Ціни на студії 2026 Варшава та Вроцлав – скільки коштує нова студія
Автор: Tacjana MasiukiewiczРинок і ціни~13 хв читання
Нова студія (kawalerka) від забудовника коштує у Варшаві від близько 437 тис. zł, а у Вроцлаві від близько 335 тис. zł. Типова ціна студії у Варшаві поза Śródmieście – близько 626 тис. zł, у Вроцлаві близько 580 тис. zł – за помешкання площею близько 30 м². Нижче показуємо ціни студій за районами обох міст, перелік найдешевших пропозицій із посиланнями на проєкти та приклад того, скільки грошей потрібно на старті. Усі числа взято з нашого каталогу – за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026.
Головне
- У нашій пропозиції 406 класичних студій (1 кімната, до 40 м²): 179 у Варшаві та 227 у Вроцлаві.
- Медіана ціни студії: Варшава без Śródmieście 625 797 zł (19 931 zł/м²), Вроцлав 579 968 zł (17 965 zł/м²).
- Мікроапартаменти в Śródmieście Варшави коштують від 820 918 zł за медіани 33 800 zł/м² – це окрема цінова полиця.
- Студію до 400 тис. zł знайдете лише у Вроцлаві (3 помешкання), до 500 тис. zł – 6 пропозицій у Варшаві та 44 у Вроцлаві.
- Квартира в новій будівлі має мати щонайменше 25 м² корисної площі (§ 94 технічних умов) – тому найменші студії від забудовників мають близько 25–26 м².
Скільки коштує студія у Варшаві та Вроцлаві – зведення даних
Ми рахуємо лише 1-кімнатні квартири зі статусом «доступні» й площею до 40 м². У прайсах забудовників як «1 кімната» потрапляють і більші помешкання – у нашій пропозиції це 84 квартири площею понад 40 м² (46 у Варшаві, 38 у Вроцлаві). Частина з них – великі студії з кухонною нішею, частина – помешкання 46–78 м², наприклад у проєкті My Forest на Białołęka чи Bulwar Północny у Вроцлаві, які на практиці можна поділити на дві кімнати. Такі квартири завищували б статистику студій, тому показуємо їх окремо.
| Студії до 40 м² | Варшава без Śródmieście | Варшава – Śródmieście | Вроцлав |
|---|---|---|---|
| Доступні помешкання | 125 (30 проєктів) | 54 (1 проєкт) | 227 (20 проєктів) |
| Ціна від | 437 076 zł | 820 918 zł | 335 315 zł |
| Медіана ціни | 625 797 zł | 947 196 zł | 579 968 zł |
| 90% пропозицій дешевші за | 896 032 zł | 1 301 584 zł | 669 000 zł |
| Медіана площі | 29,8 м² | 28,6 м² | 30,8 м² |
| Медіана ціни за м² | 19 931 zł | 33 800 zł | 17 965 zł |
Чому ми виокремлюємо Śródmieście? Якщо рахувати всі варшавські студії разом, медіана ціни зростає до 757 138 zł, а медіана метра – до 24 275 zł, бо майже кожна третя студія в нашій пропозиції у Варшаві – мікроапартаменти в центрі. Таке «середнє» не описує ані центру, ані решти міста. Докладніше про те, як читати таку статистику, пишемо в статті середня ціна та медіана.
Для порівняння: за даними NBP, середня трансакційна ціна метра на первинному ринку у II кв. 2026 р. становила 16 783 zł у Варшаві та 14 312 zł у Вроцлаві, а середня ціна пропозиції – 18 488 zł і 15 575 zł. Це середні для всіх площ. Студії дорожчі за метр, що видно й у нашому каталозі – докладніше про ціни по всьому місту в посібнику ціни на новобудови у Варшаві 2026.
Ціна студії у Варшаві – райони
Найдешевше студію купите на Ursus, Białołęka, Praga-Północ і у Włochy – медіани там вкладаються в діапазон близько 490–565 тис. zł. На Mokotów типова студія – близько 671 тис. zł, а на Wola вже близько 896 тис. zł: тут доступні студії є в проєктах біля центру (NU2!, Stacja Wola III, Srebrna 5), де метр коштує близько 29,7 тис. zł.
| Район | Студії (проєкти) | Ціна від | Медіана ціни | Медіана площі | Медіана zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Ursus | 2 (1) | 437 076 zł | 492 084 zł | 29,2 м² | 16 848 zł |
| Praga-Północ | 14 (1) | 497 800 zł | 536 140 zł | 29,6 м² | 19 000 zł |
| Włochy | 21 (4) | 509 454 zł | 563 955 zł | 29,4 м² | 19 096 zł |
| Białołęka | 9 (4) | 459 616 zł | 564 645 zł | 29,0 м² | 19 931 zł |
| Praga-Południe | 14 (6) | 531 168 zł | 571 536 zł | 29,6 м² | 19 475 zł |
| Bielany | 5 (2) | 515 108 zł | 663 000 zł | 30,0 м² | 22 100 zł |
| Wilanów | 3 (1) | 651 581 zł | 665 874 zł | 31,9 м² | 20 900 zł |
| Mokotów | 32 (7) | 495 075 zł | 671 062 zł | 30,6 м² | 22 711 zł |
| Bemowo | 2 (1) | 725 169 zł | 786 994 zł | 34,1 м² | 23 098 zł |
| Wola | 23 (3) | 780 000 zł | 896 032 zł | 30,1 м² | 29 687 zł |
| Śródmieście | 54 (1) | 820 918 zł | 947 196 zł | 28,6 м² | 33 800 zł |
Śródmieście – мікроапартаменти по близько 33,6 тис. zł/м²
Усі 1-кімнатні помешкання в Śródmieście в нашій пропозиції – один проєкт: Apartamenty Grzybowska 11 etap I (Dom Development, строк здачі II кв. 2027). Доступно 71 1-кімнатну квартиру площею 26,5–45,4 м², медіана ціни метра становить 33 600 zł, а медіана ціни всього помешкання – 1 145 606 zł. Серед помешкань до 40 м² (54 штуки) найдешевше коштує 820 918 zł. Це продукт для тих, хто платить за адресу в самому центрі – за оренди плата не зростає пропорційно до ціни, що ми показуємо в порівнянні студія чи 2 кімнати під оренду (польською).
Студія у Вроцлаві – ціни за районами
У Вроцлаві відмінності між районами менші, ніж у Варшаві. Найбільше студій у Stare Miasto (114 помешкань у 7 проєктах) і на Krzyki (52). Найдешевше за метр на Fabryczna, де медіана падає до близько 13,4 тис. zł/м², а половина студій на Krzyki коштує менше близько 503 тис. zł.
| Район | Студії (проєкти) | Ціна від | Медіана ціни | Медіана площі | Медіана zł/м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Fabryczna | 6 (2) | 335 315 zł | 403 470 zł | 30,0 м² | 13 435 zł |
| Krzyki | 52 (5) | 439 247 zł | 502 857 zł | 29,9 м² | 16 760 zł |
| Psie Pole | 18 (3) | 491 900 zł | 590 877 zł | 33,7 м² | 17 322 zł |
| Stare Miasto | 114 (7) | 443 374 zł | 591 042 zł | 31,0 м² | 18 544 zł |
| Śródmieście | 37 (3) | 475 718 zł | 607 782 zł | 32,4 м² | 18 870 zł |
Якщо у вас бюджет до 500–600 тис. zł і ви не наполягаєте на студії, подивіться й невеликі «двійки» – зведення знайдете в статті недорогі квартири у Вроцлаві до 500 і 600 тис. zł (польською).
Студія до 400 тис. і до 500 тис. zł – 10 найдешевших пропозицій
Нижче – найдешевша доступна студія в кожному з п'яти найдешевших проєктів у Варшаві та у Вроцлаві. Студія до 400 тис. zł – це сьогодні в нашій пропозиції лише Aleja Platanowa 2 на вроцлавському Fabryczna (3 помешкання за 335–354 тис. zł). Інвестор там – житловий кооператив, а здача запланована на межі 2028 і 2029 рр. – перед резервацією уточніть вид договору та права на помешкання. У Варшаві найдешевша студія коштує 437 076 zł.
| Проєкт | Місто, район | Забудовник | Площа | Ціна | Строк здачі |
|---|---|---|---|---|---|
| Aleja Platanowa 2 | Вроцлав, Fabryczna | SM Jedynka | 27,53 м² | 335 315 zł | IV кв. 2028 – I кв. 2029 |
| Piastova Osada 2 | Варшава, Ursus | Victoria Dom | 26,34 м² | 437 076 zł | IV кв. 2027 |
| Apartamenty Krakowska 6 | Вроцлав, Krzyki | Robyg | 25,39 м² | 439 247 zł | I кв. 2027 |
| Apartamenty Krakowska 5 | Вроцлав, Krzyki | Robyg | 26,94 м² | 442 759 zł | II кв. 2028 |
| RiverSide | Вроцлав, Stare Miasto | Murapol | 25,54 м² | 443 374 zł | II кв. 2028 |
| Węgliniecka | Вроцлав, Fabryczna | Profit Development | 30,82 м² | 452 746 zł | III кв. 2027 |
| Osiedle Salvia | Варшава, Białołęka | Napollo | 33,87 м² | 459 616 zł | III кв. 2027 |
| Nova Viva Garden 3 | Варшава, Białołęka | Victoria Dom | 30,18 м² | 471 138 zł | готово |
| Rytm Mokotowa 2A | Варшава, Mokotów | Robyg | 28,29 м² | 495 075 zł | готово |
| Konopacka | Варшава, Praga-Północ | Profit Development | 26,20 м² | 497 800 zł | готово |
Зверніть увагу на дві речі. Найнижчою ціною метра виділяється Osiedle Salvia (13 570 zł/м²) – ця студія має майже 34 м², тобто помітно більша за найдешевші помешкання на Krzyki. У Nova Viva Garden 3, Rytm Mokotowa 2A і на Konopacka ви купуєте готову квартиру, без очікування будівництва. Більше дешевих локацій у столиці – і не лише студій – описуємо в статті найдешевші нові квартири у Варшаві (польською).
Площа студії та чому метр тут найдорожчий
Будівлі, які ви сьогодні купуєте в забудовника, проєктували за розпорядженням про технічні умови, яким мають відповідати будівлі. Його § 94 каже, що квартира має мати корисну площу не менше 25 м² – ця редакція діє з 1 січня 2018 р. Тому найменші студії в нашій пропозиції мають близько 25,1–25,4 м² (RiverSide, Bulwar Północny, Apartamenty Krakowska 6). Одне помешкання має 24,94 м² – за таких винятків запитайте забудовника, чи це точно житлове помешкання.
Студія має найвищу ціну за метр, бо санвузол, кухонна ніша з інсталяціями, вхідні двері та частка в спільних частинах розподіляються на меншу кількість метрів. У нашій пропозиції у Вроцлаві медіана метра студії становить 17 965 zł проти 16 000 zł у 2-кімнатних квартир (близько 12% більше). У Варшаві поза Śródmieście це 19 931 zł проти 18 600 zł (близько 7% більше). Три кімнати за метр ще дешевші – порівняння знайдете в статті про ціни на 3-кімнатні квартири (польською), а ціни помешкань 30, 40 і 50 м² у столиці – в тексті скільки коштує квартира у Варшаві.
Шукаєте студію для себе чи під оренду? Допоможемо обрати нову студію в забудовника і порівняти пропозиції з різних районів – найчастіше без комісії для покупця, винагороду зазвичай сплачує забудовник.
Скільки грошей потрібно на студію? Приклад розрахунку
Візьмемо дві студії за цінами, близькими до медіан із нашої пропозиції: 580 тис. zł у Вроцлаві та 626 тис. zł у Варшаві (поза Śródmieście). Припускаємо купівлю на етапі будівництва (договір із забудовником, потім договір про передачу власності), іпотечний кредит, максимальні ставки нотаріальної таксі та запис іпотеки. Згідно з Рекомендацією S KNF банк може профінансувати до 80% вартості, а до 90% – за додаткового забезпечення частини кредиту понад 80%.
| Позиція | Вроцлав – 580 000 zł | Варшава – 626 000 zł |
|---|---|---|
| Власний внесок 20% | 116 000 zł | 125 200 zł |
| Власний внесок 10% (з додатковим забезпеченням) | 58 000 zł | 62 600 zł |
| Договір із забудовником – ваша половина таксі + ПДВ + ½ запису вимоги | 1 025,18 zł | 1 081,76 zł |
| Договір про передачу – такса + ПДВ | 1 900,35 zł | 2 013,51 zł |
| Заведення земельно-іпотечної книги та запис власності | 300 zł | 300 zł |
| Запис іпотеки | 200 zł | 200 zł |
| Готівка на старті за внеску 20% | бл. 119 425 zł | бл. 128 795 zł |
Приклад для Вроцлава крок за кроком: ставка зі § 3 для 580 000 zł – 1 010 + 0,4% × 520 000 = 3 090 zł, а за договір із забудовником і про передачу максимум половина, тобто 1 545 zł нетто. За договору із забудовником ви платите половину цієї суми (772,50 zł + 177,68 zł ПДВ) і половину збору за запис вимоги (75 zł). За договору про передачу – всю (1 545 zł + 355,35 zł ПДВ) плюс 100 zł за заведення книги й 200 zł за запис власності. До цього додається оздоблення – для студії це часто кількадесят тисяч злотих, тож порахуйте його одразу (скільки коштує оздоблення квартири). Повне зведення зборів, зокрема за кредиту, знайдете в статті про витрати на купівлю квартири в забудовника.
Не знаєте, чи профінансує банк студію за ваших доходів? Запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків і перевіримо, який власний внесок знадобиться у вашій ситуації.
Нова студія від забудовника – для себе чи під оренду?
Студія – найнижчий поріг входу на первинний ринок, але не завжди найкращий вибір. Для себе вона підійде, якщо ви живете сам і плануєте залишитися в ній на кілька років, – за пари чи сімейних планів краще підійде невелика «двійка». У Вроцлаві медіана ціни 2-кімнатної квартири в нашій пропозиції – 662 405 zł, тобто близько 82 тис. zł більше, ніж студії. Як спланувати 25–35 м², щоб у них було зручно жити, показуємо в посібнику як облаштувати студію (польською).
Під оренду студія потребує меншого капіталу й легко знаходить орендарів, але через вищу ціну метра й частішу зміну орендарів її перевага над «двійкою» менша, ніж здається. Порівняння дохідності на наших медіанах і ставках NBP знайдете в статті студія чи 2 кімнати під оренду (польською). За інвестиційної купівлі особливо важливі локація (виші, офіси, транспорт) і строк здачі – кожен квартал будівництва – це квартал без орендної плати.
Часті запитання
Скільки коштує студія у Варшаві у 2026 році?
За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, нові студії до 40 м² коштують у Варшаві від 437 076 zł. Поза Śródmieście медіана ціни становить 625 797 zł (19 931 zł/м²), а в Śródmieście – 947 196 zł (33 800 zł/м²). Найдешевші райони – Ursus, Praga-Północ, Włochy і Białołęka.
Скільки коштує нова студія у Вроцлаві?
У нашій пропозиції студії у Вроцлаві коштують від 335 315 zł, а половина з них – менше 579 968 zł. Медіана ціни метра – 17 965 zł, медіана площі близько 31 м². Найдешевше на Fabryczna та на Krzyki, найдорожче в Śródmieście й у Stare Miasto.
Чи можна купити студію до 400 тис. zł?
На первинному ринку у Варшаві практично ні – найдешевша студія в нашій пропозиції коштує 437 076 zł. У Вроцлаві є 3 такі помешкання в проєкті Aleja Platanowa 2 на Fabryczna (335–354 тис. zł), зі строком здачі на межі 2028 і 2029 рр. За бюджету до 500 тис. zł вибір зростає до 44 студій у Вроцлаві та 6 у Варшаві.
Яка мінімальна площа студії?
Технічні умови (§ 94) вимагають, щоб квартира мала щонайменше 25 м² корисної площі – норма в цій редакції діє з 1 січня 2018 р. Тому нові студії від забудовників зазвичай починаються приблизно з 25 м². Менші помешкання знайдете головно в старих будівлях на вторинному ринку або як нежитлові помешкання.
Чому студія дорожча за метр, ніж більша квартира?
У маленькій квартирі ті самі дорогі елементи, що й у великій: санвузол, кухонні інсталяції, двері, частка в сходовій клітці та ліфті. Розподілені на близько 30 м², вони підвищують ціну метра. У студій і постійний інвестиційний попит, тому забудовники рідше їх уцінюють.
Чи є 1-кімнатна квартира площею 50 м² студією?
Формально так – у прайсі в неї одна кімната, але зазвичай це велика студія з можливістю виокремити спальню. У нашій пропозиції таких помешкань понад 40 м² – 84, а 17 із них мають 50 м² і більше. Порівнюючи ціни, зіставляйте їх радше з 2-кімнатними квартирами, ніж із класичними студіями.
Підсумок
Типова нова студія в нашій пропозиції коштує близько 626 тис. zł у Варшаві поза Śródmieście (медіани районів від близько 492 тис. zł на Ursus до близько 896 тис. zł на Wola) і близько 580 тис. zł у Вроцлаві (від близько 403 тис. zł на Fabryczna до близько 608 тис. zł у Śródmieście). Найдешевші пропозиції починаються від близько 437 тис. zł у Варшаві та 335 тис. zł у Вроцлаві, а мікроапартаменти в Śródmieście столиці – окремий сегмент, від близько 821 тис. zł. Порівнюючи ціни, дивіться на площу, строк здачі та на те, чи помешкання, позначене як «1 кімната», насправді не є великою студією. Актуальні пропозиції знайдете в каталозі проєктів у Варшаві і проєктів у Вроцлаві.
Хочете купити студію, не перекопуючи десятки прайсів? Скористайтеся допомогою під час купівлі квартири в забудовника – ми оберемо пропозиції під ваш бюджет і проведемо вас через резервацію та договір, найчастіше без комісії для покупця. Якщо купуєте в кредит, запишіться на консультацію до іпотечного експерта – порівняємо пропозиції кількох банків.
Правовий стан на вересень 2026 р. Ціни взято з пропозиції TM Invest (станом на 27.09.2026), і це ціни пропозиції забудовників, а не огляд усього ринку; вони можуть змінитися. Розрахунки витрат орієнтовні й не є юридичною чи фінансовою консультацією.
Джерела
- Розпорядження Міністра інфраструктури від 12 квітня 2002 р. про технічні умови, яким мають відповідати будівлі та їх розташування (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2022 поз. 1225, § 94
- Розпорядження, що змінює технічні умови (польською) – Dz.U. 2017 поз. 2285 (редакція § 94 з 1 січня 2018 р.)
- Розпорядження Міністра юстиції про максимальні ставки нотаріальної таксі (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2024 поз. 1566, § 3 і § 6
- Закон про судові витрати в цивільних справах (польською) – уніфікований текст Dz.U. 2025 поз. 1228, ст. 42–44
- KNF, Рекомендація S (польською; рекомендація 15.5 – максимальний рівень LtV)
- NBP, ціни квартир – база BaRN, II кв. 2026 р. (польською)
- Ціни квартир: каталог проєктів TM Invest, станом на 27.09.2026
