Як перевірити забудовника в Польщі перед купівлею: KRS, проспект, ескроу-рахунок

Купуючи квартиру на етапі будівництва, ви платите за те, чого ще немає. Тому, перш ніж підписати договір бронювання чи договір із забудовником, варто перевірити, з ким ви маєте справу. Більшість інформації загальнодоступна й безкоштовна – у судових реєстрах, книгах нерухомості та в інформаційному проспекті, який забудовник мусить вам передати. Нижче – покроковий чекліст з адресами офіційних пошукових сервісів.

Найважливіше

• Забудовник мусить до договору бронювання чи договору із забудовником безкоштовно вручити вам інформаційний проспект із додатками (ст. 21 закону про забудовників).
• На ваш запит він також мусить показати в офісі, зокрема, книгу нерухомості, витяг із KRS, дозвіл на будівництво, будівельний проєкт і фінансову звітність за два роки (ст. 26).
• Дані компанії, її правління та фінансову звітність ви безкоштовно перевірите в пошуковому сервісі KRS (Національний судовий реєстр) і в Репозиторії фінансових документів.
• Інформацію про банкрутство чи реструктуризацію знайдете в Національному реєстрі боржників (Krajowy Rejestr Zadłużonych, KRZ).
• Платежі покупців мусять надходити на житловий ескроу-рахунок, а забудовник сплачує внески до Гарантійного фонду забудовників (ст. 6).

Крок 1. З’ясуйте, хто продавець

Великі девелоперські компанії часто реалізують кожен проєкт через окрему цільову компанію. Бренд на банері – одне, а стороною договору є конкретна компанія з власним номером KRS. Тож завжди перевіряйте ту компанію, яка зазначена в інформаційному проспекті та в проєкті договору. У загальній частині проспекту вказано назву, правову форму, номер KRS (або запису в CEIDG – реєстрі підприємницької діяльності), NIP і REGON забудовника.

Якщо проєкт реалізує цільова компанія, закон передбачає, що забудовник надає для ознайомлення фінансову звітність як цільової компанії, так і материнської (ст. 26 ч. 1 п. 4 літ. b). Це важливо, бо в нової цільової компанії зазвичай ще немає власної історії.

Крок 2. Перевірте компанію в KRS

У безкоштовному пошуковому сервісі KRS за номером KRS, NIP чи назвою ви завантажите актуальний витяг. Зверніть увагу на:

• дату реєстрації та розмір статутного капіталу,
• склад правління і спосіб представництва – хто може підписувати договір від імені компанії,
• засновників або акціонерів (чи стоїть за цільовою компанією відома група),
• записи в розділах 4 і 6 – наприклад, заборгованість, ліквідацію, банкрутство, реструктуризацію,
• чи компанія вчасно подає фінансову звітність.

Фінансову звітність (баланс, звіт про прибутки й збитки) ви побачите в Репозиторії фінансових документів. Не обов’язково бути бухгалтером, щоб помітити тривожні сигнали: багаторічні збитки, від’ємний власний капітал чи відсутність звітності за останні роки – привід поставити додаткові запитання.

Крок 3. Зазирніть до Національного реєстру боржників

У Національному реєстрі боржників ви перевірите, чи щодо компанії триває провадження про банкрутство або реструктуризацію. Перевірте і цільову, і материнську компанію. Інформація про таке провадження не обов’язково означає, що проєкт розвалиться, але однозначно вимагає розмови з юристом, перш ніж вносити гроші.

Крок 4. Прочитайте інформаційний проспект

Інформаційний проспект – найважливіше джерело відомостей про забудовника й проєкт. Його зразок є додатком до закону, тож кожен забудовник заповнює ті самі розділи. Забудовник вручає його безкоштовно на довготривалому носії (наприклад, на папері чи в PDF) до укладення договору бронювання або договору із забудовником. Проспект разом із додатками стає невід’ємною частиною договору (ст. 23 ч. 2).

У загальній частині проспекту перевірте насамперед:

• досвід забудовника – до трьох завершених проєктів, зокрема останній, з датою початку й датою дозволу на експлуатацію,
• виконавчі провадження – чи проти забудовника велося або ведеться стягнення на суму понад 100 000 zł,
• номер книги нерухомості та іпотечні обтяження ділянки,
• місцевий план і оточення – призначення території та сусідні об’єкти, які можуть завдавати незручностей,
• вид ескроу-рахунку і банк, що його веде,
• графік проєкту – щонайменше чотири етапи, кожен вартістю від 10% до 25% загальної суми (ст. 24 ч. 2).

Завершені проєкти з проспекту варто побачити наживо: як виглядають спільні зони через кілька років і чи мешканці скаржилися на недоліки.

Крок 5. Перевірте книгу нерухомості ділянки

Номер книги нерухомості (księga wieczysta) ви знайдете в проспекті. Зміст книги можна безкоштовно прочитати в переглядачі книг нерухомості Міністерства юстиції. Зверніть увагу на:

• розділ II – чи власником або вічним користувачем є забудовник (та сама компанія, що продає),
• розділ III – сервітути, вимоги й обмеження,
• розділ IV – іпотеки, найчастіше банку, що фінансує будівництво.

Іпотека банку на ділянці – це нормально. Проте забудовник мусить мати згоду іпотечного кредитора на передачу права власності на квартиру без обтяжень після сплати повної ціни або зобов’язання її надати – і цей документ є додатком до договору (ст. 25). Якщо його немає, покупець може відмовитися від договору.

Крок 6. Перевірте дозвіл на будівництво

На ваш запит забудовник мусить показати дозвіл на будівництво (або повідомлення про будівництво) і будівельний проєкт. Основні дані про будівельні заяви й рішення можна знайти також у пошуковому сервісі Головного управління будівельного нагляду (GUNB). Запитайте, чи дозвіл остаточний і чи не триває провадження про його скасування – скарга на дозвіл може затримати будівництво. Щодо готової квартири попросіть рішення про дозвіл на експлуатацію або повідомлення про завершення будівництва.

Крок 7. Ескроу-рахунок і Гарантійний фонд забудовників

Забудовник, який починає продаж, мусить укласти договір відкритого або закритого житлового ескроу-рахунку для даної новобудови (ст. 7). Ваші платежі надходять на цей рахунок, а не на звичайний рахунок компанії. Крім того, забудовник сплачує внески до Гарантійного фонду забудовників, яким опікується Страховий гарантійний фонд (ст. 46).

Перевірте в проспекті й у договорі номер ескроу-рахунку та назву банку. Ніколи не вносьте гроші на інший рахунок, ніж указаний у договорі як ескроу-рахунок. Детально це описано в статті Ескроу-рахунок забудовника і гарантійний фонд DFG.

Крок 8. Перевірте вебсайт і ціну

З 11 липня 2025 р. забудовник мусить вести власний вебсайт із ціною квадратного метра й ціною всього приміщення, цінами паркомісць і комор та іншими платежами – з історією змін цін (ст. 19a). Ці дані також передаються раз на добу й публікуються на порталі dane.gov.pl (ст. 19b). Якщо ціна в договорі відрізняється від ціни на сайті, ви можете вимагати укласти договір за найвигіднішою для вас ціною (ст. 19a ч. 6).

Крок 9. Відгуки, рішення UOKiK і спори

• У пошуковому сервісі рішень UOKiK ви перевірите, чи президент відомства ухвалював рішення щодо забудовника, наприклад, стосовно недозволених договірних положень.
• До відгуків в інтернеті ставтеся обережно, але шукайте повторювані теми: затримки, проблеми з усуненням недоліків, спори з житловою спільнотою.
• Поговоріть із мешканцями попередніх проєктів забудовника – це часто найцінніше джерело інформації.

Тривожні сигнали

• забудовник не хоче вручати інформаційний проспект до бронювання або відмовляє в ознайомленні з документами зі ст. 26,
• платежі мають надходити на звичайний рахунок компанії, а не на ескроу-рахунок,
• у компанії щойно змінилося правління, є прострочена звітність або згадки про стягнення,
• у книзі нерухомості власником ділянки є інший суб’єкт, а проспект цього не пояснює,
• тиск часом: «ціна лише сьогодні», «завдаток треба внести одразу».

Читайте також:

• Інформаційний проспект – червоні прапорці
• Книга нерухомості – розділи I–IV

Часті запитання

Підсумок

Перевірка забудовника займає один–два вечори: витяг із KRS і фінансова звітність, Національний реєстр боржників, книга нерухомості, інформаційний проспект, дозвіл на будівництво й ескроу-рахунок. Коли ці елементи збігаються, можна переходити до аналізу самого договору – описуємо його в статті Договір із забудовником (umowa deweloperska), а весь процес купівлі – у посібнику Як купити квартиру у забудовника.

Немає часу переглядати реєстри? Перевіримо договір із забудовником і документи забудовника перед підписанням, а під час купівлі з нашою допомогою покупець на первинному ринку найчастіше не сплачує комісії.

Правовий стан на вересень 2026 р. Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією.

Джерела

• Закон про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників (польською) – уніфікований текст, Dz.U. 2026 поз. 880 (ст. 6, 7, 19a, 19b, 20–26, 43, 46 і додаток – зразок інформаційного проспекту).
• Пошуковий сервіс Національного судового реєстру (польською) – Міністерство юстиції.
• Репозиторій фінансових документів (польською) – Міністерство юстиції.
• Національний реєстр боржників (польською) – Міністерство юстиції.
• Електронні книги нерухомості – перегляд (польською) – Міністерство юстиції.
• Пошуковий сервіс GUNB – реєстр заяв, рішень і повідомлень (польською).
• Рішення президента UOKiK (польською).