Ceny kawalerek 2026 Warszawa i Wrocław – ile kosztuje nowa kawalerka

Nowa kawalerka od dewelopera kosztuje w Warszawie od ok. 437 tys. zł, a we Wrocławiu od ok. 335 tys. zł. Typowa cena kawalerki w Warszawie poza Śródmieściem to ok. 626 tys. zł, we Wrocławiu ok. 580 tys. zł – za lokal o powierzchni ok. 30 m². Poniżej pokazujemy ceny kawalerek w dzielnicach obu miast, listę najtańszych ofert z linkami do inwestycji i przykład, ile pieniędzy trzeba mieć na start. Wszystkie liczby pochodzą z naszego katalogu – według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026.

Najważniejsze informacje

• W naszej ofercie jest 406 klasycznych kawalerek (1 pokój, do 40 m²): 179 w Warszawie i 227 we Wrocławiu.
• Mediana ceny kawalerki: Warszawa bez Śródmieścia 625 797 zł (19 931 zł/m²), Wrocław 579 968 zł (17 965 zł/m²).
• Mikroapartamenty w Śródmieściu Warszawy kosztują od 820 918 zł, przy medianie 33 800 zł/m² – to osobna półka cenowa.
• Kawalerkę do 400 tys. zł znajdziesz tylko we Wrocławiu (3 lokale), do 500 tys. zł – 6 ofert w Warszawie i 44 we Wrocławiu.
• Mieszkanie w nowym budynku powinno mieć co najmniej 25 m² powierzchni użytkowej (§ 94 warunków technicznych) – dlatego najmniejsze kawalerki od deweloperów mają ok. 25–26 m².

Ile kosztuje kawalerka w Warszawie i we Wrocławiu – podsumowanie danych

Liczymy tylko mieszkania jednopokojowe o statusie „dostępne” i powierzchni do 40 m². W cennikach deweloperów jako „1 pokój” trafiają też większe lokale – w naszej ofercie to 84 mieszkania o powierzchni ponad 40 m² (46 w Warszawie, 38 we Wrocławiu). Część z nich to duże studia z aneksem, część – lokale 46–78 m², np. w inwestycji My Forest na Białołęce czy Bulwar Północny we Wrocławiu, które w praktyce da się podzielić na dwa pokoje. Takie mieszkania zawyżałyby statystykę kawalerek, więc pokazujemy je osobno.

Kawalerki do 40 m²	Warszawa bez Śródmieścia	Warszawa – Śródmieście	Wrocław
Dostępne lokale	125 (30 inwestycji)	54 (1 inwestycja)	227 (20 inwestycji)
Cena od	437 076 zł	820 918 zł	335 315 zł
Mediana ceny	625 797 zł	947 196 zł	579 968 zł
90% ofert tańszych niż	896 032 zł	1 301 584 zł	669 000 zł
Mediana metrażu	29,8 m²	28,6 m²	30,8 m²
Mediana ceny za m²	19 931 zł	33 800 zł	17 965 zł

Dlaczego oddzielamy Śródmieście? Gdy policzysz wszystkie warszawskie kawalerki razem, mediana ceny rośnie do 757 138 zł, a mediana metra do 24 275 zł – bo prawie co trzecia kawalerka w naszej ofercie w Warszawie to mikroapartament w centrum. Taka „średnia” nie opisuje ani centrum, ani reszty miasta. Więcej o tym, jak czytać takie statystyki, piszemy w artykule średnia cena a mediana.

Dla porównania: według NBP średnia cena transakcyjna metra na rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. wynosiła 16 783 zł w Warszawie i 14 312 zł we Wrocławiu, a średnia cena ofertowa – 18 488 zł i 15 575 zł. To średnie dla wszystkich metraży. Kawalerki są droższe za metr, co widać też w naszym katalogu – szerzej o cenach w całym mieście w przewodniku ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026.

Cena kawalerki w Warszawie – dzielnice

Najtaniej kupisz kawalerkę na Ursusie, Białołęce, Pradze-Północ i we Włochach – mediany mieszczą się tam w przedziale ok. 490–565 tys. zł. Na Mokotowie typowa kawalerka to ok. 671 tys. zł, a na Woli już ok. 896 tys. zł: tu dostępne kawalerki są w inwestycjach blisko centrum (NU2!, Stacja Wola III, Srebrna 5), gdzie metr kosztuje ok. 29,7 tys. zł.

Dzielnica	Kawalerki (inwestycje)	Cena od	Mediana ceny	Mediana metrażu	Mediana zł/m²
Ursus	2 (1)	437 076 zł	492 084 zł	29,2 m²	16 848 zł
Praga-Północ	14 (1)	497 800 zł	536 140 zł	29,6 m²	19 000 zł
Włochy	21 (4)	509 454 zł	563 955 zł	29,4 m²	19 096 zł
Białołęka	9 (4)	459 616 zł	564 645 zł	29,0 m²	19 931 zł
Praga-Południe	14 (6)	531 168 zł	571 536 zł	29,6 m²	19 475 zł
Bielany	5 (2)	515 108 zł	663 000 zł	30,0 m²	22 100 zł
Wilanów	3 (1)	651 581 zł	665 874 zł	31,9 m²	20 900 zł
Mokotów	32 (7)	495 075 zł	671 062 zł	30,6 m²	22 711 zł
Bemowo	2 (1)	725 169 zł	786 994 zł	34,1 m²	23 098 zł
Wola	23 (3)	780 000 zł	896 032 zł	30,1 m²	29 687 zł
Śródmieście	54 (1)	820 918 zł	947 196 zł	28,6 m²	33 800 zł

Śródmieście – mikroapartamenty po ok. 33,6 tys. zł/m²

Wszystkie jednopokojowe lokale w Śródmieściu w naszej ofercie to jedna inwestycja: Apartamenty Grzybowska 11 etap I (Dom Development, termin oddania II kw. 2027). Dostępnych jest 71 mieszkań 1-pokojowych o powierzchni 26,5–45,4 m², mediana ceny metra wynosi 33 600 zł, a mediana ceny całego lokalu – 1 145 606 zł. Wśród lokali do 40 m² (54 sztuki) najtańszy kosztuje 820 918 zł. To produkt dla osób, które płacą za adres w samym centrum – na wynajmie czynsz nie rośnie proporcjonalnie do ceny, co pokazujemy w porównaniu kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem.

Kawalerka Wrocław – cena w dzielnicach

We Wrocławiu różnice między dzielnicami są mniejsze niż w Warszawie. Najwięcej kawalerek jest na Starym Mieście (114 lokali w 7 inwestycjach) i na Krzykach (52). Najtaniej za metr jest na Fabrycznej, gdzie mediana spada do ok. 13,4 tys. zł/m², a połowa kawalerek na Krzykach kosztuje mniej niż ok. 503 tys. zł.

Dzielnica	Kawalerki (inwestycje)	Cena od	Mediana ceny	Mediana metrażu	Mediana zł/m²
Fabryczna	6 (2)	335 315 zł	403 470 zł	30,0 m²	13 435 zł
Krzyki	52 (5)	439 247 zł	502 857 zł	29,9 m²	16 760 zł
Psie Pole	18 (3)	491 900 zł	590 877 zł	33,7 m²	17 322 zł
Stare Miasto	114 (7)	443 374 zł	591 042 zł	31,0 m²	18 544 zł
Śródmieście	37 (3)	475 718 zł	607 782 zł	32,4 m²	18 870 zł

Jeśli masz budżet do 500–600 tys. zł i nie upierasz się przy kawalerce, sprawdź też małe dwójki – zestawienie znajdziesz w artykule tanie mieszkania we Wrocławiu do 500 i 600 tys. zł.

Kawalerka do 400 tys. i do 500 tys. zł – 10 najtańszych ofert

Poniżej najtańsza dostępna kawalerka w każdej z pięciu najtańszych inwestycji w Warszawie i we Wrocławiu. Kawalerka do 400 tys. zł to dziś w naszej ofercie wyłącznie Aleja Platanowa 2 na wrocławskiej Fabrycznej (3 lokale za 335–354 tys. zł). Inwestorem jest tam spółdzielnia mieszkaniowa, a oddanie zaplanowano na przełom 2028 i 2029 r. – przed rezerwacją dopytaj o rodzaj umowy i prawa do lokalu. W Warszawie najtańsza kawalerka kosztuje 437 076 zł.

Inwestycja	Miasto, dzielnica	Deweloper	Metraż	Cena	Termin oddania
Aleja Platanowa 2	Wrocław, Fabryczna	SM Jedynka	27,53 m²	335 315 zł	IV kw. 2028 – I kw. 2029
Piastova Osada 2	Warszawa, Ursus	Victoria Dom	26,34 m²	437 076 zł	IV kw. 2027
Apartamenty Krakowska 6	Wrocław, Krzyki	Robyg	25,39 m²	439 247 zł	I kw. 2027
Apartamenty Krakowska 5	Wrocław, Krzyki	Robyg	26,94 m²	442 759 zł	II kw. 2028
RiverSide	Wrocław, Stare Miasto	Murapol	25,54 m²	443 374 zł	II kw. 2028
Węgliniecka	Wrocław, Fabryczna	Profit Development	30,82 m²	452 746 zł	III kw. 2027
Osiedle Salvia	Warszawa, Białołęka	Napollo	33,87 m²	459 616 zł	III kw. 2027
Nova Viva Garden 3	Warszawa, Białołęka	Victoria Dom	30,18 m²	471 138 zł	gotowe
Rytm Mokotowa 2A	Warszawa, Mokotów	Robyg	28,29 m²	495 075 zł	gotowe
Konopacka	Warszawa, Praga-Północ	Profit Development	26,20 m²	497 800 zł	gotowe

Zwróć uwagę na dwie rzeczy. Najniższą ceną metra wyróżnia się Osiedle Salvia (13 570 zł/m²) – ta kawalerka ma prawie 34 m², więc jest wyraźnie większa od najtańszych lokali na Krzykach. Z kolei w Nova Viva Garden 3, Rytmie Mokotowa 2A i na Konopackiej kupujesz mieszkanie gotowe, bez czekania na budowę. Więcej tanich lokalizacji w stolicy – także poza kawalerkami – opisujemy w artykule najtańsze nowe mieszkania w Warszawie.

Metraż kawalerki i dlaczego metr jest tu najdroższy

Budynki, które dziś kupujesz od dewelopera, projektowano według rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Jego § 94 mówi, że mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 m² – to brzmienie obowiązuje od 1 stycznia 2018 r. Dlatego najmniejsze kawalerki w naszej ofercie mają ok. 25,1–25,4 m² (RiverSide, Bulwar Północny, Apartamenty Krakowska 6). Pojedynczy lokal ma 24,94 m² – przy takich wyjątkach zapytaj dewelopera, czy to na pewno lokal mieszkalny.

Kawalerka ma najwyższą cenę za metr, bo łazienka, aneks z instalacjami, drzwi wejściowe i udział w częściach wspólnych rozkładają się na mniej metrów. W naszej ofercie we Wrocławiu mediana metra kawalerki wynosi 17 965 zł wobec 16 000 zł w mieszkaniach 2-pokojowych (ok. 12% więcej). W Warszawie poza Śródmieściem to 19 931 zł wobec 18 600 zł (ok. 7% więcej). Trzy pokoje są za metr jeszcze tańsze – porównanie znajdziesz w artykule o cenach mieszkań 3-pokojowych, a ceny lokali 30, 40 i 50 m² w stolicy w tekście ile kosztuje mieszkanie w Warszawie.

Szukasz kawalerki dla siebie albo pod wynajem? Pomożemy wybrać nową kawalerkę od dewelopera i porównać oferty z różnych dzielnic – najczęściej bez prowizji dla kupującego, wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

Ile pieniędzy potrzebujesz na kawalerkę? Przykład wyliczenia

Weźmy dwie kawalerki w cenach bliskich medianom z naszej oferty: 580 tys. zł we Wrocławiu i 626 tys. zł w Warszawie (poza Śródmieściem). Zakładamy zakup na etapie budowy (umowa deweloperska, potem umowa przenosząca własność), kredyt hipoteczny, stawki maksymalne taksy notarialnej i wpis hipoteki. Zgodnie z Rekomendacją S KNF bank może sfinansować do 80% wartości, a do 90% – przy dodatkowym zabezpieczeniu części kredytu przekraczającej 80%.

Pozycja	Wrocław – 580 000 zł	Warszawa – 626 000 zł
Wkład własny 20%	116 000 zł	125 200 zł
Wkład własny 10% (z dodatkowym zabezpieczeniem)	58 000 zł	62 600 zł
Umowa deweloperska – Twoja połowa taksy + VAT + ½ wpisu roszczenia	1 025,18 zł	1 081,76 zł
Umowa przenosząca – taksa + VAT	1 900,35 zł	2 013,51 zł
Założenie księgi wieczystej i wpis własności	300 zł	300 zł
Wpis hipoteki	200 zł	200 zł
Gotówka na start przy wkładzie 20%	ok. 119 425 zł	ok. 128 795 zł

Przykład dla Wrocławia krok po kroku: stawka z § 3 dla 580 000 zł to 1 010 + 0,4% × 520 000 = 3 090 zł, a za umowę deweloperską i przenoszącą maksymalnie połowa, czyli 1 545 zł netto. Przy umowie deweloperskiej płacisz połowę tej kwoty (772,50 zł + 177,68 zł VAT) i połowę opłaty za wpis roszczenia (75 zł). Przy umowie przenoszącej – całość (1 545 zł + 355,35 zł VAT) oraz 100 zł za założenie księgi i 200 zł za wpis własności. Do tego dochodzi wykończenie – dla kawalerki to często kilkadziesiąt tysięcy złotych, więc policz je od razu (ile kosztuje wykończenie mieszkania). Pełne zestawienie opłat, także przy kredycie, znajdziesz w artykule o kosztach zakupu mieszkania od dewelopera.

Nie wiesz, czy bank sfinansuje kawalerkę przy Twoich dochodach? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków i sprawdzimy, jaki wkład własny będzie potrzebny w Twojej sytuacji.

Nowa kawalerka od dewelopera – dla siebie czy pod wynajem?

Kawalerka to najniższy próg wejścia na rynek pierwotny, ale nie zawsze najlepszy wybór. Dla siebie sprawdzi się, jeśli mieszkasz sam i planujesz zostać w niej kilka lat – przy parze lub planach rodzinnych lepiej sprawdzi się mała dwójka. We Wrocławiu mediana ceny mieszkania 2-pokojowego w naszej ofercie to 662 405 zł, czyli ok. 82 tys. zł więcej niż kawalerki. Jak zaplanować 25–35 m², żeby dało się w nich wygodnie żyć, pokazujemy w poradniku jak urządzić kawalerkę.

Pod wynajem kawalerka wymaga mniejszego kapitału i łatwo znajduje najemców, ale ze względu na wyższą cenę metra i częstszą rotację najemców jej przewaga nad dwójką jest mniejsza, niż się wydaje. Porównanie rentowności na naszych medianach i stawkach NBP znajdziesz w artykule kawalerka czy 2 pokoje pod wynajem. Przy zakupie inwestycyjnym szczególnie ważne są lokalizacja (uczelnie, biurowce, komunikacja) i termin oddania – każdy kwartał budowy to kwartał bez czynszu.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Typowa nowa kawalerka w naszej ofercie kosztuje ok. 626 tys. zł w Warszawie poza Śródmieściem (mediany dzielnic od ok. 492 tys. zł na Ursusie do ok. 896 tys. zł na Woli) i ok. 580 tys. zł we Wrocławiu (od ok. 403 tys. zł na Fabrycznej do ok. 608 tys. zł w Śródmieściu). Najtańsze oferty zaczynają się od ok. 437 tys. zł w Warszawie i 335 tys. zł we Wrocławiu, a mikroapartamenty w Śródmieściu stolicy to osobny segment – od ok. 821 tys. zł. Porównując ceny, patrz na metraż, termin oddania i to, czy lokal oznaczony jako „1 pokój” nie jest w rzeczywistości dużym studiem. Aktualne oferty znajdziesz w katalogu inwestycji w Warszawie i inwestycji we Wrocławiu.

Chcesz kupić kawalerkę bez przekopywania się przez dziesiątki cenników? Skorzystaj z pomocy przy zakupie mieszkania od dewelopera – wybierzemy oferty dopasowane do budżetu i przeprowadzimy Cię przez rezerwację i umowę, najczęściej bez prowizji dla kupującego. Jeśli kupujesz na kredyt, umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Ceny pochodzą z oferty TM Invest (stan na 27.09.2026) i są cenami ofertowymi deweloperów, a nie przeglądem całego rynku; mogą się zmienić. Wyliczenia kosztów są orientacyjne i nie stanowią porady prawnej ani finansowej.

Źródła

• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – tekst jednolity Dz.U. 2022 poz. 1225, § 94
• Rozporządzenie zmieniające warunki techniczne – Dz.U. 2017 poz. 2285 (brzmienie § 94 od 1 stycznia 2018 r.)
• Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej – tekst jednolity Dz.U. 2024 poz. 1566, § 3 i § 6
• Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 1228, art. 42–44
• KNF, Rekomendacja S (rekomendacja 15.5 – maksymalny poziom LtV)
• NBP, ceny mieszkań – baza BaRN, II kw. 2026 r.
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026