Предварительный договор купли-продажи квартиры в Польше: задаток, форма, сроки

Предварительный договор (umowa przedwstępna) купли-продажи квартиры обязывает продавца и покупателя в будущем заключить договор купли-продажи (основной договор) на уже согласованных условиях. Он может быть обычным письменным или нотариальным актом, и именно форма определяет, сможете ли вы в случае спора через суд принудить к продаже или только потребовать возмещения убытков. Ниже объясняем, чем задаток (zadatek) отличается от аванса (zaliczka), какой задаток принято вносить, как записать кредитную оговорку и что происходит с деньгами в типичных сценариях, на примере квартиры за 700 тыс. zł.

Главное

• Предварительный договор должен определять существенные условия договора купли-продажи: как минимум квартиру и цену (ст. 389 § 1 Гражданского кодекса, Kodeks cywilny, KC).
• Требовать в суде заключения основного договора позволяет только договор в форме нотариального акта; при обычной письменной форме остаётся возмещение убытков (ст. 390 § 1–2 KC).
• Требования из предварительного договора погашаются давностью через год со дня, когда должен был быть заключён основной договор (ст. 390 § 3 KC).
• Задаток остаётся у продавца, если отказывается покупатель, а если отказывается продавец, покупатель вправе потребовать двойной задаток (ст. 394 § 1 KC). Аванс, как правило, подлежит возврату.
• Предварительный договор и задаток не облагаются налогом PCC (налог на гражданско-правовые сделки); налог (2% на вторичном рынке, если нет льготы) возникает только при договоре, переносящем право собственности.

Что такое предварительный договор и когда его стоит подписывать?

По предварительному договору одна или обе стороны обязуются в будущем заключить определённый договор (ст. 389 § 1 KC). При продаже квартиры это стандарт, потому что нотариальный акт редко удаётся подписать сразу после согласования цены. Покупатель ждёт кредит, продавец ждёт согласия банка на исключение ипотеки из книги или справок. Предварительный договор на это время «замораживает» цену и условия.

Продавец защищён от покупателя, который через два месяца передумает, а покупатель — от продажи тому, кто предложит больше. Место предварительного договора во всём процессе мы описываем в руководстве продажа квартиры шаг за шагом.

Предварительный договор у нотариуса или в простой письменной форме?

Договор, обязывающий передать право собственности на недвижимость, должен быть оформлен нотариальным актом (ст. 158 KC), но сам предварительный договор можно заключить и в обычной письменной форме: он будет действителен, просто последствия слабее. Разницу показывает ст. 390 KC:

Вопрос	Письменная форма	Нотариальный акт
Что можно сделать, если другая сторона отказывается подписать договор купли-продажи	требовать возмещения ущерба, который вы понесли, рассчитывая на заключение договора (например, расходы на оценку, комиссию, аренду)	требовать в суде заключения основного договора (вступившее в силу решение заменяет волеизъявление другой стороны) либо возмещения убытков
Внесение требования в księga wieczysta (земельную и ипотечную книгу, KW)	нет	да: требование о передаче права собственности можно раскрыть в KW (судебный сбор 150 zł)
Стоимость	официальных сборов нет	нотариальная такса + 23% VAT + выписки (пример ниже)
Кому подходит	простые сделки, быстрые сроки, наличные	более длительный срок, высокий задаток, покупка в кредит, продавец с обременённой KW

Требование покупателя, внесённое в KW, действует и в отношении лиц, которые позже приобрели бы права на квартиру (ст. 17 закона о KW); при высоком задатке это лучшая защита.

Сколько стоит нотариальный предварительный договор?

Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы не называет предварительный договор прямо. Исходной ставкой считается полная ставка из § 3 (§ 5), а половина положена, среди прочего, за обязательственный договор, заключённый под условием или с оговоркой о сроке (§ 6 п. 1); квалификацию определяет нотариус. Для цены 700 000 zł ставка из § 3 составляет 1 010 zł + 0,4% с суммы свыше 60 000 zł, то есть 3 570 zł нетто (4 391,10 zł с VAT); половина — 1 785 zł нетто (2 195,55 zł с VAT). Это максимальные ставки: попросите контору заранее назвать стоимость. Кто платит, определяют стороны; подробнее о ставках в статье нотариальная такса.

Задаток и аванс: в чём разница?

Задаток регулирует ст. 394 KC: если договор не исполнен по вине одной стороны, другая может без назначения дополнительного срока отказаться от договора и оставить себе полученный задаток, а если задаток дала она сама, потребовать вдвое большую сумму. Если договор исполнен, задаток засчитывается в счёт цены. Если стороны расторгают договор по соглашению или никто не виноват (или виноваты обе стороны), задаток возвращается, а обязанность платить двойную сумму отпадает (ст. 394 § 3).

Аванс в кодексе отдельно не регулируется: это просто часть цены, уплаченная заранее. Если продажа не состоится, он, как правило, подлежит возврату независимо от того, кто виноват; возможный ущерб приходится взыскивать на общих основаниях. Поэтому аванс слабо дисциплинирует стороны. Пишите в договоре прямо «задаток» (zadatek): формулировки вроде «сумма в обеспечение» порождают споры.

Задаток при продаже квартиры: сколько?

Закон не определяет размер задатка. На практике рынка часто встречается около 10% цены, но это обычай, а не норма: стороны могут договориться о меньшей или большей сумме. Покупатель, берущий кредит, должен узнать в банке, как задаток будет учтён в рамках собственного взноса. От слишком маленького задатка (например, 1–2%) легко «откупиться», если появится лучшее предложение.

Пример: продажа за 700 тыс. zł, задаток 70 тыс. zł. Что происходит с деньгами?

Исходные условия: продавец и покупатель подписывают нотариальный предварительный договор, цена 700 000 zł, задаток 70 000 zł (10%), срок основного договора через 3 месяца, в договоре есть кредитная оговорка. Для сравнения показываем, что было бы, если бы те же 70 000 zł внесли как аванс.

Сценарий	Задаток 70 000 zł	Аванс 70 000 zł
Договор купли-продажи заключён в срок	засчитан в цену: покупатель доплачивает 630 000 zł	засчитан в цену: покупатель доплачивает 630 000 zł
Покупатель отказывается без уважительной причины	продавец может отказаться от договора и оставить себе 70 000 zł	70 000 zł возвращаются покупателю; продавец может требовать возмещения убытков, если докажет ущерб
Продавец отказывается (например, получил более высокое предложение)	покупатель может отказаться от договора и потребовать 140 000 zł (свои 70 000 zł + ещё 70 000 zł) или, при нотариальном акте, потребовать в суде заключения договора	возврат 70 000 zł; дальнейшие требования: возмещение убытков или (при акте) заключение договора через суд
Банк отказывает в кредите, кредитная оговорка выполнена	возврат 70 000 zł, без дополнительных требований	возврат 70 000 zł
Банк отказывает в кредите, кредитной оговорки нет	риск спора: продавец может счесть, что неисполнение лежит на покупателе, и оставить 70 000 zł; покупатель может сослаться на ст. 394 § 3	возврат 70 000 zł
Расторжение договора по соглашению сторон	возврат 70 000 zł (ст. 394 § 3)	возврат 70 000 zł

Задаток работает симметрично: если после подписания появится предложение выше на 50 тыс. zł, расторжение договора всё равно обойдётся продавцу в 70 тыс. zł.

Хотите продать квартиру и не остаться с неподписанным договором и покупателем без кредита? Закажите оценку и план продажи: поможем подготовить и провести продажу, от определения цены до даты у нотариуса.

Что делать, если покупатель не получит кредит? Кредитная оговорка

Банк обычно выносит кредитное решение только после получения предварительного договора. Без соответствующего условия отказ в кредите не освобождает автоматически от договора, а спор о том, «отвечает» ли покупатель за отсутствие финансирования, решает суд. Хорошая кредитная оговорка отвечает на несколько вопросов:

• До какого срока покупатель должен получить кредитное решение и в какой срок сообщит об отказе.
• В сколько банков нужно обратиться (например, заявки как минимум в два или три банка) и на какую сумму кредита, чтобы покупатель не мог «заказать» отказ, запросив нереальную сумму.
• Как подтвердить отказ: копия письменного отказного решения каждого банка.
• Что тогда: право отказаться от договора в определённый срок (ст. 395 KC) и возврат задатка в полной сумме в течение установленного числа дней.

Продавец, в свою очередь, может оговорить, что оговорка не действует, если покупатель не подал заявки в срок или по собственной инициативе вышел из процедуры. Формулировку оговорки подгоняйте под сроки конкретной сделки. Если вы сами продаёте квартиру с ипотекой, прочитайте также, как проходит продажа квартиры с ипотекой: там объясняется, как погашение попадает в ваш банк.

Срок заключения основного договора: что говорит закон?

Распространённый миф: «предварительный договор действует год». На самом деле годичный срок из ст. 389 § 2 KC касается только ситуации, когда стороны вообще не указали срок заключения основного договора. Тогда срок назначает управомоченная сторона, а если никто не сделает этого в течение года с момента подписания предварительного договора, требовать его заключения уже нельзя. Если срок в договоре есть, действует этот срок.

Второй важный срок — исковая давность: требования из предварительного договора погашаются давностью по истечении года со дня, когда должен был быть заключён основной договор (ст. 390 § 3 KC). Если другая сторона уклоняется, не затягивайте с иском. На практике стоит вписать конкретную дату (или «не позднее…») с запасом на кредитную процедуру, согласие банка продавца на исключение ипотеки и сбор документов.

Что записать в предварительный договор продажи квартиры?

Минимум: стороны, квартира и цена (ст. 389 § 1). Хороший договор заранее решает вопросы, из-за которых стороны спорят чаще всего:

• Стороны: все собственники (в том числе супруг(а) при общей собственности) и представители.
• Квартира: адрес, площадь, номер KW, вид права, подвал, парковочное место.
• Цена и оплата: сумма, задаток, срок и способ уплаты остатка, часть за счёт кредита.
• Правовое состояние и обременения: ипотеки, сервитуты, аренда; обязательство исключить ипотеку из книги (например, погашение из цены напрямую в банк продавца).
• Сроки: дата основного договора, дата передачи квартиры, акт приёма-передачи с показаниями счётчиков.
• Регистрация по месту жительства: обязательство снять с регистрации всех лиц не позднее дня передачи.
• Оснащение: список того, что остаётся (кухня, техника, шкафы), лучше как приложение.
• Кредитная оговорка, неустойки за задержку передачи (например, сумма за каждый день просрочки) и распределение нотариальных расходов.

Часть этих сведений вы подтверждаете документами, которые подготовите к визиту к нотариусу; список есть в статье документы для продажи квартиры. При продаже через агентство договор обычно готовит посредник: см. продажа через агентство или самостоятельно.

Предварительный договор, договор с застройщиком и договор бронирования

На первичном рынке действуют другие правила. Договор с застройщиком, по которому он обязуется построить помещение или передать право собственности на него, подчиняется закону о защите прав покупателей жилья (ustawa deweloperska) и должен быть оформлен нотариальным актом (ст. 40 п. 1 закона), а платежи поступают на эскроу-счёт (rachunek powierniczy); подробности в статье договор с застройщиком (umowa deweloperska). В свою очередь, договор бронирования с застройщиком не является задатком: плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта (ст. 32 п. 2).

Это важно, когда вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую. По данным предложения TM Invest на 27.09.2026, до 700 тыс. zł доступны 557 новых квартир в Варшаве и 843 во Вроцлаве; медианная цена 2-комнатной квартиры — 755 824 zł в Варшаве и 662 405 zł во Вроцлаве. Срок основного договора продажи старой квартиры стоит согласовать с графиком платежей у застройщика: четыре способа сделать это описаны в статье как купить новую квартиру, продав старую. При покупке у застройщика наша помощь в покупке квартиры чаще всего без комиссии для покупателя: обычно нас оплачивает застройщик.

Облагается ли предварительный договор налогом PCC или подоходным налогом?

Нет. Закрытый перечень сделок, облагаемых PCC (ст. 1 п. 1 закона), включает договор купли-продажи, но не предварительный договор и не задаток. Если продаже предшествует обязательственный договор, налоговая обязанность возникает только в момент заключения договора, переносящего право собственности (ст. 3 п. 2). Платит её покупатель: 2% цены, если ему не положена льгота при покупке первой квартиры; подробнее в статье о налоге PCC при покупке квартиры.

Продавец не декларирует PIT (подоходный налог) с самого предварительного договора: доход возникает при возмездной продаже, то есть по основному договору. Если вы близки к границе пяти лет с момента приобретения, определяйте её дату осознанно; правила подсчёта срока мы объясняем в тексте о налоге с продажи квартиры до 5 лет.

Частые вопросы

Итоги

При высоком задатке и более длительном сроке выбирайте нотариальный акт, называйте платёж задатком, впишите конкретную дату основного договора и опишите сценарий отказа в кредите. Помните о годичном сроке давности, который считается со дня, когда договор купли-продажи должен был быть подписан.

Продаёте квартиру в Варшаве или Вроцлаве? Закажите оценку и план продажи: поможем подготовить и провести продажу. Если параллельно вы покупаете новую квартиру, перед подписанием проверим договор с застройщиком или договор бронирования.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, а статья не является юридической или налоговой консультацией: содержание конкретного договора стоит обсудить с нотариусом или юристом.

Источники

• Закон — Гражданский кодекс, единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 — ст. 158, 389, 390, 394, 395
• Закон о налоге на гражданско-правовые сделки, единый текст Dz.U. 2026 поз. 191 — ст. 1 п. 1, ст. 3 п. 2, ст. 7 п. 1
• Постановление министра юстиции о максимальных ставках нотариальной таксы, единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 — § 3, § 5, § 6
• Закон о земельных и ипотечных книгах и ипотеке, единый текст Dz.U. 2026 поз. 1066 — ст. 16, 17
• Закон о судебных расходах по гражданским делам, единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 — ст. 43
• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и Девелоперском гарантийном фонде, единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 — ст. 2, 32, 40
• Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026