Какой банк выбрать для ипотеки в Польше 2026? Маржа, RRSO, комиссия
Автор: Tacjana MasiukiewiczИпотечный кредит~12 мин чтения
Какой банк выбрать для ипотеки в 2026 году? Единого «лучшего банка» нет — предложение, выгодное при погашении 30 лет, может оказаться невыгодным, если через 5 лет вы захотите досрочно погасить кредит или перенести его. Поэтому вместо рейтинга мы показываем метод: как читать информационную форму ESIS, что на самом деле говорит RRSO, как посчитать маржу, комиссию и стоимость дополнительных продуктов — и на примере двух предложений на 600 тыс. zł проверяем, почему более низкая маржа не всегда выигрывает.
Главное
- Предложения сравнивайте по информационным формам (ESIS) — банк обязан выдать их до подачи заявки, а информация в них обязывает не менее 14 дней (ст. 11 закона об ипотечном кредите).
- RRSO — общая стоимость кредита, выраженная в процентах годовых: включает проценты, комиссии и обязательные страховки, но не нотариальные и судебные сборы.
- Средняя ставка по новым жилищным кредитам в злотых в июле 2026 г. составила 6,07% (NBP).
- Кредитное решение банк передаёт на 21-й день с заявки (если вы не согласитесь на более раннее), и оно обязывает не менее 14 дней — это время для сравнения предложений.
- При переменной ставке банк может требовать компенсацию за досрочное погашение только в течение 36 месяцев с заключения договора и максимум 3% погашаемой суммы.
Почему нет «лучшего банка для ипотеки»?
Рейтинги обычно считают предложения для одного модельного клиента: трудовой договор, большой взнос, 25–30 лет погашения. Между тем, какой банк будет для вас самым дешёвым — и даст ли вообще кредит — решают ваши параметры: источник дохода, первоначальный взнос, срок погашения, первичный или вторичный рынок и планы досрочных платежей. Банк с отличной маржей при 20% взноса может иметь посредственную при 10%.
К тому же банки регулярно меняют маржи и акции. Разумный вопрос поэтому звучит так: «какое предложение при моих данных и планах стоит меньше всего?». Ответ даёт сравнение нескольких форм ESIS. Весь процесс — от кредитоспособности до выплаты траншей — мы описали в руководстве ипотека в Польше шаг за шагом.
Информационная форма ESIS – с чего начать сравнение предложений
ESIS (европейская стандартная информационная форма) — унифицированный документ, образец которого является приложением № 1 к закону об ипотечном кредите. Каждый банк, посредник и агент обязан передать её на долговременном носителе, как только узнает ваши потребности и финансовое положение, — не позднее подачи кредитной заявки (ст. 11). Каждый банк заполняет одни и те же разделы в одном и том же порядке, поэтому формы можно сравнить пункт за пунктом. За передачу этой информации нельзя брать плату (ст. 10).
Чтобы сравнение имело смысл, попросите у всех банков ESIS на одни и те же параметры: ту же сумму кредита, срок, первоначальный взнос и тот же вид ставки (фиксированная или переменная). Ниже — где в форме искать важнейшую информацию.
| Параметр | Где в ESIS | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Ставка и маржа | Раздел 4 «Процентная ставка и другие расходы» | При переменной ставке: референтный показатель + маржа; проверьте, постоянна ли маржа весь срок или акционная несколько лет |
| RRSO и общая сумма к погашению | Раздел 3 «Основные характеристики» (общая сумма к погашению) и раздел 4 (RRSO и её составляющие) | Сравнивайте RRSO только при той же сумме и сроке; при фиксированной ставке на 5 лет RRSO считается от ставки этого периода |
| Комиссия и разовые сборы | Раздел 4, позиция «Иные составляющие RRSO» — разовые расходы | Комиссия, оценка недвижимости, плата за рассмотрение заявки; можно ли включить комиссию в кредит |
| Платёж | Раздел 6 «Размер каждого платежа» | Включает ли платёж только проценты и капитал или и другие расходы; до какой суммы он может вырасти при росте ставок |
| Страховки, счёт, карта, поступления | Раздел 8 «Дополнительные обязанности» | Как долго их нужно поддерживать, сколько они стоят и насколько вырастет маржа, если вы от них откажетесь |
| Досрочное погашение | Раздел 9 «Досрочное погашение» | Размер компенсации и как долго банк может её брать |
RRSO – что это и почему недостаточно смотреть на маржу ипотеки
RRSO, то есть реальная годовая процентная ставка, — по закону общая стоимость ипотечного кредита, выраженная в процентах от общей суммы кредита в годовом исчислении (ст. 4 п. 17). В общую стоимость включаются проценты, сборы, комиссии, налоги и маржи, а также расходы на дополнительные услуги — в частности страхование, — если они необходимы для получения кредита или для получения его на предлагаемых условиях. За пределами RRSO остаются нотариальные и судебные сборы (ст. 4 п. 5).
Поэтому маржа показывает лишь часть стоимости. Предложение с низкой маржей, но высокой комиссией и дорогой страховкой от банка может иметь более высокое RRSO, чем предложение с более высокой маржей «без добавок». Нужно, однако, знать два ограничения RRSO:
- Предполагает неизменную ставку весь срок (ст. 20 п. 2). Поэтому при переменной ставке банк обязан указать в ESIS дополнительную примерную RRSO, показывающую последствия значительного роста ставок, — её стоит прочитать.
- Предполагает погашение до конца договора. Разовая комиссия в RRSO «растягивается» на 30 лет. Если вы планируете досрочно погасить кредит или рефинансировать его через несколько лет, комиссия, уплаченная в начале, весит гораздо больше, чем подсказывает RRSO.
Выбор между фиксированной и переменной ставкой обсуждаем в статье фиксированная или переменная ставка ипотеки. Не сопоставляйте RRSO кредита с фиксированной ставкой с RRSO кредита с переменной — они считаются на разных допущениях.
Пример: два предложения на 600 тыс. zł на 30 лет – какое дешевле?
Кредит 600 тыс. zł — это примерно 80% медианы цены 2-комнатной квартиры в Варшаве в нашем предложении — 755 824 zł по данным предложения TM Invest, на 27.09.2026. Сравним два гипотетических предложения (это не предложения конкретных банков), оба с равными платежами, на 30 лет:
- Предложение A: ставка 5,90% (более низкая маржа), комиссия 2% (12 000 zł, платится сразу), обязательные добавки — страхование жизни от банка и счёт с картой — в сумме 120 zł в месяц весь срок.
- Предложение B: ставка 6,20% (более высокая маржа), без комиссии и без обязательных дополнительных продуктов.
| Позиция | Предложение A (ниже маржа) | Предложение B (выше маржа) |
|---|---|---|
| Платёж по капиталу и процентам | 3 559 zł | 3 675 zł |
| В месяц с добавками | 3 679 zł | 3 675 zł |
| Проценты за 5 лет | 171 161 zł | 180 177 zł |
| Стоимость 5 лет (проценты + комиссия + добавки) | 190 361 zł | 180 177 zł |
| Капитал к погашению через 5 лет | 557 632 zł | 559 688 zł |
| Общая стоимость за 30 лет | 736 375 zł | 722 933 zł |
| RRSO (ориентировочно) | ок. 6,59% | ок. 6,38% |
У предложения A платёж ниже на 116 zł, и именно это выставляет реклама. Но с добавками (120 zł в месяц) вы платите практически столько же, сколько в B, а комиссия 12 000 zł приводит к тому, что в первые 5 лет A стоит примерно на 10 тыс. zł дороже, а за 30 лет — примерно на 13 тыс. zł. RRSO показывает это сразу: 6,59% против 6,38%. A выиграло бы лишь при заметно более дешёвых добавках или возможности отказаться от них без повышения маржи — поэтому раздел 8 ESIS так же важен, как раздел 4.
Каким будет платёж при других суммах и сроках, посмотрите в таблицах в статье платёж по ипотеке 500, 600, 700, 800 тыс. zł.
Комиссия за выдачу кредита и кросс-продажи – сколько они стоят на самом деле
Комиссия за выдачу кредита — разовый процент от суммы кредита. Часто можно выбрать вариант «с комиссией и более низкой маржей» или «без комиссии и с более высокой маржей». Практическое правило: чем короче горизонт, в котором вы реально будете погашать этот кредит (досрочные платежи, продажа квартиры, рефинансирование), тем выгоднее вариант без комиссии. Проверьте и то, платите ли вы комиссию наличными или она добавляется к кредиту — во втором случае вы платите с неё проценты.
Кросс-продажи ипотечного кредита, то есть снижение маржи в обмен на счёт, карту, регулярные поступления зарплаты или страховку от банка, законны, но имеют границы. Закон запрещает навязанную продажу в пакете (кредит доступен только в пакете), за исключением счёта для обслуживания или погашения кредита, за ведение которого банк не берёт плату. Допускается комбинированная продажа — но тогда банк должен сообщить, что кредит доступен и без дополнительных продуктов, и одновременно передать ESIS для предложения без них (ст. 9). Поэтому всегда просите обе формы и считайте, сколько вам стоит снижение маржи.
По каждому условию проверьте: сколько оно стоит в месяц, как долго его нужно выполнять и насколько вырастет маржа, если вы перестанете. Требование «поступлений» нужно отслеживать и после смены работы.
Не хотите самостоятельно сопоставлять несколько форм ESIS? Запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков по вашим параметрам с учётом комиссии, страховок и условий кросс-продаж.
Страховки при ипотеке – какие обязательны
- Страхование недвижимости — банк может требовать полис и переуступки прав по нему (цессии) в свою пользу, но должен сообщить, что вы можете выбрать любого страховщика, отвечающего минимальному объёму, принимаемому банком (ст. 9 п. 2–3). Внешний полис бывает дешевле банковского пакета.
- Страхование жизни — чаще всего элемент снижения маржи, а не необходимое условие. Сравните его стоимость с разницей в платеже.
- Промежуточное страхование (до записи ипотеки) — закон позволяет банку брать дополнительную плату до записи ипотеки в земельно-ипотечной книге, но после записи она подлежит возврату или зачёту в счёт погашения (ст. 29 п. 5a–5b). Подробности при покупке в строящемся доме — в статье об ипотеке на квартиру от застройщика (на польском).
- Страхование низкого взноса — по Рекомендации S кредит может достигать 80% стоимости недвижимости, а до 90%, если часть сверх 80% дополнительно обеспечена. При взносе меньше 20% проверьте, как банк решает это (страхование, более высокая маржа, гарантия) и сколько это стоит.
Досрочное погашение, период фиксированной ставки и срок решения
Досрочное погашение. Вы вправе погасить кредит полностью или частично в любое время (ст. 38). При переменной ставке банк может оговорить компенсацию только за погашение в течение 36 месяцев с заключения договора, в размере не выше процентов на погашаемую сумму за год и не выше 3% этой суммы. При фиксированной ставке компенсация может браться весь период фиксации, но не может превышать расходов банка, непосредственно связанных с досрочным погашением (ст. 40).
Период фиксированной ставки. Если вы выбираете фиксированную ставку, проверьте, на сколько лет она действует. При периоде не менее 5 лет договор должен определять, как будет установлена новая ставка по его окончании и что произойдёт, если вы не договоритесь с банком; банк не может брать плату за установление новой ставки (ст. 29 п. 3–4). Сравнивайте предложения с одинаковым периодом фиксации.
Срок решения. Банк передаёт кредитное решение на 21-й день с заявки — именно затем, чтобы вы могли сравнить его с другими, — если вы не согласитесь на более раннюю передачу. Решение обязывает не менее 14 дней, а при более ранней передаче этот срок удлиняется (ст. 14). При покупке у застройщика вас подгоняет срок из договора, поэтому подавайте заявки параллельно. После подписания кредитного договора у вас 14 дней на отказ без объяснения причин (ст. 42).
Требования к доходу – трудовой договор, B2B, ИП
Самое дешёвое предложение ничего не даст, если банк не признает ваш доход. Все банки применяют Рекомендацию S KNF (в том числе буфер не менее 2,5 п. п. при переменной ставке и расчёт кредитоспособности максимум на 25 лет), но различаются подходом к источникам дохода: требуемым стажем деятельности, способом расчёта дохода от ryczałt или контракта B2B, принятием договоров подряда. Подробности: ипотека для ИП и B2B и документы для ипотеки. Сколько вы можете занять, посчитаете в статье о кредитоспособности.
Сравнение можно сделать самостоятельно или с посредником — о том, как работает ипотечный посредник и кто платит за его услуги, пишем в статье стоит ли пользоваться помощью при ипотеке (на польском). Если вы только ищете квартиру, посмотрите актуальные новостройки в Варшаве и во Вроцлаве.
Частые вопросы
Какой банк имеет самую низкую маржу ипотеки в 2026?
Единого ответа нет — маржа зависит от первоначального взноса, суммы, дохода и того, примете ли вы дополнительные продукты, а банки меняют её даже несколько раз в год. Сравнивайте RRSO и общую стоимость по ESIS, подготовленным для ваших параметров.
RRSO – что это в ипотечном кредите?
RRSO — реальная годовая процентная ставка: общая стоимость кредита (проценты, комиссии, маржа, обязательные страховки), выраженная в процентах от суммы кредита в годовом исчислении. Не включает нотариальные и судебные сборы. Предполагает неизменную ставку и погашение до конца договора.
Выгоден ли кредит с комиссией и более низкой маржей?
Только если вы намерены погашать кредит долго и без больших досрочных платежей. Комиссия платится в начале, а экономия на марже растягивается на годы — если через несколько лет вы досрочно погасите или рефинансируете кредит, вариант без комиссии обычно выходит дешевле. Посчитайте стоимость первых 5 лет для обоих вариантов.
Может ли банк заставить меня купить страховку?
Банк может требовать страхование, связанное с кредитом, например недвижимости, но должен сообщить, что вы можете купить полис у любого страховщика, отвечающего его минимальным требованиям. Кредит нельзя ставить в зависимость от покупки других финансовых продуктов в пакете, кроме счёта для обслуживания кредита, который ведётся без платы.
Можно ли подать заявку на кредит в нескольких банках одновременно?
Да, и при покупке квартиры это обычная практика — она позволяет сравнить обязывающие решения и страхует от отказа одного банка. Подавайте заявки примерно в одно время — у обязывающих решений ограниченный срок действия.
Итоги
Вместо поиска «лучшего банка» попросите ESIS в 3–4 банках на одинаковые параметры (для предложений с добавками — и без них). Сравните RRSO, общую стоимость и стоимость первых 5 лет, проверьте разделы 8 и 9, а в конце — примет ли банк ваш доход и успеет ли с решением. Наш пример показывает, что предложение с более низкой маржей может оказаться дороже примерно на 10 тыс. zł уже через 5 лет.
Если хотите, чтобы это сравнение сделал кто-то за вас: запишитесь на консультацию к ипотечному эксперту — мы сравним предложения нескольких банков, посчитаем общую стоимость и стоимость первых лет и поможем подготовить документы. Мы работаем с 2016 года на рынке в Варшаве и во Вроцлаве.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты ориентировочные, предложения A и B гипотетические и не являются офертой какого-либо банка или финансовой консультацией. Окончательные условия и кредитное решение определяет банк.
Источники
- Закон от 23 марта 2017 г. об ипотечном кредите и о надзоре за посредниками ипотечного кредита и агентами, Dz.U. 2025 поз. 720 (на польском) – ст. 4 п. 5, 17–19, ст. 9, 11, 14, 20, 29, 38–40, 42, приложения № 1–2 (форма ESIS)
- NBP – статистика процентных ставок MIR, новые договоры кредитов на жилую недвижимость в PLN (июль 2026)
- KNF – Рекомендация S о добросовестных практиках в отношении кредитных требований, обеспеченных ипотекой (на польском)
- Цены квартир: каталог проектов TM Invest, на 27.09.2026
