Ціни на новобудови у Варшаві 2026: ціна за m² за районами

Які ціни на новобудови у Варшаві у 2026 році і скільки коштує метр нової квартири? У нашій пропозиції медіанна ціна становить 21 115 zł/m², але розкид між районами величезний — від бл. 15 800 zł/m² у районі Ursus до понад 26 400 zł/m² у районі Wola. Нижче — ціни за районами, за кількістю кімнат і за бюджетом.

Головне

• Медіанна ціна квартири в новобудові у Варшаві: 21 115 zł/m², типовий діапазон 15 700–28 700 zł/m² (за даними каталогу TM Invest, стан на 26.09.2026).
• Медіанна ціна всієї квартири — бл. 991 тис. zł за медіанної площі 47 m².
• За даними NBP (Національного банку Польщі), середня ціна пропозиції за метр на первинному ринку Варшави у II кв. 2026 р. становила 18 488 zł, а середня ціна угоди — 16 783 zł.
• Дешевше 700 тис. zł у нас 70 квартир — лише в районах Ursus і Praga-Południe; дешевше 1 млн zł — 192 квартири.
• Ціни в каталозі ми оновлюємо постійно за прайс-листами забудовників; дату даних указуємо біля кожної таблиці.

Скільки коштує квадратний метр у новобудові Варшави?

Станом на 26.09.2026 у нашій пропозиції 13 варшавських новобудов і 379 вільних приміщень. Для статистики нижче ми взяли 378 квартир із 12 ЖК — не врахували один будинок у рядній забудові (таунхаус), який спотворив би порівняння. Медіанна ціна пропозиції — 21 115 zł/m². Кожна десята квартира коштує менше ніж бл. 15 700 zł/m², а кожна десята — більше ніж бл. 28 700 zł/m².

Зважайте: це ціни з актуальних прайс-листів забудовників, які співпрацюють із TM Invest, а не огляд усього ринку. Наша медіана вища за середню від NBP, бо в пропозиції багато квартир у районі Wola і Mokotów (статті польською), тобто в найдорожчих локаціях. Для міста загалом кращий орієнтир — дані NBP.

Показник	Значення
Медіанна ціна за m² (пропозиція TM Invest)	21 115 zł
Середня ціна пропозиції за m² — NBP, II кв. 2026	18 488 zł
Середня ціна угоди за m² — NBP, II кв. 2026	16 783 zł
Середня ціна угоди за m² — NBP, II кв. 2025	16 387 zł

З даних NBP випливає, що середня ціна угоди на первинному ринку Варшави між II кв. 2025 і II кв. 2026 р. зросла приблизно на 2,4%. Ціни пропозиції за цей час росли швидше — із 17 293 до 18 488 zł/m².

Ціни на квартири за районами Варшави

Район	Новобудови	Вільні квартири	Медіана zł/m²	Діапазон zł/m² (10–90%)	Від
Wola	3	124	26 424	21 359–30 236	780 тис. zł
Mokotów	4	62	23 960	19 979–29 155	743 тис. zł
Wilanów	1	28	23 886	23 372–25 140	2,76 млн zł
Praga-Południe	2	78	18 800	18 000–19 282	563 тис. zł
Wawer	1	1	17 100	–	1,50 млн zł
Ursus	1	85	15 800	14 101–16 515	437 тис. zł

Найбільше за метр ви заплатите в районі Wola, де в ЖК Srebrna 5 ціни сягають понад 34 тис. zł/m². Mokotów — другий за вартістю район: тут більша частина нашої пропозиції — уже здані будинки, наприклад Jaśminowy Mokotów VI. Найдешевший метр — у районі Ursus, у ЖК Piastova Osada 2, і в районі Praga-Południe, у ЖК Metro Art 14. У районі Wawer у нас зараз лише одна квартира, тож цю ціну не варто вважати середньою для району. Як обрати район не лише за ціною, пишемо в статті Найкращі райони Варшави для життя.

Ціни за кількістю кімнат

Кількість кімнат	Вільні квартири	Найдешевша	Медіанна ціна	Медіана zł/m²
1 кімната	48	437 тис. zł	885 тис. zł	27 768
2 кімнати	148	454 тис. zł	750 тис. zł	18 800
3 кімнати	91	737 тис. zł	1,47 млн zł	22 160
4 кімнати	46	897 тис. zł	1,75 млн zł	21 152
5 кімнат	32	1,94 млн zł	3,23 млн zł	23 886

Зверніть увагу на позірний парадокс: медіанна ціна студії вища, ніж 2-кімнатної квартири. Це наслідок структури пропозиції: більшість вільних студій — у районах Wola і Mokotów, де метр найдорожчий, а 2-кімнатні квартири значною мірою — у дешевших районах Ursus і Praga-Południe. Тому завжди порівнюйте квартири в одній і тій самій локації.

Яку квартиру можна купити за 700 тис. zł, 1 млн zł і більше?

• до 500 тис. zł — 10 квартир, усі в районі Ursus (невеликі 2-кімнатні та студії площею 26–30 m²),
• до 700 тис. zł — 70 квартир: 45 у районі Ursus і 25 у районі Praga-Południe,
• до 800 тис. zł — 118 квартир; з’являються перші пропозиції в районах Mokotów і Wola,
• до 1 млн zł — 192 квартири, тобто бл. половини пропозиції; у районі Ursus у цьому бюджеті вже є 4-кімнатні квартири,
• понад 1,5 млн zł — передусім великі квартири в районах Mokotów, Wola і Wilanów.

Усі цифри стосуються вільних квартир у нашій пропозиції (за даними каталогу TM Invest, стан на 26.09.2026). До ціни квартири зазвичай додаються паркомісце або комора (якщо вони вам потрібні), оздоблення, а також нотаріальні й судові витрати. Якщо купуєте в кредит, допоможемо підібрати іпотечний кредит під ваш бюджет.

Готові квартири чи в будинках, що будуються, — що дешевше?

У нашій варшавській пропозиції 5 ЖК уже здані (93 квартири, медіана 25 464 zł/m²), а 7 будуються (285 квартир, медіана 19 000 zł/m²). Ця різниця не означає, що готова квартира завжди дорожча за ту, що будується. Вона пов’язана передусім із локацією: здані будинки в нашій пропозиції розташовані здебільшого в районах Mokotów і Wola, а ті, що будуються, — також у районах Ursus і Praga-Południe.

Терміни здачі новобудов, що будуються, у нашій пропозиції — IV кв. 2026 (зокрема Modern Mokotów etap III), I і II кв. 2027 (Srebrna 5, Stacja Wola III) та IV кв. 2027 (Metro Art 14, Piastova Osada 2, Royal Garden W1).

Ціна пропозиції та ціна угоди

За даними NBP за II кв. 2026 р., середня ціна угоди на первинному ринку Варшави була приблизно на 9% нижчою за середню ціну пропозиції. Це не означає, що кожен забудовник дасть вам знижку 9%: обидві середні рахуються на дещо різних наборах квартир. Але це показує, що ціна з прайс-листа — відправна точка. Знижка, паркомісце в ціні чи вигідніший графік платежів — те, про що варто запитати. Більше порад — у посібнику jak negocjować cenę mieszkania (стаття польською).

Часті запитання

Підсумок

Ціни на новобудови у Варшаві у 2026 р. залежать передусім від району: у нашій пропозиції різниця між районами Ursus і Wola перевищує 10 тис. zł за метр. Якщо ваш бюджет — до 700 тис. zł, шукайте в районах Ursus і Praga-Południe; до 1 млн zł вам доступна вже половина пропозиції. Актуальні ціни окремих квартир — у каталозі новобудов Варшави.

Читайте також:

• Найкращі райони Варшави для життя — порівняння цін і транспорту
• Nowe mieszkania na Mokotowie – ceny, rejony i inwestycje (стаття польською)
• Nowe mieszkania na Woli – ceny, metro i inwestycje (стаття польською)
• Ile kosztuje mieszkanie w Warszawie? 30, 40, 50 m² (стаття польською)
• Najtańsze nowe mieszkania w Warszawie (стаття польською)
• Deweloperzy w Warszawie 2026 (стаття польською)
• Mieszkania oddawane w 2027 roku (стаття польською)
• Średnia cena a mediana – jak czytać statystyki (стаття польською)

Шукаєте квартиру у Варшаві? Запитайте нашого експерта — консультація безкоштовна, а нашу винагороду зазвичай сплачує забудовник.

Джерела

• Ціни пропозиції: каталог новобудов TM Invest, стан на 26.09.2026.
• NBP, база цін на житлову нерухомість (Baza cen nieruchomości mieszkaniowych, BaRN) — первинний ринок, Варшава, II кв. 2025 і II кв. 2026.