Mieszkanie 10/90 i harmonogram płatności u dewelopera (2026)

Mieszkanie 10/90 to harmonogram płatności, w którym przy podpisaniu umowy deweloperskiej wpłacasz 10% ceny, a pozostałe 90% dopiero pod koniec budowy – zwykle przed odbiorem lub aktem przenoszącym własność. Standardowo deweloper pobiera pieniądze w transzach, po zakończeniu kolejnych etapów budowy. W artykule wyjaśniamy, jak działają oba modele według ustawy deweloperskiej, jak chroni Cię rachunek powierniczy i ile realnie zyskujesz na 10/90 – na przykładzie mieszkania z naszej oferty z oddaniem w 2027 roku.

Najważniejsze informacje

• Wpłaty za mieszkanie w budowie trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy i są uzależnione od postępu budowy – płacisz po zakończeniu etapu z harmonogramu (art. 8 ustawy deweloperskiej).
• Harmonogram przedsięwzięcia ma co najmniej 4 etapy, a koszt każdego z nich to od 10% do 25% całkowitych kosztów inwestycji (art. 24 ust. 2).
• Umowa deweloperska musi określać wysokość, terminy i sposób wpłat na rachunek powierniczy (art. 35 ust. 1 pkt 9).
• Warianty 10/90, 20/80, 30/70 to promocje dewelopera: płacisz mniej na starcie, resztę na końcu – ochrona rachunku powierniczego i DFG działa tak samo.
• W naszym przykładzie (mieszkanie za 755 824 zł, 14 miesięcy do końca budowy) 10/90 daje ok. 7,2 tys. zł netto odsetek z lokaty przy zakupie za gotówkę albo ok. 13,8 tys. zł mniej odsetek od kredytu w okresie budowy.

Jak działa harmonogram płatności u dewelopera?

Ustawa o ochronie praw nabywcy (tzw. ustawa deweloperska) wiąże wpłaty za mieszkanie w budowie z postępem prac: nabywca wpłaca pieniądze na mieszkaniowy rachunek powierniczy po zakończeniu danego etapu, a deweloper ma obowiązek poinformować Cię o jego zakończeniu na papierze lub innym trwałym nośniku (art. 8 ust. 1–3).

Podstawą jest harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego, który deweloper musi sporządzić. Określa on etapy, ich procentowy udział w kosztach i termin zakończenia każdego etapu. Etapów musi być co najmniej cztery, a żaden nie może kosztować więcej niż 25% ani mniej niż 10% całości (art. 24). To dlatego typowy harmonogram wpłat wygląda np. tak: 10% po podpisaniu umowy (jeśli pierwszy etap jest już zakończony), a potem kolejne raty po 15–25% – po stanie surowym otwartym, zamkniętym, instalacjach i zakończeniu budowy.

Konkretne kwoty i terminy zapisuje się w umowie deweloperskiej – to jeden z jej obowiązkowych elementów, obok terminu rozpoczęcia i zakończenia robót oraz terminu przeniesienia własności (art. 35 ust. 1 pkt 7, 9 i 12). Szczegółowo o treści umowy piszemy w artykule umowa deweloperska – co musi zawierać.

Mieszkanie 10/90, 20/80, 30/70 – czym różnią się harmonogramy?

Model 10/90 (i jego odmiany) to rozwiązanie promocyjne: deweloper godzi się, by nabywca zapłacił mniej, niż pozwala postęp budowy, a resztę dopłacił na końcu. Ustawa nie zmusza Cię do płacenia szybciej – wyznacza jedynie, że wpłaty nie mogą wyprzedzać zakończonych etapów. Porównanie najczęstszych wariantów:

Harmonogram	Ile płacisz na starcie	Kiedy reszta	Dla kogo
Etapowy (standard), np. 10/20/25/25/20	ok. 10–25% (zależnie od zaawansowania budowy)	w 3–5 transzach po zakończeniu etapów	kupujący z kredytem i większość nabywców
30/70	30%	70% przed odbiorem / aktem	osoby z gotówką, które chcą zamrozić cenę
20/80	20%	80% na końcu	kredytobiorcy z wkładem 20% – wkład wpłacają od razu
10/90	10%	90% na końcu	kupujący czekający na sprzedaż obecnego mieszkania, inwestorzy, osoby z gotówką na lokacie

Harmonogram wpłat a rachunek powierniczy i DFG – czy przy 10/90 jesteś chroniony?

Tak, na tych samych zasadach. Deweloper musi zapewnić jeden z dwóch środków ochrony: otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (art. 6 ust. 1). Z otwartego rachunku bank wypłaca deweloperowi pieniądze zgodnie z harmonogramem – nie wcześniej niż po 30 dniach od zawarcia umowy i po skontrolowaniu zakończenia etapu; środki na ostatni etap trafiają do dewelopera dopiero po akcie przenoszącym na Ciebie własność (art. 5 pkt 9, art. 16, art. 17). Z zamkniętego rachunku deweloper dostaje wszystko jednorazowo, dopiero po przeniesieniu własności (art. 5 pkt 10, art. 15).

Deweloper płaci też składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny od każdej Twojej wpłaty. Ustawa ogranicza jej maksymalną stawkę do 1% przy otwartym i 0,1% przy zamkniętym rachunku, a dokładne stawki określa rozporządzenie (art. 49). DFG zwraca wpłaty z otwartego rachunku m.in. przy upadłości dewelopera czy upadłości banku prowadzącego rachunek (art. 48). Koszty prowadzenia rachunku obciążają dewelopera i nie mogą pomniejszać Twoich wpłat (art. 14). Więcej: rachunek powierniczy i Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Przy 10/90 do końca budowy na rachunku jest tylko 10% ceny – ryzyko przesuwa się na Twoją zdolność do zapłaty na końcu.

Dlaczego deweloper oferuje 10/90 i o co zapytać?

Przy 10/90 deweloper finansuje budowę w większym stopniu z własnych środków lub kredytu bankowego, bo pieniądze nabywców spływają dopiero na końcu. Powody bywają różne: szybsza sprzedaż na wczesnym etapie, dotarcie do kupujących, którzy najpierw sprzedają obecne mieszkanie, albo korzystny harmonogram zamiast rabatu. Finansowanie kosztuje – sprawdź, kto za nie płaci.

Zanim wybierzesz 10/90, zadaj deweloperowi kilka pytań (pełną listę znajdziesz w artykule o co pytać dewelopera w biurze sprzedaży):

• Czy cena przy 10/90 jest taka sama jak przy harmonogramie standardowym? Czy przy standardowym harmonogramie można wynegocjować rabat?
• Kiedy dokładnie płatne jest 90% – przed odbiorem, przed aktem, czy w konkretnej dacie – i czy termin przesuwa się, gdy budowa się opóźni?
• Jakie są odsetki lub kary za spóźnienie z ostatnią wpłatą i czy można ją odroczyć, jeśli bank później wypłaci kredyt?
• Czy promocja łączy się z innymi (np. miejscem postojowym w cenie) i czy obejmuje mieszkanie, które Cię interesuje?

Najczęstsze pułapki w umowach, także w zapisach o płatnościach, opisujemy w artykule na co zwrócić uwagę, kupując mieszkanie od dewelopera.

Chcesz wiedzieć, które inwestycje mają teraz harmonogram 10/90 albo 20/80 i czy da się go połączyć z rabatem? Pomożemy Ci w zakupie mieszkania od dewelopera – porównamy warunki w kilku inwestycjach i zapytamy o promocje w Twoim imieniu. Dla kupującego najczęściej bez prowizji – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper.

10/90 czy harmonogram standardowy – ile to daje? Wyliczenie na mieszkaniu z oddaniem w 2027

Przykład z naszej oferty: mieszkanie 2-pokojowe 38,96 m² w inwestycji Apartamenty Literacka etap II na Bielanach, z oddaniem w IV kwartale 2027 r., kosztuje 755 824 zł – dokładnie tyle, ile wynosi mediana ceny mieszkania 2-pokojowego w Warszawie według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Zakładamy podpisanie umowy w październiku 2026 r. i ostatnią wpłatę po 14 miesiącach, w grudniu 2027 r.

Porównujemy przykładowy harmonogram etapowy 10/20/25/25/20 z wariantem 10/90 przy tej samej cenie. Przy gotówce pieniądze czekające na kolejną ratę leżą na lokacie oprocentowanej 3% rocznie – tyle wyniosło średnie oprocentowanie nowych depozytów gospodarstw domowych w lipcu 2026 r. według NBP – po odjęciu 19% podatku od odsetek to 2,43%. Dla zakupu na kredyt: wkład własny 20% (151 165 zł) wpłacasz jako pierwszy, kredyt 604 659 zł bank wypłaca w transzach, oprocentowanie 6,07% (średnia NBP dla nowych kredytów mieszkaniowych, lipiec 2026), w okresie budowy spłacasz same odsetki.

Miesiąc	Harmonogram etapowy	W tym z kredytu	Harmonogram 10/90
0 (X 2026) – umowa deweloperska	75 582 zł (10%)	–	75 582 zł (10%)
3 (I 2027)	151 165 zł (20%)	75 582 zł	–
7 (V 2027)	188 956 zł (25%)	188 956 zł	–
11 (IX 2027)	188 956 zł (25%)	188 956 zł	–
14 (XII 2027) – koniec budowy	151 165 zł (20%)	151 165 zł	680 242 zł (90%)
Gotówka: odsetki z lokaty 3% do dnia wpłaty (brutto / netto)	14 928 zł / 12 091 zł	–	23 808 zł / 19 285 zł
Kredyt: odsetki zapłacone w okresie budowy (6,07%)	13 764 zł		brak – kredyt wypłacony na końcu

• Kupujesz za gotówkę: 10/90 daje ok. 8,9 tys. zł brutto, czyli ok. 7,2 tys. zł netto więcej odsetek z lokaty – to ok. 0,95% ceny. Jeśli w zamian za 10/90 deweloper nie da rabatu, który dostałbyś przy harmonogramie standardowym, a rabat ten przekracza ok. 1%, standard wychodzi korzystniej. Porównanie lokat i obligacji znajdziesz w artykule mieszkanie czy obligacje, a cały proces zakupu bez kredytu – w poradniku zakup mieszkania za gotówkę krok po kroku.
• Kupujesz na kredyt: przy harmonogramie etapowym zapłacisz w okresie budowy ok. 13,8 tys. zł odsetek (plus ok. 2 tys. zł utraconych odsetek od wkładu wydanego wcześniej). Przy 10/90 kredyt wypłacany jest jednorazowo na końcu, więc tych kosztów nie ma.
• Jeśli 10/90 jest droższe: dopłata 1% ceny to 7 558 zł, a 2% – 15 116 zł. Przy kredycie dopłata 1% zjada połowę oszczędności, a jeśli sfinansujesz ją kredytem na 30 lat, zapłacisz od niej dodatkowo ok. 8,9 tys. zł odsetek. Dlatego zawsze porównuj cenę końcową obu wariantów, nie samą wysokość pierwszej wpłaty.

10/90 nie przyspiesza odbioru: jeśli wynajmujesz mieszkanie, czynsz najmu płacisz tak samo długo w obu wariantach.

Mieszkania oddawane w 2027 w naszej ofercie

Według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026, mamy 26 inwestycji z terminem oddania w 2027 r. i 1 360 dostępnych w nich mieszkań: 17 inwestycji i 865 mieszkań w Warszawie oraz 9 inwestycji i 495 mieszkań we Wrocławiu. Pełną listę z terminami i cenami znajdziesz w zestawieniu mieszkania oddawane w 2027, a aktualne oferty – w katalogu nowych mieszkań w Warszawie i nowych mieszkań we Wrocławiu. O dostępność 10/90 w konkretnej inwestycji zapytamy dewelopera za Ciebie.

Mieszkanie 10/90 a kredyt hipoteczny

Przy harmonogramie etapowym bank wypłaca kredyt w transzach bezpośrednio na rachunek powierniczy, zwykle po sprawdzeniu postępu budowy, a wkład własny wpłacasz jako pierwszy. Przy 10/90 z kredytem możesz postąpić na dwa sposoby: złożyć wniosek od razu i uzgodnić z bankiem jedną transzę na końcu albo wnioskować o kredyt dopiero kilka miesięcy przed terminem ostatniej wpłaty. W drugim wariancie ryzykujesz, że przez ponad rok zmieni się Twoja zdolność kredytowa, stopy procentowe lub polityka banków.

To ważne, bo niezapłacenie ostatniej raty ma konsekwencje. Deweloper może odstąpić od umowy, jeśli nie zapłacisz w terminie lub w wysokości z umowy, mimo pisemnego wezwania z 30-dniowym terminem (art. 43 ust. 7). Brak kredytu nie jest ustawową podstawą do odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę – jeżeli finansujesz się kredytem, zadbaj o odpowiednie zapisy w umowie i o wstępną ocenę zdolności przed podpisaniem. Jak przebiega cały proces, piszemy w artykule kredyt hipoteczny krok po kroku, a o tym, ile trzeba mieć na start – w tekście o wkładzie własnym.

10/90 dla inwestora – cesja i odsprzedaż przed odbiorem

10/90 przyciąga inwestorów, bo w trakcie budowy angażuje mało kapitału. Od 2023 r. nabywca może przenieść wierzytelności z umowy deweloperskiej na osobę trzecią (tzw. cesja), jeśli umowa dotyczy nie więcej niż jednego lokalu i w ciągu poprzednich trzech lat nie dokonał cesji z innej umowy deweloperskiej; ograniczenie nie dotyczy przeniesienia na osoby z I i II grupy podatkowej, np. najbliższą rodzinę (art. 37a). Umowa cesji wymaga aktu notarialnego, a jej rozliczenie podatkowe trzeba przeanalizować indywidualnie.

Jeśli nie odsprzedasz praw przed końcem budowy, 90% ceny zapłacisz sam lub z kredytu. O opłacalności zakupu pod wynajem piszemy w artykule mieszkanie jako inwestycja.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

Harmonogram płatności u dewelopera jest powiązany z postępem budowy i zapisany w umowie deweloperskiej. Warianty 10/90, 20/80 i 30/70 pozwalają zapłacić większość ceny na końcu – bez utraty ochrony rachunku powierniczego i DFG. Na mieszkaniu za ok. 756 tys. zł z oddaniem w 2027 r. różnica to kilka–kilkanaście tysięcy złotych, ale tylko wtedy, gdy cena jest taka sama. Porównuj cenę końcową, sprawdź zapisy o ostatniej wpłacie i zaplanuj jej finansowanie. Więcej o całym procesie przeczytasz w przewodniku jak kupić mieszkanie od dewelopera.

Rozważasz harmonogram 10/90? Sprawdzimy umowę deweloperską – zapisy o wpłatach, terminach i karach – zanim ją podpiszesz. A jeśli dopiero szukasz mieszkania, pomożemy w zakupie od dewelopera, najczęściej bez prowizji dla kupującego – wynagrodzenie zwykle płaci deweloper. Działamy od 2016 roku w Warszawie i we Wrocławiu.

Stan prawny na wrzesień 2026 r. Wyliczenia są orientacyjne: harmonogram etapowy jest przykładowy, przyjęto odsetki proste, stałe oprocentowanie lokaty i kredytu oraz brak kosztów dodatkowych. Warunki promocji ustala deweloper. Artykuł nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani finansowej.

Źródła

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, Dz.U. 2026 poz. 880 – art. 5, 6, 8, 14–17, 24, 35, 37a, 43, 48, 49
• NBP – statystyka stóp procentowych MIR: nowe kredyty na nieruchomości mieszkaniowe w PLN (lipiec 2026)
• PAP Biznes za NBP – średnie oprocentowanie nowo przyjętych depozytów gospodarstw domowych w lipcu 2026 r.
• Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, Dz.U. 2026 poz. 592 – art. 30a ust. 1 pkt 3 (19% od odsetek)
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026