О чём спрашивать застройщика в офисе продаж в Польше? 30 вопросов (список 2026)

О чём спрашивать застройщика? Прежде всего о том, чего не видно в прайс-листе и на визуализациях: информационный проспект, вид эскроу-счёта, график платежей, способ измерения площади, дополнительные расходы и сроки. Ниже 30 вопросов в семи группах — по каждому объясняем, почему его стоит задать и какая норма за ним стоит, — и чек-лист «хороший ответ / красный флаг».

Главное

• Застройщик обязан вручить вам информационный проспект с приложениями — бесплатно, на долговременном носителе — ещё до договора бронирования или договора с застройщиком (ст. 21 закона о застройщиках).
• Цена квартиры в договоре — это полезная площадь × цена за 1 m² (ст. 5a, в договорах, заключённых с 13.02.2026).
• Если цена в офисе продаж отличается от цены на сайте застройщика, вы вправе требовать договор по цене, наиболее выгодной для вас (ст. 19a ч. 6).
• Плата за бронирование — максимум 1% цены, а расходы нотариуса и суда по договору с застройщиком стороны делят пополам (ст. 32 и ст. 40).
• Платежи на эскроу-счёт связаны с графиком, у которого не менее 4 этапов, каждый на 10–25% затрат новостройки (ст. 8 и ст. 24).

Как подготовиться к разговору в офисе продаж

Продавец покажет сильные стороны новостройки — о слабых нужно спросить самому. Перед визитом просмотрите общую часть проспекта на сайте застройщика, компанию в KRS и историю цен помещения. Как это сделать, описано в статье Как проверить застройщика в Польше перед покупкой. Важные ответы просите подтвердить по электронной почте.

По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026 в каталоге 118 новостроек: в Варшаве 73 (37 готовых и 36 строящихся), а во Вроцлаве 45 (24 готовые и 21 строящаяся). В готовых новостройках доступна 1 101 квартира — по ним вы спрашиваете главным образом о техническом состоянии и сроке акта, а по строящимся — об эскроу-счёте, сроках и задержках. Актуальное предложение найдёте на страницах новостройки Варшавы и новостройки Вроцлава.

Вопросы о застройщике и новостройке (1–5)

• 1. Когда я получу информационный проспект с приложениями? Зачем спрашивать: застройщик обязан вручить его до договора бронирования или договора с застройщиком (ст. 21), а проспект становится неотъемлемой частью договора. Как его читать, объясняем в тексте Информационный проспект застройщика.
• 2. Какие проекты вы реализовали раньше и где я могу их увидеть? Зачем спрашивать: прогулка по микрорайону, сданному несколько лет назад, скажет о качестве больше, чем каталог.
• 3. Кто будет стороной договора — целевая компания или материнская? Зачем спрашивать: при целевой компании можно просмотреть финансовую отчётность и материнской компании (ст. 26 ч. 1 п. 4 лит. b).
• 4. Могу ли я посмотреть в офисе ипотечную книгу, разрешение на строительство, строительный проект и финансовую отчётность? Зачем спрашивать: по вашему требованию застройщик обязан предоставить эти документы в помещении предприятия (ст. 26).
• 5. Обременён ли участок ипотекой банка и есть ли согласие на передачу собственности без обременений? Зачем спрашивать: застройщик, начинающий продажи, должен иметь такое согласие или обязательство банка (ст. 25). Если он не приложит его к договору, вы можете отказаться от договора в течение 60 дней (ст. 43 ч. 1 п. 8).

Вопросы о квартире и стандарте (6–10)

• 6. По какой норме вы считаете полезную площадь? Зачем спрашивать: с 13.02.2026 площадь определяют по Польскому стандарту, действующему на день заявления на разрешение на строительство (ст. 5a), а договор должен указывать способ измерения (ст. 35 ч. 1 п. 15).
• 7. Что будет, если после обмера площадь окажется иной, чем в договоре? Зачем спрашивать: закон не устанавливает единого порога допуска — правила доплат и возвратов вытекают из договора. Проверьте, действует ли расчёт в обе стороны.
• 8. Что именно входит в стандарт отделки? Зачем спрашивать: договор должен определять объём и стандарт отделочных работ (ст. 35 ч. 1 п. 6). Точка отсчёта: что входит в stan deweloperski.
• 9. Могу ли я сделать изменения по заявке жильца, до какого срока и сколько это стоит? Зачем спрашивать: изменения во время строительства дешевле переделок после приёмки, но срок подачи заявок бывает коротким. Подробности: изменения по заявке жильцов у застройщика (zmiany lokatorskie) (на польском).
• 10. Где будут стояки, мусорная площадка, въезд в гараж и что будет видно из окон? Зачем спрашивать: план этажа и схема благоустройства являются приложениями к проспекту. Сравните их с визуализациями.

Вопросы о цене и дополнительных расходах (11–15)

• 11. Такая ли цена за m², как на вашем сайте, и как она менялась раньше? Зачем спрашивать: застройщик публикует на сайте цены каждого помещения с историей изменений (ст. 19a ч. 1–2). При расхождении можно требовать наиболее выгодной цены (ч. 6). Это также аргумент в торге о цене квартиры.
• 12. Включает ли цена НДС и по какой ставке? Зачем спрашивать: цены на сайте указывают с НДС. Для помещений до 150 m² ставка составляет 8%, а с превышающей части площади 23% (ст. 41 ч. 12–12c закона о НДС).
• 13. Сколько стоят парковочное место и кладовая и обязан ли я их покупать? Зачем спрашивать: если они не включены в цену квартиры, их цены должны быть указаны на сайте застройщика (ст. 19a ч. 1 п. 2). Подробнее: парковочное место и кладовая (на польском).
• 14. Буду ли я платить застройщику что-то ещё, кроме цены помещения? Зачем спрашивать: иные денежные платежи в пользу застройщика также должны быть раскрыты на сайте (ст. 19a ч. 1 п. 3).
• 15. Предусматривает ли договор индексацию цены? Зачем спрашивать: в проспекте есть отдельная графа о допустимости индексации и её правилах. Если цена может вырасти, спросите о показателе и лимите.

Пример на медиане из нашего предложения: 2-комнатная квартира во Вроцлаве — 40,8 m² и 16 000 zł/m² (данные предложения TM Invest, на 27.09.2026). Так ответы на вопросы 7, 12 и 18 переводятся в суммы:

Позиция	Расчёт	Сумма
Цена по договору (ст. 5a)	40,8 m² × 16 000 zł/m²	652 800 zł
в том числе НДС 8%	652 800 zł − 652 800 zł / 1,08	48 355,56 zł
Цена после обмера 40,3 m² (вопрос 7)	40,3 m² × 16 000 zł/m²	644 800 zł (−8 000 zł)
Максимальная плата за бронирование (вопрос 18)	1% × 652 800 zł	6 528 zł
Ваша половина таксы за договор с застройщиком	½ × ½ × [1 010 zł + 0,4% × (652 800 − 60 000 zł)]	845,30 zł нетто + 194,42 zł НДС
Ваша половина сбора за запись требования	½ × 150 zł	75 zł

Не хотите идти на встречу один? В рамках помощи при покупке квартиры у застройщика поможем вам подготовиться к разговору, сравним новостройки, проверим проспект и поговорим с застройщиком о цене и условиях покупки. Покупатель чаще всего не платит нам комиссию — обычно нас оплачивает застройщик.

Вопросы о договоре и платежах (16–21)

• 16. Какой эскроу-счёт вы ведёте — открытый или закрытый — и в каком банке? Зачем спрашивать: с закрытого счёта застройщик получает деньги только после перехода собственности (ст. 15), с открытого — траншами после завершения этапов. Различия: Эскроу-счёт и DFG.
• 17. Как выглядит график платежей и возможен ли вариант 10/90? Зачем спрашивать: вы платите после завершения этапов из графика (ст. 8), а при кредите транши банка должны с ним совпадать. Варианты платежей сравниваем в тексте Квартира 10/90 и график платежей застройщику.
• 18. Каков размер платы за бронирование и когда я её верну? Зачем спрашивать: она может составлять не более 1% цены (ст. 32) и возвращается, в частности, когда вы не получите кредит из-за отрицательной оценки кредитоспособности (ст. 34 ч. 1 п. 1). Подробнее: договор бронирования с застройщиком.
• 19. Могу ли я получить проект договора с застройщиком до визита к нотариусу? Зачем спрашивать: образец договора является приложением к проспекту, а изменения, внесённые после его вручения, должны быть в договоре чётко выделены и связывают вас только с вашего согласия (ст. 35 ч. 2–3).
• 20. Кто платит нотариусу и какой нотариус будет вести акт? Зачем спрашивать: нотариальные и судебные расходы по договору с застройщиком стороны делят поровну (ст. 40 ч. 2), но по договору о передаче собственности правила определяет договор. Полная сводка: расходы при покупке квартиры в Польше.
• 21. Какие договорные штрафы вы предусматриваете для себя, а какие для меня? Зачем спрашивать: проценты, причитающиеся застройщику, не могут превышать договорных штрафов, оговорённых для покупателя (ст. 39 ч. 1). Если договор не предусматривает ни штрафов, ни процентов, застройщик платит вам компенсацию в размере законных процентов, которые причитались бы ему за вашу просрочку платежей (ст. 39 ч. 2).

Вопросы о сроках и приёмке (22–25)

• 22. Каков срок завершения строительства, а каков передачи собственности? Зачем спрашивать: это две разные даты в договоре (ст. 35 ч. 1 п. 7 и 12). Планируйте переезд с запасом.
• 23. Что будет, если строительство задержится? Зачем спрашивать: когда застройщик не передаст собственность в срок, вы можете назначить ему дополнительные 120 дней, а после их истечения отказаться от договора, сохранив требование о договорной неустойке (ст. 43 ч. 1 п. 6 и ч. 3).
• 24. Как проходит приёмка и могу ли я прийти со специалистом? Зачем спрашивать: приёмка проходит в присутствии покупателя, а застройщик имеет 14 дней на реакцию на недостатки из протокола и 30 дней на устранение признанных недостатков (ст. 41 ч. 2–6). Чек-лист найдёте в руководстве приёмка квартиры у застройщика.
• 25. Когда я получу ключи — при приёмке или только при акте? Зачем спрашивать: приёмка предшествует переходу собственности (ст. 41 ч. 1), но момент вручения ключей и возможность начать отделку до акта зависят от практики застройщика.

Вопросы об окружении новостройки (26–28)

• 26. Что может появиться по соседству? Зачем спрашивать: проспект содержит сведения о предусмотренных проектах в радиусе 1 км — из местных планов, решений об условиях застройки и экологических решений.
• 27. Будут ли у комплекса следующие этапы и как долго продлится стройка рядом? Зачем спрашивать: при многоэтапных комплексах вы можете несколько лет жить рядом со строительной площадкой.
• 28. Каково транспортное сообщение, школы и магазины — сейчас, а не «в планах»? Зачем спрашивать: время в пути в буклетах считают в идеальных условиях. Проверьте маршрут в час пик; помогут руководства по районам Варшавы и районам Вроцлава.

Вопросы о времени после покупки (29–30)

• 29. Кто будет управляющим домом и каков размер первых авансов на коммунальные расходы? Зачем спрашивать: в первый период управляющего обычно назначает застройщик, а авансы влияют на ваш бюджет. От чего зависит плата, пишем в тексте Коммунальные платежи в новостройке.
• 30. Как заявлять недостатки после приёмки и даёте ли вы гарантию сверх законной (rękojmia)? Зачем спрашивать: законная гарантия за недостатки (rękojmia) на недвижимость охватывает недостатки, выявленные в течение 5 лет со дня передачи (ст. 568 § 1 ГК, применяемая к договорам с застройщиком через ст. 41a закона). Гарантия добровольна — попросите документ о гарантии.

Чек-лист: хороший ответ и красный флаг

Пояснения по приведённым ниже сигналам выясните до первого платежа. Более широкий список рисков разбираем в статье На что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика — 15 ловушек.

Вопрос	Хороший ответ	Красный флаг
Информационный проспект (1)	Отправляем проспект с приложениями до бронирования, в том числе по почте	«Проспект вы получите у нотариуса»
Документы для ознакомления (4)	Давайте назначим дату, покажем ипотечную книгу, разрешение и отчётность	Отказ или «это внутренние документы»
Согласие банка (5)	Согласие есть, будет приложением к договору	Нет ответа или «банк даст его позже»
Цена за m² (11)	Цена соответствует сайту, покажем историю изменений	Иная цена «только сегодня», чем на сайте, без объяснений
Дополнительные расходы (13–14)	Полный перечень платежей письменно	Обязательные доплаты, которых нет на сайте
Эскроу-счёт (16)	Название банка, номер счёта и вид счёта в договоре	Просьба внести деньги на обычный счёт компании
Проект договора (19)	Отправляем проект за несколько дней до акта	Договор для ознакомления только в конторе
Задержки (21, 23)	Симметричные договорные штрафы, конкретные дневные ставки	Штрафы только для покупателя или очень широко описанная «непреодолимая сила»

Частые вопросы

Итог

Список вопросов застройщику перед покупкой квартиры не обязан быть длинным, но должен быть конкретным: проспект, документы, эскроу-счёт, способ расчёта цены и площади, дополнительные расходы, сроки и штрафы. Большинство ответов имеет опору в законе о застройщиках — сравните их с тем, что слышите, и просите подтверждение письменно. Весь процесс покупки — от выбора новостройки до акта — описан в руководстве Как купить квартиру у застройщика.

Хотите пройти эти вопросы с тем, кто знает рынок с 2016 года? Воспользуйтесь помощью при покупке квартиры у застройщика — подберём предложения из актуального каталога, поможем подготовиться к разговору, проверим проспект и проведём вас через процесс до нотариального акта. Покупатель чаще всего не платит комиссию — обычно нас оплачивает застройщик.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, а статья не является юридической консультацией — содержание конкретного договора стоит согласовать до подписания.

Источники

• Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Гарантийном фонде застройщиков — единый текст Dz.U. 2026 поз. 880 (на польском) (ст. 5, 5a, 8, 15, 19a, 21, 24–26, 32, 34, 35, 39–41a, 43 и приложение — образец проспекта)
• Закон от 4 декабря 2025 г. об изменении закона о защите прав покупателя жилого помещения — Dz.U. 2026 поз. 27 (на польском) (ст. 5a, в силе с 13.02.2026)
• Гражданский кодекс — единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (на польском) (ст. 568 — rękojmia)
• Закон о налоге на товары и услуги (НДС) — единый текст Dz.U. 2025 поз. 775 (на польском) (ст. 41 ч. 12–12c)
• Распоряжение министра юстиции о максимальных ставках нотариальной таксы — единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (на польском) (§ 3, § 6 п. 15a)
• Закон о судебных расходах по гражданским делам — единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (на польском) (ст. 43)
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, на 27.09.2026