Нотариальный акт при покупке квартиры у застройщика в Польше: что в нём должно быть

Нотариальный акт при покупке квартиры у застройщика в Польше — это, если дом ещё строится, два визита к нотариусу: сначала вы подписываете договор с застройщиком (umowa deweloperska), а после приёмки квартиры (odbiór) — договор об установлении отдельной собственности на помещение и передаче её вам. Только этот второй акт вместе с записью в ипотечной книге (księga wieczysta) делает вас собственником. Ниже объясняем, что должно быть в акте о передаче собственности, что проверить в проекте акта, какие документы взять к нотариусу и что делать после подписания — с примером расчёта для квартиры из нашего каталога.

Главное

• При строящейся квартире — 2 нотариальных акта: договор с застройщиком и договор о передаче собственности. При готовой квартире — обычно один.
• Отдельная собственность на квартиру возникает с момента записи в ипотечной книге; нотариус подаёт заявление в электронном виде не позднее дня подписания акта.
• Максимальное вознаграждение нотариуса (taksa notarialna) за акт о передаче собственности — ½ ставки по § 3 постановления: при цене 662 405 zł это 1 709,81 zł нетто (+23 % VAT).
• Судебные сборы при акте: 100 zł за открытие ипотечной книги и 200 zł за запись права собственности, при кредите — ещё 200 zł за запись ипотеки.
• После акта у вас 14 дней, чтобы подать декларацию IN-1 по налогу на недвижимость.

Два нотариальных акта при покупке квартиры у застройщика

Закон о застройщиках (ustawa deweloperska) требует формы нотариального акта для договора с застройщиком (ст. 40 ч. 1). Но этот договор — лишь обязательство: застройщик обещает построить дом, установить отдельную собственность на квартиру и передать её вам, а вы — заплатить цену (ст. 5 п. 6). Ваше требование записывается в ипотечную книгу участка, на котором строится жилой комплекс (ст. 38).

Второй акт — договор об установлении отдельной собственности на помещение и передаче её покупателю — вы подписываете после ввода дома в эксплуатацию и приёмки квартиры. Закон прямо говорит, что передаче права предшествует приёмка квартиры, которая проходит в вашем присутствии (ст. 41 ч. 1–2). Гражданский кодекс (Kodeks cywilny) добавляет: договор о передаче собственности, заключённый во исполнение ранее принятого обязательства, должен это обязательство указывать (ст. 158 KC) — поэтому в акте будет ссылка на ваш договор с застройщиком.

Если вы покупаете уже готовую квартиру, застройщик сразу заключает с вами договор о передаче собственности (договоры по ст. 2 ч. 1 п. 2 или 3 закона). Чем договор с застройщиком отличается от предварительного договора (umowa przedwstępna) и когда какой из них заключается, рассказываем в статье Договор с застройщиком и предварительный договор (на польском), а правила самого договора с застройщиком — в руководстве Договор с застройщиком (umowa deweloperska) 2026.

Что содержит нотариальный акт о передаче собственности на квартиру?

Часть элементов требует Закон о нотариате (Prawo o notariacie, ст. 92 § 1): дата и место составления, данные нотариуса, данные сторон (у физических лиц — также имена родителей и место жительства), заявления сторон со ссылкой на предъявленные документы, отметка о том, что акт зачитан, принят и подписан, а также подписи. Если покупатель — иностранец, в акте указывается и его гражданство. Нотариус также обязан вписать в документ размер взысканного вознаграждения, налогов и сборов с указанием правового основания (ст. 89 § 2).

Остальное определяет Закон о собственности на помещения (ustawa o własności lokali). Договор об установлении отдельной собственности на помещение должен указывать вид, расположение и площадь квартиры и принадлежащих к ней помещений (pomieszczenia przynależne — например, кладовой), а также долю в общем имуществе (udział w nieruchomości wspólnej) (ст. 8 ч. 1). Эта доля — отношение площади вашей квартиры вместе с принадлежащими помещениями к общей площади всех помещений в доме (ст. 3 ч. 3); от неё зависит, в частности, ваша доля в расходах на общие части дома. Приложение к акту — план этажа с отмеченной квартирой (ст. 2 ч. 5), а соответствие условиям самостоятельности помещения подтверждает справка старосты (ст. 2 ч. 3).

Элемент акта	На что обратить внимание
Стороны и представители	Данные из удостоверения личности или паспорта, правильные имена родителей; полномочия лица, подписывающего за застройщика (выписка KRS, доверенность).
Описание квартиры	Номер квартиры, этаж, число помещений, полезная площадь — по обмеру после завершения строительства (obmiar powykonawczy) и протоколу приёмки.
Принадлежащие помещения	Кладовая или подвал вписаны как составная часть квартиры; парковочное место — в какой форме (доля в гараже, право исключительного пользования).
Доля в общем имуществе	Дробь, рассчитанная по ст. 3 ч. 3 Закона о собственности на помещения; сверьте с планом и площадью.
Цена и её оплата	Итоговая сумма после перерасчёта площади; заявление застройщика о получении всей цены; возможные доплаты и возвраты.
Обременения	Согласие банка застройщика на установление собственности на квартиру без обременений — новая ипотечная книга квартиры должна быть свободна от его ипотеки.
Заявления в суд по ипотечной книге	Открытие книги для квартиры, запись вашего права собственности, при кредите — запись ипотеки банка.
Расходы	Кто платит вознаграждение нотариуса и сборы; вознаграждение не может превышать максимальную ставку.

Проект нотариального акта — что проверить до визита?

Попросите у застройщика или нотариальной конторы проект акта за несколько дней до назначенной даты. В день подписания нотариус зачитывает акт и обязан убедиться, что вы понимаете его содержание (ст. 94 § 1), но в этот момент трудно спокойно сверить цифры с договором с застройщиком и протоколом приёмки. Поправки возможны и при подписании (ст. 94 § 2), однако переговоры в конторе часто заканчиваются переносом даты.

Площадь и перерасчёт разницы в цене

В договорах, заключённых с 13 февраля 2026 г., цена квартиры определяется как произведение полезной площади на цену за 1 m² (ст. 5a закона о застройщиках). Но закон не говорит, как рассчитать разницу между площадью по договору и обмером после завершения строительства — это делает ваш договор с застройщиком (часто через порог допуска и доплату или возврат по цене за m²). Поэтому сверьте в проекте акта площадь и итоговую цену с этим условием договора. Если вы меняли планировку стен, площадь могла измениться — подробнее в статье Изменения планировки по желанию покупателя у застройщика (на польском).

Пример: 2-комнатная квартира за 662 405 zł площадью 40,8 m² (медиана цены и площади 2-комнатных квартир во Вроцлаве по данным каталога TM Invest на 27.09.2026) — это около 16 235 zł за m². Если обмер покажет 41,2 m², то есть на 0,4 m² (около 1 %) больше, а договор предусматривает перерасчёт по цене за m², доплата составит около 6 494 zł. При 0,4 m² меньше — столько же вам должны вернуть. Проверьте, что эта сумма следует из договора, а не из нового прайс-листа.

Ипотека банка застройщика

Участок под жилым комплексом нередко обременён ипотекой банка, который финансирует стройку. Поэтому уже при начале продаж у застройщика должно быть согласие этого банка на установление отдельной собственности на квартиру без обременений и передачу её вам после оплаты полной цены (либо обязательство выдать такое согласие) — документ прилагается к договору с застройщиком (ст. 25 ч. 1–2). Если такого согласия нет, вы вправе отказаться от договора в течение 60 дней с его заключения (ст. 43 ч. 1 п. 8 и ч. 5). В проекте акта проверьте, что согласие упомянуто и что заявление в суд по ипотечной книге предусматривает выделение квартиры без переноса на неё ипотеки застройщика. Как читать разделы ипотечной книги, объясняем в статье Księga wieczysta: как проверить онлайн.

Соответствие договору с застройщиком и проспекту

Номер квартиры, стандарт, принадлежащие помещения и парковочное место должны соответствовать договору с застройщиком и информационному проспекту. Проверьте также, не вводит ли акт новых обязательств — например, дополнительных платежей или сервитутов.

Не хотите сами сравнивать проект акта с договором? Мы проверим проект акта и документы застройщика — укажем расхождения с договором с застройщиком и пункты, о которых стоит спросить до подписания.

Как подготовиться к нотариальному акту — документы и чек-лист

Нотариус обязан установить вашу личность по предусмотренным законом документам (ст. 85 § 1–2 Закона о нотариате) и откажет в составлении акта о приобретении недвижимости, если ваш номер PESEL заблокирован (zastrzeżony) (ст. 85a § 1). Если вы ставили блокировку PESEL, снимите её до визита — в приложении mObywatel или в местном управлении (urząd).

• Действительное удостоверение личности или паспорт — у каждого покупателя.
• Номер PESEL, у иностранцев — также документ о легальном пребывании; подробности в статье PESEL, NIP и счёт для иностранца.
• Выписка (wypis) договора с застройщиком, дополнительные соглашения и протокол приёмки.
• Подтверждения платежей на эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy) — вся цена должна быть оплачена.
• При кредите — кредитный договор и документы, которые банк требует для установления ипотеки.
• Если за вас подписывает другое лицо — доверенность в форме нотариального акта (о доверенности при покупке, на польском).
• Если вы не знаете польского — переводчик; нотариус переводит акт сам либо с помощью переводчика (ст. 87 § 1 п. 1). Когда нужен присяжный переводчик, объясняем в статье Присяжный переводчик у нотариуса.

Чек-лист «перед актом»:

• У вас есть проект акта минимум за несколько дней до даты подписания.
• Площадь и итоговая цена совпадают с обмером и условием договора о перерасчёте площади.
• Недостатки из протокола приёмки устранены, либо вы знаете, как застройщик их рассмотрел.
• Согласие банка застройщика на установление собственности без обременений упомянуто в акте.
• Вы знаете сумму вознаграждения нотариуса, VAT, судебных сборов и выписок — и кто их платит.
• Банк, выдающий кредит, знает дату акта и подготовил документы для ипотеки.
• PESEL не заблокирован, документ, удостоверяющий личность, действителен.

Не откладывайте дату до бесконечности: если, несмотря на два письменных уведомления, вручённых с интервалом не менее 60 дней, вы не явитесь на приёмку или на подписание акта, застройщик может отказаться от договора — кроме случаев, когда помешала непреодолимая сила (ст. 43 ч. 8). Весь процесс приёмки описываем в статье Приёмка квартиры у застройщика.

Сколько длится подписание нотариального акта и сколько это стоит?

Сам визит обычно занимает около часа — больше всего времени уходит на зачитывание акта и вопросы нотариусу. Дольше длится акт с ипотекой, представителем по доверенности или переводчиком.

Расходы на договор о передаче собственности закон между сторонами не делит (обязательное деление пополам касается только договора с застройщиком — ст. 40 ч. 2), поэтому решает договор; чаще всего платит покупатель. Перед нотариусом за его вознаграждение стороны отвечают солидарно (ст. 89 § 1 Закона о нотариате). Ставки и правила расчёта подробно разбираем в статьях Стоимость нотариуса при покупке квартиры 2026 и Судебные сборы при покупке квартиры (на польском).

Позиция	Основание	Квартира за 662 405 zł
Максимальное вознаграждение нотариуса (½ ставки по § 3)	§ 3 и § 6 п. 16 постановления	1 709,81 zł нетто
VAT 23 % от вознаграждения	закон о VAT	393,26 zł
Открытие ипотечной книги для квартиры	ст. 44 ч. 1 п. 1 u.k.s.c.	100 zł
Запись права собственности	ст. 42 ч. 1 u.k.s.c.	200 zł
Итого при покупке за наличные		2 403,07 zł
При кредите: запись ипотеки	ст. 42 ч. 1 u.k.s.c.	+200 zł

Нотариус может взять меньше максимальной ставки — спросите о вознаграждении, когда договариваетесь о дате. Судебные сборы он взимает при подписании акта и передаёт в суд вместе с заявлением.

Договор о передаче собственности в нашем каталоге — сданные и строящиеся дома

От стадии жилого комплекса зависит, ждёт вас один акт или два. По данным каталога TM Invest на 27.09.2026:

Город	Сданные ЖК	Строящиеся ЖК	Свободные квартиры в сданных ЖК	Медиана цены 2-комнатной
Варшава	37	36	673	755 824 zł
Вроцлав	24	21	428	662 405 zł

В сданном доме вы обычно сразу подписываете договор о передаче собственности — ключи получаете быстрее, но всю цену платите сразу. В строящемся доме вы платите траншами по графику, а второго акта ждёте до окончания строительства. Актуальные квартиры — в каталогах новостроек Варшавы и новостроек Вроцлава.

Что делать после подписания нотариального акта?

• Выписки акта — вы получаете их в нотариальной конторе; выписка имеет юридическую силу оригинала (ст. 109 Закона о нотариате), оригинал остаётся у нотариуса.
• Ипотечная книга — нотариус подаёт заявление в электронном виде не позднее дня подписания акта (ст. 92 § 4). Суд открывает книгу для квартиры и записывает вас как собственника; отдельная собственность на помещение возникает с записью (ст. 7 ч. 2 Закона о собственности на помещения), а запись действует с момента подачи заявления. При кредите ипотека банка тоже возникает только с записью. Как проверить статус заявления и содержание разделов I–IV, показываем в статье Księga wieczysta: как проверить.
• Налог на недвижимость — в течение 14 дней подайте в городское управление декларацию IN-1; ставки для Варшавы и Вроцлава — в статье Налог на недвижимость за квартиру 2026.

Частые вопросы

Итог

Акт о передаче собственности завершает покупку квартиры у застройщика. В нём — описание квартиры и принадлежащих помещений, доля в общем имуществе, цена после перерасчёта площади и заявления в суд по ипотечной книге. Больше всего ошибок вы отловите, прочитав проект акта за несколько дней до подписания: проверьте площадь и доплату, согласие банка застройщика на установление собственности без обременений и расходы. После подписания следите за записью в ипотечной книге и сроком 14 дней на подачу IN-1.

Хотите быть уверены, что акт соответствует договору? Мы проверим проект акта, договор с застройщиком и документы застройщика и укажем пункты, которые стоит прояснить. А если вы только выбираете квартиру — поможем купить её у застройщика, чаще всего без комиссии для вас: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 5, 5a, 25, 38, 40, 41, 43).
• Закон о нотариате (Ustawa – Prawo o notariacie) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 (ст. 85, 85a, 87, 89, 92, 94, 109).
• Закон о собственности на помещения (Ustawa o własności lokali) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 232 (ст. 2, 3, 7, 8).
• Гражданский кодекс (Ustawa – Kodeks cywilny) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 795 (ст. 158).
• Закон об ипотечных книгах и ипотеке (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 1066 (ст. 29, 67).
• Постановление Министра юстиции о максимальных ставках вознаграждения нотариуса (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej) — единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566 (§ 3, § 6, § 7, § 12).
• Закон о судебных расходах по гражданским делам (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228 (ст. 42, 44).
• Закон о местных налогах и сборах (Ustawa o podatkach i opłatach lokalnych) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 707 (ст. 6 ч. 6).
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, состояние на 27.09.2026.