Warszawa
Mediana ceny m²17 900 zł/m²
- Średnia cena m²
- 20 219 zł/m²
- Mediana ceny mieszkania
- 884 900 zł
- Mediana metrażu
- 48,1 m²
- Wolne mieszkania
- 5 508
- Inwestycje
- 127
- Akty notarialne zł/m²
- 16 708 zł/m²I kw. 2026
Ceny nowych mieszkań w Warszawie
Ceny ofertowe 5 508 wolnych mieszkań w 127 inwestycjach deweloperów – z danych deweloperów i oficjalnych cenników (dane.gov.pl), aktualizowane codziennie. Obok – ceny z aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości.
Najważniejsze liczby
- Mediana ceny m² nowych mieszkań w Warszawie to 17 900 zł (średnia 20 219 zł) – 5 508 wolnych mieszkań w 127 inwestycjach, dane na 06.11.2026.
- Mieszkanie 2-pokojowe kosztuje w medianie 740 000 zł (17 900 zł/m², ok. 40 m²).
- Najdroższa dzielnica: Śródmieście (34 600 zł/m²), najtańsza: Rembertów (12 750 zł/m²).
- Ceny z aktów notarialnych nowych mieszkań (I kw. 2026, RCN): mediana 16 708 zł/m² z 3 638 transakcji.
- Od 02.10.2026 cena zmieniła się w 163 z 2 486 śledzonych mieszkań: 108 w górę, 55 w dół.
Ceny według liczby pokoi – Warszawa
| Pokoje | Wolne | Mediana ceny | Typowy zakres (10–90%) | Mediana zł/m² | Mediana m² |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 pokój | 584 | 788 000 zł | 522 000 – 1 454 000 zł | 22 400 | 32,7 |
| 2 pokoje | 2 246 | 740 000 zł | 545 000 – 1 132 000 zł | 17 900 | 40,0 |
| 3 pokoje | 1 729 | 980 000 zł | 726 000 – 1 724 000 zł | 16 800 | 59,7 |
| 4 i więcej | 747 | 1 596 000 zł | 1 022 000 – 3 416 000 zł | 18 125 | 84,9 |
Ceny w dzielnicach – Warszawa
| Dzielnica | Inwestycje | Wolne | Mediana zł/m² | Średnia zł/m² | Ceny od | Akty notarialne zł/m² |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Śródmieście | 3 | 175 | 34 600 | 36 470 | 823 000 zł | — |
| Wola | 10 | 521 | 30 102 | 34 279 | 702 000 zł | 25 944 |
| Ursynów | 5 | 512 | 23 700 | 22 431 | 522 000 zł | 16 165 |
| Wilanów | 5 | 73 | 22 900 | 21 796 | 652 000 zł | 19 156 |
| Bielany | 7 | 190 | 20 000 | 19 977 | 515 000 zł | 17 990 |
| Mokotów | 20 | 846 | 19 981 | 20 724 | 490 000 zł | 18 745 |
| Praga-Południe | 12 | 284 | 18 400 | 18 199 | 531 000 zł | 15 279 |
| Bemowo | 8 | 245 | 18 149 | 18 164 | 506 000 zł | 17 386 |
| Praga-Północ | 5 | 750 | 17 900 | 18 426 | 490 000 zł | 19 356 |
| Włochy | 15 | 519 | 16 999 | 16 882 | 440 000 zł | 16 004 |
| Wawer | 4 | 58 | 16 300 | 16 202 | 661 000 zł | 13 167 |
| Ursus | 4 | 128 | 15 776 | 15 996 | 437 000 zł | 15 027 |
| Targówek | 3 | 164 | 15 258 | 15 371 | 533 000 zł | 14 167 |
| Białołęka | 24 | 853 | 14 350 | 14 603 | 410 000 zł | 13 483 |
| Rembertów | 2 | 190 | 12 750 | 13 439 | 392 000 zł | 13 244 |
Dzielnice z co najmniej 10 cenami i 2 inwestycjami, od najdroższej. Nazwa dzielnicy prowadzi do jej ofert. Kolumna „Akty notarialne” – mediana ceny m² nowych mieszkań z RCN za I kw. 2026.
Nie wiesz, którą dzielnicę wybrać?
Odpowiedz na 5 pytań – dobierzemy mieszkania w Twoim budżecie i porównamy ceny m² w wybranych inwestycjach. Konsultacja i dobór są bezpłatne.
Jak zmieniają się ceny
Mediana ceny m² w kolejnych miesiącach
| Miesiąc | Mediana zł/m² | Średnia zł/m² | Wolne |
|---|---|---|---|
| wrzesień – październik 2026 | 17 500 | 19 280 | 4 063 |
| październik 2026 | 17 800 | 19 905 | 4 649 |
| listopad 2026 (dziś) | 17 900 | 20 219 | 5 508 |
Stan oferty na koniec miesiąca (z miesięcznego raportu o rynku), ostatni wiersz – dziś. Mediana zmienia się także dlatego, że zmienia się skład oferty: dochodzą nowe mieszkania, a sprzedane znikają.
Ceny tych samych mieszkań
Od 02.10.2026 śledzimy ceny 2 486 wolnych mieszkań. Cena zmieniła się w 163 z nich: 108 podrożało, 55 potaniało. Średnia zmiana dla wszystkich śledzonych: +0,2%; mediana zmiany wśród tych, które zmieniły cenę: +1,1%.
Ostatnie 30 dni: 70 podwyżek i 27 obniżek wśród 353 mieszkań, średnio +0,0%.
Historię cen zapisujemy od 2 października 2026 r. – to dopiero kilka tygodni obserwacji; trend roczny pokażemy, gdy zbierzemy dane.
Ceny ofertowe a ceny z aktów notarialnych (RCN)
Rejestr Cen Nieruchomości zbiera ceny z aktów notarialnych; od 13 lutego 2026 r. dane są bezpłatne. Przy nowych mieszkaniach akt przenoszący własność podpisuje się zwykle przy odbiorze, często rok–dwa po umowie deweloperskiej, dlatego ceny z aktów pokazują rynek z opóźnieniem i są zwykle niższe od dzisiejszych cen ofertowych.
Dziś mediana ceny ofertowej: 17 900 zł/m². Mediana z aktów notarialnych nowych mieszkań za I kw. 2026: 16 708 zł/m² (oferta wyżej o 7%).
| Kwartał | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² |
|---|---|---|
| II kw. 2026 | 16 954 (962 aktów)dane niepełne | 16 433 (1 076 aktów)dane niepełne |
| I kw. 2026 | 16 708 (3 638 aktów) | 16 330 (3 871 aktów) |
| IV kw. 2025 | 16 512 (6 413 aktów) | 16 252 (3 774 aktów) |
| III kw. 2025 | 14 036 (4 670 aktów) | 16 269 (4 065 aktów) |
| II kw. 2025 | 14 062 (2 996 aktów) | 16 218 (3 613 aktów) |
| I kw. 2025 | 14 400 (2 884 aktów) | 16 330 (3 227 aktów) |
Mediana ceny m² lokali mieszkalnych z aktów notarialnych w granicach miasta, według kwartału aktu. „Dane niepełne” – starostwo nie przekazało jeszcze wszystkich aktów (opóźnienie zwykle 3–6 miesięcy). Pomijamy lokale poniżej 10 i powyżej 300 m² oraz ceny m² spoza 3 000–120 000 zł. Dane RCN pobrane 03.11.2026. Rejestr Cen Nieruchomości – geoportal.gov.pl
Pytania o ceny mieszkań w Warszawie
Ile kosztuje metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie?
Według naszego katalogu na 06.11.2026 mediana ceny ofertowej to 17 900 zł/m², a średnia 20 219 zł/m². Połowa wolnych mieszkań jest tańsza od mediany, połowa droższa.
Ile kosztuje nowe mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie?
Mediana ceny wolnego mieszkania 2-pokojowego to 740 000 zł, a typowy zakres – od 545 000 do 1 132 000 zł (bez 10% najtańszych i 10% najdroższych).
Gdzie w Warszawie nowe mieszkania są najtańsze, a gdzie najdroższe?
Najwyższa mediana ceny m² jest w dzielnicy Śródmieście (34 600 zł/m²), najniższa – Rembertów (12 750 zł/m²). Tabela „Ceny w dzielnicach” pokazuje wszystkie dzielnice z wystarczającą liczbą ofert.
Czym różni się cena ofertowa od ceny z aktu notarialnego?
Cena ofertowa to dzisiejsza cena z cennika dewelopera. Cena z aktu notarialnego pochodzi z Rejestru Cen Nieruchomości; przy nowych mieszkaniach akt podpisuje się zwykle przy odbiorze, więc odzwierciedla ceny sprzed roku–dwóch. Ostateczna cena zależy też od negocjacji, promocji i miejsca postojowego.
Czy ceny nowych mieszkań w Warszawie rosną?
Od 02.10.2026 cena zmieniła się w 163 z 2 486 śledzonych mieszkań: 108 w górę, 55 w dół. Mediana ceny m² całej oferty w kolejnych miesiącach jest w tabeli „Jak zmieniają się ceny”.
Czy za pomoc w zakupie mieszkania płaci się prowizję?
Dla kupującego mieszkania z rynku pierwotnego — zwykle bez prowizji: nasze wynagrodzenie płaci deweloper. Za usługi dodatkowe (np. rynek wtórny) wynagrodzenie uzgadniamy z klientem z góry.
Metodologia i źródła
- Oferta – wolne mieszkania na rynku pierwotnym (stan deweloperski) w sprzedających się inwestycjach w granicach miasta, stan na dzień w nagłówku. Rezerwacje nie wchodzą do cen.
- Cena m² – cena mieszkania podzielona przez powierzchnię; bez „ceny na zapytanie” i cen m² spoza 3 000–120 000 zł (błędy danych). Mediana – główny wskaźnik, średnia – pomocniczo.
- Ceny ofertowe – dane deweloperów i oficjalne cenniki publikowane codziennie w dane.gov.pl; katalog aktualizujemy codziennie.
- Dzielnica – dzielnica inwestycji w naszym katalogu; w tabeli tylko dzielnice z co najmniej 10 cenami i 2 inwestycjami.
- Zmiany cen – historia cen tych samych mieszkań od 02.10.2026 (zapis przy każdej zmianie ceny); wartości miesięczne – z comiesięcznego raportu o rynku.
- Ceny z aktów notarialnych – Rejestr Cen Nieruchomości (usługa GUGiK, dane bezpłatne od 13.02.2026): mediana ceny m² lokali mieszkalnych według kwartału aktu; dzielnice Warszawy – według jednostki ewidencyjnej. Nie przechowujemy pojedynczych transakcji ani adresów.
Jak cytować
TM Invest, „Ceny nowych mieszkań w Warszawie”, https://tm-invest.com.pl/ceny-mieszkan/warszawa/ (dane na 06.11.2026). Dane można cytować z podaniem źródła i linku.
Zobacz też
Dobierzemy mieszkanie – Warszawa
Napisz, czego szukasz – metraż, budżet, termin. Przygotujemy zestawienie ofert deweloperów i umówimy prezentacje.
- Zwykle bez prowizji — płaci deweloper
- Pomoc w wyborze, negocjacjach i przy umowie
- Wsparcie eksperta kredytowego, jeśli kupujesz na kredyt
Wolisz porozmawiać? +48 573 568 888 · WhatsApp