Документы для продажи квартиры 2026 – список и чек-лист

Для продажи квартиры вам нужны прежде всего три вещи: номер земельной книги (KW; либо справка из кооператива, если книги нет), документ, из которого следует, что квартира принадлежит вам, и свидетельство об энергетических характеристиках. Остальной список определяет ваша ситуация: при квартире из наследства добавляется установление факта принятия наследства или акт удостоверения наследования, при кредите — справка из банка, при браке — согласие супруга. Ниже вы найдёте таблицу-чек-лист для пяти типичных ситуаций с информацией, где взять каждый документ и сколько он стоит.

Главное

• Свидетельство об энергетических характеристиках вы передаёте покупателю при нотариальном акте — покупатель не может от него отказаться, а за неисполнение обязанности грозит штраф (до 5 000 zł).
• Наследник подтверждает своё право исключительно постановлением об установлении принятия наследства или зарегистрированным актом удостоверения наследования (ст. 1027 Гражданского кодекса).
• Справка из налоговой инспекции о налоге на наследство и дарение не нужна, если вы приобрели квартиру договором в форме нотариального акта (напр. дарением) или приобретение было освобождено как для ближайшей семьи — так с 13 июля 2025 г.
• Справка из налоговой инспекции стоит обычно 17 zł гербового сбора; справка из налоговой инспекции, заказанная через e-Urząd Skarbowy, — бесплатно.
• Справки об отсутствии прописанных лиц и об отсутствии задолженности перед сообществом ни одна норма не требует — их требуют покупатели и их банки, поэтому их стоит иметь.

Какие документы к нотариусу при продаже квартиры нужны всегда?

Договор купли-продажи квартиры должен быть в форме нотариального акта — это касается как отдельной собственности на помещение (ст. 158 Гражданского кодекса), так и кооперативного собственнического права на помещение (ст. 17² п. 4 закона о жилищных кооперативах). Нотариус готовит проект акта на основе документов, которые вы ему заранее пришлёте. Независимо от вида квартиры контора попросит:

• данные и документы, удостоверяющие личность всех продавцов (а при общей собственности супругов — и супруга);
• номер земельной книги — нотариус сам проверяет её содержание в системе; просмотр книги бесплатен для каждого, кто знает её номер;
• основание приобретения — нотариальный акт купли, дарения, договор с застройщиком или кооперативом, судебное решение или акт удостоверения наследования;
• свидетельство об энергетических характеристиках помещения;
• документы, которых ожидает покупатель: справка об отсутствии задолженности по платежам и об отсутствии прописанных лиц.

Если вы потеряли акт покупки, выписку выдаст контора, которая его составила (или архив, в который передали дела), — по нотариальной таксе максимум 6 zł нетто за каждую начатую страницу. Весь процесс, от оценки до выдачи ключей, описываем в руководстве Продажа квартиры шаг за шагом.

Документы для продажи квартиры – чек-лист по виду права и ситуации

Таблица собирает документы сверх базового набора. Если вы совмещаете несколько ситуаций (напр. наследство и кредит), соберите документы из каждой подходящей строки.

Ситуация	Документ	Откуда	Стоимость	Примечания
Отдельная собственность с земельной книгой	Номер KW, акт приобретения; опционально выписка KW	Ваши документы; выписка — Центральная информация KW (ekw.ms.gov.pl)	обычная выписка онлайн 30 zł, полная 75 zł	Проверьте, «чисты» ли разделы III и IV KW или знаете ли вы, чего касаются записи
Кооперативное собственническое право с KW	Номер KW, распределение или договор приобретения, справка из кооператива	Жилищный кооператив	по правилам кооператива	Справка подтверждает, кому принадлежит право, и состояние платежей
Кооперативное собственническое право без KW	Справка из кооператива о принадлежащем праве (с метражом и состоянием платежей)	Жилищный кооператив	по правилам кооператива	При кредите покупателя банк обычно требует открыть KW — судебный сбор 100 zł
Квартира из наследства	Вступившее в силу постановление об установлении принятия наследства или зарегистрированный акт удостоверения наследования; при необходимости раздел наследства	Районный суд или нотариус	суд: 100 zł за заявление; нотариус: макс. 150 zł нетто + выписки	Продают все наследники или тот, кто получил квартиру при разделе наследства
Квартира из наследства или дарения	Справка начальника налоговой инспекции об уплате налога, освобождении или давности (либо подтверждение подачи SD-Z2)	Налоговая инспекция	17 zł; через e-Urząd Skarbowy бесплатно	Не нужна при дарении в форме нотариального акта (после 2006 г.) и при освобождении для ближайшей семьи
Квартира с ипотечным кредитом	Справка об остатке задолженности с номером счёта для погашения и обязательством дать согласие на исключение ипотеки	Кредитующий банк	по тарифу банка	Покупатель (или его банк) вносит часть цены прямо на погашение вашего кредита
Квартира в общей собственности супругов	Участие обоих супругов в акте или согласие супруга в форме нотариального акта	Нотариус	по таксе	После развода: решение и раздел имущества или продажа обоими бывшими супругами

Отдельная собственность на помещение с земельной книгой

Это самый простой случай. Просмотрите книгу до того, как это сделает покупатель: в разделе II вы должны значиться собственником, раздел III не должен содержать неизвестных вам требований или предупреждений, а в разделе IV вы увидите ипотеку банка. Если после покупки у застройщика в книге всё ещё висят записи или упоминания, проверьте, не нужно ли их исключить, — расходы на записи и исключения описываем в статье Судебные сборы и земельная книга.

Кооперативное собственническое право на помещение – с книгой и без

Кооперативное собственническое право отчуждаемо и может, но не обязано, иметь земельную книгу. Без книги ваше право подтверждает только справка из кооператива — без неё нотариус не составит акт. Если покупатель финансирует покупку кредитом, банку понадобится ипотека, а ей нужна книга — заявление о её открытии можно подать при акте.

Квартира из наследства или дарения

Без установления принятия наследства (суд) или зарегистрированного акта удостоверения наследования (нотариус) вы не продадите унаследованную квартиру. С 17 марта 2026 г. нотариус, зарегистрировавший акт удостоверения наследования, сам подаёт заявление о записи наследников в земельную книгу. Но ждать этой записи перед продажей не нужно — закон позволяет, чтобы предшественник был записан в книгу одновременно с покупателем (ст. 34 закона о земельных книгах и ипотеке). Когда наследников несколько, для продажи нужно согласие всех сособственников. Всю процедуру описываем в статье Продажа квартиры из наследства шаг за шагом (на польском).

Второй документ — расчёт с фиском. Нотариус может составить акт отчуждения вещи, полученной по наследству или дарению, только с согласия начальника налоговой инспекции или после предъявления его справки, что приобретение освобождено от налога, налог уплачен или обязательство прекратилось по давности (ст. 19 п. 6 закона о налоге на наследство и дарение). С 13 июля 2025 г. эта обязанность не распространяется на две ситуации: когда вы приобрели квартиру договором в форме нотариального акта, заключённым после 31 декабря 2006 г. (обычно дарение), и когда приобретение было освобождено как для ближайшей семьи на основании ст. 4a (ст. 19 п. 7). На практике при наследстве после родителя контора попросит копию заявления SD-Z2 с подтверждением подачи — поэтому следите за 6-месячным сроком. У инспекции на выдачу справки 7 дней (ст. 306a § 5 Налогового устава). О подоходном налоге с самой продажи пишем в тексте Продажа квартиры из наследства – налог (на польском).

Квартира с ипотечным кредитом

Ипотека не блокирует продажу, но покупатель и его банк должны знать, сколько именно нужно погасить и на какой счёт. Закажите в своём банке справку об остатке задолженности на планируемый день сделки вместе с обещанием дать согласие на исключение ипотеки после погашения. Очерёдность платежей и порядок расчётов мы описали в руководстве Продажа квартиры с ипотечным кредитом (на польском).

Квартира, купленная в браке

Квартира, купленная в период общей собственности супругов, относится к общему имуществу, а её отчуждение требует согласия второго супруга (ст. 37 § 1 Семейного и опекунского кодекса). Согласие должно иметь форму нотариального акта, потому что такая форма действует для самой продажи (ст. 63 § 2 Гражданского кодекса). Квартира, унаследованная или полученная в дар, относится к личному имуществу, если наследодатель или даритель не постановил иначе (ст. 33 п. 2). Ситуацию после развода, когда имущество не разделено, разбираем в статье Продажа квартиры после развода и при совместной собственности (на польском).

Не знаете, каких документов не хватает в вашем случае? Закажите оценку и план продажи — мы проверим правовое состояние квартиры, подготовим список документов и поможем провести продажу.

Свидетельство об энергетических характеристиках при продаже – обязанность и штраф

Собственник помещения, а также лицо, которому принадлежит кооперативное собственническое право, передаёт приобретателю свидетельство об энергетических характеристиках при составлении нотариального акта договора отчуждения (ст. 11 п. 1 пп. 1 закона об энергетических характеристиках зданий). Главные правила:

• свидетельство относится к конкретному помещению, а не ко всему зданию (ст. 11 п. 5);
• покупатель не может отказаться от права его получить (ст. 11 п. 4), поэтому оговорка «приобретатель освобождает продавца» ничего не даст;
• нотариус отмечает передачу в акте, а если свидетельства нет — разъясняет продавцу о штрафе (ст. 11 п. 6);
• неисполнение обязанности — это проступок, влекущий штраф (ст. 41 п. 1 пп. 3), то есть по Кодексу о проступках от 20 до 5 000 zł;
• свидетельство действительно 10 лет, если раньше вы не проведёте работы, меняющие энергетические характеристики помещения (ст. 14);

Свидетельство стоит заказать ещё до публикации предложения: если свидетельство составлено, объявление о продаже должно указывать, в частности, годовую потребность в энергии и выбросы CO₂ (ст. 13). Цену устанавливает исполнитель — проверьте, внесён ли он в перечень в центральном реестре энергетических характеристик зданий.

Справка об отсутствии прописанных лиц и об отсутствии задолженности перед сообществом – обязательны ли они?

Ни одна норма не требует этих документов для действительности договора купли-продажи. Покупатель почти всегда о них просит, потому что не хочет принять чужие долги или прописанных жильцов, а его банк может внести их в условия выплаты кредита.

• Справка об отсутствии прописанных лиц — выдаёт управа гмины (города), ведущая реестр жителей. Если управа выдаёт её как справку, гербовый сбор составляет 17 zł. Выпишите себя и домочадцев до акта или обяжитесь в договоре выписаться в определённый срок.
• Справка об отсутствии задолженности — при отдельной собственности её выдаёт правление или управляющий жилым сообществом, при кооперативном праве — кооператив. Плату (если она вообще есть) устанавливает управляющий или кооператив.

Обе справки подтверждают состояние на день выдачи, поэтому заказывайте их за несколько дней до акта. Если продажа проходит в два этапа — сначала предварительный, потом основной договор, — запишите в предварительном договоре (на польском), какие документы и к какому сроку вы предоставите.

Право преимущественной покупки гмины – когда продажа требует двух актов?

Гмине принадлежит право преимущественной покупки, в частности, недвижимости, расположенной в Специальной зоне ревитализации и на территории ревитализации, если это предусматривает постановление совета гмины (ст. 109 п. 1 пп. 4a и 4b закона об управлении недвижимостью), а также недвижимости, внесённой в реестр памятников, — последних лишь тогда, когда право преимущественной покупки раскрыто в земельной книге (ст. 109 п. 3 пп. 5). Помещение, являющееся отдельной собственностью, — недвижимость, поэтому эти нормы могут его касаться. Проверьте это до подписания предварительного договора — постановления о территориях ревитализации являются актами местного права, публикуемыми гминой.

Если преимущественная покупка вас касается, нотариус сначала составляет условный договор купли-продажи и уведомляет войта, бургомистра или президента города, у которого есть месяц на решение (ст. 110 п. 2–3). Только затем вы подписываете договор, переносящий право собственности. Гмина, если воспользуется правом, покупает по цене из вашего договора (ст. 111). Поэтому запланируйте в графике не менее месяца запаса и второй визит к нотариусу — расходы на оба акта разбираем в статье Нотариальная такса 2026.

Сколько стоит сбор документов для продажи? Пример расчёта

Два сценария: (1) квартира, купленная в собственность, с земельной книгой и кредитом; (2) квартира, унаследованная от мамы двумя братьями/сёстрами, без кредита, наследство установлено у нотариуса. Принимаем максимальные ставки нотариальной таксы, VAT 23% на вознаграждение нотариуса и выписки по 4 страницы.

Позиция	1. Собственность с кредитом	2. Наследство, акт удостоверения наследования
Обычная выписка KW онлайн	30,00 zł	30,00 zł
Выписка из акта приобретения (потерян оригинал, 10 страниц × 6 zł + VAT)	73,80 zł	–
Протокол наследования (100 zł) и акт удостоверения наследования (50 zł) + VAT	–	184,50 zł
Две выписки из акта удостоверения наследования (2 × 4 страницы × 6 zł + VAT)	–	59,04 zł
Запись наследников в KW (один сбор независимо от числа долей)	–	150,00 zł
Справка из налоговой инспекции	–	бесплатно через e-Urząd Skarbowy (17 zł в инспекции) или не нужна при освобождении по ст. 4a
Справка об отсутствии прописанных лиц	17,00 zł	17,00 zł
Справка из банка об остатке и согласие на исключение ипотеки	по тарифу банка	–
Свидетельство об энергетических характеристиках	цена исполнителя	цена исполнителя
Сумма официальных расходов (без банка и свидетельства)	120,80 zł	440,54 zł

Если бы во втором сценарии наследство устанавливал суд, сбор за заявление составил бы 100 zł, но постановления и его вступления в силу ждут обычно дольше, чем акта удостоверения наследования. В обоих случаях расходы на документы — доля промилле цены: при квартире за 755 824 zł (медиана цены 2-комнатной квартиры в Варшаве по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026) 440 zł — это около 0,06%. Дороже бывают задержки — отсутствие одной справки может сдвинуть акт или приостановить выплату кредита покупателя.

Продаёте, чтобы купить новую квартиру? Что есть в нашем предложении

Первичный рынок для продавца — и конкуренция, и естественный следующий шаг. По данным предложения TM Invest, на 27.09.2026, медиана цены 2-комнатной квартиры — 755 824 zł в Варшаве и 662 405 zł во Вроцлаве, а медиана цены квадратного метра — соответственно 18 000 zł и 15 736 zł. В готовых, сданных в эксплуатацию проектах доступны 673 квартиры в Варшаве и 428 во Вроцлаве — это вариант для тех, кто после продажи не хочет ждать конца стройки. Как согласовать обе сделки по времени, объясняем в статье Как купить новую квартиру, продав старую (на польском).

Частые вопросы

Итоги

Список документов для продажи квартиры зависит от того, как вы её приобрели и что на ней лежит. Всегда нужны правовой титул, номер земельной книги или справка из кооператива и свидетельство об энергетических характеристиках. При наследстве добавляются наследственные документы и расчёт с налоговой инспекцией, при кредите — справка из банка, при браке — участие или согласие супруга. Официальные расходы — обычно несколько сотен злотых, но недостающие документы могут задержать сделку на недели, поэтому собирайте документы ещё до публикации объявления.

Хотите продать квартиру без нервного сбора бумаг в последнюю минуту? Закажите оценку и план продажи — поможем подготовить документы и провести продажу. А если деньги от продажи пойдут на новую квартиру, мы поможем купить квартиру у застройщика — покупатель чаще всего не платит нам комиссию, вознаграждение обычно платит застройщик. Актуальные предложения найдёте и в каталоге проектов.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Расчёты ориентировочные и принимают максимальные ставки нотариальной таксы; окончательный список документов определяет нотариус, составляющий акт.

Источники

• Закон – Гражданский кодекс, единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (на польском) – ст. 63 § 2, ст. 158, ст. 199, ст. 1027.
• Закон – Семейный и опекунский кодекс, единый текст Dz.U. 2026 поз. 236 (на польском) – ст. 33, ст. 37.
• Закон о налоге на наследство и дарение, единый текст Dz.U. 2026 поз. 478 (на польском) – ст. 4a, ст. 19 п. 6–7.
• Закон об энергетических характеристиках зданий, единый текст Dz.U. 2024 поз. 101 (на польском) – ст. 11, 13, 14, 41.
• Закон – Кодекс о проступках, единый текст Dz.U. 2025 поз. 734 (на польском) – ст. 24 § 1.
• Закон о гербовом сборе, единый текст Dz.U. 2025 поз. 1154 (на польском) – ст. 3b, приложение часть II п. 21.
• Закон – Налоговый устав, единый текст Dz.U. 2026 поз. 622 (на польском) – ст. 306a.
• Закон об управлении недвижимостью, единый текст Dz.U. 2026 поз. 399 (на польском) – ст. 109–111.
• Закон о ревитализации, единый текст Dz.U. 2024 поз. 278 (на польском) – ст. 11 п. 5, ст. 25.
• Закон о жилищных кооперативах, единый текст Dz.U. 2026 поз. 889 (на польском) – ст. 17².
• Закон о земельных книгах и ипотеке, единый текст Dz.U. 2026 поз. 1066 (на польском) – ст. 34, ст. 36⁴.
• Закон – Закон о нотариате, единый текст Dz.U. 2026 поз. 614 (на польском) – ст. 95a, ст. 95j.
• Постановление о максимальных ставках нотариальной таксы, единый текст Dz.U. 2024 поз. 1566 (на польском) – § 10a, § 12.
• Закон о судебных расходах по гражданским делам, единый текст Dz.U. 2025 поз. 1228 (на польском) – ст. 42 п. 3, ст. 44, ст. 49.
• Постановление Министра юстиции от 24 марта 2026 г. о размере сборов за действия Центральной информации земельных книг, Dz.U. 2026 поз. 410 (на польском).
• Электронные земельные книги – просмотр книг и заказ выписок (на польском).
• Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026.