Іпотека на квартиру в будинку, що будується, 2026: транші, відсотки, проміжне страхування

Кредит на квартиру в будинку, що будується, банк виплачує не одразу, а траншами: відповідно до графіка з договору із забудовником (umowa deweloperska), на житловий ескроу-рахунок забудовника (mieszkaniowy rachunek powierniczy). До виплати останнього траншу ви зазвичай сплачуєте лише відсотки, і то тільки від уже виплаченої суми, а до внесення іпотеки до реєстру банк може додавати проміжне страхування (ubezpieczenie pomostowe) або підвищену маржу, яка після внесення підлягає поверненню. Нижче показуємо, як це працює крок за кроком, і рахуємо відсотки в період будівництва для квартири з нашої пропозиції, яка здається у 2027 р.

Найважливіше

• Платежі на відкритий житловий ескроу-рахунок ідуть відповідно до ходу будівництва: після завершення чергових етапів із графіка (ст. 8 закону про захист покупця). Так само банк виплачує транші кредиту.
• Відсотки нараховуються лише на виплачену частину кредиту. У нашому прикладі (кредит 598 тис. zł, 6,07%) це близько 16,6 тис. zł за період будівництва проти близько 27,2 тис. zł, якби весь кредит виплатили одразу.
• У період виплати траншів банки зазвичай застосовують відстрочку погашення основної суми: ви сплачуєте процентні платежі; повний платіж (тут близько 3 613 zł) починається після останнього траншу.
• Додаткова плата до внесення іпотеки (наприклад, маржа, вища на 0,5 в. п.) після внесення підлягає поверненню або зарахуванню в рахунок погашення: ст. 29 п. 5a–5b закону про іпотечний кредит.
• Іпотеку на квартиру можна внести лише після договору про перехід права власності; судовий збір за внесення іпотеки становить 200 zł.

Як працює кредит на квартиру в будинку, що будується: транші за графіком

Купуючи квартиру від забудовника до здачі будинку, ви не сплачуєте всієї ціни одразу. Договір із забудовником визначає розмір і строки платежів на житловий ескроу-рахунок, а також графік проєкту, поділений на етапи (ст. 35 п. 1 пп. 9 і 12 закону про захист прав покупця житлового приміщення). Ви платите після завершення певного етапу, а забудовник зобов'язаний повідомити вас про це на папері або іншому тривкому носії (ст. 8 п. 3).

Банк узгоджує виплати кредиту з цим графіком: у кредитному договорі буде графік траншів, а кожен наступний транш надходить на ескроу-рахунок, зазначений у договорі із забудовником, а не вам і не на звичайний рахунок забудовника. При відкритому ескроу-рахунку банк, що веде рахунок, передає гроші забудовнику лише після підтвердження завершення етапу і не раніше ніж через 30 днів від укладення договору із забудовником (ст. 16 п. 1). Більше про те, як захищені платежі і яку роль відіграє Гарантійний фонд забудовників, пишемо в статті Ескроу-рахунок і DFG.

Перед виплатою наступного траншу банк зазвичай перевіряє хід будівництва: на підставі повідомлення забудовника, інспекції або звіту. Наприклад, зразок договору іпотечного кредиту Банку Ochrony Środowiska передбачає виплату наступного траншу протягом 7 днів від належно оформленої заяви та інспекцію нерухомості перед кожним траншем, а при розбіжності з графіком банк може призупинити виплату до її усунення. Деталі залежать від банку, тому графік траншів варто прочитати так само уважно, як і договір із забудовником.

Власний внесок зазвичай іде на перші платежі

Банк фінансує частину ціни (найчастіше до 80%), решту ви покриваєте самі. На практиці це означає, що перші платежі за графіком (при договорі та після першого етапу) ви робите власними коштами, а банк долучається пізніше. Умовою виплати першого траншу часто є саме документальне підтвердження внесення власних коштів у сумі, визначеній у кредитному договорі (так, зокрема, у згаданому зразку договору BOŚ). Якщо перший платіж забудовнику припадає одразу після підписання договору, а кредитного рішення ще немає, власний внесок вам потрібно мати «під рукою» раніше. Скільки його потрібно і де його взяти, описуємо в посібнику про власний внесок.

Відсотки в період будівництва: приклад для квартири, що здається у 2027 р.

Візьмімо реальну квартиру з нашої пропозиції: 2 кімнати, 39,14 м² в інвестиції Metro Art 14 у районі Praga-Południe, ціна 747 574 zł (19 100 zł/м²), здача в IV кв. 2027 р., за даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026. Припускаємо власний внесок 20% (149 515 zł), кредит 598 059 zł на 30 років і ставку 6,07%: середню для нових житлових кредитів у злотих за липень 2026 р. за даними NBP. Графік платежів умовний; справжній ви знайдете в договорі із забудовником конкретної інвестиції.

Місяць від договору	Етап (приклад)	Платіж	Джерело	Виплачений кредит після платежу	Щомісячні відсотки
0	Підписання договору із забудовником	74 757 zł (10%)	власний внесок	–	–
3	Відкритий каркас (stan surowy otwarty)	74 758 zł (10%)	власний внесок	–	–
6	Закритий каркас (stan surowy zamknięty)	224 272 zł (30%)	1-й транш	224 272 zł	бл. 1 134 zł
10	Інсталяції та штукатурка	224 272 zł (30%)	2-й транш	448 544 zł	бл. 2 269 zł
14	Завершення будівництва	149 515 zł (20%)	3-й транш	598 059 zł	бл. 3 025 zł
Відсотки до приймання (місяць 15)				бл. 16 638 zł

Як ми це порахували: перший транш «працює» 9 місяців (224 272 zł × 6,07% × 9/12 ≈ 10 210 zł), другий — 5 місяців (≈ 5 672 zł), третій — 1 місяць (≈ 756 zł). Разом близько 16,6 тис. zł. Якби банк виплатив увесь кредит одноразово в 6-му місяці, відсотки до приймання становили б близько 27,2 тис. zł (598 059 zł × 6,07% × 9/12), тобто понад на 10 тис. zł більше. Після виплати останнього траншу починається погашення основної суми: ануїтетний платіж на 30 років становитиме близько 3 613 zł. Як змінюється платіж за інших сум і строків, побачите в таблицях платежів за кредитом.

Пам'ятайте про другий бік бюджету: під час будівництва ви зазвичай ще платите за теперішнє житло, орендну плату або платіж за старим кредитом. За 15 місяців і оренди за 3 000 zł це ще 45 тис. zł, тобто більше, ніж відсотки за кредитом.

Хочете узгодити графік траншів із графіком забудовника ще до підписання договору? Запишіться на консультацію з кредитним експертом: ми порівняємо пропозиції кількох банків щодо кредиту траншами: відстрочки, забезпечення до внесення іпотеки і строків виплат.

Відстрочка погашення основної суми під час будівництва

Відстрочка погашення основної суми (karencja) означає, що протягом певного часу ви сплачуєте лише відсотки, а основну суму починаєте погашати пізніше. При кредиті на квартиру в будинку, що будується, це типове рішення на період виплати траншів: процентний платіж зростає з кожним траншем (у нашому прикладі 1 134 zł, потім 2 269 zł і 3 025 zł), а повний платіж основної суми з відсотками стартує після виплати всієї суми.

Правила в банках різняться, тож перевіряйте їх у документах, а не в рекламі. Наприклад, у загальній інформації про іпотечні кредити Santander Bank Polska кредити, що виплачуються траншами, мають відстрочку погашення основної суми до виплати останнього траншу; на заяву банк може продовжити її до 6 місяців після останнього траншу, причому загалом відстрочка не перевищить 36 місяців від запуску кредиту, а відсотки від використаної суми ви сплачуєте весь час. Додаткові місяці відстрочки після приймання можуть допомогти з оздобленням, але подовжують період, коли ви не погашаєте основну суму, а отже, збільшують загальні відсотки.

Проміжне страхування кредиту: що це і скільки коштує

Цільовим забезпеченням кредиту є іпотека на вашу квартиру. При купівлі в будинку, що будується, її ще немає: квартира стає окремою нерухомістю з власною поземельною книгою (księga wieczysta) лише при договорі про встановлення окремої власності та її передачу вам, а потім суд ще має внести запис. На цей період банк застосовує перехідне (проміжне) забезпечення. Воно може мати кілька форм:

• підвищена маржа або ставка до внесення іпотеки, яку в розмовній мові називають «проміжним страхуванням»,
• проміжне страхування, придбане банком у страховика, вартість якого перекладається на позичальника,
• цесія прав за договором із забудовником і на кошти на ескроу-рахунку на користь банку, без додаткових витрат для вас.

Закон не визначає, скільки може коштувати проміжне забезпечення: кожен банк встановлює це сам і зазначає в загальній інформації, репрезентативному прикладі та у формулярі ESIS. Нижче приклади з публічних документів банків (станом на дати, зазначені в документах):

Банк і документ	Забезпечення до внесення іпотеки	Вартість
Santander Bank Polska: загальна інформація про умови надання іпотечних кредитів (огляд документів кредиторів за 03.2026)	підвищена маржа (змінна ставка) або підвищена ставка (фіксована), лише коли кредит запускається без поданої та оплаченої заяви про внесення іпотеки	+0,50 в. п.; повернення відсотків протягом 30 днів від повідомлення про внесення
BNP Paribas Bank Polska: репрезентативний приклад від 19.01.2023	підвищена маржа до дня внесення іпотеки	+1,00 в. п. (у прикладі: 1 962,91 zł при кредиті 338 тис. zł і припущенні 7 місяців)
Bank Millennium: загальна інформація про договір іпотечного кредиту (приклад від 05.03.2026)	при квартирі від забудовника: цесія прав із будівельного внеску, що охоплює платежі забудовнику і кошти на ескроу-рахунку	документ не називає підвищеної маржі серед перехідних забезпечень

Скільки це коштує в нашому прикладі

Припустімо, банк підвищує ставку на 0,5 в. п. від першого траншу до внесення іпотеки. Якщо акт переходу права власності ви підпишете через 2 місяці після приймання, а суд внесе іпотеку ще через 3 місяці (запис у 20-му місяці від договору із забудовником), додаткові витрати становитимуть близько 2,6 тис. zł. При піврічній затримці (запис у 26-му місяці) — близько 4,1 тис. zł. Це гроші, які ви сплачуєте поточно, але після внесення іпотеки повертаєте.

Повернення проміжного страхування після внесення іпотеки

З 17 вересня 2022 р. закон про іпотечний кредит прямо регулює ці витрати. Договір може передбачати додаткові витрати за кредитом, пов'язані з очікуванням внесення іпотеки до поземельної книги (ст. 29 п. 5a), але після внесення вони підлягають поверненню споживачеві або зарахуванню в рахунок погашення кредиту на умовах, визначених у договорі (ст. 29 п. 5b). Строк і спосіб повернення банк записує в договорі: у цитованому документі Santander Bank Polska це 30 днів від повідомлення про внесення.

На практиці це положення робить проміжне страхування нині радше питанням ліквідності, ніж витрат: протягом кількох або кільканадцяти місяців ви сплачуєте вищий платіж, а після внесення гроші повертаються. Проте цей період усе ж варто скорочувати, бо це ваші гроші, заморожені в банку, а при значній затримці забудовника сума зростає. Як порівнювати пропозиції з огляду на такі витрати в ESIS, описуємо в статті Який банк обрати для іпотеки.

Внесення іпотеки після переходу права власності: як не подовжувати перехідний період

Після приймання квартири ви підписуєте в нотаріуса договір про перехід права власності. Часто в тому самому акті ви також встановлюєте іпотеку на користь банку. Нотаріус подає заяву про внесення до поземельної книги електронно, щонайпізніше в день складання акта (ст. 92 § 4 закону про нотаріат). Судовий збір за внесення іпотеки становить 200 zł (ст. 42 закону про судові витрати в цивільних справах), а запис діє заднім числом, з моменту подання заяви. Повний перелік платежів при купівлі знайдете в статті Судові збори і поземельна книга.

• Узгодьте строки: перевірте, чи строк переходу права власності з договору із забудовником вкладається в період, який банк прийняв у графіку кредиту.
• Підготуйте документи для банку заздалегідь: витяг з акта, номер нової поземельної книги і поліс страхування квартири з цесією. Перелік знайдете в статті Документи для іпотечного кредиту.
• Після внесення переконайтеся, що банк про нього знає: у частині договорів строк повернення підвищеної маржі рахується від повідомлення про внесення.

Що, якщо забудовник затримається?

Затримка будівництва зсуває все: наступні транші, кінець відстрочки, акт переходу права власності і внесення іпотеки. Наслідків для кредиту три. По-перше, ви довше сплачуєте відсотки від уже виплачених траншів і водночас орендну плату за теперішнє житло. По-друге, довше триває перехідний період, а отже, наприклад, підвищена маржа (яку повертають лише після внесення). По-третє, кредитний договір має свій графік і строк використання коштів: зсув траншів може потребувати додаткової угоди (aneks), а банки можуть брати за неї плату згідно зі своїм тарифом.

Якщо забудовник не передасть право власності у строк, визначений договором, закон про захист покупця дає вам право відмовитися від договору після призначення 120-денного додаткового строку (ст. 43 п. 1 пп. 6 і п. 3). Тоді кошти, виплачені з ескроу-рахунку, повертаються протягом 30 днів (ст. 44 п. 3), але при кредиті траншами рішення треба узгодити з банком, бо саме він профінансував частину платежів. Тому ще до підписання договору варто перевірити забудовника і його графік: у цьому допоможе посібник як перевірити забудовника.

Квартири в будинках, що будуються, у нашій пропозиції

Кредит траншами стосується більшості нових квартир. За даними пропозиції TM Invest станом на 27.09.2026, із 4 351 доступної квартири у Варшаві та Вроцлаві аж 3 250 (близько 75%) — в інвестиціях, що будуються: 57 інвестицій, із них 26 зі строком здачі у 2027 р. (близько 1 360 квартир). Готових квартир, які можна купити з кредитом, що виплачується одноразово, — 1 101. Перегляньте пропозиції у Варшаві і у Вроцлаві.

Найчастіші запитання

Підсумок

Кредит на квартиру в будинку, що будується, — це кредит, який виплачується траншами на ескроу-рахунок відповідно до ходу будівництва. Ви сплачуєте відсотки лише від виплаченої суми, основну суму починаєте погашати зазвичай після останнього траншу, а до внесення іпотеки банк може застосовувати дорожче проміжне забезпечення, яке після внесення повертає. Найбільший ризик — розбіжність графіків і затримка забудовника, тому строки з договору із забудовником і кредитного договору варто порівняти до підписання обох. Увесь процес описуємо в посібнику Іпотечний кредит крок за кроком.

Купуєте квартиру зі строком здачі через рік-два? Запишіться на консультацію з кредитним експертом: ми порівняємо пропозиції кількох банків щодо кредиту траншами, порахуємо відсотки в період будівництва і вартість забезпечення до внесення іпотеки. Працюємо на ринку Варшави та Вроцлава з 2016 року.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні, графік платежів умовний, а умови банків походять з їхніх публічних документів і можуть змінитися. Стаття не є пропозицією чи фінансовою консультацією; остаточні умови та кредитне рішення визначає банк.

Джерела

• Закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або односімейного будинку та Гарантійний фонд забудовників, Dz.U. 2026 poz. 880, ст. 5, 8, 16, 35, 43, 44
• Закон від 23 березня 2017 р. про іпотечний кредит та про нагляд за посередниками іпотечного кредиту й агентами, Dz.U. 2025 poz. 720, ст. 29 п. 5a–5b
• Закон про судові витрати в цивільних справах, Dz.U. 2025 poz. 1228, ст. 42 п. 1
• Закон про поземельні книги та іпотеку, Dz.U. 2026 poz. 1066, ст. 29, 67
• NBP: статистика процентних ставок MIR, нові договори кредитів на житлову нерухомість у PLN (липень 2026)
• Загальна інформація щодо договорів іпотечного кредиту кредиторів (огляд за 03.2026): документи Santander Bank Polska, BNP Paribas Bank Polska, зразок договору BOŚ
• Bank Millennium: загальна інформація щодо договору іпотечного кредиту (репрезентативний приклад від 05.03.2026)
• Закон про нотаріат (Prawo o notariacie), Dz.U. 2026 poz. 614, ст. 92 § 4
• Ціни квартир: каталог інвестицій TM Invest, станом на 27.09.2026