Доверенность на покупку квартиры в Польше: как оформить

Не всегда получается лично явиться к нотариусу — вы работаете за границей, покупаете квартиру в другом городе либо дата акта выпадает на разгар отпуска. Тогда сделку может провести за вас представитель по доверенности (pełnomocnik). Объясняем, как подготовить доверенность, чтобы у нотариуса, банка и суда, ведущего ипотечную книгу, не было к ней претензий.

Кто такой представитель по доверенности и кто может им стать

Представитель действует от вашего имени и в вашу пользу — последствия его действий возлагаются на вас, как если бы вы подписали договор лично. Представителем может стать любой, кто обладает хотя бы ограниченной дееспособностью. На практике при сделках с недвижимостью выбирают совершеннолетнего близкого человека либо профессионала — адвоката или юридического советника (radca prawny).

Вы можете назначить нескольких представителей. В документе тогда стоит указать, может ли каждый из них действовать самостоятельно или только совместно. Самостоятельное полномочие даёт гибкость, совместное — больший контроль.

Форма: при недвижимости решает нотариус

Правило из art. 99 § 1 Гражданского кодекса простое: если сделка требует особой формы, доверенность на её совершение должна иметь ту же форму. Поскольку передача собственности недвижимости, договор с застройщиком и продажа кооперативного права собственности на помещение требуют нотариального акта, доверенность на такие сделки тоже должна быть оформлена в этой форме.

Иначе обстоит дело со сделками, которые такой формы не требуют — например, с технической приёмкой квартиры, подачей заявлений на справки или заключением договоров аренды. Здесь обычно достаточно простой письменной формы, хотя учреждения (банк, застройщик, ведомство) могут ожидать подписи, заверенной нотариально. Подробно мы разбираем это в статье о доверенности на приёмку квартиры у застройщика.

Виды доверенностей — какую выбрать?

Гражданский кодекс различает три объёма полномочий:

• общая — охватывает исключительно действия обычного управления. Продажа или покупка квартиры — это действие, выходящее за рамки обычного управления, поэтому такой доверенности здесь недостаточно,
• родовая — на действия определённого рода, например на продажу всей недвижимости доверителя либо на заключение договоров аренды,
• специальная — на одно, конкретное действие, например продажу конкретного помещения, описанного адресом и номером ипотечной книги.

При разовой сделке самая безопасная — специальная доверенность: она точно определяет, что может сделать представитель, и ограничивает риск злоупотреблений.

Что вписать в текст доверенности

Текст готовит нотариус, но именно вы решаете об объёме полномочий. Перед визитом подготовьте:

• свои данные и данные представителя (имена, фамилии, PESEL, документы, удостоверяющие личность, адреса),
• описание недвижимости — адрес, номер ипотечной книги, а при покупке у застройщика — название инвестиции и номер помещения,
• перечень действий: например заключение предварительного и основного договора, определение цены в установленных пределах, приём или уплата цены, подача заявлений в ипотечную книгу, получение ключей и подписание акта приёма-передачи,
• возможные ограничения: минимальную цену продажи, максимальную цену покупки, счёт, на который должна поступить оплата,
• срок действия — он не обязателен, но хорошо ограничивает риск.

Если представитель должен одновременно представлять другую сторону сделки либо заключить договор сам с собой, это должно прямо следовать из текста доверенности (art. 108 Гражданского кодекса).

Если покупку финансируете кредитом, спросите банк о требованиях к доверенности уже на этапе заявки. У банков часто есть собственные образцы либо они ожидают конкретных полномочий, например на подписание кредитного договора и установление ипотеки.

Доверенность из-за границы: консул либо апостиль

Проживая вне Польши, у вас есть два пути:

• консул Польши — документ, составленный в польском консульском учреждении, сразу готов к использованию в стране, без переводов и дополнительных заверений. Объём нотариальных действий, которые выполняет конкретный консул, бывает разным, поэтому перед визитом уточните в консульстве, оформит ли он доверенность в форме, требуемой для продажи недвижимости,
• иностранный нотариус — если государство является стороной Гаагской конвенции, документ должен получить апостиль, а затем быть переведён присяжным переводчиком. В государствах вне конвенции нужна легализация.

В обоих случаях стоит перед визитом прислать проект текста польскому нотариусу, у которого состоится сделка. Он проверит, охватывает ли документ все нужные действия.

Сколько это стоит

Максимальный размер таксы нотариуса определяет распоряжение министра юстиции. Для доверенности она сейчас составляет 30 zł при полномочии на одно действие и 100 zł при полномочии на более чем одно действие — к этому добавляется НДС и стоимость выписок. В 2026 году идёт работа над повышением этих ставок, поэтому актуальную стоимость лучше уточнить в конторе. За границей добавляются консульские сборы либо стоимость апостиля и перевода.

Отзыв и прекращение действия доверенности

Доверенность вы можете отозвать в любой момент (art. 101 Гражданского кодекса), если только не отказались от этого права по причинам, обоснованным содержанием правоотношения. Отзыв действителен, когда доходит до представителя — лучше всего сделать это письменно способом, позволяющим доказать вручение, и сообщить об этом нотариусу и другой стороне сделки. После прекращения полномочия представитель обязан вернуть документ доверенности. По общему правилу доверенность прекращается также со смертью доверителя или представителя.

Как выбрать представителя

Вы доверяете кому-то решение об имуществе, часто стоящем несколько сотен тысяч злотых. Поэтому:

• выберите человека, которому доверяете и который будет доступен в день сделки,
• ограничьте объём и срок действия доверенности тем, что действительно нужно,
• укажите в тексте счёт, на который должна поступить цена — деньги тогда попадут напрямую к вам,
• поддерживайте контакт с представителем и нотариусом перед подписанием акта.

Читайте также:

• Продажа квартиры шаг за шагом
• Продажа квартиры, полученной по наследству
• Покупка квартиры в Польше из-за границы — доверенность

Частые вопросы

Итог

Хорошо подготовленная доверенность позволяет купить или продать квартиру без личного присутствия на каждом этапе. Ключ — правильная форма (нотариальная при договорах о недвижимости), точный объём полномочий и доверенный представитель. Если планируете покупку новой квартиры на расстоянии, спросите нашего эксперта — поможем выбрать инвестицию, проверим договор с застройщиком и организуем формальности так, чтобы вам нужно было присутствовать как можно реже.