w artykule umowa pośrednictwa na wyłączność czy otwarta.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania z lokatorem jest legalna i nie wymaga zgody najemcy, ale kupujący przejmuje umowę najmu z całym dobrodziejstwem inwentarza – przy lokalu mieszkalnym nie wypowie jej tylko dlatego, że kupił mieszkanie. Sprawdź typ i termin umowy, uporządkuj dokumenty i kaucję, ustal zasady pokazów i zdecyduj, czy celujesz w inwestora, czy w kupującego na własne potrzeby.

Chcesz sprzedać wynajęte mieszkanie bez przestojów i sporów o kaucję? Skontaktuj się z nami w sprawie wyceny i sprzedaży mieszkania – na rynku od 2016 roku, działamy w Warszawie i we Wrocławiu.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, a czynsz i ceny w przykładzie są założeniami opartymi na danych NBP i katalogu TM Invest. Artykuł nie stanowi porady prawnej ani podatkowej – przed sprzedażą mieszkania z najemcą warto skonsultować umowę najmu i zapisy aktu z prawnikiem lub notariuszem.

Źródła

• Kodeks cywilny – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 795 (art. 81, 673, 678, 679, 688, 690, 692).
• Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2023 poz. 725 (art. 6, 10, 11, 19a–19e, 19i).
• Kodeks postępowania cywilnego – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 468 (art. 788).
• NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych w I kw. 2026 r. (stawki najmu).
• Rozliczenie przychodów z najmu – ryczałt ewidencjonowany – podatki.gov.pl.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.