Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem – KRS, prospekt, rachunek powierniczy

Kupując mieszkanie w budowie, płacisz za coś, czego jeszcze nie ma. Dlatego zanim podpiszesz umowę rezerwacyjną lub deweloperską, warto sprawdzić, z kim masz do czynienia. Większość informacji jest publicznie dostępna i bezpłatna – w rejestrach sądowych, księgach wieczystych i w prospekcie informacyjnym, który deweloper musi Ci przekazać. Poniżej znajdziesz listę kontrolną krok po kroku, z adresami oficjalnych wyszukiwarek.

Najważniejsze informacje

• Deweloper musi przed umową rezerwacyjną lub deweloperską bezpłatnie doręczyć Ci prospekt informacyjny z załącznikami (art. 21 ustawy deweloperskiej).
• Na Twoje żądanie musi też pokazać w biurze m.in. księgę wieczystą, odpis z KRS, pozwolenie na budowę, projekt budowlany i sprawozdania finansowe za dwa lata (art. 26).
• Dane spółki, jej zarząd i sprawozdania finansowe sprawdzisz bezpłatnie w wyszukiwarce KRS i w Repozytorium Dokumentów Finansowych.
• Informację o upadłości lub restrukturyzacji znajdziesz w Krajowym Rejestrze Zadłużonych.
• Wpłaty nabywców muszą trafiać na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a deweloper płaci składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (art. 6).

Krok 1. Ustal, kto jest sprzedającym

Duże firmy deweloperskie często realizują każdą inwestycję przez odrębną spółkę celową. Marka na banerze to jedno, a stroną umowy jest konkretna spółka z własnym numerem KRS. Sprawdzaj więc zawsze tę spółkę, która widnieje w prospekcie informacyjnym i w projekcie umowy. Prospekt zawiera w części ogólnej firmę, formę prawną, numer KRS (albo wpisu do CEIDG), NIP i REGON dewelopera.

Jeśli inwestycję realizuje spółka celowa, ustawa przewiduje, że deweloper udostępnia do wglądu sprawozdanie finansowe zarówno spółki celowej, jak i spółki dominującej (art. 26 ust. 1 pkt 4 lit. b). To ważne, bo nowa spółka celowa zwykle nie ma jeszcze własnej historii.

Krok 2. Sprawdź spółkę w KRS

W bezpłatnej Wyszukiwarce KRS po numerze KRS, NIP lub nazwie pobierzesz aktualny odpis. Zwróć uwagę na:

• datę rejestracji i wysokość kapitału zakładowego,
• skład zarządu i sposób reprezentacji – kto może podpisać umowę w imieniu spółki,
• wspólników lub akcjonariuszy (czy za spółką celową stoi znana grupa),
• wzmianki w dziale 4 i 6 – np. zaległości, likwidację, upadłość, restrukturyzację,
• czy spółka składa sprawozdania finansowe w terminie.

Sprawozdania finansowe (bilans, rachunek zysków i strat) zobaczysz w Repozytorium Dokumentów Finansowych. Nie musisz być księgowym, żeby zauważyć sygnały ostrzegawcze: wieloletnie straty, ujemne kapitały własne czy brak sprawozdań za ostatnie lata to powód do dodatkowych pytań.

Krok 3. Zajrzyj do Krajowego Rejestru Zadłużonych

W Krajowym Rejestrze Zadłużonych sprawdzisz, czy wobec spółki toczy się postępowanie upadłościowe lub restrukturyzacyjne. Sprawdź zarówno spółkę celową, jak i spółkę dominującą. Informacja o takim postępowaniu nie musi oznaczać, że inwestycja upadnie, ale na pewno wymaga rozmowy z prawnikiem przed wpłatą pieniędzy.

Krok 4. Przeczytaj prospekt informacyjny

Prospekt informacyjny to najważniejsze źródło informacji o deweloperze i inwestycji. Jego wzór jest załącznikiem do ustawy, więc każdy deweloper wypełnia te same rubryki. Deweloper doręcza go nieodpłatnie na trwałym nośniku (np. papier, PDF) przed zawarciem umowy rezerwacyjnej lub deweloperskiej. Prospekt wraz z załącznikami staje się integralną częścią umowy (art. 23 ust. 2).

W części ogólnej prospektu sprawdź zwłaszcza:

• doświadczenie dewelopera – do trzech ukończonych przedsięwzięć, w tym ostatnie, z datą rozpoczęcia i datą pozwolenia na użytkowanie,
• postępowania egzekucyjne – czy przeciwko deweloperowi prowadzono lub prowadzi się egzekucje na kwotę powyżej 100 000 zł,
• numer księgi wieczystej i obciążenia hipoteczne działki,
• plan miejscowy i otoczenie – przeznaczenie terenu i obiekty w sąsiedztwie, które mogą być uciążliwe,
• rodzaj rachunku powierniczego i bank, który go prowadzi,
• harmonogram przedsięwzięcia – co najmniej cztery etapy, każdy o koszcie od 10% do 25% całości (art. 24 ust. 2).

Ukończone inwestycje z prospektu warto obejrzeć na żywo: jak wyglądają części wspólne po kilku latach i czy mieszkańcy zgłaszali problemy z usterkami.

Krok 5. Sprawdź księgę wieczystą działki

Numer księgi wieczystej znajdziesz w prospekcie. Treść księgi przeczytasz bezpłatnie w przeglądarce ksiąg wieczystych Ministerstwa Sprawiedliwości. Zwróć uwagę na:

• dział II – czy właścicielem lub użytkownikiem wieczystym jest deweloper (ta sama spółka, która sprzedaje),
• dział III – służebności, roszczenia i ograniczenia,
• dział IV – hipoteki, najczęściej banku finansującego budowę.

Hipoteka banku na działce jest normalna. Deweloper musi jednak mieć zgodę wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe przeniesienie własności lokalu po zapłacie pełnej ceny albo zobowiązanie do jej udzielenia – i ten dokument jest załącznikiem do umowy (art. 25). Jeśli go brakuje, nabywca może odstąpić od umowy.

Krok 6. Sprawdź pozwolenie na budowę

Na Twoje żądanie deweloper musi pokazać pozwolenie na budowę (lub zgłoszenie budowy) oraz projekt budowlany. Podstawowe dane o wnioskach i decyzjach budowlanych znajdziesz też w wyszukiwarce Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego. Zapytaj, czy pozwolenie jest ostateczne i czy nie toczy się postępowanie o jego uchylenie – skarga na pozwolenie może opóźnić budowę. Przy mieszkaniu gotowym poproś o decyzję o pozwoleniu na użytkowanie lub zawiadomienie o zakończeniu budowy.

Krok 7. Rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Deweloper, który rozpoczyna sprzedaż, musi zawrzeć umowę otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danej inwestycji (art. 7). Twoje wpłaty idą na ten rachunek, a nie na zwykłe konto firmy. Do tego deweloper płaci składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, obsługiwany przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny (art. 46).

Sprawdź w prospekcie i w umowie numer rachunku powierniczego i nazwę banku. Nigdy nie wpłacaj pieniędzy na inne konto, niż wskazane w umowie jako rachunek powierniczy. Szczegółowo opisujemy to w artykule Rachunek powierniczy i DFG – jak chronione są Twoje pieniądze.

Krok 8. Sprawdź stronę internetową i cenę

Od 11 lipca 2025 r. deweloper musi prowadzić własną stronę internetową z ceną metra kwadratowego i ceną całego lokalu, cenami miejsc postojowych i komórek oraz innymi opłatami – z historią zmian cen (art. 19a). Te dane są też przekazywane raz na dobę i publikowane na portalu dane.gov.pl (art. 19b). Jeżeli cena w umowie różni się od ceny podanej na stronie, możesz żądać zawarcia umowy po cenie dla Ciebie najkorzystniejszej (art. 19a ust. 6).

Krok 9. Opinie, decyzje UOKiK i spory

• W wyszukiwarce decyzji UOKiK sprawdzisz, czy prezes urzędu wydawał decyzje wobec dewelopera, np. w sprawie niedozwolonych postanowień umownych.
• Opinie w internecie traktuj ostrożnie, ale szukaj powtarzających się wątków: opóźnienia, problemy z usuwaniem usterek, spory z wspólnotą.
• Porozmawiaj z mieszkańcami wcześniejszych inwestycji dewelopera – to często najcenniejsze źródło informacji.

Sygnały ostrzegawcze

• deweloper nie chce doręczyć prospektu informacyjnego przed rezerwacją albo odmawia wglądu w dokumenty z art. 26,
• wpłaty mają trafić na zwykłe konto firmy, a nie na rachunek powierniczy,
• spółka ma świeżo zmieniony zarząd, zaległe sprawozdania lub wzmianki o egzekucjach,
• w księdze wieczystej właścicielem działki jest inny podmiot, a prospekt tego nie wyjaśnia,
• presja czasowa: „cena tylko dziś”, „trzeba wpłacić zadatek od razu”.

Czytaj także:

• Prospekt informacyjny – czerwone flagi
• Księga wieczysta – działy I–IV

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Sprawdzenie dewelopera zajmuje jeden–dwa wieczory: odpis z KRS i sprawozdania finansowe, Krajowy Rejestr Zadłużonych, księga wieczysta, prospekt informacyjny, pozwolenie na budowę i rachunek powierniczy. Gdy te elementy się zgadzają, możesz przejść do analizy samej umowy – opisujemy ją w artykule Umowa deweloperska – co musi zawierać i na co uważać, a cały proces zakupu w poradniku Jak kupić mieszkanie od dewelopera.

Nie masz czasu przeglądać rejestrów? Sprawdzimy umowę deweloperską i dokumenty dewelopera przed podpisaniem, a przy zakupie z naszą pomocą kupujący na rynku pierwotnym najczęściej nie płaci prowizji.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.

Źródła

• Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym – tekst jednolity Dz.U. 2026 poz. 880 (art. 6, 7, 19a, 19b, 20–26, 43, 46 i załącznik – wzór prospektu informacyjnego).
• Wyszukiwarka Krajowego Rejestru Sądowego – Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Repozytorium Dokumentów Finansowych – Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Krajowy Rejestr Zadłużonych – Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Elektroniczne Księgi Wieczyste – przeglądanie – Ministerstwo Sprawiedliwości.
• Wyszukiwarka GUNB – rejestr wniosków, decyzji i zgłoszeń.
• Decyzje Prezesa UOKiK.