Как купить новую квартиру, продав старую? Четыре способа согласовать сделки
Автор: Tacjana MasiukiewiczПокупка~5 мин чтения
Обмен квартиры на большую или более новую — это на практике две сделки, которые нужно согласовать по времени. Самая частая дилемма звучит так: сначала купить или сначала продать? Ответ зависит от ваших сбережений, кредитоспособности и от того, можете ли вы на время поселиться в другом месте. Ниже мы сравниваем четыре проверенных сценария.
Прежде чем выбрать сценарий: посчитайте три числа
Любое решение облегчат три показателя, которые стоит знать с самого начала:
- реальная стоимость нынешней квартиры — основанная на сравнении с похожими помещениями в районе, а не на цене, которую вам хотелось бы получить,
- остаток по кредиту (если он у вас есть) — то есть сколько из цены продажи уйдёт банку,
- кредитоспособность — сколько банк одолжит вам сейчас, пока старый кредит ещё выплачивается, и сколько после его погашения.
К этому добавьте расходы по обеим сделкам: нотариальную таксу и сборы за записи в книге земельной и ипотечной (księga wieczysta), налог PCC (налог на гражданско-правовые сделки) при покупке на вторичном рынке (2%, с возможным освобождением при первой квартире, что при обмене обычно не подходит), возможное вознаграждение посредника, переезд и обустройство новой квартиры. Помните и о том, что как продавец вы передаёте покупателю энергетический сертификат (świadectwo charakterystyki energetycznej).
Сценарий 1: сначала покупаете, потом продаёте
Это самый удобный путь: не нужно переезжать дважды или искать временное жильё. Но он требует финансировать покупку без денег от продажи.
- Из сбережений — если они у вас есть, вы покупаете спокойно, а старую квартиру продаёте без давления времени и не обязаны соглашаться на первое слабое предложение.
- Из кредита — банк оценит вашу кредитоспособность с учётом платежа по нынешнему кредиту. Если её хватает, какое-то время у вас могут быть два обязательства. После продажи старого помещения вы досрочно гасите часть нового кредита. Прежде чем подписывать договор, проверьте, может ли банк и на какой срок взять компенсацию за досрочное погашение.
Риск этого сценария: если продажа затягивается, вы несколько месяцев содержите две квартиры.
Сценарий 2: сначала продаёте, потом покупаете
Здесь вы покупаете с наличными на руках, что сильный аргумент в переговорах и часто позволяет взять меньший кредит. Проблема в жилье на время поисков. У вас три возможности:
- аренда на несколько месяцев — самый простой вариант, но это дополнительные расходы и два переезда,
- отсроченная передача помещения — в нотариальном акте стороны оговаривают, что вы передадите ключи, например, через несколько недель после подписания договора. Покупатель при этом обычно ожидает обеспечения, например договорной неустойки за каждый день просрочки или части цены, подлежащей оплате только при передаче,
- аренда у нового владельца — вы продаёте квартиру и одновременно заключаете с покупателем договор аренды на определённый срок. Это решение реже встречается для частных помещений, но бывает хорошим для инвестора, который всё равно планирует сдавать.
Сценарий 3: покупка у застройщика на этапе строительства
Этот вариант мы в TM Invest рекомендуем чаще всего тем, кто меняет квартиру, потому что он естественно распределяет расходы во времени. При покупке в строящемся доме вы платите обычно траншами, привязанными к этапам проекта, а договор с застройщиком (umowa deweloperska) определяет срок передачи собственности даже через полтора года и более. Это даёт время на:
- спокойную подготовку и продажу нынешней квартиры,
- использование цены от продажи на следующие транши или на собственный взнос по кредиту,
- проживание в старом помещении до получения нового (если вы запланируете продажу с отсроченной передачей).
Условие: график платежей должен подходить вашей ситуации. Некоторые застройщики предлагают оплату большей части цены в конце проекта, об этом стоит спросить до подписания договора. Просмотрите актуальные проекты в Варшаве и во Вроцлаве и обратите внимание на планируемые сроки окончания строительства. Ориентировочные цены вы найдёте в обзорах цен на новые квартиры в Варшаве и во Вроцлаве.
Сценарий 4: две сделки, согласованные одним предварительным договором
Если вы покупаете на вторичном рынке, можно «забронировать» выбранную квартиру предварительным договором (umowa przedwstępna) с отдалённым сроком заключения основного договора, а за это время продать свою. Такая схема требует продавца, которому не к спеху выезжать. Два практических замечания:
- не вносите большой задаток (zadatek), если не уверены, что успеете с продажей: задаток при вашем отказе пропадает,
- в договоре укажите конкретный срок заключения окончательного договора. Если срок не определён, Гражданский кодекс даёт сторонам год на его назначение, а требования из предварительного договора истекают по давности по истечении года с даты, когда основной договор должен был быть заключён.
Разновидность этого сценария — договор обмена: квартира за квартиру, с доплатой разницы в стоимости. Он требует формы нотариального акта и согласования сроков переезда обеих сторон.
Налог с продажи: проверьте дату покупки
Если вы продаёте до истечения пяти лет, считая с конца года, в котором вы приобрели старую квартиру, доход от продажи облагается налогом в 19%. При обмене квартиры на новую обычно можно воспользоваться жилищной льготой (ulga mieszkaniowa): доход, потраченный на собственные жилищные цели, в том числе на покупку новой квартиры, в течение трёх лет с конца года продажи освобождается от налога. Продажу до истечения пяти лет вы декларируете в PIT-39 до 30 апреля следующего года, даже если налог получится нулевым.
Читайте также:
- Жилищная льгота 2026: покупка новой квартиры на средства от продажи старой
- Налог с продажи квартиры до истечения 5 лет
- Продажа квартиры шаг за шагом
- Сколько стоит моя квартира? Как её оценить
Частые вопросы
Лучше сначала продать или сначала купить?
Если у вас есть сбережения или кредитоспособность на два обязательства, покупка первой даёт больше комфорта. Если бюджет ограничен, безопаснее начать с продажи и заранее продумать временное жильё или отсроченную передачу квартиры.
Могу ли я получить второй кредит, пока выплачиваю первый?
Да, если банк решит, что вы потянете оба платежа. Нынешний кредит снижает кредитоспособность, поэтому её стоит проверить до того, как вы начнёте искать квартиру.
Заплачу ли я PCC при покупке у застройщика?
При типичной покупке квартиры у застройщика цена включает НДС, и сделка не облагается налогом на гражданско-правовые сделки (PCC).
Могу ли я направить деньги от продажи на квартиру в строящемся доме?
Да: платежи за новую квартиру входят в собственные жилищные цели. Сохраните документы, подтверждающие переводы, они понадобятся для оформления льготы.
Итоги
Единственно правильной очерёдности нет: есть та, что подходит вашим финансам. Важнее всего знать стоимость нынешней квартиры, остаток по кредиту и кредитоспособность до того, как вы подпишете первый договор. Если вы планируете обменять квартиру на новую, задайте вопрос нашему эксперту: мы поможем оценить ваше помещение, подобрать проект с подходящим графиком платежей, а вместе с кредитным экспертом проверить кредитные возможности.
