Квартира 10/90 і графік платежів забудовнику в Польщі (2026)

Квартира 10/90 – це графік платежів, за яким під час підписання договору із забудовником (umowa deweloperska) ви вносите 10% ціни, а решту 90% – лише наприкінці будівництва, зазвичай перед прийманням або актом про передачу власності. Стандартно забудовник отримує гроші траншами, після завершення чергових етапів будівництва. У статті пояснюємо, як працюють обидві моделі за законом про забудовників, як вас захищає ескроу-рахунок і скільки реально виграєте на 10/90 – на прикладі квартири з нашої пропозиції зі здачею у 2027 році.

Найважливіше

• Платежі за квартиру в будівництві надходять на житловий ескроу-рахунок і залежать від ходу будівництва – ви платите після завершення етапу з графіка (ст. 8 закону про забудовників).
• Графік проєкту має щонайменше 4 етапи, а вартість кожного становить від 10% до 25% загальних витрат новобудови (ст. 24 ч. 2).
• Договір із забудовником мусить визначати розмір, строки й спосіб платежів на ескроу-рахунок (ст. 35 ч. 1 п. 9).
• Варіанти 10/90, 20/80, 30/70 – це акції забудовника: ви платите менше на старті, решту наприкінці – захист ескроу-рахунку та DFG діє так само.
• У нашому прикладі (квартира за 755 824 zł, 14 місяців до кінця будівництва) 10/90 дає близько 7,2 тис. zł нетто відсотків від депозиту за купівлі за готівку або близько 13,8 тис. zł менше відсотків за кредитом у період будівництва.

Як працює графік платежів у забудовника?

Закон про захист прав покупця (так званий закон про забудовників) пов’язує платежі за квартиру в будівництві з ходом робіт: покупець вносить гроші на житловий ескроу-рахунок після завершення відповідного етапу, а забудовник зобов’язаний повідомити вас про його завершення на папері чи іншому довготривалому носії (ст. 8 ч. 1–3).

Основа – графік девелоперського проєкту, який забудовник мусить скласти. Він визначає етапи, їхню відсоткову частку у витратах і строк завершення кожного етапу. Етапів має бути щонайменше чотири, і жоден не може коштувати більше 25% чи менше 10% загальної суми (ст. 24). Тому типовий графік платежів виглядає, наприклад, так: 10% після підписання договору (якщо перший етап уже завершено), а потім наступні внески по 15–25% – після «сирого» стану (відкритого й закритого), інженерних мереж і завершення будівництва.

Конкретні суми й строки записують у договір із забудовником – це один з його обов’язкових елементів поряд зі строком початку й завершення робіт та строком передачі власності (ст. 35 ч. 1 п. 7, 9 і 12). Докладно про зміст договору пишемо в статті Договір із забудовником (umowa deweloperska).

Квартира 10/90, 20/80, 30/70 – чим відрізняються графіки?

Модель 10/90 (та її різновиди) – це рекламне рішення: забудовник погоджується, щоб покупець заплатив менше, ніж дозволяє хід будівництва, а решту доплатив наприкінці. Закон не змушує вас платити швидше – він лише визначає, що платежі не можуть випереджати завершені етапи. Порівняння найпоширеніших варіантів:

Графік	Скільки ви платите на старті	Коли решта	Кому підходить
Поетапний (стандарт), напр. 10/20/25/25/20	близько 10–25% (залежно від готовності будівництва)	у 3–5 траншах після завершення етапів	покупці з кредитом і більшість покупців
30/70	30%	70% перед прийманням / актом	люди з готівкою, які хочуть зафіксувати ціну
20/80	20%	80% наприкінці	позичальники з першим внеском 20% – вони вносять його одразу
10/90	10%	90% наприкінці	покупці, що чекають на продаж нинішньої квартири, інвестори, люди з готівкою на депозиті

Графік платежів, ескроу-рахунок і DFG – чи ви захищені за 10/90?

Так, на тих самих засадах. Забудовник мусить забезпечити один із двох засобів захисту: відкритий або закритий житловий ескроу-рахунок (ст. 6 ч. 1). З відкритого рахунку банк виплачує забудовнику гроші за графіком – не раніше ніж через 30 днів від укладення договору й після перевірки завершення етапу; кошти за останній етап надходять до забудовника лише після акта про передачу вам власності (ст. 5 п. 9, ст. 16, ст. 17). Із закритого рахунку забудовник отримує все одноразово, лише після переходу власності (ст. 5 п. 10, ст. 15).

Забудовник сплачує також внесок до Гарантійного фонду забудовників із кожного вашого платежу. Закон обмежує його максимальну ставку 1% для відкритого рахунку та 0,1% для закритого, а точні ставки визначає розпорядження (ст. 49). DFG повертає платежі з відкритого рахунку, зокрема, у разі банкрутства забудовника чи банку, що веде рахунок (ст. 48). Витрати на ведення рахунку покладаються на забудовника й не можуть зменшувати ваших платежів (ст. 14). Докладніше: ескроу-рахунок і Гарантійний фонд забудовників.

За 10/90 до кінця будівництва на рахунку лише 10% ціни – ризик зміщується на вашу здатність заплатити наприкінці.

Чому забудовник пропонує 10/90 і про що запитати?

За 10/90 забудовник фінансує будівництво більшою мірою з власних коштів чи банківського кредиту, бо гроші покупців надходять лише наприкінці. Причини бувають різні: швидший продаж на ранньому етапі, залучення покупців, які спершу продають нинішню квартиру, або вигідний графік замість знижки. Фінансування коштує – перевірте, хто за нього платить.

Перш ніж обрати 10/90, поставте забудовнику кілька запитань (повний перелік знайдете в статті про що питати забудовника в офісі продажу):

• Чи ціна за 10/90 така сама, як за стандартного графіка? Чи за стандартного графіка можна домовитися про знижку?
• Коли саме підлягають сплаті 90% – перед прийманням, перед актом чи в конкретну дату – і чи строк зсувається, коли будівництво затримується?
• Які відсотки чи штрафи за запізнення з останнім платежем і чи можна його відтермінувати, якщо банк пізніше виплатить кредит?
• Чи акція поєднується з іншими (наприклад, паркомісцем у ціні) і чи охоплює квартиру, яка вас цікавить?

Найчастіші пастки в договорах, зокрема й у положеннях про платежі, описуємо в статті на що звернути увагу при купівлі квартири у забудовника.

Хочете знати, які новобудови зараз мають графік 10/90 чи 20/80 і чи можна поєднати його зі знижкою? Допоможемо вам із купівлею квартири від забудовника – порівняємо умови в кількох новобудовах і запитаємо про акції від вашого імені. Для покупця найчастіше без комісії – винагороду зазвичай сплачує забудовник.

10/90 чи стандартний графік – що це дає? Розрахунок на квартирі зі здачею у 2027

Приклад з нашої пропозиції: 2-кімнатна квартира 38,96 m² у новобудові Apartamenty Literacka etap II у Bielany, зі здачею у IV кварталі 2027 р., коштує 755 824 zł – рівно стільки, скільки становить медіана ціни 2-кімнатної квартири у Варшаві за даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026. Припускаємо підписання договору в жовтні 2026 р. й останній платіж через 14 місяців, у грудні 2027 р.

Порівнюємо приклад поетапного графіка 10/20/25/25/20 із варіантом 10/90 за тієї самої ціни. За готівки гроші, що чекають на наступний внесок, лежать на депозиті з 3% річних – стільки становила середня ставка за новими депозитами домогосподарств у липні 2026 р. за даними NBP – а після віднімання 19% податку з відсотків це 2,43%. Для купівлі в кредит: перший внесок 20% (151 165 zł) ви вносите першим, кредит 604 659 zł банк виплачує траншами, ставка 6,07% (середня NBP для нових житлових кредитів, липень 2026), а в період будівництва ви сплачуєте лише відсотки.

Місяць	Поетапний графік	У тому числі з кредиту	Графік 10/90
0 (X 2026) – договір із забудовником	75 582 zł (10%)	–	75 582 zł (10%)
3 (I 2027)	151 165 zł (20%)	75 582 zł	–
7 (V 2027)	188 956 zł (25%)	188 956 zł	–
11 (IX 2027)	188 956 zł (25%)	188 956 zł	–
14 (XII 2027) – кінець будівництва	151 165 zł (20%)	151 165 zł	680 242 zł (90%)
Готівка: відсотки з депозиту 3% до дня платежу (брутто / нетто)	14 928 zł / 12 091 zł	–	23 808 zł / 19 285 zł
Кредит: відсотки, сплачені в період будівництва (6,07%)	13 764 zł		немає – кредит виплачено наприкінці

• Ви купуєте за готівку: 10/90 дає близько 8,9 тис. zł брутто, тобто близько 7,2 тис. zł нетто більше відсотків з депозиту – це близько 0,95% ціни. Якщо натомість за 10/90 забудовник не дасть знижки, яку ви отримали б за стандартного графіка, а ця знижка перевищує близько 1%, стандарт виходить вигіднішим. Порівняння депозитів і облігацій знайдете в статті квартира чи облігації (польською), а весь процес купівлі без кредиту – в посібнику купівля квартири за готівку крок за кроком (польською).
• Ви купуєте в кредит: за поетапного графіка ви заплатите в період будівництва близько 13,8 тис. zł відсотків (плюс близько 2 тис. zł втрачених відсотків від раніше витраченого першого внеску). За 10/90 кредит виплачується одноразово наприкінці, тож цих витрат немає.
• Якщо 10/90 дорожче: доплата 1% ціни – це 7 558 zł, а 2% – 15 116 zł. За кредиту доплата 1% з’їдає половину економії, а якщо ви профінансуєте її кредитом на 30 років, то заплатите з неї додатково близько 8,9 тис. zł відсотків. Тому завжди порівнюйте кінцеву ціну обох варіантів, а не лише розмір першого платежу.

10/90 не пришвидшує приймання: якщо ви винаймаєте квартиру, орендну плату ви платите однаково довго в обох варіантах.

Квартири зі здачею у 2027 у нашій пропозиції

За даними пропозиції TM Invest, станом на 27.09.2026, ми маємо 26 новобудов зі строком здачі у 2027 р. та 1 360 доступних у них квартир: 17 новобудов і 865 квартир у Варшаві та 9 новобудов і 495 квартир у Вроцлаві. Повний перелік зі строками й цінами знайдете в огляді квартири зі здачею у 2027 (польською), а актуальні пропозиції – в каталогах нових квартир у Варшаві та нових квартир у Вроцлаві. Про наявність 10/90 у конкретній новобудові ми запитаємо забудовника за вас.

Квартира 10/90 та іпотечний кредит

За поетапного графіка банк виплачує кредит траншами безпосередньо на ескроу-рахунок, зазвичай після перевірки ходу будівництва, а перший внесок ви вносите першим. За 10/90 з кредитом можна вчинити двома способами: подати заявку одразу й домовитися з банком про один транш наприкінці або подавати заявку на кредит лише за кілька місяців до строку останнього платежу. У другому варіанті ви ризикуєте, що за понад рік зміняться ваша кредитоспроможність, відсоткові ставки чи політика банків.

Це важливо, бо несплата останнього внеску має наслідки. Забудовник може відмовитися від договору, якщо ви не заплатите в строк чи в розмірі з договору, попри письмовий виклик із 30-денним строком (ст. 43 ч. 7). Відсутність кредиту не є законною підставою для відмови покупця від договору із забудовником – якщо ви фінансуєтеся кредитом, подбайте про відповідні положення в договорі та про попередню оцінку кредитоспроможності до підписання. Як відбувається весь процес, пишемо в статті Іпотека в Польщі покроково, а про те, скільки потрібно мати на старті, – в тексті про перший внесок.

10/90 для інвестора – відступлення прав і перепродаж перед прийманням

10/90 приваблює інвесторів, бо під час будівництва залучає мало капіталу. З 2023 р. покупець може передати вимоги за договором із забудовником третій особі (так звана цесія), якщо договір стосується не більш ніж одного приміщення, а впродовж попередніх трьох років він не здійснював цесії за іншим договором із забудовником; обмеження не стосується передачі особам із I та II податкової групи, наприклад найближчій родині (ст. 37a). Договір про відступлення прав вимагає нотаріального акта, а його податковий розрахунок треба аналізувати індивідуально.

Якщо ви не перепродасте права до кінця будівництва, 90% ціни ви сплатите самі або з кредитом. Про прибутковість купівлі під оренду пишемо в статті квартира як інвестиція (польською).

Часті запитання

Підсумок

Графік платежів у забудовника пов’язаний із ходом будівництва й записаний у договорі із забудовником. Варіанти 10/90, 20/80 і 30/70 дають змогу заплатити більшу частину ціни наприкінці – без втрати захисту ескроу-рахунку та DFG. На квартирі за близько 756 тис. zł зі здачею у 2027 р. різниця становить кілька–кільканадцять тисяч злотих, але лише тоді, коли ціна однакова. Порівнюйте кінцеву ціну, перевіряйте положення про останній платіж і плануйте його фінансування. Докладніше про весь процес читайте в посібнику як купити квартиру у забудовника.

Розглядаєте графік 10/90? Перевіримо договір із забудовником – положення про платежі, строки й штрафи – до того, як ви його підпишете. А якщо ви лише шукаєте квартиру, допоможемо з купівлею від забудовника, найчастіше без комісії для покупця, адже винагороду зазвичай сплачує забудовник. Ми працюємо з 2016 року у Варшаві та у Вроцлаві.

Правовий стан на вересень 2026 р. Розрахунки орієнтовні: поетапний графік – приклад, прийнято прості відсотки, постійну ставку за депозитом і кредитом та відсутність додаткових витрат. Умови акції визначає забудовник. Стаття не є юридичною, податковою чи фінансовою консультацією.

Джерела

• Закон від 20 травня 2021 р. про захист прав покупця житлового приміщення або одноквартирного будинку та про Гарантійний фонд забудовників, Dz.U. 2026 поз. 880 (польською) – ст. 5, 6, 8, 14–17, 24, 35, 37a, 43, 48, 49
• NBP – статистика відсоткових ставок MIR: нові іпотечні кредити в PLN (липень 2026) (польською)
• PAP Biznes за NBP – середня ставка за новими депозитами домогосподарств у липні 2026 р. (польською)
• Закон про податок на доходи фізичних осіб, Dz.U. 2026 поз. 592 (польською) – ст. 30a ч. 1 п. 3 (19% від відсотків)
• Ціни квартир: каталог новобудов TM Invest, станом на 27.09.2026