Как купить квартиру у застройщика в Польше: пошаговое руководство 2026

Как купить квартиру у застройщика в Польше и не ошибиться? Покупка на первичном рынке занимает обычно от нескольких месяцев до двух–трёх лет — в зависимости от того, берёте вы готовую квартиру или ещё строящуюся. Хорошая новость: с 1 июля 2022 г. покупателей защищает новый закон о застройщиках (ustawa deweloperska) с Гарантийным фондом застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG). Ниже — весь процесс в девяти шагах: от бюджета до ключей и записи в ипотечной книге (księga wieczysta).

Главное

• Покупку у застройщика регулирует закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (так называемый закон о застройщиках, ustawa deweloperska).
• До подписания договора застройщик обязан бесплатно передать вам информационный проспект (prospekt informacyjny) — именно по нему удобно сравнивать предложения.
• Договор бронирования (umowa rezerwacyjna) необязателен, а плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры.
• Договор с застройщиком (umowa deweloperska) заключается в форме нотариального акта; вознаграждение нотариуса и судебные сборы за этот договор вы делите с застройщиком пополам.
• Ваши платежи поступают на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а дополнительно их защищает Гарантийный фонд застройщиков.

Шаг 1. Определите бюджет и способ финансирования

Прежде чем смотреть жилые комплексы, проверьте, какую сумму вы можете себе позволить. Если покупаете в ипотеку, свою кредитоспособность стоит узнать ещё до бронирования — это избавит от разочарований и позволит говорить с застройщиком предметно. К цене квартиры добавятся расходы на нотариуса и суд, при необходимости — парковочное место или кладовая, а также отделка. Все платежи мы расписали в статье Расходы при покупке квартиры у застройщика.

Если берёте кредит, учитывайте график: за строящуюся квартиру вы платите траншами по мере хода работ, и банк выплачивает кредит теми же этапами.

Шаг 2. Выберите район и жилой комплекс

Сначала выберите город и район, затем конкретный проект. Обратите внимание на дорогу до работы и школы, планы застройки окрестностей, срок сдачи дома и стандарт отделки мест общего пользования. Помогут наши путеводители: лучшие районы Варшавы и лучшие районы Вроцлава, а также обзоры цен для Варшавы и Вроцлава.

На 26.09.2026 в нашем каталоге 45 жилых комплексов в Варшаве и во Вроцлаве, в которых в общей сложности более 2 200 свободных квартир. Из них 21 комплекс — уже сданные дома: там квартиру можно посмотреть вживую и получить гораздо быстрее. Актуальные предложения — в каталогах новостроек Варшавы и новостроек Вроцлава.

Шаг 3. Первичный рынок: готовая квартира или строящаяся?

Готовую квартиру (в доме с разрешением на эксплуатацию) вы покупаете быстрее, видите реальную освещённость, вид из окна и качество работ. Строящаяся квартира даёт больший выбор и растягивает платежи во времени, но придётся подождать приёмки. Различается и вид договора: при готовой квартире вместо договора с застройщиком часто сразу подписывают договор купли-продажи или предварительный договор (umowa przedwstępna). Подробнее сравниваем в статье Rynek pierwotny czy wtórny? (статья на польском)

Шаг 4. Проверьте застройщика и документы

Застройщик, который начинает продажи, обязан подготовить информационный проспект и вести сайт с ценой квадратного метра каждой квартиры и историей изменения цен (ст. 19a закона о застройщиках). До договора попросите проспект с приложениями и проверьте в нём (полный чек-лист с адресами реестров — в статье Jak sprawdzić dewelopera, на польском):

• кто владелец участка и не обременена ли ипотечная книга ипотекой банка, финансирующего строительство,
• окончательно ли разрешение на строительство и не обжаловано ли оно,
• вид жилищного эскроу-счёта (открытый или закрытый) и банк, который его ведёт,
• график проекта и срок передачи права собственности,
• прежние проекты застройщика и его финансовое положение.

По вашему требованию застройщик также обязан дать в офисе продаж ознакомиться, в частности, с актуальным состоянием ипотечной книги, разрешением на строительство, строительным проектом и финансовой отчётностью за последние два года (ст. 26 закона).

Шаг 5. Бронирование квартиры (по желанию)

Если вам нужно время на решение банка по кредиту, можно подписать договор бронирования. Он должен быть заключён в письменной форме под угрозой недействительности, а плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта. Плата засчитывается в цену, а если банк откажет в кредите из-за отрицательной оценки кредитоспособности — возвращается вам. Подробности — в статье Umowa rezerwacyjna z deweloperem (статья на польском).

Шаг 6. Ипотечный кредит

С договором бронирования, проспектом и проектом договора с застройщиком вы подаёте заявку на кредит. Банк оценивает кредитоспособность и недвижимость, затем выносит решение. К нотариусу стоит идти только с положительным решением. Сравните предложения нескольких банков — разница в марже и комиссии за годы кредита ощутима. Все этапы — от кредитоспособности до выплаты траншей — описаны в статье Ипотека в Польше пошагово.

Шаг 7. Договор с застройщиком у нотариуса

Договор с застройщиком заключается в форме нотариального акта (akt notarialny). Закон перечисляет, что в нём должно быть: в частности, цена, площадь и планировка, стандарт отделочных работ, срок передачи права собственности, график платежей и данные эскроу-счёта. С 13 февраля 2026 г. цена квартиры определяется как произведение полезной площади на цену квадратного метра. Вознаграждение нотариуса и судебные сборы, связанные с договором с застройщиком, застройщик и покупатель несут пополам. Что проверить в проекте договора — в статье Договор с застройщиком (umowa deweloperska): что в нём должно быть.

Шаг 8. Платежи на эскроу-счёт

Деньги вы платите не напрямую застройщику, а на жилищный эскроу-счёт. При открытом счёте банк переводит застройщику средства только после проверки, что закончен очередной этап строительства, а при закрытом — только после перехода права собственности к вам. Дополнительная защита — Гарантийный фонд застройщиков. Как это работает, объясняем в статье Rachunek powierniczy i DFG (статья на польском).

Шаг 9. Приёмка квартиры и акт о передаче собственности

После получения разрешения на эксплуатацию застройщик приглашает вас на приёмку. Приёмка проходит в вашем присутствии, а недостатки вы вносите в протокол. У застройщика есть 14 дней, чтобы ответить на заявленные недостатки, и 30 дней, чтобы устранить признанные, считая с подписания протокола. Если не можете прийти лично, можно выдать доверенность на приёмку квартиры (статья на польском). Полный чек-лист — в статье Odbiór mieszkania od dewelopera (статья на польском).

Последний этап — договор об установлении отдельной собственности на квартиру и передаче права собственности, тоже у нотариуса. Нотариус отправляет заявление об открытии ипотечной книги на квартиру и записи вашего права собственности (а также ипотеки банка, если у вас кредит).

Сколько длится покупка квартиры у застройщика?

Этап	Ориентировочное время
Выбор жилого комплекса и анализ документов	от нескольких дней до нескольких недель
Бронирование и решение банка	обычно несколько недель — срок бронирования указываете в договоре
Договор с застройщиком → приёмка	зависит от графика строительства (у строящейся квартиры — часто 1–2 года)
Приёмка → акт о передаче собственности	срок следует из договора с застройщиком

Частые ошибки покупателей

• Бронирование квартиры без проверки кредитоспособности.
• Подписание договора без чтения проспекта и сравнения его с проектом договора.
• Не проверили, соответствует ли график платежей этапам строительства.
• Приёмка квартиры «на скорую руку», без проверки размеров, вертикальности стен и коммуникаций.
• Забытые дополнительные расходы — парковочное место, отделка, нотариус.

Читайте также:

• Wykończenie mieszkania deweloperskiego krok po kroku
• Как купить квартиру в Польше иностранцу: когда нужно разрешение
• O co pytać dewelopera – lista pytań
• 15 pułapek przy zakupie od dewelopera
• Zakup mieszkania za gotówkę krok po kroku
• Pierwsze mieszkanie – przewodnik
• Kiedy najlepiej kupić mieszkanie?
• Kupić czy wynajmować mieszkanie?
• Pośrednik przy zakupie od dewelopera – kto płaci prowizję
• Mieszkanie 10/90 i harmonogram płatności
• Miejsce postojowe i komórka lokatorska – ceny

Частые вопросы

Итог

Безопасная покупка квартиры у застройщика — это прежде всего правильный порядок действий: бюджет и кредитоспособность, выбор жилого комплекса, изучение проспекта, при необходимости бронирование, кредит, договор с застройщиком, платежи на эскроу-счёт, приёмка и акт о передаче собственности. Закон о застройщиках даёт вам немало инструментов защиты — пользуйтесь ими осознанно, а при сомнениях покажите проект договора специалисту.

Ищете квартиру от застройщика? Для покупателей на первичном рынке наша помощь чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Узнайте, как мы помогаем с покупкой квартиры у застройщика.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Источники

• Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880.
• Закон о налоге на гражданско-правовые действия (Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 191 (ст. 2 п. 4, ст. 7a).
• Страховой гарантийный фонд (Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny) — Гарантийный фонд застройщиков, информация для покупателя.
• Данные о предложении: каталог новостроек TM Invest, состояние на 26.09.2026.