Договор бронирования квартиры с застройщиком (umowa rezerwacyjna): плата до 1%, возврат и содержание
Автор: Tacjana MasiukiewiczПраво и договоры~7 мин чтения
Нашли квартиру, но нужно время на решение банка по кредиту? Договор бронирования квартиры с застройщиком (umowa rezerwacyjna) позволяет «придержать» выбранную квартиру на определённый срок, прежде чем вы подпишете договор с застройщиком (umowa deweloperska). С 1 июля 2022 г. правила бронирования регулирует закон о застройщиках (ustawa deweloperska) — в частности, он ограничивает плату за бронирование 1% цены и определяет, когда застройщик обязан её вернуть. Объясняем, что должен содержать такой договор и на что обратить внимание.
Главное
- Договор бронирования добровольный и должен быть заключён в письменной форме под угрозой недействительности.
- Плата за бронирование не может превышать 1% цены квартиры, указанной в информационном проспекте, и засчитывается в цену.
- Плата возвращается вам, если вы не получите кредит из-за отрицательной оценки кредитоспособности.
- Если бронирование нарушит сам застройщик — он возвращает плату в двойном размере.
- До подписания бронирования застройщик обязан вручить вам информационный проспект с приложениями.
Что такое договор бронирования?
Согласно ст. 29 закона о застройщиках, договор бронирования — это договор между застройщиком и лицом, заинтересованным в предложении («бронирующим»), по которому застройщик обязуется на время исключить выбранную квартиру из продажи. Это не предварительный договор (umowa przedwstępna) — он не обязывает ни одну из сторон заключить договор с застройщиком. Его цель — дать вам время, обычно на получение кредита, без риска, что квартиру купит кто-то другой. Как спланировать это время, описываем в руководстве Ипотека в Польше пошагово.
Договор бронирования может предшествовать договору с застройщиком, а также договору купли-продажи готовой квартиры от застройщика.
Что должен содержать договор бронирования?
Ст. 30 п. 2 закона перечисляет элементы, которые договор должен определять:
- стороны, место и дату заключения договора,
- цену выбранной квартиры,
- размер платы за бронирование — если стороны её предусмотрели,
- срок, на который квартира будет исключена из предложения,
- расположение квартиры в доме,
- полезную площадь квартиры, площадь и планировку помещений.
С 13 февраля 2026 г. цена квартиры в договоре бронирования — как и в договоре с застройщиком — определяется как произведение полезной площади на цену за 1 m² (ст. 5a закона). Информационный проспект с приложениями является неотъемлемой частью договора бронирования.
Плата за бронирование — сколько максимум?
Стороны могут договориться, что бронирующий вносит плату за бронирование, но её размер не может превышать 1% цены квартиры из информационного проспекта (ст. 32 п. 2). Плата засчитывается в цену, а после подписания договора с застройщиком застройщик в течение 7 дней переводит её на жилищный эскроу-счёт (mieszkaniowy rachunek powierniczy).
| Цена квартиры | Максимальная плата за бронирование |
|---|---|
| 500 000 zł | 5 000 zł |
| 750 000 zł | 7 500 zł |
| 1 000 000 zł | 10 000 zł |
Внимание к формулировкам: если застройщик предлагает «задаток» или «административный сбор» вместо платы за бронирование, попросите объяснить основание и проверьте, не обходит ли общая сумма лимит в 1%.
Когда плата за бронирование возвращается?
Согласно ст. 34 закона, плата возвращается вам незамедлительно, если:
- вы не получили положительного решения по кредиту или обещания кредита из-за отрицательной оценки кредитоспособности,
- застройщик не исполняет обязательство из договора бронирования (например, продал квартиру кому-то другому) — тогда возврат двойной,
- застройщик изменил информационный проспект или приложения и не сообщил вам об этом.
Если вы просто передумаете и откажетесь от покупки по другим причинам, закон не предусматривает обязанности возврата — судьбу платы тогда решает текст договора бронирования. Поэтому прочитайте этот фрагмент договора особенно внимательно.
Договор бронирования, предварительный договор и задаток
Договор бронирования — не предварительный договор. Предварительный договор обязывает обе стороны заключить основной договор и часто сопровождается задатком (zadatek), который теряется или возвращается в двойном размере по правилам Гражданского кодекса. Бронирование обязывает только застройщика не продавать квартиру в течение определённого срока, а вы не обязаны подписывать договор с застройщиком. На практике это означает большую гибкость для покупателя — при меньшей сумме, которой вы рискуете.
При готовых квартирах застройщики часто сразу предлагают предварительный договор или куплю-продажу. Тогда правила защиты иные, чем при бронировании, поэтому всегда проверяйте, какой документ вам дают на подпись и как он назван в тексте, а не только в заголовке.
Бронирование готовой квартиры — дополнительная защита
Договор бронирования может предшествовать и покупке квартиры в уже сданном доме. Тогда перед заключением договора купли-продажи тоже проводится приёмка, и закон предусматривает дополнительную защиту: если застройщик не устранит недостатки, заявленные в протоколе приёмки, и из-за этого вы не приступите к подписанию договора о передаче права собственности, плата за бронирование возвращается вам в двойном размере (ст. 34 п. 2). На 26.09.2026 в нашем каталоге 21 жилой комплекс в сданных домах в Варшаве и во Вроцлаве.
На какой срок можно забронировать квартиру?
Договор заключается на определённый срок. Закон не называет конкретного числа дней, но указывает, что если вы подаёте заявку на кредит, срок бронирования должен учитывать время, необходимое для получения решения по кредиту (ст. 31). На практике стоит спросить у банка или эксперта по кредитам, сколько длится процедура, и установить срок с запасом. Если решение задерживается, попросите застройщика письменно продлить бронирование — до истечения срока.
Может ли застройщик поднять цену во время бронирования?
Цена выбранной квартиры — обязательный элемент договора бронирования, поэтому записанная в нём сумма служит ориентиром для договора с застройщиком. Если застройщик во время бронирования изменит информационный проспект, он обязан сообщить вам об этом, указав, чего касается изменение, — иначе плата за бронирование подлежит возврату. Стоит помнить и о ст. 19a закона: застройщик публикует на своём сайте цену метра каждой квартиры с историей изменений, а при расхождении между опубликованной ценой и ценой, предложенной при заключении договора, вы можете требовать заключения договора по наиболее выгодной для вас цене. Сделайте скриншот прайса в день бронирования — это простое доказательство на будущее.
Обязанности застройщика во время бронирования
- До заключения договора бронирования застройщик бесплатно вручает вам информационный проспект с приложениями на долговременном носителе.
- По вашему требованию даёт ознакомиться в офисе продаж, в частности, с ипотечной книгой (księga wieczysta), разрешением на строительство, строительным проектом и финансовой отчётностью.
- Во время бронирования сообщает вам о каждом изменении проспекта, указывая, чего оно касается.
- Не может продать забронированную квартиру другому лицу.
Можно ли передать бронирование другому лицу?
По общему правилу нет. Уступка третьему лицу требований из договора бронирования недействительна (ст. 30 п. 3). Исключение — лица из I и II налоговой группы в смысле закона о налоге на наследство и дарение, например супруг, дети, родители или братья и сёстры.
Чек-лист перед подписанием договора бронирования
- У вас есть информационный проспект с приложениями, и вы сравнили его с предложением.
- Цена в договоре совпадает с ценой на сайте застройщика (если она выше, вы можете требовать более выгодную цену).
- Плата за бронирование не превышает 1% цены из проспекта.
- Срока бронирования хватит на кредитную процедуру.
- Договор ясно описывает случаи возврата платы — согласно ст. 34.
- Вы уже знаете проект договора с застройщиком или хотя бы его ключевые условия.
Читайте также:
Частые вопросы
Обязателен ли договор бронирования при покупке у застройщика?
Нет. Это добровольный договор. Вы можете сразу подписать договор с застройщиком, если финансирование уже обеспечено.
Сколько стоит бронирование квартиры у застройщика?
Столько, сколько договорятся стороны, но не более 1% цены квартиры, указанной в информационном проспекте. Плата может и вовсе не взиматься.
Вернут ли плату за бронирование, если банк откажет в кредите?
Да, если отказ вызван отрицательной оценкой вашей кредитоспособности. Плата тогда возвращается незамедлительно. Сохраните решение банка как доказательство.
Что, если застройщик продаст забронированную квартиру кому-то другому?
Это неисполнение обязательства из договора бронирования. Застройщик обязан тогда вернуть плату за бронирование в двойном размере.
Нужно ли заключать договор бронирования у нотариуса?
Нет. Достаточно письменной формы, но она обязательна под угрозой недействительности — устное бронирование не даёт защиты по закону.
Итог
Договор бронирования — простой способ выиграть время на кредит без риска потерять выбранную квартиру. Закон защищает бронирующего: лимит платы 1%, возврат при отказе в кредите и двойной возврат, если застройщик не сдержит слово. Перед подписанием проверьте проспект, цену и срок бронирования. Следующий шаг — договор с застройщиком: его описываем в статье Договор с застройщиком (umowa deweloperska): что в нём должно быть, а весь процесс — в руководстве Как купить квартиру у застройщика.
Ищете квартиру от застройщика? Для покупателей на первичном рынке наша помощь чаще всего без комиссии — обычно наше вознаграждение платит застройщик. Перед бронированием мы проверим договор и документы застройщика.
Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Статья носит информационный характер и не является юридической консультацией.
Источники
- Закон о защите прав покупателя жилого помещения или односемейного дома и о Гарантийном фонде застройщиков (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym) — единый текст Dz.U. 2026 poz. 880 (ст. 5a, 19a, 21, 23, 26, 29–34).
- Управление по защите конкуренции и потребителей (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, UOKiK) — информация для потребителей, покупающих квартиры у застройщиков.
