Kredyt na mieszkanie w budowie 2026 – transze, odsetki, pomostowe

Kredyt na mieszkanie w budowie bank wypłaca nie od razu, lecz w transzach – zgodnie z harmonogramem z umowy deweloperskiej, na mieszkaniowy rachunek powierniczy dewelopera. Do wypłaty ostatniej transzy płacisz zwykle same odsetki i to tylko od kwoty już wypłaconej, a do wpisu hipoteki bank może doliczać ubezpieczenie pomostowe albo podwyższoną marżę, która po wpisie podlega zwrotowi. Poniżej pokazujemy, jak to działa krok po kroku, i liczymy odsetki w okresie budowy dla mieszkania z naszej oferty oddawanego w 2027 r.

Najważniejsze informacje

• Wpłaty na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy idą zgodnie z postępem budowy – po zakończeniu kolejnych etapów z harmonogramu (art. 8 ustawy deweloperskiej). Tak samo bank wypłaca transze kredytu.
• Odsetki naliczane są tylko od wypłaconej części kredytu. W naszym przykładzie (kredyt 598 tys. zł, 6,07%) to ok. 16,6 tys. zł w okresie budowy wobec ok. 27,2 tys. zł, gdyby cały kredyt wypłacono od razu.
• W okresie wypłaty transz banki zwykle stosują karencję w spłacie kapitału – płacisz raty odsetkowe; pełna rata (tu ok. 3 613 zł) zaczyna się po ostatniej transzy.
• Dodatkowy koszt do wpisu hipoteki (np. marża wyższa o 0,5 pkt proc.) po wpisie podlega zwrotowi albo zaliczeniu na poczet spłaty – art. 29 ust. 5a–5b ustawy o kredycie hipotecznym.
• Hipoteka na mieszkaniu może być wpisana dopiero po umowie przenoszącej własność; opłata sądowa za wpis hipoteki to 200 zł.

Jak działa kredyt na mieszkanie w budowie – transze według harmonogramu

Kupując mieszkanie od dewelopera przed oddaniem budynku, nie płacisz całej ceny naraz. Umowa deweloperska określa wysokość i terminy wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz harmonogram przedsięwzięcia podzielony na etapy (art. 35 ust. 1 pkt 9 i 12 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego). Wpłacasz po zakończeniu danego etapu, a deweloper ma obowiązek poinformować Cię o tym na papierze lub innym trwałym nośniku (art. 8 ust. 3).

Bank dopasowuje wypłaty kredytu do tego harmonogramu: w umowie kredytu znajdzie się harmonogram transz, a każda kolejna transza trafia na rachunek powierniczy wskazany w umowie deweloperskiej, a nie do Ciebie ani na zwykłe konto dewelopera. Przy otwartym rachunku powierniczym bank prowadzący rachunek przekazuje pieniądze deweloperowi dopiero po stwierdzeniu zakończenia etapu i nie wcześniej niż 30 dni od zawarcia umowy deweloperskiej (art. 16 ust. 1). Więcej o tym, jak chronione są wpłaty i jaką rolę ma Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, piszemy w artykule Rachunek powierniczy i DFG.

Przed wypłatą kolejnej transzy bank zwykle sprawdza postęp budowy – na podstawie zawiadomienia dewelopera, inspekcji lub raportu. Przykładowo wzór umowy kredytu hipotecznego Banku Ochrony Środowiska przewiduje wypłatę kolejnej transzy w ciągu 7 dni od prawidłowego wniosku i inspekcję nieruchomości przed każdą transzą, a przy rozbieżności z harmonogramem bank może wstrzymać wypłatę do czasu jej usunięcia. Szczegóły zależą od banku, dlatego harmonogram transz warto przeczytać tak samo uważnie jak umowę deweloperską.

Wkład własny idzie zwykle na pierwsze wpłaty

Bank finansuje część ceny (najczęściej do 80%), resztę pokrywasz sam. W praktyce oznacza to, że pierwsze wpłaty z harmonogramu – przy umowie i po pierwszym etapie – robisz ze swoich pieniędzy, a bank dołącza się później. Warunkiem wypłaty pierwszej transzy bywa właśnie udokumentowanie wniesienia środków własnych w kwocie określonej w umowie kredytu (tak jest m.in. we wspomnianym wzorze umowy BOŚ). Jeśli pierwsza rata dla dewelopera wypada tuż po podpisaniu umowy, a decyzja kredytowa jeszcze nie zapadła, wkład własny musisz mieć „pod ręką” wcześniej. Ile go potrzeba i skąd go wziąć, opisujemy w poradniku o wkładzie własnym.

Odsetki w okresie budowy – przykład dla mieszkania oddawanego w 2027 r.

Weźmy realne mieszkanie z naszej oferty: 2 pokoje, 39,14 m² w inwestycji Metro Art 14 na Pradze-Południe, cena 747 574 zł (19 100 zł/m²), oddanie w IV kw. 2027 r. – według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Zakładamy wkład własny 20% (149 515 zł), kredyt 598 059 zł na 30 lat i oprocentowanie 6,07% – średnią dla nowych kredytów mieszkaniowych w złotych z lipca 2026 r. według NBP. Harmonogram wpłat jest przykładowy; prawdziwy znajdziesz w umowie deweloperskiej danej inwestycji.

Miesiąc od umowy	Etap (przykład)	Wpłata	Źródło	Kredyt wypłacony po wpłacie	Miesięczne odsetki
0	Podpisanie umowy deweloperskiej	74 757 zł (10%)	wkład własny	–	–
3	Stan surowy otwarty	74 758 zł (10%)	wkład własny	–	–
6	Stan surowy zamknięty	224 272 zł (30%)	1. transza	224 272 zł	ok. 1 134 zł
10	Instalacje i tynki	224 272 zł (30%)	2. transza	448 544 zł	ok. 2 269 zł
14	Zakończenie budowy	149 515 zł (20%)	3. transza	598 059 zł	ok. 3 025 zł
Odsetki do odbioru (miesiąc 15)				ok. 16 638 zł

Jak to policzyliśmy: pierwsza transza pracuje przez 9 miesięcy (224 272 zł × 6,07% × 9/12 ≈ 10 210 zł), druga przez 5 miesięcy (≈ 5 672 zł), trzecia przez 1 miesiąc (≈ 756 zł). Razem ok. 16,6 tys. zł. Gdyby bank wypłacił cały kredyt jednorazowo w 6. miesiącu, odsetki do odbioru wyniosłyby ok. 27,2 tys. zł (598 059 zł × 6,07% × 9/12) – o ponad 10 tys. zł więcej. Po wypłacie ostatniej transzy zaczyna się spłata kapitału: rata równa na 30 lat wyniesie ok. 3 613 zł. Jak zmienia się rata przy innych kwotach i okresach, zobaczysz w tabelach rat kredytu.

Pamiętaj o drugiej stronie budżetu: w czasie budowy zwykle płacisz jeszcze za obecne mieszkanie – czynsz najmu albo ratę starego kredytu. Przy 15 miesiącach i najmie za 3 000 zł to kolejne 45 tys. zł, czyli więcej niż odsetki od kredytu.

Chcesz zgrać harmonogram transz z harmonogramem dewelopera, zanim podpiszesz umowę? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków pod kątem kredytu w transzach: karencji, zabezpieczenia do wpisu hipoteki i terminów wypłat.

Karencja w spłacie kapitału w czasie budowy

Karencja w spłacie kapitału oznacza, że przez określony czas płacisz tylko odsetki, a kapitał zaczynasz spłacać później. Przy kredycie na mieszkanie w budowie to typowe rozwiązanie na okres wypłaty transz – rata odsetkowa rośnie z każdą transzą (w naszym przykładzie 1 134 zł, potem 2 269 zł i 3 025 zł), a pełna rata kapitałowo-odsetkowa startuje po wypłacie całości.

Zasady różnią się między bankami, dlatego sprawdzaj je w dokumentach, a nie w reklamie. Przykładowo w informacji ogólnej o kredytach hipotecznych Santander Bank Polska kredyty wypłacane w transzach są objęte karencją w spłacie kapitału do wypłaty ostatniej transzy; na wniosek bank może ją przedłużyć do 6 miesięcy po ostatniej transzy, przy czym łącznie karencja nie przekroczy 36 miesięcy od uruchomienia kredytu, a odsetki od wykorzystanej kwoty płacisz przez cały czas. Dodatkowe miesiące karencji po odbiorze mogą pomóc przy wykończeniu, ale wydłużają okres, w którym nie spłacasz kapitału – a więc zwiększają łączne odsetki.

Ubezpieczenie pomostowe kredytu – co to jest i ile kosztuje

Docelowym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka na Twoim mieszkaniu. Przy zakupie w budowie jej jeszcze nie ma: lokal staje się odrębną nieruchomością z własną księgą wieczystą dopiero przy umowie ustanowienia odrębnej własności i przeniesienia jej na Ciebie, a potem sąd musi jeszcze dokonać wpisu. Na ten okres bank stosuje zabezpieczenie przejściowe (pomostowe). Może ono mieć kilka form:

• podwyższona marża lub oprocentowanie do czasu wpisu hipoteki – potocznie nazywana „ubezpieczeniem pomostowym”,
• ubezpieczenie pomostowe wykupione przez bank u ubezpieczyciela, którego koszt przerzucany jest na kredytobiorcę,
• cesja praw z umowy deweloperskiej i do środków na rachunku powierniczym na rzecz banku – bez dodatkowego kosztu dla Ciebie.

Ustawa nie określa, ile może kosztować zabezpieczenie pomostowe – każdy bank ustala to sam i podaje w informacji ogólnej, przykładzie reprezentatywnym oraz w formularzu ESIS. Poniżej przykłady z publicznych dokumentów banków (stan na daty podane w dokumentach):

Bank i dokument	Zabezpieczenie do wpisu hipoteki	Koszt
Santander Bank Polska – informacja ogólna o zasadach udzielania kredytów hipotecznych (zestawienie dokumentów kredytodawców z 03.2026)	podwyższona marża (zmienne oprocentowanie) lub podwyższone oprocentowanie (stałe), tylko gdy kredyt uruchamiany jest bez złożonego i opłaconego wniosku o wpis hipoteki	+0,50 pkt proc.; zwrot odsetek w ciągu 30 dni od zawiadomienia o wpisie
BNP Paribas Bank Polska – przykład reprezentatywny z 19.01.2023	podwyższona marża do dnia wpisu hipoteki	+1,00 pkt proc. (w przykładzie: 1 962,91 zł przy kredycie 338 tys. zł i założeniu 7 miesięcy)
Bank Millennium – ogólne informacje o umowie kredytu hipotecznego (przykład z 05.03.2026)	przy mieszkaniu od dewelopera: cesja praw z wkładu budowlanego, obejmująca wpłaty do dewelopera i środki na rachunku powierniczym	dokument nie wymienia podwyższonej marży wśród zabezpieczeń przejściowych

Ile to kosztuje w naszym przykładzie

Załóżmy, że bank podnosi oprocentowanie o 0,5 pkt proc. od pierwszej transzy aż do wpisu hipoteki. Jeśli akt przeniesienia własności podpiszesz 2 miesiące po odbiorze, a sąd wpisze hipotekę po kolejnych 3 miesiącach (wpis w 20. miesiącu od umowy deweloperskiej), dodatkowy koszt wyniesie ok. 2,6 tys. zł. Przy półrocznym opóźnieniu (wpis w 26. miesiącu) – ok. 4,1 tys. zł. To pieniądze, które płacisz na bieżąco, ale po wpisie hipoteki odzyskujesz.

Zwrot ubezpieczenia pomostowego po wpisie hipoteki

Od 17 września 2022 r. ustawa o kredycie hipotecznym wprost reguluje ten koszt. Umowa może przewidywać dodatkowy koszt kredytu związany z oczekiwaniem na wpis hipoteki do księgi wieczystej (art. 29 ust. 5a), ale po dokonaniu wpisu podlega on zwrotowi konsumentowi albo zaliczeniu na poczet spłaty kredytu, na warunkach określonych w umowie (art. 29 ust. 5b). Termin i sposób zwrotu zapisuje więc bank w umowie – w cytowanym dokumencie Santander Bank Polska to 30 dni od zawiadomienia o wpisie.

W praktyce przepis sprawia, że ubezpieczenie pomostowe jest dziś bardziej problemem płynności niż kosztu: przez kilka–kilkanaście miesięcy płacisz wyższą ratę, a po wpisie pieniądze wracają. Nadal jednak warto skracać ten okres – bo to Twoje pieniądze zamrożone w banku, a przy dużym opóźnieniu dewelopera kwota rośnie. Jak porównywać oferty pod kątem takich kosztów w ESIS, opisujemy w artykule Jaki bank na kredyt hipoteczny.

Wpis hipoteki po przeniesieniu własności – jak nie przedłużać okresu przejściowego

Po odbiorze mieszkania podpisujesz u notariusza umowę przenoszącą własność. Często w tym samym akcie ustanawiasz też hipotekę na rzecz banku. Notariusz składa wniosek o wpis do księgi wieczystej elektronicznie, najpóźniej w dniu sporządzenia aktu (art. 92 § 4 Prawa o notariacie). Opłata sądowa za wpis hipoteki wynosi 200 zł (art. 42 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), a wpis działa wstecz – od chwili złożenia wniosku. Pełną listę opłat przy zakupie znajdziesz w artykule Opłaty sądowe i księga wieczysta.

• Zgraj terminy: sprawdź, czy termin przeniesienia własności z umowy deweloperskiej mieści się w okresie, który bank przyjął w harmonogramie kredytu.
• Przygotuj dokumenty dla banku wcześniej: wypis aktu, numer nowej księgi wieczystej i polisę mieszkania z cesją. Listę znajdziesz w artykule Dokumenty do kredytu hipotecznego.
• Po wpisie upewnij się, że bank o nim wie – w części umów termin zwrotu podwyższonej marży liczy się od zawiadomienia o wpisie.

Co, jeśli deweloper się opóźni?

Opóźnienie budowy przesuwa wszystko: kolejne transze, koniec karencji, akt przeniesienia własności i wpis hipoteki. Skutki dla kredytu są trzy. Po pierwsze, dłużej płacisz odsetki od już wypłaconych transz i jednocześnie czynsz za obecne mieszkanie. Po drugie, dłużej trwa okres przejściowy, a więc np. podwyższona marża (zwracana dopiero po wpisie). Po trzecie, umowa kredytu ma swój harmonogram i termin wykorzystania środków – przesunięcie transz może wymagać aneksu, a banki mogą pobierać za niego opłatę według swojej taryfy.

Jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie z umowy, ustawa deweloperska daje Ci prawo odstąpienia – po wyznaczeniu 120-dniowego terminu dodatkowego (art. 43 ust. 1 pkt 6 i ust. 3). Wtedy środki wypłacone z rachunku powierniczego wracają w ciągu 30 dni (art. 44 ust. 3), ale przy kredycie w transzach decyzję trzeba zgrać z bankiem, bo to on sfinansował część wpłat. Dlatego już przed podpisaniem umowy warto sprawdzić dewelopera i jego harmonogram – pomoże w tym poradnik jak sprawdzić dewelopera.

Mieszkania w budowie w naszej ofercie

Kredyt w transzach dotyczy większości nowych mieszkań. Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, spośród 4 351 dostępnych mieszkań w Warszawie i we Wrocławiu aż 3 250 (ok. 75%) jest w inwestycjach w budowie – 57 inwestycji, z czego 26 z terminem oddania w 2027 r. (ok. 1 360 lokali). Gotowych mieszkań, które kupisz z kredytem wypłacanym jednorazowo, jest 1 101. Zobacz oferty w Warszawie i we Wrocławiu.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Kredyt na mieszkanie w budowie to kredyt wypłacany w transzach na rachunek powierniczy, zgodnie z postępem budowy. Płacisz odsetki tylko od wypłaconej kwoty, kapitał zaczynasz spłacać zwykle po ostatniej transzy, a do wpisu hipoteki bank może stosować droższe zabezpieczenie pomostowe, które po wpisie zwraca. Największe ryzyko to rozjazd harmonogramów i opóźnienie dewelopera – dlatego terminy z umowy deweloperskiej i umowy kredytu warto porównać przed podpisaniem obu. Cały proces opisujemy w poradniku Kredyt hipoteczny krok po kroku.

Kupujesz mieszkanie z terminem oddania za rok lub dwa? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków pod kątem kredytu w transzach, policzymy odsetki w okresie budowy i koszt zabezpieczenia do wpisu hipoteki. Działamy od 2016 na rynku w Warszawie i we Wrocławiu.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia są orientacyjne, harmonogram wpłat jest przykładowy, a warunki banków pochodzą z ich publicznych dokumentów i mogą się zmienić. Artykuł nie stanowi oferty ani porady finansowej; ostateczne warunki i decyzję kredytową określa bank.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 880 – art. 5, 8, 16, 35, 43, 44
• Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami, Dz.U. 2025 poz. 720 – art. 29 ust. 5a–5b
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, Dz.U. 2025 poz. 1228 – art. 42 ust. 1
• Ustawa o księgach wieczystych i hipotece, Dz.U. 2026 poz. 1066 – art. 29, 67
• NBP – statystyka stóp procentowych MIR, nowe umowy kredytów na nieruchomości mieszkaniowe w PLN (lipiec 2026)
• Informacje ogólne dotyczące umów o kredyt hipoteczny kredytodawców (zestawienie z 03.2026) – dokumenty Santander Bank Polska, BNP Paribas Bank Polska, wzór umowy BOŚ
• Bank Millennium – Ogólne informacje dotyczące umowy o kredyt hipoteczny (przykład reprezentatywny z 05.03.2026)
• Ustawa – Prawo o notariacie, Dz.U. 2026 poz. 614 – art. 92 § 4
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026