Цены на студии 2026 Варшава и Вроцлав – сколько стоит новая студия
Автор: Tacjana MasiukiewiczРынок и цены~13 мин чтения
Новая студия (kawalerka) от застройщика стоит в Варшаве от около 437 тыс. zł, а во Вроцлаве от около 335 тыс. zł. Типичная цена студии в Варшаве вне Śródmieście — около 626 тыс. zł, во Вроцлаве около 580 тыс. zł — за помещение площадью около 30 m². Ниже показываем цены студий по районам обоих городов, список самых дешёвых предложений со ссылками на проекты и пример того, сколько денег нужно на старте. Все числа взяты из нашего каталога — по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026.
Главное
- В нашем предложении 406 классических студий (1 комната, до 40 m²): 179 в Варшаве и 227 во Вроцлаве.
- Медиана цены студии: Варшава без Śródmieście 625 797 zł (19 931 zł/m²), Вроцлав 579 968 zł (17 965 zł/m²).
- Микроапартаменты в Śródmieście Варшавы стоят от 820 918 zł при медиане 33 800 zł/m² — это отдельная ценовая полка.
- Студию до 400 тыс. zł найдёте только во Вроцлаве (3 помещения), до 500 тыс. zł — 6 предложений в Варшаве и 44 во Вроцлаве.
- Квартира в новом здании должна иметь не менее 25 m² полезной площади (§ 94 технических условий) — поэтому самые маленькие студии от застройщиков имеют около 25–26 m².
Сколько стоит студия в Варшаве и Вроцлаве – сводка данных
Мы считаем только 1-комнатные квартиры со статусом «доступные» и площадью до 40 m². В прайсах застройщиков как «1 комната» попадают и более крупные помещения — в нашем предложении это 84 квартиры площадью свыше 40 m² (46 в Варшаве, 38 во Вроцлаве). Часть из них — большие студии с кухонной нишей, часть — помещения 46–78 m², например в проекте My Forest на Białołęka или Bulwar Północny во Вроцлаве, которые на практике можно разделить на две комнаты. Такие квартиры завышали бы статистику студий, поэтому показываем их отдельно.
| Студии до 40 m² | Варшава без Śródmieście | Варшава – Śródmieście | Вроцлав |
|---|---|---|---|
| Доступные помещения | 125 (30 проектов) | 54 (1 проект) | 227 (20 проектов) |
| Цена от | 437 076 zł | 820 918 zł | 335 315 zł |
| Медиана цены | 625 797 zł | 947 196 zł | 579 968 zł |
| 90% предложений дешевле | 896 032 zł | 1 301 584 zł | 669 000 zł |
| Медиана метража | 29,8 m² | 28,6 m² | 30,8 m² |
| Медиана цены за m² | 19 931 zł | 33 800 zł | 17 965 zł |
Почему мы выделяем Śródmieście? Если считать все варшавские студии вместе, медиана цены вырастает до 757 138 zł, а медиана метра — до 24 275 zł, потому что почти каждая третья студия в нашем предложении в Варшаве — микроапартаменты в центре. Такое «среднее» не описывает ни центр, ни остальной город. Подробнее о том, как читать такую статистику, пишем в статье средняя цена и медиана.
Для сравнения: по данным NBP, средняя сделочная цена метра на первичном рынке во II кв. 2026 г. составляла 16 783 zł в Варшаве и 14 312 zł во Вроцлаве, а средняя цена предложения — 18 488 zł и 15 575 zł. Это средние для всех метражей. Студии дороже за метр, что видно и в нашем каталоге — подробнее о ценах по всему городу в руководстве цены на новостройки в Варшаве 2026.
Цена студии в Варшаве – районы
Дешевле всего студию купить на Ursus, Białołęka, Praga-Północ и во Włochy — медианы там укладываются в диапазон около 490–565 тыс. zł. На Mokotów типичная студия — около 671 тыс. zł, а на Wola уже около 896 тыс. zł: здесь доступные студии находятся в проектах около центра (NU2!, Stacja Wola III, Srebrna 5), где метр стоит около 29,7 тыс. zł.
| Район | Студии (проекты) | Цена от | Медиана цены | Медиана метража | Медиана zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Ursus | 2 (1) | 437 076 zł | 492 084 zł | 29,2 m² | 16 848 zł |
| Praga-Północ | 14 (1) | 497 800 zł | 536 140 zł | 29,6 m² | 19 000 zł |
| Włochy | 21 (4) | 509 454 zł | 563 955 zł | 29,4 m² | 19 096 zł |
| Białołęka | 9 (4) | 459 616 zł | 564 645 zł | 29,0 m² | 19 931 zł |
| Praga-Południe | 14 (6) | 531 168 zł | 571 536 zł | 29,6 m² | 19 475 zł |
| Bielany | 5 (2) | 515 108 zł | 663 000 zł | 30,0 m² | 22 100 zł |
| Wilanów | 3 (1) | 651 581 zł | 665 874 zł | 31,9 m² | 20 900 zł |
| Mokotów | 32 (7) | 495 075 zł | 671 062 zł | 30,6 m² | 22 711 zł |
| Bemowo | 2 (1) | 725 169 zł | 786 994 zł | 34,1 m² | 23 098 zł |
| Wola | 23 (3) | 780 000 zł | 896 032 zł | 30,1 m² | 29 687 zł |
| Śródmieście | 54 (1) | 820 918 zł | 947 196 zł | 28,6 m² | 33 800 zł |
Śródmieście – микроапартаменты по около 33,6 тыс. zł/m²
Все 1-комнатные помещения в Śródmieście в нашем предложении — один проект: Apartamenty Grzybowska 11 etap I (Dom Development, срок сдачи II кв. 2027). Доступно 71 1-комнатная квартира площадью 26,5–45,4 m², медиана цены метра составляет 33 600 zł, а медиана цены всего помещения — 1 145 606 zł. Среди помещений до 40 m² (54 штуки) самое дешёвое стоит 820 918 zł. Это продукт для тех, кто платит за адрес в самом центре — при аренде плата не растёт пропорционально цене, что мы показываем в сравнении студия или 2 комнаты под аренду (на польском).
Студия во Вроцлаве – цены по районам
Во Вроцлаве различия между районами меньше, чем в Варшаве. Больше всего студий в Stare Miasto (114 помещений в 7 проектах) и на Krzyki (52). Дешевле всего за метр на Fabryczna, где медиана падает до около 13,4 тыс. zł/m², а половина студий на Krzyki стоит меньше около 503 тыс. zł.
| Район | Студии (проекты) | Цена от | Медиана цены | Медиана метража | Медиана zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|
| Fabryczna | 6 (2) | 335 315 zł | 403 470 zł | 30,0 m² | 13 435 zł |
| Krzyki | 52 (5) | 439 247 zł | 502 857 zł | 29,9 m² | 16 760 zł |
| Psie Pole | 18 (3) | 491 900 zł | 590 877 zł | 33,7 m² | 17 322 zł |
| Stare Miasto | 114 (7) | 443 374 zł | 591 042 zł | 31,0 m² | 18 544 zł |
| Śródmieście | 37 (3) | 475 718 zł | 607 782 zł | 32,4 m² | 18 870 zł |
Если у вас бюджет до 500–600 тыс. zł и вы не настаиваете на студии, посмотрите и небольшие «двушки» — сводку найдёте в статье недорогие квартиры во Вроцлаве до 500 и 600 тыс. zł (на польском).
Студия до 400 тыс. и до 500 тыс. zł – 10 самых дешёвых предложений
Ниже — самая дешёвая доступная студия в каждом из пяти самых дешёвых проектов в Варшаве и во Вроцлаве. Студия до 400 тыс. zł — это сегодня в нашем предложении только Aleja Platanowa 2 на вроцлавском Fabryczna (3 помещения за 335–354 тыс. zł). Инвестор там — жилищный кооператив, а сдача запланирована на рубеж 2028 и 2029 гг. — перед резервацией уточните вид договора и права на помещение. В Варшаве самая дешёвая студия стоит 437 076 zł.
| Проект | Город, район | Застройщик | Метраж | Цена | Срок сдачи |
|---|---|---|---|---|---|
| Aleja Platanowa 2 | Вроцлав, Fabryczna | SM Jedynka | 27,53 m² | 335 315 zł | IV кв. 2028 – I кв. 2029 |
| Piastova Osada 2 | Варшава, Ursus | Victoria Dom | 26,34 m² | 437 076 zł | IV кв. 2027 |
| Apartamenty Krakowska 6 | Вроцлав, Krzyki | Robyg | 25,39 m² | 439 247 zł | I кв. 2027 |
| Apartamenty Krakowska 5 | Вроцлав, Krzyki | Robyg | 26,94 m² | 442 759 zł | II кв. 2028 |
| RiverSide | Вроцлав, Stare Miasto | Murapol | 25,54 m² | 443 374 zł | II кв. 2028 |
| Węgliniecka | Вроцлав, Fabryczna | Profit Development | 30,82 m² | 452 746 zł | III кв. 2027 |
| Osiedle Salvia | Варшава, Białołęka | Napollo | 33,87 m² | 459 616 zł | III кв. 2027 |
| Nova Viva Garden 3 | Варшава, Białołęka | Victoria Dom | 30,18 m² | 471 138 zł | готово |
| Rytm Mokotowa 2A | Варшава, Mokotów | Robyg | 28,29 m² | 495 075 zł | готово |
| Konopacka | Варшава, Praga-Północ | Profit Development | 26,20 m² | 497 800 zł | готово |
Обратите внимание на две вещи. Самой низкой ценой метра выделяется Osiedle Salvia (13 570 zł/m²) — эта студия имеет почти 34 m², то есть заметно больше самых дешёвых помещений на Krzyki. В Nova Viva Garden 3, Rytm Mokotowa 2A и на Konopacka вы покупаете готовую квартиру, без ожидания стройки. Больше дешёвых локаций в столице — и не только студий — описываем в статье самые дешёвые новые квартиры в Варшаве (на польском).
Метраж студии и почему метр здесь самый дорогой
Здания, которые вы сегодня покупаете у застройщика, проектировали по постановлению о технических условиях, которым должны отвечать здания. Его § 94 гласит, что квартира должна иметь полезную площадь не менее 25 m² — эта редакция действует с 1 января 2018 г. Поэтому самые маленькие студии в нашем предложении имеют около 25,1–25,4 m² (RiverSide, Bulwar Północny, Apartamenty Krakowska 6). Одно помещение имеет 24,94 m² — при таких исключениях спросите застройщика, точно ли это жилое помещение.
Студия имеет самую высокую цену за метр, потому что санузел, кухонная ниша с инженерными системами, входная дверь и доля в общих частях распределяются на меньшее число метров. В нашем предложении во Вроцлаве медиана метра студии составляет 17 965 zł против 16 000 zł у 2-комнатных квартир (около 12% больше). В Варшаве вне Śródmieście это 19 931 zł против 18 600 zł (около 7% больше). Три комнаты за метр ещё дешевле — сравнение найдёте в статье о ценах на 3-комнатные квартиры (на польском), а цены помещений 30, 40 и 50 m² в столице — в тексте сколько стоит квартира в Варшаве.
Ищете студию для себя или под аренду? Мы поможем выбрать новую студию у застройщика и сравнить предложения из разных районов — чаще всего без комиссии для покупателя, вознаграждение обычно платит застройщик.
Сколько денег нужно на студию? Пример расчёта
Возьмём две студии по ценам, близким к медианам из нашего предложения: 580 тыс. zł во Вроцлаве и 626 тыс. zł в Варшаве (вне Śródmieście). Предполагаем покупку на этапе строительства (договор с застройщиком, затем договор о передаче собственности), ипотечный кредит, максимальные ставки нотариальной таксы и запись ипотеки. Согласно Рекомендации S KNF банк может профинансировать до 80% стоимости, а до 90% — при дополнительном обеспечении части кредита сверх 80%.
| Позиция | Вроцлав – 580 000 zł | Варшава – 626 000 zł |
|---|---|---|
| Первоначальный взнос 20% | 116 000 zł | 125 200 zł |
| Первоначальный взнос 10% (с дополнительным обеспечением) | 58 000 zł | 62 600 zł |
| Договор с застройщиком — ваша половина таксы + VAT + ½ записи требования | 1 025,18 zł | 1 081,76 zł |
| Договор о передаче — такса + VAT | 1 900,35 zł | 2 013,51 zł |
| Заведение земельно-ипотечной книги и запись собственности | 300 zł | 300 zł |
| Запись ипотеки | 200 zł | 200 zł |
| Наличные на старте при взносе 20% | ок. 119 425 zł | ок. 128 795 zł |
Пример для Вроцлава шаг за шагом: ставка из § 3 для 580 000 zł — 1 010 + 0,4% × 520 000 = 3 090 zł, а за договор с застройщиком и о передаче максимум половина, то есть 1 545 zł нетто. При договоре с застройщиком вы платите половину этой суммы (772,50 zł + 177,68 zł VAT) и половину сбора за запись требования (75 zł). При договоре о передаче — всю (1 545 zł + 355,35 zł VAT) плюс 100 zł за заведение книги и 200 zł за запись собственности. К этому добавляется отделка — для студии это часто несколько десятков тысяч злотых, поэтому посчитайте её сразу (сколько стоит отделка квартиры). Полную сводку сборов, в том числе при кредите, найдёте в статье о расходах при покупке квартиры у застройщика.
Не знаете, профинансирует ли банк студию при ваших доходах? Запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков и проверим, какой первоначальный взнос понадобится в вашей ситуации.
Новая студия от застройщика – для себя или под аренду?
Студия — самый низкий порог входа на первичный рынок, но не всегда лучший выбор. Для себя она подойдёт, если вы живёте один и планируете остаться в ней на несколько лет, — при паре или семейных планах лучше подойдёт небольшая «двушка». Во Вроцлаве медиана цены 2-комнатной квартиры в нашем предложении — 662 405 zł, то есть около 82 тыс. zł больше, чем студии. Как спланировать 25–35 m², чтобы в них было удобно жить, показываем в руководстве как обустроить студию (на польском).
Под аренду студия требует меньшего капитала и легко находит арендаторов, но из-за более высокой цены метра и более частой смены арендаторов её преимущество перед «двушкой» меньше, чем кажется. Сравнение доходности на наших медианах и ставках NBP найдёте в статье студия или 2 комнаты под аренду (на польском). При инвестиционной покупке особенно важны локация (вузы, офисы, транспорт) и срок сдачи — каждый квартал стройки — это квартал без арендной платы.
Частые вопросы
Сколько стоит студия в Варшаве в 2026 году?
По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, новые студии до 40 m² стоят в Варшаве от 437 076 zł. Вне Śródmieście медиана цены составляет 625 797 zł (19 931 zł/m²), а в Śródmieście — 947 196 zł (33 800 zł/m²). Самые дешёвые районы — Ursus, Praga-Północ, Włochy и Białołęka.
Сколько стоит новая студия во Вроцлаве?
В нашем предложении студии во Вроцлаве стоят от 335 315 zł, а половина из них — меньше 579 968 zł. Медиана цены метра — 17 965 zł, медиана метража около 31 m². Дешевле всего на Fabryczna и на Krzyki, дороже всего в Śródmieście и в Stare Miasto.
Можно ли купить студию до 400 тыс. zł?
На первичном рынке в Варшаве практически нет — самая дешёвая студия в нашем предложении стоит 437 076 zł. Во Вроцлаве есть 3 таких помещения в проекте Aleja Platanowa 2 на Fabryczna (335–354 тыс. zł), со сроком сдачи на рубеже 2028 и 2029 гг. При бюджете до 500 тыс. zł выбор растёт до 44 студий во Вроцлаве и 6 в Варшаве.
Какова минимальная площадь студии?
Технические условия (§ 94) требуют, чтобы квартира имела не менее 25 m² полезной площади — норма в этой редакции действует с 1 января 2018 г. Поэтому новые студии от застройщиков обычно начинаются примерно с 25 m². Меньшие помещения найдёте главным образом в старых зданиях на вторичном рынке или как нежилые помещения.
Почему студия дороже за метр, чем более крупная квартира?
В маленькой квартире те же дорогие элементы, что и в большой: санузел, кухонные инженерные системы, двери, доля в лестничной клетке и лифте. Распределённые на около 30 m², они повышают цену метра. У студий и постоянный инвестиционный спрос, поэтому застройщики реже их уценивают.
Является ли 1-комнатная квартира площадью 50 m² студией?
Формально да — в прайсе у неё одна комната, но обычно это большая студия с возможностью выделить спальню. В нашем предложении таких помещений свыше 40 m² — 84, а 17 из них имеют 50 m² и более. Сравнивая цены, сопоставляйте их скорее с 2-комнатными квартирами, чем с классическими студиями.
Итоги
Типичная новая студия в нашем предложении стоит около 626 тыс. zł в Варшаве вне Śródmieście (медианы районов от около 492 тыс. zł на Ursus до около 896 тыс. zł на Wola) и около 580 тыс. zł во Вроцлаве (от около 403 тыс. zł на Fabryczna до около 608 тыс. zł в Śródmieście). Самые дешёвые предложения начинаются от около 437 тыс. zł в Варшаве и 335 тыс. zł во Вроцлаве, а микроапартаменты в Śródmieście столицы — отдельный сегмент, от около 821 тыс. zł. Сравнивая цены, смотрите на метраж, срок сдачи и на то, не является ли помещение, обозначенное как «1 комната», на самом деле большой студией. Актуальные предложения найдёте в каталоге проектов в Варшаве и проектов во Вроцлаве.
Хотите купить студию, не перекапывая десятки прайсов? Воспользуйтесь помощью при покупке квартиры у застройщика — мы выберем предложения под ваш бюджет и проведём вас через резервацию и договор, чаще всего без комиссии для покупателя. Если покупаете в кредит, запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены взяты из предложения TM Invest (на 27.09.2026) и являются ценами предложения застройщиков, а не обзором всего рынка; они могут измениться. Расчёты расходов ориентировочные и не являются юридической или финансовой консультацией.
Источники
- Постановление Министра инфраструктуры от 12 апреля 2002 г. о технических условиях, которым должны отвечать здания и их расположение (на польском) – единый текст Dz.U. 2022 поз. 1225, § 94
- Постановление, изменяющее технические условия (на польском) – Dz.U. 2017 поз. 2285 (редакция § 94 с 1 января 2018 г.)
- Постановление Министра юстиции о максимальных ставках нотариальной таксы (на польском) – единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566, § 3 и § 6
- Закон о судебных издержках по гражданским делам (на польском) – единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228, ст. 42–44
- KNF, Рекомендация S (на польском; рекомендация 15.5 – максимальный уровень LtV)
- NBP, цены квартир – база BaRN, II кв. 2026 г. (на польском)
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026
