Покупка квартиры за наличные у застройщика в Польше 2026: без кредита пошагово

Покупка квартиры за наличные у застройщика — это на практике покупка без кредита, оплаченная полностью переводами с вашего счёта, а не банкнотами. Отпадают заявка на кредит, оценка банка и ожидание решения, поэтому квартиру в сданном доме можно купить за несколько недель. Взамен нужно подготовить документы, подтверждающие происхождение денег, и хорошо обезопасить момент оплаты. Ниже описываем шаги, правила оплаты, AML (противодействие отмыванию денег), дарение от родственников и график переводов на примере квартиры в сданном доме из нашего каталога.

Главное

• «За наличные» означает за собственные средства — платежи на эскроу-счёт (rachunek powierniczy) при строящейся квартире по определению идут переводом и по мере хода строительства (ст. 8 закона о застройщиках, ustawa deweloperska).
• Наличные расчёты между предпринимателями допускаются только до 15 000 zł за сделку (ст. 19 закона «Право предпринимателей», Prawo przedsiębiorców) — это важно, если вы покупаете на фирму.
• Нотариус при продаже недвижимости — обязанное учреждение по закону AML и может проверить источник происхождения ваших средств; о сделках свыше 15 000 евро он сообщает Генеральному инспектору финансовой информации (GIIF).
• Деньги от родителей свыше 36 120 zł (необлагаемая сумма для I группы) освобождены от налога, если поступят на ваш счёт и вы заявите о них на форме SD-Z2 в течение 6 месяцев.
• При квартире в сданном доме, покупаемой сразу по договору купли-продажи, эскроу-счёта нет — оплату вы обеспечиваете, например, нотариальным депозитом (ст. 108 закона «О нотариате», Prawo o notariacie).

Покупка квартиры за наличные пошагово

Общий путь покупки описываем в руководстве Как купить квартиру у застройщика пошагово, а покупающим впервые рекомендуем путеводитель по первой квартире (статья на польском). При покупке без кредита он выглядит проще, потому что исчезает этап банка, но зависит от того, сдан дом или ещё строится.

1. Подготовка средств. Прежде чем бронировать квартиру, соберите деньги на одном счёте в Польше: закройте депозиты, продайте облигации, примите дарение переводом. Проверьте дневной лимит переводов в банке и заранее поднимите его.
2. Бронирование. Плата за бронирование не может превышать 1% цены из проспекта и засчитывается в цену (ст. 32 закона о застройщиках). Правила возврата описываем в статье Договор бронирования с застройщиком.
3. Договор. При строящейся квартире — договор с застройщиком (umowa deweloperska). При квартире в сданном доме — сразу договор купли-продажи или сначала нотариальный обязывающий договор с платежами на эскроу-счёт. Различия объясняем в статье Договор с застройщиком и предварительный договор (статья на польском).
4. Платежи. При строительстве вы платите на жилищный эскроу-счёт после завершения очередных этапов из графика. При продаже квартиры в сданном доме вы платите всю цену при подписании акта.
5. Приёмка. Закон требует приёмки квартиры с протоколом до передачи права собственности — и при договоре купли-продажи тоже (ст. 3 и ст. 41 п. 1–3). Чек-лист — в статье Приёмка квартиры у застройщика.
6. Нотариальный акт. Нотариус устанавливает личности сторон, спрашивает о средствах, взимает нотариальный тариф и судебные сборы, подаёт заявление в ипотечную книгу (księga wieczysta). После подписания вы получаете ключи.

Оплата квартиры: перевод или наличные?

При строящейся квартире ответ даёт закон о застройщиках: покупатель вносит деньги на жилищный эскроу-счёт, а размер платежей зависит от фактической степени выполнения этапов из графика (ст. 8 п. 1–3). Значит, вы платите переводом на счёт, указанный в акте, и — даже имея всю сумму — вносите её по мере хода строительства, а не сразу. Как выглядят типичные графики, включая схему 10/90, объясняем в статье Квартира 10/90 и графики платежей застройщику, а защиту платежей — в статье Эскроу-счёт и DFG.

Лимит наличных расчётов из ст. 19 закона «Право предпринимателей» касается сделок, в которых обе стороны — предприниматели, а стоимость сделки превышает 15 000 zł: тогда платёж должен пройти через платёжный счёт предпринимателя. Если вы покупаете как частное лицо, эта норма вас не касается, но практического значения это не имеет: застройщики принимают платежи на банковские счета, а перевод — ваше доказательство оплаты и происхождения средств. При покупке на предпринимательскую деятельность лимит действует — подробнее в статье Покупка квартиры на фирму (статья на польском).

Если вы храните сбережения в банкнотах, сначала внесите их на свой счёт. Банк тоже является обязанным учреждением: он может спросить об источнике денег, а о наличных взносах на сумму, эквивалентную более 15 000 евро, сообщает в GIIF (ст. 72 п. 1 закона AML). Сделайте это заранее и имейте при себе документы — не в день акта.

Происхождение средств: что проверяют нотариус и налоговая?

Нотариус, составляющий договор купли-продажи недвижимости, является обязанным учреждением (ст. 2 п. 1 пп. 13 закона о противодействии отмыванию денег). Он применяет меры финансовой безопасности — устанавливает личности сторон, а в обоснованных случаях проверяет источник происхождения имущественных ценностей (ст. 34 п. 1). О сделках на сумму, эквивалентную более 15 000 евро, он сообщает в GIIF (ст. 72 п. 4). На практике нотариус или его канцелярия попросит у вас заявление о том, откуда у вас деньги, и, возможно, документы.

О самой покупке сообщать в налоговую не нужно — что и когда нужно сделать после покупки, описываем в статье Нужно ли сообщать о покупке квартиры в налоговую? (статья на польском). Но налоговая может заинтересоваться расходом, который не покрывается вашими доходами. Превышение расхода над задокументированными доходами (облагаемыми или освобождёнными) — это доход из нераскрытых источников, и налог с него составляет 75% (ст. 25b и 25e закона о PIT).

Поэтому подготовьте папку документов:

• выписки со счёта, показывающие, как росли сбережения (зарплата, закрытые депозиты, погашение облигаций);
• нотариальный акт продажи предыдущей квартиры и подтверждение поступления цены — если покупаете на деньги от продажи (о согласовании обеих сделок пишем в статье Как купить новую квартиру, продавая старую, статья на польском);
• договор дарения, подтверждение перевода и SD-Z2 — при деньгах от родственников;
• постановление о признании наследства или нотариальное свидетельство о праве на наследство — при средствах из наследства.

Дарение от родителей на квартиру — только переводом

Дарение от супруга, детей, родителей, бабушек и дедушек, братьев и сестёр, пасынка или падчерицы, отчима или мачехи освобождено от налога на наследство и дарение, если вы заявите о нём начальнику налоговой на форме SD-Z2 в течение 6 месяцев (ст. 4a п. 1 пп. 1). Если дарят деньги, а их стоимость — вместе с тем, что вы получили от того же лица в этом году и за 5 предыдущих лет, — превышает 36 120 zł, вы должны также подтвердить их получение переводом на свой счёт или почтовым переводом (ст. 4a п. 1 пп. 2). Деньги, переданные «из рук в руки», этому условию не отвечают — вы теряете освобождение и платите налог как в I группе.

Пример: родители хотят добавить 200 000 zł. Проще всего: перевод с их счёта на ваш с назначением «дарение на покупку квартиры», письменный договор дарения и SD-Z2. Только со своего счёта вы платите застройщику. Не просите родителей переводить деньги напрямую застройщику — тогда труднее доказать, что дарение получили именно вы.

Скидка за наличные у застройщика: о чём торговаться?

Застройщики не публикуют «скидок за наличные», и их размер честно назвать заранее нельзя. Но у вас есть аргументы, которых нет у покупателя с кредитом: нет риска отказа в кредите (а значит, и возврата платы за бронирование по ст. 34 п. 1 пп. 1), быстрое подписание акта и — при квартире в сданном доме — немедленная оплата всей цены. Больше всего пространства обычно дают квартиры в сданных домах, которые застройщик хочет продать до закрытия проекта.

Помимо цены, торгуйтесь за парковочное место или кладовую, срок передачи ключей и исправления до приёмки. Тактику разговора описываем в статье Как торговаться о цене квартиры (статья на польском).

Покупаете без кредита и хотите быстро завершить сделку? Поможем с покупкой квартиры у застройщика, чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик: подберём квартиры в сданных домах из каталога, обсудим с застройщиком цену и условия покупки и проведём вас через процесс вплоть до нотариального акта.

Квартира в сданном доме без эскроу-счёта: как безопасно заплатить?

К договору купли-продажи квартиры в сданном доме закон о застройщиках применяет лишь отдельные нормы — в частности, доступ к документам, правила бронирования и приёмку с протоколом (ст. 3). Здесь нет эскроу-счёта и законного права на отказ от договора, потому что деньги и собственность должны перейти одновременно. Ключевой вопрос: когда перевести цену?

• Нотариальный депозит. Нотариус может принять деньги на хранение и выдать их указанному лицу (ст. 108 закона «О нотариате»). Вы вносите цену до акта на специальный счёт нотариуса, а он передаёт её застройщику после подписания договора. Максимальный тариф — половина ставки из § 3 постановления о нотариальном тарифе (§ 6 пп. 13).
• Перевод в день акта. Вы отправляете перевод в канцелярии, а акт определяет срок оплаты. Заранее уточните у застройщика, достаточно ли ему для подписания подтверждения отправки перевода, — при крупных суммах проверьте дневной лимит в банке.
• Обязывающий договор с эскроу-счётом. Сначала нотариальный договор по ст. 2 п. 1 пп. 3, платёж на эскроу-счёт, потом второй акт. Стоит дороже, но деньги защищены нормами закона.

Избегайте перевода всей цены на обычный счёт застройщика до акта только ради того, чтобы нотариус записал «цена уплачена». Прежде чем платить, проверьте также ипотечную книгу квартиры: продавец ли застройщик и будет ли снята ипотека банка, финансирующего строительство.

Пример: 2-комнатная квартира в сданном доме на Targówek — график переводов

По данным каталога TM Invest на 27.09.2026, в сданном жилом комплексе Rezydencja Liwska 3 в варшавском районе Targówek было доступно 37 двухкомнатных квартир, а медиана их цены составляла 650 000 zł (квартира ок. 38,5 m²). Допустим, вы покупаете такую квартиру сразу по договору купли-продажи, за собственные средства, с частью денег от родителей.

Этап (примерный срок)	Что вы делаете	Перевод
За неделю до бронирования	Родители переводят дарение на ваш счёт; вы поднимаете лимит переводов	например, 200 000 zł (родители → вы)
День 1	Договор бронирования	до 6 500 zł (макс. 1% цены) — застройщику
Дни 2–10	Доступ к документам, выписка из ипотечной книги, проект акта от нотариуса	–
Дни 10–14	Приёмка квартиры с протоколом до акта	–
За день до акта	Внесение остатка цены в нотариальный депозит (по желанию)	643 500 zł — депозит нотариуса
День акта	Договор купли-продажи, передача ключей; нотариус освобождает депозит	тариф и судебные сборы — нотариусу
До 6 месяцев с дарения	Подача SD-Z2 в налоговую	–

Расход на стороне покупателя	Расчёт	Сумма
Тариф за договор купли-продажи квартиры (½ ставки)	(1 010 zł + 0,4% × 590 000 zł) ÷ 2 = 1 685 zł + 23% VAT	2 072,55 zł
Запись права собственности в ипотечную книгу	фиксированный сбор	200 zł
Открытие ипотечной книги (если у квартиры ещё нет KW)	фиксированный сбор	100 zł
Нотариальный депозит (по желанию, при 643 500 zł)	(1 010 zł + 0,4% × 583 500 zł) ÷ 2 = 1 672 zł + 23% VAT	2 056,56 zł
Итого	без депозита / с депозитом	2 372,55 zł / 4 429,11 zł

Без кредита вы не платите за запись ипотеки, тариф за заявление об её установлении и банковские расходы. Полный перечень расходов на покупку, в том числе при строящейся квартире, — в статье Расходы при покупке квартиры у застройщика. Квартир в сданных домах в нашем каталоге немало: по данным каталога TM Invest на 27.09.2026, в Варшаве 37 из 73 жилых комплексов — это сданные дома (673 квартиры в продаже), а во Вроцлаве 24 из 45 (428 квартир). Смотрите предложения в районе Targówek и во всём каталоге по Вроцлаву или сравните цены в статье Готовая квартира или в строительстве.

Частые вопросы

Итог

Покупка квартиры за наличные у застройщика быстрее и дешевле, чем в кредит, но требует порядка в деньгах. Платите переводами со своего счёта, дарение от родственников принимайте на счёт и заявляйте на SD-Z2, а документы о происхождении средств держите готовыми до акта. При строящейся квартире вас защищает эскроу-счёт, при квартире в сданном доме — хорошо спланированный момент оплаты, например нотариальный депозит.

У вас есть средства и вы ищете квартиру в уже сданном доме? Воспользуйтесь нашей помощью в покупке квартиры у застройщика — чаще всего без комиссии: обычно наше вознаграждение платит застройщик. Подберём квартиры в сданных домах в Варшаве и Вроцлаве и проведём вас вплоть до акта.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные и основаны на максимальных ставках; график — примерный. Статья носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Источники

• Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 2, 3, 8, 32, 34, 41
• Закон «Право предпринимателей» (Ustawa – Prawo przedsiębiorców), единый текст Dz.U. 2025 poz. 1480 — ст. 19
• Закон о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма (Ustawa o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu), единый текст Dz.U. 2025 poz. 644 — ст. 2 п. 1 пп. 1 и 13, ст. 34, 35, 72
• Закон «О нотариате» (Ustawa – Prawo o notariacie), единый текст Dz.U. 2026 poz. 614 — ст. 79, 108
• Закон о налоге на наследство и дарение (Ustawa o podatku od spadków i darowizn), единый текст Dz.U. 2026 poz. 478 — ст. 4a, 9
• Закон о подоходном налоге с физических лиц (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), единый текст Dz.U. 2026 poz. 592 — ст. 20 п. 1b, ст. 25b–25e
• Постановление министра юстиции о максимальных ставках нотариального тарифа (Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej), единый текст Dz.U. 2024 poz. 1566 — § 3, § 6
• Закон о судебных расходах по гражданским делам (Ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych), единый текст Dz.U. 2025 poz. 1228 — ст. 42, 44
• gov.pl — Заявить о получении имущества по наследству или дарению (SD-Z2)
• Цены квартир: каталог новостроек TM Invest, состояние на 27.09.2026