Как проверить застройщика в Польше перед покупкой: KRS, проспект, эскроу-счёт

Покупая квартиру в строящемся доме, вы платите за то, чего ещё нет. Поэтому, прежде чем подписать договор бронирования или договор с застройщиком, стоит проверить, с кем имеете дело. Большинство сведений доступны публично и бесплатно — в судебных реестрах, ипотечных книгах (księgi wieczyste) и в информационном проспекте, который застройщик обязан вам передать. Ниже — пошаговый чек-лист, как проверить застройщика в Польше, с адресами официальных поисковых сервисов.

Главное

• Застройщик обязан до договора бронирования или договора с застройщиком бесплатно вручить вам информационный проспект (prospekt informacyjny) с приложениями (ст. 21 закона о застройщиках).
• По вашему требованию он также обязан показать в офисе, в частности, ипотечную книгу, выписку из KRS, разрешение на строительство, строительный проект и финансовую отчётность за два года (ст. 26).
• Данные компании, её правление и финансовую отчётность вы бесплатно проверите в поиске по KRS (Национальному судебному реестру) и в Репозитории финансовых документов.
• Информацию о банкротстве или реструктуризации вы найдёте в Национальном реестре должников (Krajowy Rejestr Zadłużonych).
• Платежи покупателей должны поступать на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy), а застройщик платит взносы в Гарантийный фонд застройщиков (ст. 6).

Шаг 1. Выясните, кто продавец

Крупные застройщики часто реализуют каждый проект через отдельную проектную компанию (spółka celowa). Бренд на баннере — одно, а стороной договора является конкретная компания со своим номером KRS. Поэтому всегда проверяйте именно ту компанию, которая указана в информационном проспекте и в проекте договора. В общей части проспекта указаны наименование, организационно-правовая форма, номер KRS (либо записи в CEIDG), NIP и REGON застройщика.

Если проект реализует проектная компания, закон предусматривает, что застройщик предоставляет для ознакомления финансовую отчётность как проектной, так и материнской компании (ст. 26 п. 1 пп. 4 лит. b). Это важно, потому что у новой проектной компании обычно ещё нет собственной истории.

Шаг 2. Проверьте компанию в KRS

В бесплатном поиске по KRS по номеру KRS, NIP или названию вы скачаете актуальную выписку. Обратите внимание на:

• дату регистрации и размер уставного капитала,
• состав правления и порядок представительства — кто может подписать договор от имени компании,
• участников или акционеров (стоит ли за проектной компанией известная группа),
• отметки в разделах 4 и 6 — например, задолженности, ликвидация, банкротство, реструктуризация,
• сдаёт ли компания финансовую отчётность в срок.

Финансовую отчётность (баланс, отчёт о прибылях и убытках) вы увидите в Репозитории финансовых документов. Не нужно быть бухгалтером, чтобы заметить тревожные сигналы: многолетние убытки, отрицательный собственный капитал или отсутствие отчётности за последние годы — повод для дополнительных вопросов.

Шаг 3. Загляните в Национальный реестр должников

В Национальном реестре должников вы проверите, не ведётся ли в отношении компании производство о банкротстве или реструктуризации. Проверьте и проектную, и материнскую компанию. Информация о таком производстве не обязательно означает, что проект рухнет, но точно требует разговора с юристом до внесения денег.

Шаг 4. Прочитайте информационный проспект

Информационный проспект — главный источник сведений о застройщике и жилом комплексе. Его образец — приложение к закону, поэтому каждый застройщик заполняет одни и те же графы. Застройщик вручает его бесплатно на долговременном носителе (например, бумага, PDF) до заключения договора бронирования или договора с застройщиком. Проспект с приложениями становится неотъемлемой частью договора (ст. 23 п. 2).

В общей части проспекта проверьте прежде всего:

• опыт застройщика — до трёх завершённых проектов, включая последний, с датой начала и датой разрешения на эксплуатацию,
• исполнительные производства — велись или ведутся ли против застройщика взыскания на сумму свыше 100 000 zł,
• номер ипотечной книги и ипотечные обременения участка,
• местный план застройки и окружение — назначение территории и объекты по соседству, которые могут мешать,
• вид эскроу-счёта и банк, который его ведёт,
• график проекта — не менее четырёх этапов, каждый стоимостью от 10% до 25% от общей (ст. 24 п. 2).

Завершённые проекты из проспекта стоит посмотреть вживую: как выглядят места общего пользования спустя несколько лет и жаловались ли жильцы на недостатки.

Шаг 5. Проверьте ипотечную книгу участка

Номер ипотечной книги вы найдёте в проспекте. Её содержание можно бесплатно прочитать в просмотрщике ипотечных книг Министерства юстиции. Обратите внимание на:

• раздел II — является ли собственником или бессрочным пользователем застройщик (та же компания, которая продаёт),
• раздел III — сервитуты, требования и ограничения,
• раздел IV — ипотеки, чаще всего банка, финансирующего строительство.

Ипотека банка на участке — это нормально. Но у застройщика должно быть согласие ипотечного кредитора на передачу вам квартиры без обременения после оплаты полной цены либо обязательство дать такое согласие — и этот документ является приложением к договору (ст. 25). Если его нет, покупатель может отказаться от договора.

Шаг 6. Проверьте разрешение на строительство

По вашему требованию застройщик обязан показать разрешение на строительство (или уведомление о строительстве) и строительный проект. Основные данные о заявках и строительных решениях есть также в поиске Главного управления строительного надзора (GUNB). Спросите, окончательно ли разрешение и не ведётся ли производство о его отмене — жалоба на разрешение может задержать стройку. При готовой квартире попросите решение о разрешении на эксплуатацию или уведомление об окончании строительства.

Шаг 7. Эскроу-счёт и Гарантийный фонд застройщиков

Застройщик, который начинает продажи, обязан заключить договор открытого либо закрытого жилищного эскроу-счёта для данного проекта (ст. 7). Ваши платежи идут на этот счёт, а не на обычный счёт фирмы. Кроме того, застройщик платит взносы в Гарантийный фонд застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG), которым управляет Страховой гарантийный фонд (ст. 46).

Проверьте в проспекте и в договоре номер эскроу-счёта и название банка. Никогда не переводите деньги на другой счёт, кроме указанного в договоре как эскроу-счёт. Подробно об этом — в статье Эскроу-счёт и DFG — как защищены ваши деньги.

Шаг 8. Проверьте сайт и цену

С 11 июля 2025 г. застройщик обязан вести собственный сайт с ценой квадратного метра и ценой всей квартиры, ценами парковочных мест и кладовых и прочими платежами — с историей изменения цен (ст. 19a). Эти данные также передаются раз в сутки и публикуются на портале dane.gov.pl (ст. 19b). Если цена в договоре отличается от цены на сайте, вы можете требовать заключения договора по наиболее выгодной для вас цене (ст. 19a п. 6).

Шаг 9. Отзывы, решения UOKiK и споры

• В поиске решений UOKiK (Управления по защите конкуренции и потребителей) вы проверите, выносил ли глава ведомства решения в отношении застройщика, например по недопустимым условиям договоров.
• К отзывам в интернете относитесь осторожно, но ищите повторяющиеся темы: задержки, проблемы с устранением недостатков, споры с товариществом жильцов.
• Поговорите с жильцами прежних проектов застройщика — это часто самый ценный источник информации.

Тревожные сигналы

• застройщик не хочет вручать информационный проспект до бронирования либо отказывает в доступе к документам по ст. 26,
• платежи должны идти на обычный счёт фирмы, а не на эскроу-счёт,
• у компании недавно сменилось правление, есть несданная отчётность или отметки о взысканиях,
• в ипотечной книге собственник участка — другое лицо, а проспект этого не объясняет,
• давление по времени: «цена только сегодня», «задаток нужно внести сразу».

Читайте также:

• Prospekt informacyjny – czerwone flagi
• Ипотечная книга (księga wieczysta) — разделы I–IV

Частые вопросы

Итог

Проверка застройщика занимает один–два вечера: выписка из KRS и финансовая отчётность, Национальный реестр должников, ипотечная книга, информационный проспект, разрешение на строительство и эскроу-счёт. Когда всё это сходится, можно переходить к анализу самого договора — его описываем в статье Договор с застройщиком (umowa deweloperska): что в нём должно быть, а весь процесс покупки — в руководстве Как купить квартиру у застройщика.

Нет времени просматривать реестры? Мы проверим договор с застройщиком и его документы до подписания, а при покупке с нашей помощью покупатель на первичном рынке чаще всего не платит комиссию.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 6, 7, 19a, 19b, 20–26, 43, 46 и приложение — образец информационного проспекта).
• Поиск по Национальному судебному реестру (KRS) — Министерство юстиции.
• Репозиторий финансовых документов (Repozytorium Dokumentów Finansowych) — Министерство юстиции.
• Национальный реестр должников (Krajowy Rejestr Zadłużonych) — Министерство юстиции.
• Электронные ипотечные книги (Elektroniczne Księgi Wieczyste) — просмотр — Министерство юстиции.
• Поиск GUNB — реестр заявок, решений и уведомлений.
• Решения главы UOKiK.