Цены на новостройки в Варшаве 2026: цена за m² по районам
Автор: Tacjana MasiukiewiczРынок и цены~7 мин чтения
Сколько стоит квадратный метр в новостройке Варшавы в 2026 году? В нашем предложении медианная цена составляет 21 115 zł/m², но разброс между районами огромный — от ок. 15 800 zł/m² в районе Ursus до более чем 26 400 zł/m² в районе Wola. Ниже — цены на новостройки Варшавы по районам, по количеству комнат и по бюджету.
Главное
- Медианная цена квартиры в новостройке в Варшаве: 21 115 zł/m², типичный диапазон 15 700–28 700 zł/m² (по данным предложения TM Invest на 26.09.2026).
- Медианная цена всей квартиры — ок. 991 тыс. zł при медианной площади 47 m².
- По данным NBP (Национального банка Польши) средняя цена предложения за метр на первичном рынке Варшавы во II кв. 2026 г. составила 18 488 zł, а средняя цена сделки — 16 783 zł.
- Дешевле 700 тыс. zł у нас 70 квартир — только в районах Ursus и Praga-Południe; дешевле 1 млн zł — 192 квартиры.
- Цены в каталоге мы постоянно обновляем по прайс-листам застройщиков; дату данных указываем у каждой таблицы.
Сколько стоит квадратный метр в новостройке Варшавы?
На 26.09.2026 в нашем предложении 13 варшавских жилых комплексов и 379 свободных помещений. Для статистики ниже мы взяли 378 квартир из 12 комплексов — исключили один таунхаус, который исказил бы сравнение. Медианная цена предложения — 21 115 zł/m². Каждая десятая квартира стоит меньше ок. 15 700 zł/m², а каждая десятая — больше ок. 28 700 zł/m².
Учтите, что это цены из актуальных прайс-листов застройщиков, сотрудничающих с TM Invest, а не обзор всего рынка. Наша медиана выше средней по NBP, потому что в предложении много квартир в районе Wola и Mokotów (статьи на польском), то есть в самых дорогих локациях. Для города в целом лучший ориентир — данные NBP.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Медианная цена за m² (предложение TM Invest) | 21 115 zł |
| Средняя цена предложения за m² — NBP, II кв. 2026 | 18 488 zł |
| Средняя цена сделки за m² — NBP, II кв. 2026 | 16 783 zł |
| Средняя цена сделки за m² — NBP, II кв. 2025 | 16 387 zł |
Из данных NBP следует, что средняя цена сделки на первичном рынке Варшавы между II кв. 2025 и II кв. 2026 г. выросла на ок. 2,4%. Цены предложения росли за это время быстрее — с 17 293 до 18 488 zł/m².
Цены на квартиры по районам Варшавы
| Район | Жилые комплексы | Свободные квартиры | Медиана zł/m² | Диапазон zł/m² (10–90%) | От |
|---|---|---|---|---|---|
| Wola | 3 | 124 | 26 424 | 21 359–30 236 | 780 тыс. zł |
| Mokotów | 4 | 62 | 23 960 | 19 979–29 155 | 743 тыс. zł |
| Wilanów | 1 | 28 | 23 886 | 23 372–25 140 | 2,76 млн zł |
| Praga-Południe | 2 | 78 | 18 800 | 18 000–19 282 | 563 тыс. zł |
| Wawer | 1 | 1 | 17 100 | – | 1,50 млн zł |
| Ursus | 1 | 85 | 15 800 | 14 101–16 515 | 437 тыс. zł |
Дороже всего за метр вы заплатите в районе Wola, где в комплексе Srebrna 5 цены превышают 34 тыс. zł/m². Mokotów — второй по стоимости район: здесь бо́льшая часть нашего предложения — уже сданные дома, например Jaśminowy Mokotów VI. Самый дешёвый метр — в районе Ursus, в комплексе Piastova Osada 2, и в Praga-Południe, в Metro Art 14. В районе Wawer у нас сейчас всего одна квартира, поэтому эту цену не стоит считать средней по району. Как выбрать район не только по цене — в статье Лучшие районы Варшавы для жизни.
Цены по количеству комнат
| Количество комнат | Свободные квартиры | Самая дешёвая | Медианная цена | Медиана zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 комната | 48 | 437 тыс. zł | 885 тыс. zł | 27 768 |
| 2 комнаты | 148 | 454 тыс. zł | 750 тыс. zł | 18 800 |
| 3 комнаты | 91 | 737 тыс. zł | 1,47 млн zł | 22 160 |
| 4 комнаты | 46 | 897 тыс. zł | 1,75 млн zł | 21 152 |
| 5 комнат | 32 | 1,94 млн zł | 3,23 млн zł | 23 886 |
Обратите внимание на кажущийся парадокс: медианная цена студии выше, чем 2-комнатной квартиры. Это следствие структуры предложения: большинство свободных студий находятся в районах Wola и Mokotów, где метр самый дорогой, а 2-комнатные квартиры в значительной части — в более дешёвых районах Ursus и Praga-Południe. Поэтому всегда сравнивайте квартиры в одной и той же локации.
Какую квартиру можно купить за 700 тыс. zł, 1 млн zł и дороже?
- до 500 тыс. zł — 10 квартир, все в районе Ursus (небольшие 2-комнатные и студии площадью 26–30 m²),
- до 700 тыс. zł — 70 квартир: 45 в районе Ursus и 25 в Praga-Południe,
- до 800 тыс. zł — 118 квартир; появляются первые предложения в районах Mokotów и Wola,
- до 1 млн zł — 192 квартиры, то есть ок. половины предложения; в районе Ursus в этом бюджете уже есть 4-комнатные квартиры,
- свыше 1,5 млн zł — прежде всего большие квартиры в районах Mokotów, Wola и Wilanów.
Все цифры относятся к свободным квартирам в нашем предложении (по данным предложения TM Invest на 26.09.2026). К цене квартиры обычно добавляются парковочное место или кладовая (если они вам нужны), отделка, а также нотариальные и судебные расходы. Если покупаете в кредит, поможем подобрать ипотечный кредит под ваш бюджет.
Готовые квартиры или строящиеся — что дешевле?
В нашем варшавском предложении 5 комплексов уже сданы (93 квартиры, медиана 25 464 zł/m²), а 7 строятся (285 квартир, медиана 19 000 zł/m²). Эта разница не означает, что готовая квартира всегда дороже строящейся. Она связана в основном с локацией: сданные дома в нашем предложении находятся прежде всего в районах Mokotów и Wola, а строящиеся — ещё и в районах Ursus и Praga-Południe.
Сроки сдачи строящихся комплексов в нашем предложении — IV кв. 2026 (в частности, Modern Mokotów etap III), I и II кв. 2027 (Srebrna 5, Stacja Wola III) и IV кв. 2027 (Metro Art 14, Piastova Osada 2, Royal Garden W1).
Цена предложения и цена сделки
По данным NBP за II кв. 2026 г. средняя цена сделки на первичном рынке Варшавы была примерно на 9% ниже средней цены предложения. Это не значит, что любой застройщик даст вам скидку 9%: обе средние считаются на немного разных наборах квартир. Но это показывает, что цена из прайс-листа — отправная точка. Скидка, парковочное место в цене или более удобный график платежей — то, о чём стоит спросить. Больше советов — в руководстве jak negocjować cenę mieszkania (статья на польском).
Частые вопросы
Сколько стоит метр в новостройке Варшавы в 2026 году?
По данным NBP средняя цена предложения на первичном рынке во II кв. 2026 г. составила 18 488 zł/m², а средняя цена сделки — 16 783 zł/m². В нашем предложении медиана — 21 115 zł/m² (по данным предложения TM Invest на 26.09.2026).
В каком районе Варшавы самые дешёвые новостройки?
В нашем предложении дешевле всего Ursus (медиана 15 800 zł/m²), затем Praga-Południe (18 800 zł/m²).
Сколько стоит 2-комнатная квартира в новостройке Варшавы?
В нашем предложении медианная цена 2-комнатной квартиры — ок. 750 тыс. zł, а самая дешёвая стоит ок. 454 тыс. zł (Ursus). В районах Wola и Mokotów две комнаты обычно обходятся дороже 800 тыс. zł.
Растут ли цены на квартиры в Варшаве?
По данным NBP средняя цена сделки на первичном рынке Варшавы за год (II кв. 2025 — II кв. 2026) выросла на ок. 2,4%. Мы не прогнозируем будущие цены — они зависят, в частности, от процентных ставок и предложения новых квартир. Обзор свежих данных — в статье Czy ceny mieszkań spadną? (статья на польском).
Как часто вы обновляете эти данные?
Цены в нашем каталоге мы обновляем постоянно по прайс-листам застройщиков. Таблицы в этой статье показывают данные на 26.09.2026 — дату данных мы указываем у каждой таблицы.
Итог
Цены на новостройки в Варшаве в 2026 г. зависят прежде всего от района: в нашем предложении разница между районами Ursus и Wola превышает 10 тыс. zł за метр. Если ваш бюджет до 700 тыс. zł, ищите в районах Ursus и Praga-Południe; до 1 млн zł доступна уже половина предложения. Актуальные цены отдельных квартир — в каталоге новостроек Варшавы.
Читайте также:
- Лучшие районы Варшавы для жизни — сравнение цен и транспорта
- Nowe mieszkania na Mokotowie – ceny, rejony i inwestycje (статья на польском)
- Nowe mieszkania na Woli – ceny, metro i inwestycje (статья на польском)
- Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie? 30, 40, 50 m² (статья на польском)
- Najtańsze nowe mieszkania w Warszawie (статья на польском)
- Deweloperzy w Warszawie 2026 (статья на польском)
- Mieszkania oddawane w 2027 roku (статья на польском)
- Średnia cena a mediana – jak czytać statystyki (статья на польском)
Ищете квартиру в Варшаве? Спросите нашего эксперта — консультация бесплатная, а наше вознаграждение обычно платит застройщик.
Источники
- Цены предложения: каталог новостроек TM Invest, данные на 26.09.2026.
- NBP, база цен на жилую недвижимость (Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, BaRN) — первичный рынок, Варшава, II кв. 2025 и II кв. 2026.
