Средняя цена и медиана – как читать статистику цен на квартиры (2026)
Автор: Tacjana MasiukiewiczРынок и цены~12 мин чтения
Средняя цена квартир и медиана — это два разных числа, и часто они различаются на несколько процентов. Среднее суммирует все цены и делит их на число квартир, поэтому его легко «подтягивают» дорогие апартаменты. Медиана — срединное значение: половина квартир дешевле, половина дороже. Ниже на данных из нашего предложения в Варшаве и Вроцлаве показываем, насколько различаются эти меры, что такое цена предложения и цена сделок и почему отчёты NBP, GUS и порталов называют разные числа.
Главное
- В нашем предложении в Варшаве среднее арифметическое цены за m² — 18 984 zł, среднее, взвешенное по площади, — 18 657 zł, а медиана — 18 000 zł (на 27.09.2026).
- Средняя цена квартиры в Варшаве (987 тыс. zł) на 16% выше медианы (853 тыс. zł) — целых 64% квартир стоят меньше «средней».
- По данным NBP, во II кв. 2026 г. средняя цена предложения на первичном рынке в Варшаве была на 10,2% выше цены сделок, во Вроцлаве — на 8,8%.
- GUS не публикует цену за m², а только индекс изменения цен: в I кв. 2026 г. цены помещений в Польше выросли на 6,0% г/г.
- Изменение структуры предложения (больше квартир в более дешёвых районах) может снизить среднее даже на несколько–полтора десятка процентов, хотя ни одна квартира не подешевела.
Среднее, медиана и средневзвешенное – чем они различаются?
Возьмём пять квартир с ценами 12 000, 13 000, 14 000, 15 000 и 30 000 zł/m². Среднее арифметическое — сумма, делённая на 5, то есть 16 800 zł/m². Медиана — срединное значение после упорядочивания — 14 000 zł/m². Одна дорогая квартира подняла среднее на 2 800 zł/m², а медиану не сдвинула. Поэтому медиана лучше описывает «типичную» квартиру, а среднее — весь рынок вместе с его дорогим концом.
Есть ещё среднее, взвешенное по площади: сумма цен всех квартир, делённая на сумму их метров. Пример: студия 30 m² по 25 000 zł/m² (750 000 zł) и квартира 90 m² по 15 000 zł/m² (1 350 000 zł). Среднее арифметическое цен за m² — 20 000 zł, но взвешенное — 2 100 000 zł ÷ 120 m² = 17 500 zł/m². Большие квартиры имеют больший вес, а поскольку у них обычно ниже цена за метр, взвешенное среднее получается ниже обычного. С весами работает и NBP: цены для групп городов он взвешивает долей квартир в рыночном фонде, а для одной Варшавы приводит среднюю цену.
Как это выглядит на реальных данных? Мы посчитали все доступные квартиры с открытой ценой в нашем каталоге (по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026).
| Показатель | Варшава | Вроцлав |
|---|---|---|
| Число доступных квартир | 2 237 | 2 114 |
| Среднее арифметическое цены за m² | 18 984 zł | 16 124 zł |
| Среднее, взвешенное по площади (сумма цен ÷ сумма m²) | 18 657 zł | 15 994 zł |
| Медиана цены за m² | 18 000 zł | 15 736 zł |
| 10% самых дешёвых ниже / 10% самых дорогих выше | 13 523 / 28 000 zł | 12 290 / 21 092 zł |
| Средняя цена квартиры | 987 064 zł | 845 369 zł |
| Медиана цены квартиры | 853 000 zł | 759 682 zł |
| Средний / медианный метраж | 52,9 / 46,2 m² | 52,9 / 51,5 m² |
В обоих городах порядок один: среднее > средневзвешенное > медиана. Различия в цене за m² умеренные (2,5–5,5%), но в цене всей квартиры они растут до 11–16%, потому что здесь накладываются и более высокая цена метра, и больший метраж апартаментов. Если вы читаете, что «средняя квартира в Варшаве стоит почти миллион», помните, что в нашем предложении 64% квартир дешевле этого среднего, а во Вроцлаве — 62%. Подробные цены по районам найдёте в статьях цены на новостройки в Варшаве 2026 и цены на квартиры во Вроцлаве 2026.
Как один жилой комплекс меняет среднее – эффект выбросов
В Варшаве самые дорогие метры в нашем предложении находятся в Śródmieście — в проекте Apartamenty Grzybowska 11 etap I медиана составляет 33 700 zł/m². На Wilanów, напротив, преобладают очень большие помещения (медиана метража 138 m², средняя цена около 2,35 млн zł). Что будет, если их убрать?
| Вариант (Варшава) | Среднее zł/m² | Медиана zł/m² | Средняя цена | Медиана цены |
|---|---|---|---|---|
| Все квартиры (2 237) | 18 984 zł | 18 000 zł | 987 064 zł | 853 000 zł |
| Без Śródmieście (−78 помещений) | 18 458 zł (−2,8%) | 17 750 zł (−1,4%) | 980 375 zł (−0,7%) | 839 490 zł (−1,6%) |
| Без Wilanów (−69 помещений) | 18 922 zł (−0,3%) | 17 900 zł (−0,6%) | 943 687 zł (−4,4%) | 842 072 zł (−1,3%) |
| Без обоих районов | 18 377 zł (−3,2%) | 17 658 zł (−1,9%) | 935 158 zł (−5,3%) | 828 826 zł (−2,8%) |
Выводов два. Во-первых, среднее реагирует на крайние значения сильнее медианы: 78 квартир из Śródmieście (3,5% предложения) сдвигают среднюю цену метра на 2,8%, а медиану вдвое меньше. Во-вторых, важно, что именно является «выбросом». Śródmieście завышает цену за m², но квартиры там маленькие, поэтому почти не меняют среднюю цену помещения. Wilanów действует наоборот: цена метра близка к средней, но огромные метражи поднимают среднюю цену квартиры на 4,4%.
Во Вроцлаве похожую роль играет проект Sudea на Krzyki — 55 квартир (2,6% предложения), из которых самые дорогие имеют свыше 190 m² и стоят свыше 6 млн zł. Без него средняя цена квартиры в городе падает с 845 369 zł до 820 235 zł (−3,0%), а медиана лишь с 759 682 zł до 754 596 zł (−0,7%). Средневзвешенная цена за m² падает на 2,0% — сильнее обычного среднего (−1,1%), потому что большие помещения имеют в ней больший вес.
Ищете квартиру в конкретном бюджете и не хотите копаться в статистике? Мы поможем выбрать квартиру у застройщика — сравним цены за m² в выбранных проектах и покажем, что реально можно купить на вашу сумму. Для покупателя чаще всего без комиссии — вознаграждение обычно платит застройщик.
Цена за метр – как считать и что сравнивать
Цена за m² — это цена помещения, делённая на его полезную площадь. Квартира 45 m² за 720 000 zł стоит 16 000 zł/m². С 11 июля 2025 г. застройщик обязан публиковать на своём сайте цену m² полезной площади каждого предлагаемого помещения, отдельно цену принадлежностей (например, кладовых) и прав, необходимых для пользования помещением, если они не включены, а также иные денежные платежи — всё с VAT (ст. 19a застройщицкого закона). Эти данные раз в сутки попадают на портал публичных данных (ст. 19b).
При сравнении предложений считайте эффективную цену за метр, то есть всё, что вы заплатите застройщику, делённое на метраж квартиры. Например: если к квартире 45 m² за 720 000 zł нужно докупить парковочное место за 60 000 zł (примерная сумма), вы платите 780 000 zł, то есть 17 333 zł за метр квартиры — на 8% больше, чем подсказывает прайс.
Вторая ловушка — метраж. Меньшие квартиры имеют более высокую цену за m², потому что стоимость кухни, санузла и инженерных систем распределяется на меньшее число метров. В нашем предложении в Варшаве медиана для студий — 24 501 zł/m², для 2-комнатных 18 600 zł, а для 3-комнатных 16 241 zł. Во Вроцлаве соответственно 17 782, 16 000 и 14 572 zł/m². Поэтому сравнивайте цену метра квартир похожего размера — реальные суммы для 30, 40 и 50 m² показываем в статье Сколько стоит квартира в Варшаве.
Цена предложения и цена сделок – какова разница по NBP?
Цена предложения — сумма из прайса или объявления. Цена сделок — сумма из договора. NBP в Базе рынка недвижимости (BaRN) собирает обе серии отдельно для первичного и вторичного рынка. Данные за II кв. 2026 г.:
| Рынок (II кв. 2026) | Цена предложения | Цена сделок | Предложение выше на |
|---|---|---|---|
| Варшава – первичный рынок | 18 488 zł/m² | 16 783 zł/m² | 10,2% |
| Вроцлав – первичный рынок | 15 575 zł/m² | 14 312 zł/m² | 8,8% |
| Варшава – вторичный рынок | 19 059 zł/m² | 16 723 zł/m² | 14,0% |
| Вроцлав – вторичный рынок | 13 529 zł/m² | 12 590 zł/m² | 7,5% |
Важная оговорка: это не «скидка», которую вы получите при торге. Средние предложения и сделок относятся к разным наборам квартир — в предложении дольше висят более дорогие и хуже оценённые помещения, а быстрее продаются привлекательные по цене. Часть разницы — поэтому эффект структуры, а не уценка конкретной квартиры. Для сравнения: медиана цены предложения в нашем предложении — 18 000 zł/m² в Варшаве и 15 736 zł/m² во Вроцлаве, то есть уровень, близкий к средним предложения NBP для первичного рынка.
Почему отчёты о ценах расходятся? NBP, GUS, порталы и RCN
Когда один заголовок говорит о падении цен, а другой о росте, обычно оба верны — они измеряют разное:
| Источник | Что измеряет | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| NBP (BaRN) | Средние цены предложения и сделок за m², первичный и вторичный рынок, Варшава и другие крупные города, каждый квартал | Для групп городов цены взвешены фондом; вторичные данные бывают пересмотрены задним числом |
| GUS – индексы цен жилых помещений | Индекс изменения цен (например, 106,0 = +6%), страна и воеводства, первичный и вторичный рынок | Нет цены в zł/m² и данных по городам; публикация примерно через 3 месяца после квартала |
| Порталы объявлений и отчёты фирм | Цены предложения из объявлений, часто средние или медианы за месяц | Только предложения; разный охват и методики, дубли объявлений |
| RCN (Реестр цен недвижимости) | Цены из нотариальных актов конкретных помещений | Отдельные сделки — сопоставимые нужно выбирать самому |
| Прайсы застройщиков / dane.gov.pl | Актуальные цены предложения конкретных помещений | Цена предложения, не сделок; меняется изо дня в день |
GUS в I кв. 2026 г. зафиксировал рост цен жилых помещений на 6,0% г/г (первичный рынок +6,8%, вторичный +5,2%), в Мазовецком воеводстве на 6,8%, в Нижнесилезском на 4,0%. При расчёте индекса за 2026 г. GUS придаёт первичному рынку вес 45,6%, а вторичному 54,4%. Это данные по воеводствам, поэтому не сравнивайте их напрямую с ценами NBP для городов. Как сочетать эти источники при оценке направления рынка, показываем в статьях Упадут ли цены на квартиры? (на польском) и Прогноз цен на квартиры. Если вы оцениваете собственную квартиру по сделкам из RCN, загляните в руководство Сколько стоит моя квартира (на польском).
Эффект структуры – среднее падает, хотя ничего не подешевело
Самая частая ошибка при чтении статистики — сравнение средних за два периода без проверки, что было в предложении. Возьмём два района из нашего предложения: Białołęka (медиана 14 122 zł/m²) и Mokotów (22 900 zł/m²). Допустим, цены в обоих районах не меняются, а меняется только доля квартир в предложении.
| Сценарий | Доля Białołęka / Mokotów | «Средняя» цена за m² | Изменение |
|---|---|---|---|
| Квартал 1 | 50% / 50% | 18 511 zł | – |
| Квартал 2 – больше дешёвых квартир | 70% / 30% | 16 755 zł | −9,5% |
| Квартал 2 – больше дорогих квартир | 30% / 70% | 20 267 zł | +9,5% |
Статистика показывает «падение цен на 9,5%», хотя ни один застройщик не снизил прайс. На наших данных: если бы из предложения Варшавы исчезла Białołęka (609 квартир), медиана цены за m² выросла бы с 18 000 до 19 079 zł, то есть на 6%. Поэтому NBP для вторичного рынка публикует и цены, скорректированные гедоническим индексом, которые исключают различия в качестве квартир.
Как читать ценовой отчёт – чек-лист
- Предложение или сделки? Цены предложения обычно выше — по данным NBP, на первичном рынке в Варшаве примерно на 10%.
- Среднее или медиана? Средняя цена квартиры бывает завышена апартаментами; медиана лучше показывает типичное помещение.
- Какая территория? Страна, воеводство, город или район — GUS и NBP измеряют разные территории.
- Какой рынок? Первичный и вторичный имеют разную динамику и разный уровень цен.
- Изменилась ли структура? Проверьте, не вошло ли за период много помещений в более дешёвых или более дорогих локациях.
- За m² или за квартиру? Цена метра и цена помещения реагируют на разные факторы (например, метраж).
- Номинально или реально? Рост цен на несколько процентов при схожей инфляции означает реально стагнацию.
Частые вопросы
Что лучше для оценки цен на квартиры – среднее или медиана?
Для оценки «типичной» квартиры лучше медиана, потому что её не сдвигают отдельные очень дорогие помещения. Лучше всего смотреть на обе — большая разница между ними сигнализирует о крайних значениях в данных. В нашем предложении в Варшаве средняя цена помещения — 987 тыс. zł, а медиана 853 тыс. zł.
На сколько цена сделок ниже цены предложения?
По данным NBP, во II кв. 2026 г. средняя цена сделок на первичном рынке была ниже цены предложения примерно на 9% в Варшаве (16 783 против 18 488 zł/m²) и примерно на 8% во Вроцлаве. Это разница между средними для разных наборов квартир, а не типичная скидка при торге.
Как рассчитать цену за метр квартиры?
Разделите цену квартиры на её полезную площадь. Чтобы сравнивать предложения, добавляйте и обязательные доплаты застройщику, например за парковочное место или кладовую, если они не включены в цену помещения, — застройщик обязан указывать их отдельно на своём сайте.
Почему данные GUS и NBP о ценах на квартиры различаются?
GUS публикует индекс изменения цен для страны и воеводств, без цен в zł/m², а NBP — средние цены за m² для крупных городов. Обе институции применяют разные источники данных, веса и территориальный охват, поэтому их результаты могут различаться даже на несколько процентных пунктов.
Точнее ли средневзвешенная цена за m²?
Среднее, взвешенное по площади, показывает, сколько стоит средний квадратный метр на рынке, а не средняя квартира. Оно менее чувствительно к дорогим студиям, но более — к большим апартаментам: во Вроцлаве исключение одного проекта с большими помещениями снижает его на 2%.
Итоги
Средняя цена, медиана и средневзвешенное — три разных ответа на вопрос «сколько стоят квартиры». На наших данных различия в цене метра составляют несколько процентов, а в цене всей квартиры — даже полтора десятка. Прежде чем делать выводы из отчёта, проверьте, говорит ли он о предложениях или о сделках, о какой территории и не изменилась ли структура предложения. Для собственных решений лучше сравнивать цены за m² похожих квартир в конкретных районах — актуальное предложение найдёте в каталогах новостроек в Варшаве и новостроек во Вроцлаве.
Хотите знать, рыночная ли цена понравившейся квартиры? Свяжитесь с нами — сравним её с другими проектами поблизости и поможем пройти покупку у застройщика. Для покупателя чаще всего без комиссии — вознаграждение обычно платит застройщик.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г., данные из каталога — на 27.09.2026. Расчёты на основании предложения TM Invest ориентировочные, относятся к ценам предложения в нашем каталоге и не описывают весь рынок; не являются инвестиционной консультацией.
Источники
- NBP, База рынка недвижимости – цены квартир (ceny_mieszkan.xlsx), II кв. 2026 г. (на польском)
- NBP, Информация о ценах на квартиры и ситуации на рынке жилой и коммерческой недвижимости в Польше в I квартале 2026 г. (на польском)
- GUS, Индексы цен жилых помещений в 1 квартале 2026 г. (02.07.2026) (на польском)
- Закон о защите прав приобретателя жилого помещения или односемейного дома и о Застройщицком гарантийном фонде, единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 – ст. 19a и 19b (на польском)
- Geoportal, Реестр цен недвижимости (RCN) (на польском)
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026 (собственные расчёты)
