Ипотека на квартиру в строящемся доме в Польше 2026: транши, проценты, мостовое обеспечение

Ипотеку на квартиру в строящемся доме банк выплачивает не сразу, а траншами – по графику из договора с застройщиком (umowa deweloperska), на жилищный эскроу-счёт застройщика (mieszkaniowy rachunek powierniczy). До выплаты последнего транша вы обычно платите только проценты, причём лишь с уже выплаченной суммы, а до внесения ипотеки в земельную книгу банк может добавлять мостовую страховку или повышенную маржу, которая после внесения подлежит возврату. Ниже показываем шаг за шагом, как это работает, и считаем проценты в период строительства для квартиры из нашего предложения со сдачей в 2027 г.

Главное

• Платежи на открытый жилищный эскроу-счёт идут по мере строительства – после завершения очередных этапов из графика (ст. 8 закона о застройщиках, ustawa deweloperska). Так же банк выплачивает транши кредита.
• Проценты начисляются только на выплаченную часть кредита. В нашем примере (кредит 598 тыс. zł, 6,07%) это около 16,6 тыс. zł за период строительства против около 27,2 тыс. zł, если бы весь кредит выплатили сразу.
• В период выплаты траншей банки обычно применяют льготный период по погашению основного долга (karencja) – вы платите процентные взносы; полный платёж (здесь около 3 613 zł) начинается после последнего транша.
• Дополнительные расходы до внесения ипотеки в земельную книгу (например, маржа выше на 0,5 п. п.) после внесения подлежат возврату либо зачёту в счёт погашения – ст. 29 ч. 5a–5b закона об ипотечном кредите.
• Ипотека на квартиру может быть внесена в земельную книгу только после договора о передаче права собственности; судебный сбор за внесение ипотеки – 200 zł.

Как работает ипотека на квартиру в строящемся доме: транши по графику

Покупая квартиру у застройщика до сдачи дома, вы не платите всю цену сразу. Договор с застройщиком определяет размер и сроки платежей на жилищный эскроу-счёт, а также график проекта, разбитый на этапы (ст. 35 ч. 1 п. 9 и 12 закона о защите прав покупателя жилого помещения). Вы платите после завершения очередного этапа, а застройщик обязан уведомить вас об этом на бумаге или другом долговременном носителе (ст. 8 ч. 3).

Банк подстраивает выплаты кредита под этот график: в кредитном договоре будет график траншей, и каждый следующий транш поступает на эскроу-счёт, указанный в договоре с застройщиком, а не вам и не на обычный счёт застройщика. При открытом эскроу-счёте банк, ведущий счёт, передаёт деньги застройщику только после подтверждения завершения этапа и не раньше чем через 30 дней после заключения договора с застройщиком (ст. 16 ч. 1). Подробнее о том, как защищены платежи и какую роль играет Фонд гарантий застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), мы пишем в статье Эскроу-счёт и DFG.

Перед выплатой очередного транша банк обычно проверяет ход строительства – на основании уведомления застройщика, инспекции или отчёта. Например, образец ипотечного договора Банка охраны окружающей среды (Bank Ochrony Środowiska) предусматривает выплату очередного транша в течение 7 дней после правильно поданной заявки и инспекцию объекта перед каждым траншем, а при расхождении с графиком банк может приостановить выплату до устранения расхождения. Подробности зависят от банка, поэтому график траншей стоит читать так же внимательно, как договор с застройщиком.

Собственный взнос обычно идёт на первые платежи

Банк финансирует часть цены (чаще всего до 80%), остальное вы покрываете сами. На практике это означает, что первые платежи из графика – при подписании договора и после первого этапа – вы делаете из своих денег, а банк подключается позже. Условием выплаты первого транша бывает как раз подтверждение внесения собственных средств в сумме, указанной в кредитном договоре (так, в частности, в упомянутом образце договора BOŚ). Если первый платёж застройщику приходится сразу после подписания договора, а кредитное решение ещё не принято, собственный взнос должен быть «под рукой» заранее. Сколько его нужно и откуда взять, описываем в руководстве о собственном взносе.

Проценты в период строительства: пример для квартиры со сдачей в 2027 г.

Возьмём реальную квартиру из нашего предложения: 2 комнаты, 39,14 м² в инвестиции Metro Art 14 в районе Прага-Полудне, цена 747 574 zł (19 100 zł/м²), сдача в IV кв. 2027 г. – по данным из предложения TM Invest на 27.09.2026. Принимаем собственный взнос 20% (149 515 zł), кредит 598 059 zł на 30 лет и процентную ставку 6,07% – среднюю для новых жилищных кредитов в злотых за июль 2026 г. по данным NBP (Национального банка Польши). График платежей примерный; настоящий вы найдёте в договоре с застройщиком по конкретной инвестиции.

Месяц от договора	Этап (пример)	Платёж	Источник	Кредит выплачен после платежа	Проценты за месяц
0	Подписание договора с застройщиком	74 757 zł (10%)	собственный взнос	–	–
3	Открытая коробка (stan surowy otwarty)	74 758 zł (10%)	собственный взнос	–	–
6	Закрытая коробка (stan surowy zamknięty)	224 272 zł (30%)	1-й транш	224 272 zł	около 1 134 zł
10	Коммуникации и штукатурка	224 272 zł (30%)	2-й транш	448 544 zł	около 2 269 zł
14	Завершение строительства	149 515 zł (20%)	3-й транш	598 059 zł	около 3 025 zł
Проценты до приёмки (месяц 15)				около 16 638 zł

Как мы считали: первый транш работает 9 месяцев (224 272 zł × 6,07% × 9/12 ≈ 10 210 zł), второй – 5 месяцев (≈ 5 672 zł), третий – 1 месяц (≈ 756 zł). Всего около 16,6 тыс. zł. Если бы банк выплатил весь кредит единовременно на 6-м месяце, проценты до приёмки составили бы около 27,2 тыс. zł (598 059 zł × 6,07% × 9/12) – более чем на 10 тыс. zł больше. После выплаты последнего транша начинается погашение основного долга: аннуитетный платёж на 30 лет составит около 3 613 zł. Как меняется платёж при других суммах и сроках, вы увидите в таблицах платежей по кредиту.

Помните о другой стороне бюджета: во время строительства вы обычно ещё платите за нынешнее жильё – арендную плату или платёж по старому кредиту. При 15 месяцах и аренде за 3 000 zł это ещё 45 тыс. zł, то есть больше, чем проценты по кредиту.

Хотите согласовать график траншей с графиком застройщика до подписания договора? Запишитесь на консультацию с кредитным экспертом – сравним предложения нескольких банков с точки зрения кредита траншами: льготного периода, обеспечения до внесения ипотеки и сроков выплат.

Льготный период по погашению основного долга во время строительства

Льготный период (karencja) по погашению основного долга означает, что в течение определённого времени вы платите только проценты, а основной долг начинаете гасить позже. При ипотеке на квартиру в строящемся доме это типичное решение на период выплаты траншей – процентный платёж растёт с каждым траншем (в нашем примере 1 134 zł, затем 2 269 zł и 3 025 zł), а полный аннуитетный платёж стартует после выплаты всей суммы.

Правила различаются между банками, поэтому проверяйте их в документах, а не в рекламе. Например, в общей информации об ипотечных кредитах Santander Bank Polska кредиты, выплачиваемые траншами, охвачены льготным периодом по основному долгу до выплаты последнего транша; по заявлению банк может продлить его до 6 месяцев после последнего транша, причём в сумме льготный период не превысит 36 месяцев с момента запуска кредита, а проценты с использованной суммы вы платите всё это время. Дополнительные месяцы льготного периода после приёмки могут помочь с отделкой, но удлиняют период, в который вы не гасите основной долг, – а значит, увеличивают общие проценты.

Мостовая страховка кредита (ubezpieczenie pomostowe): что это и сколько стоит

Конечное обеспечение кредита – ипотека на вашу квартиру. При покупке в строящемся доме её ещё нет: помещение становится отдельным объектом недвижимости с собственной земельной книгой (księga wieczysta) только при договоре об установлении отдельной собственности и передаче её вам, а затем суд должен ещё произвести внесение. На этот период банк применяет временное (мостовое) обеспечение. Оно может принимать несколько форм:

• повышенная маржа или процентная ставка до внесения ипотеки – в обиходе её называют «мостовой страховкой»,
• мостовая страховка, оформленная банком у страховщика, стоимость которой перекладывается на заёмщика,
• цессия прав из договора с застройщиком и прав на средства на эскроу-счёте в пользу банка – без дополнительных расходов для вас.

Закон не определяет, сколько может стоить мостовое обеспечение, – каждый банк устанавливает это сам и указывает в общей информации, репрезентативном примере и форме ESIS. Ниже примеры из публичных документов банков (по состоянию на даты, указанные в документах):

Банк и документ	Обеспечение до внесения ипотеки	Стоимость
Santander Bank Polska – общая информация о правилах предоставления ипотечных кредитов (сборник документов кредиторов за 03.2026)	повышенная маржа (переменная ставка) или повышенная ставка (фиксированная), только если кредит запускается без поданной и оплаченной заявки на внесение ипотеки	+0,50 п. п.; возврат процентов в течение 30 дней с уведомления о внесении
BNP Paribas Bank Polska – репрезентативный пример от 19.01.2023	повышенная маржа до дня внесения ипотеки	+1,00 п. п. (в примере: 1 962,91 zł при кредите 338 тыс. zł и допущении 7 месяцев)
Bank Millennium – общая информация о договоре ипотечного кредита (пример от 05.03.2026)	при квартире от застройщика: цессия прав из строительного взноса, охватывающая платежи застройщику и средства на эскроу-счёте	документ не упоминает повышенную маржу среди временных видов обеспечения

Сколько это стоит в нашем примере

Допустим, банк повышает ставку на 0,5 п. п. с первого транша вплоть до внесения ипотеки. Если акт передачи собственности вы подпишете через 2 месяца после приёмки, а суд внесёт ипотеку ещё через 3 месяца (внесение на 20-м месяце от договора с застройщиком), дополнительные расходы составят около 2,6 тыс. zł. При полугодовой задержке (внесение на 26-м месяце) – около 4,1 тыс. zł. Это деньги, которые вы платите по ходу, но после внесения ипотеки получаете обратно.

Возврат мостовой страховки после внесения ипотеки

С 17 сентября 2022 г. закон об ипотечном кредите прямо регулирует эти расходы. Договор может предусматривать дополнительные расходы по кредиту, связанные с ожиданием внесения ипотеки в земельную книгу (ст. 29 ч. 5a), но после внесения они подлежат возврату потребителю либо зачёту в счёт погашения кредита на условиях, указанных в договоре (ст. 29 ч. 5b). Срок и способ возврата, таким образом, банк прописывает в договоре – в цитируемом документе Santander Bank Polska это 30 дней с уведомления о внесении.

На практике эта норма делает мостовую страховку сегодня скорее вопросом ликвидности, чем стоимости: от нескольких до полутора десятков месяцев вы платите повышенный платёж, а после внесения деньги возвращаются. Тем не менее этот период стоит сокращать – это ваши деньги, замороженные в банке, а при большой задержке застройщика сумма растёт. Как сравнивать предложения по таким расходам в ESIS, описываем в статье Какой банк выбрать для ипотеки.

Внесение ипотеки после передачи собственности: как не затягивать переходный период

После приёмки квартиры вы подписываете у нотариуса договор о передаче права собственности. Часто в том же акте устанавливаете и ипотеку в пользу банка. Нотариус подаёт заявление о внесении в земельную книгу в электронном виде, не позднее дня составления акта (ст. 92 § 4 Закона о нотариате, Prawo o notariacie). Судебный сбор за внесение ипотеки составляет 200 zł (ст. 42 закона о судебных издержках по гражданским делам), а внесение действует задним числом – с момента подачи заявления. Полный перечень платежей при покупке вы найдёте в статье Судебные сборы и земельная книга.

• Согласуйте сроки: проверьте, укладывается ли срок передачи собственности из договора с застройщиком в период, который банк принял в графике кредита.
• Заранее подготовьте документы для банка: выписку из акта, номер новой земельной книги и полис на квартиру с цессией. Перечень вы найдёте в статье Документы для ипотеки.
• После внесения убедитесь, что банк о нём знает – в части договоров срок возврата повышенной маржи отсчитывается с уведомления о внесении.

Что, если застройщик задержит сдачу?

Задержка строительства сдвигает всё: очередные транши, конец льготного периода, акт передачи собственности и внесение ипотеки. Последствий для кредита три. Во-первых, вы дольше платите проценты по уже выплаченным траншам и одновременно арендную плату за нынешнее жильё. Во-вторых, дольше длится переходный период, а значит, например, повышенная маржа (возвращаемая только после внесения). В-третьих, у кредитного договора есть свой график и срок использования средств – сдвиг траншей может потребовать дополнительного соглашения, а банки могут взимать за него плату по своему тарифу.

Если застройщик не передаст собственность в срок из договора, закон о застройщиках даёт вам право отказаться от договора – после назначения 120-дневного дополнительного срока (ст. 43 ч. 1 п. 6 и ч. 3). Тогда средства, выплаченные с эскроу-счёта, возвращаются в течение 30 дней (ст. 44 ч. 3), но при кредите траншами решение нужно согласовать с банком, потому что именно он профинансировал часть платежей. Поэтому ещё до подписания договора стоит проверить застройщика и его график – поможет руководство как проверить застройщика.

Квартиры в строящихся домах в нашем предложении

Кредит траншами касается большинства новых квартир. По данным из предложения TM Invest на 27.09.2026, из 4 351 доступной квартиры в Варшаве и Вроцлаве целых 3 250 (около 75%) находятся в строящихся инвестициях – 57 инвестиций, из них 26 со сроком сдачи в 2027 г. (около 1 360 помещений). Готовых квартир, которые можно купить с кредитом, выплачиваемым единовременно, – 1 101. Смотрите предложения в Варшаве и во Вроцлаве.

Частые вопросы

Итоги

Ипотека на квартиру в строящемся доме – это кредит, выплачиваемый траншами на эскроу-счёт по мере строительства. Проценты вы платите только с выплаченной суммы, основной долг начинаете гасить обычно после последнего транша, а до внесения ипотеки банк может применять более дорогое мостовое обеспечение, которое после внесения возвращает. Главный риск – расхождение графиков и задержка застройщика, поэтому сроки из договора с застройщиком и кредитного договора стоит сравнить до подписания обоих. Весь процесс мы описываем в руководстве Ипотека в Польше шаг за шагом.

Покупаете квартиру со сроком сдачи через год или два? Запишитесь на консультацию с кредитным экспертом – сравним предложения нескольких банков с точки зрения кредита траншами, посчитаем проценты в период строительства и стоимость обеспечения до внесения ипотеки. Работаем с 2016 года на рынке Варшавы и Вроцлава.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, график платежей примерный, а условия банков взяты из их публичных документов и могут измениться. Статья не является предложением или финансовой консультацией; окончательные условия и кредитное решение определяет банк.

Источники

• Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Фонде гарантий застройщиков, Dz.U. 2026 поз. 880 – ст. 5, 8, 16, 35, 43, 44
• Закон от 23 марта 2017 г. об ипотечном кредите и о надзоре за ипотечными посредниками и агентами, Dz.U. 2025 поз. 720 – ст. 29 ч. 5a–5b
• Закон о судебных издержках по гражданским делам, Dz.U. 2025 поз. 1228 – ст. 42 ч. 1
• Закон о земельных книгах и ипотеке, Dz.U. 2026 поз. 1066 – ст. 29, 67
• NBP – статистика процентных ставок MIR, новые договоры кредитов на жилую недвижимость в PLN (июль 2026)
• Общая информация об ипотечных договорах кредиторов (сборник за 03.2026) – документы Santander Bank Polska, BNP Paribas Bank Polska, образец договора BOŚ
• Bank Millennium – Общая информация об ипотечном договоре (репрезентативный пример от 05.03.2026)
• Закон – Положение о нотариате (Prawo o notariacie), Dz.U. 2026 поз. 614 – ст. 92 § 4
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026