Сколько длится продажа квартиры в Польше: этапы и сроки в 2026 году

Сколько длится продажа квартиры? Одни формальности, от предварительного договора до нотариального акта, занимают обычно от 2–3 недель (покупатель платит наличными) до 6–10 недель (покупатель берёт кредит). Самый долгий и наименее предсказуемый этап — поиск покупателя: по данным NBP, квартиры на вторичном рынке крупных городов продаются в среднем больше года с момента публикации объявления. Ниже мы разбираем каждый этап со сроками, правовым основанием и тремя сценариями: наличные, кредит покупателя и продажа квартиры с вашей ипотекой.

Главное

• Средний срок продажи квартир на вторичных рынках шести крупных городов, которые анализирует NBP, к концу I кв. 2026 г. составил около 4,8 квартала (учитываются только завершённые продажи; годом ранее — около 4 кварталов).
• Справку из учреждения (например, из гмины) выдают без неоправданной задержки, не позднее чем за 7 дней (ст. 217 § 3 KPA, Административно-процессуального кодекса); справку из налоговой инспекции — тоже за 7 дней (ст. 306a § 5 Ordynacji podatkowej, Налогового кодекса).
• Банк покупателя сообщает кредитное решение на 21-й день после подачи заявки, если только покупатель не согласится на более раннюю передачу (ст. 14 ч. 2 закона об ипотечном кредите).
• Если в предварительном договоре срока нет и в течение года его никто не назначит, требовать заключения основного договора уже нельзя (ст. 389 § 2 KC, Гражданского кодекса).
• Нотариус подаёт заявление о внесении записи в книгу земельную и ипотечную (księga wieczysta) не позднее дня акта; вычеркивание погашенной ипотеки стоит 100 zł судебной пошлины.

Сколько длится продажа квартиры: этапы и сроки в таблице

Продажа состоит из двух частей с совершенно разной динамикой. Первая — подготовка и поиск покупателя — зависит от рынка, цены и качества объявления, поэтому спланировать её с точностью до недели трудно. Вторая — формальности после того, как покупатель найден, — во многом имеет сроки, установленные законом или договором, и её можно расписать в календаре. Полное описание каждого шага (документы, налоги, расходы) вы найдёте в руководстве «Продажа квартиры шаг за шагом»; здесь мы говорим только о времени.

Этап	Обычный срок	От чего зависит	Основание / срок
1. Документы и справки	1–3 недели	форма собственности, наследство, сообщество собственников или кооператив	справка учреждения — до 7 дней (ст. 217 § 3 KPA), налоговой инспекции — до 7 дней (ст. 306a § 5 OP)
2. Энергетический сертификат	несколько дней	доступность специалиста с правом выдачи	обязательство при продаже (закон об энергетических характеристиках зданий), законного срока нет
3. Оценка и цена в объявлении	несколько дней (оценочный отчёт: обычно до недели)	заказываете ли вы отчёт у оценщика	законного срока нет
4. Маркетинг, показы, переговоры	от нескольких недель до года и более	цена относительно рынка, расположение, состояние, сезон	в среднем около 4,8 квартала по данным NBP (I кв. 2026)
5. Предварительный договор	1–2 недели с момента согласования цены	форма (простая или нотариальная), задаток	ст. 389–390 и 394 KC
6. Кредит покупателя	3–6 недель	банк, оценка квартиры банком, полнота документов	решение на 21-й день после заявки или раньше с согласия клиента (ст. 14 ukh)
7. Право преимущественной покупки (только в исключительных случаях)	+1 месяц	зона ревитализации, памятник, внесённый в реестр	у гмины есть месяц с момента уведомления (ст. 110 ugn)
8. Нотариальный акт	1 визит (около 1–2 часов)	свободная дата у нотариуса	нотариальная форма акта (ст. 158 KC); заявление о записи в день акта (ст. 92 § 4 Prawa o notariacie)
9. Выплата цены	от дня акта до нескольких рабочих дней	перевод, нотариальный депозит, выдача кредита	договорённость сторон; депозит — ст. 108 Prawa o notariacie
10. Передача квартиры	обычно 0–4 недели после акта	ваш переезд, оплата всей цены	срок из нотариального акта
11. Вычеркивание ипотеки	недели–месяцы	банк продавца, загруженность суда	согласие банка после погашения, пошлина 100 zł (ст. 46 в связи со ст. 42 UKSC)

Как долго продаётся квартира? Данные NBP по вторичному рынку

В отчёте о ситуации на рынке недвижимости NBP приводит средний срок продажи квартир на вторичных рынках шести крупных городов. К концу I кв. 2026 г. он составил около 4,8 квартала, то есть около 14 месяцев, против около 4,1 квартала кварталом ранее и около 4 кварталов годом ранее. Показатель усредняется по четырём последним кварталам и учитывает только завершённые продажей сделки из базы BaRN. NBP отмечает, что данные занижены, потому что не учитывают предложения, которые всё ещё ждут покупателя.

Как это понимать? В среднее входят и квартиры с точно выставленной ценой, и объявления с ценой намного выше рынка, которые месяцами висят на порталах. Тот же отчёт показывает, что цены предложения на вторичном рынке продолжают расти, а сделочные цены в Варшаве в I кв. 2026 г. снизились на 2,2% кв./кв. Расхождение между ожиданиями продавцов и тем, сколько платят покупатели, — главная причина долгой экспозиции. Квартира с ценой, близкой к сделочным, обычно находит покупателя заметно быстрее среднего. Как определить такую цену, мы пишем в статье «Сколько стоит моя квартира?», а способы сократить этот этап собрали в статье «Как быстро продать квартиру».

Срок продажи квартиры в Варшаве и Вроцлаве. NBP не публикует этот показатель отдельно по каждому городу, поэтому мы не приводим цифру «для Варшавы» или «для Вроцлава». В обоих городах покупатель сравнивает ваше предложение с новыми квартирами: по данным предложения TM Invest на 27.09.2026, медианная цена новой 2-комнатной квартиры составляет 755 824 zł в Варшаве и 662 405 zł во Вроцлаве. Если ваша цена близка к этим, а квартире нужен ремонт, рассчитывайте на более долгую продажу.

Подготовка: документы, справки и энергетический сертификат

Этот этап стоит закрыть до публикации объявления: тогда после появления покупателя вы не потеряете недели на сбор бумаг. Справки, которые выдают учреждения (например, об отсутствии зарегистрированных лиц, если учреждение выдаёт их в порядке KPA), орган должен выдать без неоправданной задержки, не позднее чем через 7 дней. Те же 7 дней есть у налоговой инспекции, например при квартире из наследства, когда нотариусу нужно подтверждение расчёта налога на наследство. У справок от сообщества собственников, кооператива или банка законного срока нет, поэтому о сроке нужно просто спросить.

Помните и о свидетельстве об энергетических характеристиках: при продаже его нужно передать покупателю при акте, а если оно составлено, его показатели должны быть в объявлении. Кто его выдаёт и сколько это стоит, мы объясняем в статье «Энергетический сертификат при продаже квартиры». Полный список документов вы найдёте в чек-листе документов для продажи. Дольше всего готовиться приходится к квартире из наследства или после развода: там перед продажей иногда нужны наследственное производство или раздел имущества (см. продажа квартиры из наследства).

От предварительного договора до акта: сколько времени?

После согласования цены стороны обычно подписывают предварительный договор с задатком. Срок заключения основного договора (акта) вы вписываете в него сами: Гражданский кодекс его не навязывает. Если срока нет, любая управомоченная сторона может его назначить, но если в течение года после подписания никто этого не сделал, право требовать заключения договора прекращается (ст. 389 § 2 KC). Подробности о форме, задатке и оговорках вы найдёте в статье «Предварительный договор продажи квартиры».

Сколько времени закладывать? Это зависит от способа финансирования покупателя. При наличных достаточно времени, чтобы договориться с нотариусом и проверить документы, обычно 2–3 недели. При кредите нужно добавить банковскую процедуру: заявку, оценку квартиры банком, решение (его сообщают на 21-й день после заявки, если только клиент не согласится на более ранний срок), а затем подписание кредитного договора. Разумно вписать в предварительный договор 6–10 недель и оговорку на случай отказа в кредите. Если квартира находится в зоне, где у гмины есть право преимущественной покупки, добавляется ещё месяц: сначала заключается договор под условием, а у гмины есть месяц на решение с момента уведомления нотариусом.

Хотите продать квартиру в предсказуемый срок? Наши эксперты помогут определить цену на основе данных о сделках, подготовят документы до публикации предложения и составят график от предварительного договора до передачи ключей. Посмотрите услугу продажи и оценки квартиры.

Сколько длится продажа квартиры: 3 сценария с календарём

Ниже мы считаем время от дня согласования цены (день 0) до передачи ключей. Предполагаем, что документы у вас подготовлены заранее, а у нотариуса есть свободная дата в течение недели. Это наши собственные расчёты на примерных допущениях, а не гарантированные сроки.

Шаг	A. Покупатель за наличные	B. Покупатель с кредитом	C. Продажа с вашим кредитом + кредит покупателя
Предварительный договор	день 7	день 7	день 7 (ранее: справка из вашего банка о размере долга)
Кредитная заявка покупателя	–	день 10	день 10
Кредитное решение	–	день 31 (21-й день после заявки)	день 31
Кредитный договор покупателя	–	около дня 38	около дня 38
Нотариальный акт	день 21	около дня 45	около дня 45
Деньги на вашем счёте	день 21 (перевод до акта или депозит)	около дня 50 (выдача кредита)	около дня 50: погашение вашего кредита, остаток вам
Передача квартиры	около дня 28	около дня 55	около дня 55
Чистая księga wieczysta	–	–	после согласия банка и записи суда: от нескольких недель до нескольких месяцев
Всего от цены до ключей	около 4 недель	около 8 недель	около 8–10 недель

Сценарий A: покупатель платит наличными

Самый быстрый путь. Некоторые стороны даже пропускают предварительный договор и сразу назначают акт. Безопасный способ оплаты — перевод до акта или нотариальный депозит: нотариус принимает деньги на специальный счёт и выдаёт их указанному лицу в установленный срок под расписку (ст. 108 Prawa o notariacie). Такса за приём депозита составляет половину максимальной ставки, рассчитанной от суммы, — при крупных суммах это реальный расход, поэтому заранее договоритесь, кто его несёт.

Сценарий B: сколько длится продажа квартиры за кредит покупателя

Здесь преобладает банковская процедура. Банк покупателя заказывает оценку вашей квартиры, так что будьте готовы к визиту оценщика. После акта банк выдаёт кредит в срок, указанный в кредитном договоре, часто после предоставления выписки из акта и подтверждения подачи заявления о записи ипотеки. Поэтому в акте стоит прямо указать, через сколько рабочих дней после акта цена должна поступить на ваш счёт и что ключи вы передаёте только после оплаты всей суммы.

Сценарий C: продажа квартиры с ипотекой

Если на вашей квартире есть ипотека, банк покупателя обычно переводит часть цены прямо в ваш банк, а вам — только остаток. До предварительного договора закажите в своём банке справку о размере долга и спросите о согласии на вычеркивание ипотеки после погашения: сроки выдачи этих документов определяет банк, а не закон. После погашения банк выдаёт согласие на вычеркивание, а запись в księga wieczysta зависит от загруженности суда. Весь механизм мы описываем в руководстве «Продажа квартиры с ипотекой шаг за шагом».

Как долго ждать денег от продажи квартиры?

Закон не устанавливает здесь срока: решает то, что вы запишете в акте. Самые частые варианты:

• Перевод до акта — нотариус проверяет подтверждение поступления и только потом зачитывает акт. Деньги у вас в день акта.
• Нотариальный депозит — покупатель вносит деньги нотариусу, который выдаёт их вам в срок и на условиях из протокола депозита (например, после передачи квартиры).
• Кредит покупателя — выплата в срок из кредитного договора, обычно через несколько рабочих дней после акта. При вашей ипотеке часть сначала идёт на погашение кредита.
• Задаток — вы получаете его уже при предварительном договоре; при акте он засчитывается в счёт цены.

Пример. Вы продаёте во Вроцлаве квартиру за 600 000 zł, с ипотекой к погашению 250 000 zł, покупатель внёс 30 000 zł задатка. При акте из кредита остаётся оплатить 570 000 zł: 250 000 zł банк покупателя переведёт в ваш банк, а 320 000 zł — на ваш счёт. Вместе с задатком «на руки» вы получаете 350 000 zł. Если вы хотите купить на них новую 2-комнатную квартиру (медиана в нашем вроцлавском предложении 662 405 zł, по состоянию на 27.09.2026), разницу покроет кредит. Как согласовать обе сделки по времени, мы описываем в статье «Как купить новую квартиру, продав старую», а готовые квартиры в уже сданных домах вы найдёте в каталоге новостроек во Вроцлаве (428 доступных в сданных инвестициях) и в Варшаве (673).

После акта: передача квартиры, ипотека и налог

Срок передачи квартиры вы вписываете в акт. Если вам нужно время на переезд, договоритесь об этом заранее: обычно это от нескольких дней до нескольких недель, а ключи передаются только после оплаты всей цены. Формальности после продажи (акт приёма-передачи, счётчики, сообщество собственников, снятие с регистрации) мы расписали в чек-листе «Что делать после продажи квартиры?».

Два срока могут выходить далеко за день акта. Первый — вычеркивание ипотеки: заявление с согласием банка и пошлиной 100 zł рассматривает суд, ведущий книги земельные и ипотечные, а срок зависит от отделения. Второй — налог: если вы продаёте раньше чем через 5 лет после конца года приобретения, декларацию PIT-39 подаёте с 15 февраля по 30 апреля года, следующего за продажей, а на расходы, охватываемые жилищной льготой (ulga mieszkaniowa), у вас есть 3 года с конца года продажи.

Частые вопросы

Итоги

Продажа квартиры — это обычно сначала долгий поиск покупателя (в среднем больше года по данным NBP, меньше при точной цене), а затем 4–10 недель формальностей. Вторые можно спланировать: подготовьте документы до объявления, впишите в предварительный договор реальные сроки (со временем на кредит покупателя и возможное право преимущественной покупки), определите в акте срок оплаты и передачи квартиры, а при ипотеке начните разговор с банком до подписания предварительного договора.

Если вы хотите продать квартиру в Варшаве или во Вроцлаве без сюрпризов в графике, свяжитесь с нами по вопросу продажи и оценки квартиры: мы работаем на рынке с 2016 г. и поможем также согласовать продажу с покупкой новой квартиры.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Сроки без указанного правового основания и сценарии — ориентировочные расчёты на примерных допущениях. Статья не является юридической или налоговой консультацией.

Источники

• NBP, Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. (срок продажи на вторичном рынке, график 70)
• Административно-процессуальный кодекс, единый текст Dz.U. 2025 поз. 1691 — ст. 217 § 3
• Налоговый кодекс (Ordynacja podatkowa), единый текст Dz.U. 2026 поз. 622 — ст. 306a § 5
• Закон о потребительском кредите, обеспеченном ипотекой (об ипотечном кредите), единый текст Dz.U. 2025 поз. 720 — ст. 14
• Гражданский кодекс (Kodeks cywilny), единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 — ст. 158, 389, 390, 394
• Закон о нотариате (Prawo o notariacie), единый текст Dz.U. 2026 поз. 614 — ст. 92 § 4, ст. 108
• Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы, единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 — § 6 п. 13
• Закон об управлении недвижимостью, единый текст Dz.U. 2026 поз. 399 — ст. 109–110
• Закон о судебных издержках по гражданским делам, единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 — ст. 42, 46
• Закон об энергетических характеристиках зданий, единый текст Dz.U. 2024 поз. 101 — ст. 11, 13
• Закон о подоходном налоге с физических лиц, единый текст Dz.U. 2026 поз. 592 — ст. 10 ч. 1 п. 8, ст. 21 ч. 1 п. 131, ст. 45 ч. 1a п. 3
• Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026