Квартира 10/90 и график платежей застройщику в Польше (2026)

Квартира 10/90 в Польше — это график платежей, при котором при подписании договора с застройщиком (umowa deweloperska) вы вносите 10% цены, а остальные 90% — только в конце строительства, обычно перед приёмкой (odbiór) или нотариальным актом (akt notarialny) о передаче права собственности. По стандартной схеме застройщик получает деньги траншами — после завершения очередных этапов строительства. В статье объясняем, как работают обе модели по закону о застройщиках (ustawa deweloperska), как вас защищает жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy) и сколько вы реально выигрываете на 10/90 — на примере квартиры из нашего каталога со сдачей в 2027 году.

Главное

• Платежи за строящуюся квартиру поступают на жилищный эскроу-счёт и привязаны к ходу строительства — вы платите после завершения этапа из графика (ст. 8 закона о застройщиках).
• В графике проекта не меньше 4 этапов, а стоимость каждого — от 10% до 25% общих затрат на проект (ст. 24 ч. 2).
• Договор с застройщиком должен определять размер, сроки и порядок платежей на эскроу-счёт (ст. 35 ч. 1 п. 9).
• Варианты 10/90, 20/80, 30/70 — это акции застройщика: вы платите меньше на старте, остальное — в конце; защита эскроу-счёта и Гарантийного фонда застройщиков (Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, DFG) работает точно так же.
• В нашем примере (квартира за 755 824 zł, 14 месяцев до конца строительства) 10/90 даёт около 7,2 тыс. zł чистых процентов по вкладу при покупке за наличные или около 13,8 тыс. zł экономии на процентах по кредиту за период строительства.

Как работает график платежей у застройщика?

Закон о защите прав покупателя (так называемый закон о застройщиках) привязывает платежи за строящуюся квартиру к ходу работ: покупатель вносит деньги на жилищный эскроу-счёт после завершения соответствующего этапа, а застройщик обязан сообщить вам о его завершении на бумаге или ином долговременном носителе (ст. 8 ч. 1–3).

Основа — график проекта, который застройщик обязан составить. В нём указаны этапы, их доля в затратах в процентах и срок завершения каждого этапа. Этапов должно быть не меньше четырёх, и ни один не может стоить больше 25% или меньше 10% общей суммы (ст. 24). Поэтому типичный график платежей выглядит, например, так: 10% после подписания договора (если первый этап уже завершён), а затем очередные платежи по 15–25% — после возведения коробки дома, закрытия контура (окна и двери), монтажа коммуникаций и завершения строительства.

Конкретные суммы и сроки записываются в договоре с застройщиком — это один из его обязательных элементов, наряду со сроком начала и окончания работ и сроком передачи права собственности (ст. 35 ч. 1 п. 7, 9 и 12). Подробно о содержании договора — в статье договор с застройщиком: что в нём должно быть.

Квартира 10/90, 20/80, 30/70 — чем отличаются графики?

Модель 10/90 (и её разновидности) — это акционное предложение: застройщик соглашается, чтобы покупатель заплатил меньше, чем позволяет ход строительства, а остальное доплатил в конце. Закон не заставляет вас платить быстрее — он лишь устанавливает, что платежи не могут опережать завершённые этапы. Сравнение самых распространённых вариантов:

График	Сколько платите на старте	Когда остальное	Для кого
Поэтапный (стандарт), напр. 10/20/25/25/20	ок. 10–25% (в зависимости от стадии строительства)	3–5 траншами после завершения этапов	покупатели с кредитом и большинство покупателей
30/70	30%	70% перед приёмкой / актом	покупатели с наличными, которые хотят зафиксировать цену
20/80	20%	80% в конце	заёмщики с первоначальным взносом 20% — взнос вносят сразу
10/90	10%	90% в конце	те, кто ждёт продажи нынешней квартиры, инвесторы, люди с деньгами на вкладе

График платежей, эскроу-счёт и DFG — защищены ли вы при 10/90?

Да, на тех же условиях. Застройщик обязан обеспечить одно из двух средств защиты: открытый или закрытый жилищный эскроу-счёт (ст. 6 ч. 1). С открытого счёта банк выплачивает застройщику деньги по графику — не раньше чем через 30 дней после заключения договора и только после проверки завершения этапа; средства за последний этап застройщик получает лишь после нотариального акта о передаче вам права собственности (ст. 5 п. 9, ст. 16, ст. 17). С закрытого счёта застройщик получает всё единовременно — только после передачи права собственности (ст. 5 п. 10, ст. 15).

Застройщик также платит взнос в Гарантийный фонд застройщиков с каждого вашего платежа. Закон ограничивает его максимальную ставку 1% при открытом и 0,1% при закрытом счёте, а точные ставки определяет постановление (ст. 49). DFG возвращает платежи с открытого счёта, в частности, при банкротстве застройщика или банкротстве банка, ведущего счёт (ст. 48). Расходы на ведение счёта несёт застройщик, и они не могут уменьшать ваши платежи (ст. 14). Подробнее: эскроу-счёт и Гарантийный фонд застройщиков.

При 10/90 до конца строительства на счёте лежит только 10% цены — риск смещается на вашу способность заплатить остальное в конце.

Почему застройщик предлагает 10/90 и о чём его спросить?

При 10/90 застройщик в большей степени финансирует стройку из собственных средств или банковского кредита, потому что деньги покупателей приходят только в конце. Причины бывают разные: быстрее продать на раннем этапе, привлечь покупателей, которые сначала продают нынешнюю квартиру, или предложить выгодный график вместо скидки. Финансирование стоит денег — выясните, кто за него платит.

Прежде чем выбрать 10/90, задайте застройщику несколько вопросов (полный список — в статье о чём спрашивать застройщика в офисе продаж):

• Одинакова ли цена при 10/90 и при стандартном графике? Можно ли при стандартном графике договориться о скидке?
• Когда именно нужно заплатить 90% — перед приёмкой, перед актом или в конкретную дату — и сдвигается ли срок, если стройка задержится?
• Какие проценты или штрафы предусмотрены за просрочку последнего платежа и можно ли его отложить, если банк выплатит кредит позже?
• Сочетается ли акция с другими (например, парковочное место в цене) и распространяется ли она на квартиру, которая вас интересует?

Самые частые ловушки в договорах, в том числе в условиях о платежах, описываем в статье на что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика.

Хотите узнать, в каких жилых комплексах сейчас действует график 10/90 или 20/80 и можно ли совместить его со скидкой? Поможем купить квартиру у застройщика — сравним условия в нескольких комплексах и спросим об акциях от вашего имени. Для покупателя — чаще всего без комиссии: обычно наше вознаграждение платит застройщик.

10/90 или стандартный график — сколько это даёт? Расчёт на квартире со сдачей в 2027

Пример из нашего каталога: 2-комнатная квартира 38,96 m² в ЖК Apartamenty Literacka etap II в районе Bielany, со сдачей в IV квартале 2027 г., стоит 755 824 zł — ровно столько, сколько составляет медианная цена 2-комнатной квартиры в Варшаве по данным каталога TM Invest на 27.09.2026. Предполагаем подписание договора в октябре 2026 г. и последний платёж через 14 месяцев, в декабре 2027 г.

Сравниваем примерный поэтапный график 10/20/25/25/20 с вариантом 10/90 при той же цене. При покупке за наличные деньги, ожидающие очередного платежа, лежат на вкладе под 3% годовых — столько составила средняя ставка по новым депозитам домохозяйств в июле 2026 г. по данным NBP; после вычета 19% налога на проценты это 2,43%. Для покупки в кредит: первоначальный взнос 20% (151 165 zł) вы вносите первым, кредит 604 659 zł банк выплачивает траншами, ставка 6,07% (средняя NBP по новым жилищным кредитам, июль 2026), в период строительства вы платите только проценты.

Месяц	Поэтапный график	В том числе из кредита	График 10/90
0 (X 2026) — договор с застройщиком	75 582 zł (10%)	–	75 582 zł (10%)
3 (I 2027)	151 165 zł (20%)	75 582 zł	–
7 (V 2027)	188 956 zł (25%)	188 956 zł	–
11 (IX 2027)	188 956 zł (25%)	188 956 zł	–
14 (XII 2027) — конец строительства	151 165 zł (20%)	151 165 zł	680 242 zł (90%)
Наличные: проценты по вкладу 3% до дня платежа (до налога / после налога)	14 928 zł / 12 091 zł	–	23 808 zł / 19 285 zł
Кредит: проценты, уплаченные за период строительства (6,07%)	13 764 zł		нет — кредит выплачен в конце

• Покупаете за наличные: 10/90 даёт около 8,9 тыс. zł до налога, то есть около 7,2 тыс. zł после налога, дополнительных процентов по вкладу — это около 0,95% цены. Если взамен 10/90 застройщик не даст скидку, которую вы получили бы при стандартном графике, а эта скидка превышает примерно 1%, стандартный график выгоднее. Сравнение вкладов и облигаций — в статье квартира или облигации, а весь процесс покупки без кредита — в руководстве покупка квартиры за наличные пошагово.
• Покупаете в кредит: при поэтапном графике за период строительства вы заплатите около 13,8 тыс. zł процентов (плюс около 2 тыс. zł недополученных процентов по взносу, внесённому раньше). При 10/90 кредит выплачивается единовременно в конце, поэтому этих расходов нет.
• Если 10/90 дороже: надбавка 1% цены — это 7 558 zł, а 2% — 15 116 zł. При кредите надбавка 1% съедает половину экономии, а если вы профинансируете её кредитом на 30 лет, заплатите с неё дополнительно около 8,9 тыс. zł процентов. Поэтому всегда сравнивайте итоговую цену обоих вариантов, а не только размер первого платежа.

10/90 не ускоряет приёмку: если вы снимаете жильё, аренду вы платите одинаково долго в обоих вариантах.

Квартиры со сдачей в 2027 в нашем каталоге

По данным каталога TM Invest на 27.09.2026, у нас 26 жилых комплексов со сроком сдачи в 2027 г. и 1 360 свободных квартир в них: 17 комплексов и 865 квартир в Варшаве, а также 9 комплексов и 495 квартир во Вроцлаве. Полный список со сроками и ценами — в обзоре квартиры со сдачей в 2027, а актуальные предложения — в каталогах новостроек Варшавы и новостроек Вроцлава. О доступности 10/90 в конкретном комплексе мы спросим застройщика за вас.

Квартира 10/90 и ипотечный кредит

При поэтапном графике банк выплачивает кредит траншами напрямую на эскроу-счёт, обычно после проверки хода строительства, а первоначальный взнос вы вносите первым. При 10/90 с кредитом можно действовать двумя способами: подать заявку сразу и договориться с банком об одном транше в конце или обратиться за кредитом только за несколько месяцев до срока последнего платежа. Во втором варианте вы рискуете тем, что за год с лишним изменится ваша кредитоспособность, процентные ставки или политика банков.

Это важно, потому что неуплата последнего платежа имеет последствия. Застройщик может отказаться от договора, если вы не заплатите в срок или в сумме по договору, несмотря на письменное требование с 30-дневным сроком (ст. 43 ч. 7). Отказ банка в кредите не является законным основанием для отказа покупателя от договора с застройщиком — если вы покупаете в кредит, позаботьтесь о соответствующих условиях в договоре и о предварительной оценке кредитоспособности до подписания. Как проходит весь процесс — в статье ипотека в Польше пошагово, а сколько нужно иметь на старте — в тексте о первоначальном взносе.

10/90 для инвестора — уступка прав и перепродажа до приёмки

10/90 привлекает инвесторов, потому что во время строительства требует мало капитала. С 2023 г. покупатель может передать права требования по договору с застройщиком третьему лицу (так называемая уступка, cesja), если договор касается не более одной квартиры и в течение предыдущих трёх лет он не совершал уступку по другому договору с застройщиком; ограничение не касается передачи лицам из I и II налоговой группы, например ближайшим родственникам (ст. 37a). Договор уступки требует нотариального акта, а его налоговые последствия нужно анализировать индивидуально.

Если вы не перепродадите права до конца строительства, 90% цены заплатите сами или из кредита. О выгодности покупки под аренду пишем в статье квартира как инвестиция.

Частые вопросы

Итог

График платежей у застройщика привязан к ходу строительства и записан в договоре с застройщиком. Варианты 10/90, 20/80 и 30/70 позволяют заплатить большую часть цены в конце — не теряя защиты эскроу-счёта и DFG. На квартире примерно за 756 тыс. zł со сдачей в 2027 г. разница — от нескольких до полутора десятков тысяч злотых, но только если цена одинакова. Сравнивайте итоговую цену, проверьте условия о последнем платеже и спланируйте его финансирование. Подробнее обо всём процессе — в руководстве как купить квартиру у застройщика.

Рассматриваете график 10/90? Проверим договор с застройщиком — условия о платежах, сроках и штрафах — до того, как вы его подпишете. А если вы только ищете квартиру, поможем купить у застройщика, чаще всего без комиссии для покупателя — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Работаем с 2016 года в Варшаве и во Вроцлаве.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные: поэтапный график примерный, приняты простые проценты, постоянная ставка по вкладу и кредиту и отсутствие дополнительных расходов. Условия акций устанавливает застройщик. Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией.

Источники

• Закон от 20 мая 2021 г. о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym), Dz.U. 2026 poz. 880 — ст. 5, 6, 8, 14–17, 24, 35, 37a, 43, 48, 49
• NBP — статистика процентных ставок MIR: новые кредиты на жилую недвижимость в PLN (июль 2026)
• PAP Biznes по данным NBP — средняя ставка по новым депозитам домохозяйств в июле 2026 г.
• Закон о подоходном налоге с физических лиц (Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych), Dz.U. 2026 poz. 592 — ст. 30a ч. 1 п. 3 (19% с процентов)
• Цены квартир: каталог жилых комплексов TM Invest, данные на 27.09.2026