Довіреність на купівлю квартири в Польщі: як оформити

Не завжди вдається особисто з'явитися до нотаріуса — ви працюєте за кордоном, купуєте квартиру в іншому місті або дата акта припадає на розпал відпустки. Тоді угоду може провести за вас представник за довіреністю (pełnomocnik). Пояснюємо, як підготувати довіреність, щоб у нотаріуса, банку і суду, що веде книгу нерухомості, не було до неї зауважень.

Хто такий представник за довіреністю і хто може ним стати

Представник діє від вашого імені і у вашу користь — наслідки його дій покладаються на вас, так само як якби ви підписали договір особисто. Представником може стати будь-хто, хто має принаймні обмежену дієздатність. На практиці в угодах з нерухомістю обирають повнолітню близьку людину або професіонала — адвоката чи юридичного радника (radca prawny).

Ви можете призначити кількох представників. У документі тоді варто зазначити, чи може кожен з них діяти самостійно, чи лише спільно. Самостійне повноваження дає гнучкість, спільне — більший контроль.

Форма: щодо нерухомості вирішує нотаріус

Правило з art. 99 § 1 Цивільного кодексу просте: якщо дія вимагає особливої форми, довіреність на її вчинення повинна мати ту саму форму. Оскільки передача власності нерухомості, договір із забудовником і продаж кооперативного права власності на приміщення вимагають нотаріального акта, довіреність на такі дії теж повинна бути оформлена в цій формі.

Інакше йдеться про дії, які такої форми не вимагають — наприклад, про технічне приймання квартири, подання заяв на довідки чи укладення договорів оренди. Тут зазвичай достатньо простої письмової форми, хоча установи (банк, забудовник, установа) можуть очікувати підпис, нотаріально засвідчений. Детально ми розбираємо це в статті про довіреність на приймання квартири у забудовника.

Види довіреностей — яку обрати?

Цивільний кодекс розрізняє три обсяги повноважень:

• загальна — охоплює виключно дії звичайного управління. Продаж чи купівля квартири — це дія, що виходить за межі звичайного управління, тому такої довіреності тут недостатньо,
• родова — на дії певного роду, наприклад на продаж усієї нерухомості довірителя або на укладення договорів оренди,
• спеціальна — на одну, конкретну дію, наприклад продаж конкретного приміщення, описаного адресою і номером книги нерухомості.

За разової угоди найбезпечніша — спеціальна довіреність: вона точно визначає, що може зробити представник, і обмежує ризик зловживань.

Що вписати в текст довіреності

Текст готує нотаріус, але саме ви вирішуєте про обсяг повноважень. Перед візитом підготуйте:

• свої дані і дані представника (імена, прізвища, PESEL, документи, що посвідчують особу, адреси),
• опис нерухомості — адресу, номер книги нерухомості, а за купівлі у забудовника — назву інвестиції і номер приміщення,
• перелік дій: наприклад укладення попереднього й основного договору, визначення ціни у встановлених межах, отримання чи сплата ціни, подання заяв до книги нерухомості, отримання ключів і підписання акта приймання-передачі,
• можливі обмеження: мінімальну ціну продажу, максимальну ціну купівлі, рахунок, на який має надійти оплата,
• строк дії — він не обов'язковий, але добре обмежує ризик.

Якщо представник має одночасно представляти другу сторону угоди або укласти договір сам із собою, це повинно прямо випливати з тексту довіреності (art. 108 Цивільного кодексу).

Якщо купівлю фінансуєте кредитом, запитайте банк про вимоги до довіреності вже на етапі заявки. У банків часто є власні зразки або вони очікують конкретних повноважень, наприклад на підписання кредитного договору і встановлення іпотеки.

Довіреність з-за кордону: консул або апостиль

Проживаючи поза Польщею, у вас є два шляхи:

• консул Польщі — документ, складений у польській консульській установі, одразу готовий до використання в країні, без перекладів і додаткових засвідчень. Обсяг нотаріальних дій, які виконує конкретний консул, буває різним, тому перед візитом уточніть у консульстві, чи складе він довіреність у формі, необхідній для продажу нерухомості,
• іноземний нотаріус — якщо держава є стороною Гаазької конвенції, документ повинен отримати апостиль, а потім бути перекладений присяжним перекладачем. У державах поза конвенцією потрібна легалізація.

В обох випадках варто перед візитом надіслати проєкт тексту польському нотаріусу, у якого відбудеться угода. Він перевірить, чи охоплює документ усі потрібні дії.

Скільки це коштує

Максимальний розмір такси нотаріуса визначає розпорядження міністра юстиції. Для довіреності вона зараз становить 30 zł за повноваження на одну дію і 100 zł за повноваження на більш ніж одну дію — до цього додається ПДВ і вартість виписок. У 2026 році триває робота над підвищенням цих ставок, тому актуальну вартість краще уточнити в конторі. За кордоном додаються консульські збори або вартість апостиля і перекладу.

Відкликання і припинення дії довіреності

Довіреність ви можете відкликати в будь-який момент (art. 101 Цивільного кодексу), якщо тільки не відмовилися від цього права з причин, обґрунтованих змістом правовідношення. Відкликання дійсне, коли доходить до представника — найкраще зробити це письмово способом, що дозволяє довести вручення, і повідомити про це нотаріуса та другу сторону угоди. Після припинення повноваження представник зобов'язаний повернути документ довіреності. За загальним правилом довіреність припиняється також зі смертю довірителя чи представника.

Як обрати представника

Ви довіряєте комусь рішення про майно, часто варте кількасот тисяч злотих. Тому:

• оберіть людину, якій довіряєте і яка буде доступна в день угоди,
• обмежте обсяг і строк дії довіреності тим, що справді потрібно,
• вкажіть у тексті рахунок, на який має надійти ціна — гроші тоді потраплять безпосередньо до вас,
• підтримуйте контакт із представником і нотаріусом перед підписанням акта.

Читайте також:

• Продаж квартири крок за кроком
• Продаж квартири, отриманої у спадок
• Купівля квартири в Польщі з-за кордону — довіреність

Часті запитання

Підсумок

Добре підготовлена довіреність дозволяє купити чи продати квартиру без особистої присутності на кожному етапі. Ключ — правильна форма (нотаріальна за договорів про нерухомість), точний обсяг повноважень і довірений представник. Якщо плануєте купівлю нової квартири на відстані, запитайте нашого експерта — допоможемо обрати інвестицію, перевіримо договір із забудовником і організуємо формальності так, щоб вам потрібно було бути присутнім якомога рідше.