Ceny nowych mieszkań w Warszawie 2026 – cena za m² w dzielnicach
Autor: Tacjana MasiukiewiczRynek i ceny~7 min czytania
Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Warszawie w 2026 roku? W naszej ofercie mediana ceny ofertowej wynosi 21 115 zł/m², ale rozpiętość między dzielnicami jest ogromna – od ok. 15 800 zł/m² w Ursusie do ponad 26 400 zł/m² na Woli. Poniżej znajdziesz ceny w dzielnicach, według liczby pokoi i progów budżetowych.
Najważniejsze informacje
- Mediana ceny nowego mieszkania w Warszawie: 21 115 zł/m², typowy przedział 15 700–28 700 zł/m² (według danych z oferty TM Invest, stan na 26.09.2026).
- Mediana ceny całego mieszkania to ok. 991 tys. zł przy medianie powierzchni 47 m².
- Według NBP średnia cena ofertowa metra na warszawskim rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. wyniosła 18 488 zł, a transakcyjna 16 783 zł.
- Poniżej 700 tys. zł mamy 70 mieszkań – wyłącznie w Ursusie i na Pradze-Południe; poniżej 1 mln zł – 192 mieszkania.
- Ceny w katalogu aktualizujemy na bieżąco na podstawie cenników deweloperów; datę danych podajemy przy każdej tabeli.
Ile kosztuje metr kwadratowy nowego mieszkania w Warszawie?
Na dzień 26.09.2026 w naszej ofercie jest 13 warszawskich inwestycji i 379 dostępnych lokali. Do statystyk poniżej wzięliśmy 378 mieszkań z 12 inwestycji – pominęliśmy jeden dom w zabudowie szeregowej, który zaburzałby porównanie. Mediana ceny ofertowej wynosi 21 115 zł/m². Co dziesiąte mieszkanie kosztuje mniej niż ok. 15 700 zł/m², a co dziesiąte – więcej niż ok. 28 700 zł/m².
Pamiętaj, że to ceny ofertowe z aktualnych cenników deweloperów współpracujących z TM Invest, a nie przegląd całego rynku. Nasza mediana jest wyższa od średniej NBP, bo w ofercie mamy dużo mieszkań na Woli i Mokotowie, czyli w najdroższych lokalizacjach. Dla całego miasta lepszym punktem odniesienia są dane NBP.
| Wskaźnik | Wartość |
|---|---|
| Mediana ceny za m² (oferta TM Invest) | 21 115 zł |
| Średnia cena ofertowa za m² – NBP, II kw. 2026 | 18 488 zł |
| Średnia cena transakcyjna za m² – NBP, II kw. 2026 | 16 783 zł |
| Średnia cena transakcyjna za m² – NBP, II kw. 2025 | 16 387 zł |
Z danych NBP wynika, że średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku pierwotnym wzrosła między II kw. 2025 a II kw. 2026 r. o ok. 2,4%. Ceny ofertowe rosły w tym czasie szybciej – z 17 293 do 18 488 zł/m².
Ceny mieszkań w dzielnicach Warszawy
| Dzielnica | Inwestycje | Dostępne mieszkania | Mediana zł/m² | Przedział zł/m² (10–90%) | Od |
|---|---|---|---|---|---|
| Wola | 3 | 124 | 26 424 | 21 359–30 236 | 780 tys. zł |
| Mokotów | 4 | 62 | 23 960 | 19 979–29 155 | 743 tys. zł |
| Wilanów | 1 | 28 | 23 886 | 23 372–25 140 | 2,76 mln zł |
| Praga-Południe | 2 | 78 | 18 800 | 18 000–19 282 | 563 tys. zł |
| Wawer | 1 | 1 | 17 100 | – | 1,50 mln zł |
| Ursus | 1 | 85 | 15 800 | 14 101–16 515 | 437 tys. zł |
Najwięcej za metr zapłacisz na Woli, gdzie w inwestycji Srebrna 5 ceny sięgają ponad 34 tys. zł/m². Mokotów to druga najdroższa dzielnica – tu większość naszej oferty to budynki już oddane do użytku, np. Jaśminowy Mokotów VI. Najtańszy metr jest w Ursusie, w Piastovej Osadzie 2, i na Pradze-Południe, w Metro Art 14. W Wawerze mamy obecnie tylko jedno mieszkanie, więc tej ceny nie należy traktować jako średniej dla dzielnicy. Jak wybrać dzielnicę nie tylko pod kątem ceny, piszemy w artykule Najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania.
Ceny według liczby pokoi
| Liczba pokoi | Dostępne mieszkania | Najtańsze | Mediana ceny | Mediana zł/m² |
|---|---|---|---|---|
| 1 pokój | 48 | 437 tys. zł | 885 tys. zł | 27 768 |
| 2 pokoje | 148 | 454 tys. zł | 750 tys. zł | 18 800 |
| 3 pokoje | 91 | 737 tys. zł | 1,47 mln zł | 22 160 |
| 4 pokoje | 46 | 897 tys. zł | 1,75 mln zł | 21 152 |
| 5 pokoi | 32 | 1,94 mln zł | 3,23 mln zł | 23 886 |
Uwaga na pozorny paradoks: mediana ceny kawalerki jest wyższa niż mieszkania dwupokojowego. Wynika to ze struktury oferty – większość dostępnych kawalerek to mieszkania na Woli i Mokotowie, gdzie metr jest najdroższy, a dwupokojowe mieszkania są w dużej części w tańszym Ursusie i na Pradze-Południe. Dlatego porównuj zawsze mieszkania z tej samej lokalizacji.
Ile mieszkania kupisz za 700 tys. zł, 1 mln zł i więcej?
- do 500 tys. zł – 10 mieszkań, wszystkie w Ursusie (małe dwupokojowe i kawalerki o powierzchni 26–30 m²),
- do 700 tys. zł – 70 mieszkań: 45 w Ursusie i 25 na Pradze-Południe,
- do 800 tys. zł – 118 mieszkań; pojawiają się pierwsze lokale na Mokotowie i Woli,
- do 1 mln zł – 192 mieszkania, czyli ok. połowa oferty; w Ursusie w tym budżecie są już mieszkania czteropokojowe,
- powyżej 1,5 mln zł – przede wszystkim duże mieszkania na Mokotowie, Woli i w Wilanowie.
Wszystkie liczby dotyczą mieszkań dostępnych w naszej ofercie (według danych z oferty TM Invest, stan na 26.09.2026). Do ceny lokalu doliczysz zwykle miejsce postojowe lub komórkę lokatorską (jeśli ich potrzebujesz), wykończenie wnętrza oraz koszty notarialne i sądowe. Jeśli kupujesz na kredyt, pomożemy dobrać kredyt hipoteczny do Twojego budżetu.
Mieszkania gotowe czy w budowie – co jest tańsze?
W naszej warszawskiej ofercie 5 inwestycji jest już oddanych do użytku (93 mieszkania, mediana 25 464 zł/m²), a 7 jest w budowie (285 mieszkań, mediana 19 000 zł/m²). Ta różnica nie oznacza, że mieszkanie gotowe zawsze jest droższe od budowanego. Wynika głównie z lokalizacji: gotowe budynki w naszej ofercie leżą przede wszystkim na Mokotowie i Woli, a budowane – także w Ursusie i na Pradze-Południe.
Terminy oddania budowanych inwestycji w naszej ofercie to IV kw. 2026 (m.in. Modern Mokotów etap III), I i II kw. 2027 (Srebrna 5, Stacja Wola III) oraz IV kw. 2027 (Metro Art 14, Piastova Osada 2, Royal Garden W1).
Cena ofertowa a cena transakcyjna
W danych NBP za II kw. 2026 r. średnia cena transakcyjna na warszawskim rynku pierwotnym była o ok. 9% niższa od średniej ceny ofertowej. Nie oznacza to, że każdy deweloper da Ci 9% rabatu – obie średnie są liczone na nieco innych zbiorach mieszkań. Pokazuje to jednak, że cena z cennika jest punktem wyjścia. Rabat, miejsce postojowe w cenie lub korzystniejszy harmonogram płatności to rzeczy, o które warto zapytać. Więcej wskazówek znajdziesz w poradniku jak negocjować cenę mieszkania.
Najczęstsze pytania
Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie w 2026 roku?
Według NBP średnia cena ofertowa na rynku pierwotnym w II kw. 2026 r. wyniosła 18 488 zł/m², a transakcyjna 16 783 zł/m². W naszej ofercie mediana to 21 115 zł/m² (według danych z oferty TM Invest, stan na 26.09.2026).
Która dzielnica Warszawy ma najtańsze nowe mieszkania?
W naszej ofercie najtańszy jest Ursus (mediana 15 800 zł/m²), a następnie Praga-Południe (18 800 zł/m²).
Ile kosztuje dwupokojowe mieszkanie w Warszawie?
W naszej ofercie mediana ceny mieszkania dwupokojowego to ok. 750 tys. zł, a najtańsze kosztuje ok. 454 tys. zł (Ursus). Na Woli i Mokotowie dwa pokoje to zwykle wydatek powyżej 800 tys. zł.
Czy ceny mieszkań w Warszawie rosną?
Według NBP średnia cena transakcyjna na rynku pierwotnym w Warszawie wzrosła w ciągu roku (II kw. 2025 – II kw. 2026) o ok. 2,4%. Nie prognozujemy przyszłych cen – zależą one m.in. od stóp procentowych i podaży nowych mieszkań. Przegląd najnowszych danych znajdziesz w artykule Czy ceny mieszkań spadną?.
Jak często aktualizujecie te dane?
Ceny w naszym katalogu aktualizujemy na bieżąco na podstawie cenników deweloperów. Tabele w tym artykule pokazują stan na 26.09.2026 – datę danych podajemy przy każdej tabeli.
Podsumowanie
Ceny nowych mieszkań w Warszawie w 2026 r. zależą przede wszystkim od dzielnicy: w naszej ofercie różnica między Ursusem a Wolą przekracza 10 tys. zł na metrze. Jeśli masz budżet do 700 tys. zł, szukaj w Ursusie i na Pradze-Południe; do 1 mln zł wybór obejmuje już połowę oferty. Aktualne ceny poszczególnych mieszkań znajdziesz w katalogu nowych inwestycji w Warszawie.
Czytaj także:
- Najlepsze dzielnice Warszawy do mieszkania – porównanie cen i dojazdu
- Nowe mieszkania na Mokotowie – ceny, rejony i inwestycje
- Nowe mieszkania na Woli – ceny, metro i inwestycje
- Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie? 30, 40, 50 m²
- Najtańsze nowe mieszkania w Warszawie
- Deweloperzy w Warszawie 2026
- Mieszkania oddawane w 2027 roku
- Średnia cena a mediana – jak czytać statystyki
Szukasz mieszkania w Warszawie? Zapytaj naszego eksperta – konsultacja jest bezpłatna.
Źródła
- Ceny ofertowe: katalog inwestycji TM Invest, stan na 26.09.2026.
- NBP, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (BaRN) – rynek pierwotny, Warszawa, II kw. 2025 i II kw. 2026.
