3-комнатные квартиры: цены 2026 года в Варшаве и Вроцлаве

Сколько стоит 3-комнатная квартира в 2026 году? В нашем предложении на первичном рынке медианная цена «трёшки» — около 936 тыс. zł в Варшаве и около 879 тыс. zł во Вроцлаве при типичной площади около 58 м². Ниже вы найдёте цены по районам, число предложений до 700, 800 и 900 тыс. zł, разницу между квартирами в сданных домах и строящихся, конкретные примеры, а также расчёт платежа и дохода, которые нужны семье, желающей купить «трёшку» в кредит.

Главное

• По данным предложения TM Invest (на 27.09.2026) у нас 638 доступных 3-комнатных квартир в Варшаве и 806 во Вроцлаве; самые недорогие стоят 567 820 zł и 617 000 zł.
• Медианная цена за м² «трёшки» — 16 241 zł в Варшаве и 14 572 zł во Вроцлаве: заметно меньше, чем у студий и 2-комнатных квартир.
• До 800 тыс. zł можно купить 24% варшавских «трёшек» из нашего предложения (в основном Бялоленка) и 33% вроцлавских (в основном Фабрична).
• При 20% первого взноса и ставке 6,07% (средняя по данным NBP для новых жилищных кредитов, июль 2026) платёж за медианную «трёшку» — около 4 500 zł в Варшаве и 4 250 zł во Вроцлаве (30 лет).
• К цене добавьте отделку: для 58 м² это ориентировочно около 85–220 тыс. zł в зависимости от стандарта и города.

Сколько стоит 3-комнатная квартира в Варшаве и во Вроцлаве?

Приведённые ниже цифры взяты из нашего каталога новых квартир: это цены предложения застройщиков на квартиры со статусом «доступно», а не средняя по всему рынку. Мы указываем медиану, потому что отдельные апартаменты дороже 2 млн zł завысили бы среднее. P90 означает цену, ниже которой находятся 90% предложений.

Город	Число предложений (инвестиций)	Цена от	Медианная цена	P90	Медианная площадь	Медиана zł/м²
Варшава	638 (51)	567 820 zł	935 503 zł	1 489 333 zł	58,3 м²	16 241 zł
Вроцлав	806 (37)	617 000 zł	878 658 zł	1 125 994 zł	57,6 м²	14 572 zł

Типичная «трёшка» сегодня имеет 51–67 м² (в этот диапазон попадают 80% предложений в обоих городах), а чаще всего около 58 м². 3-комнатных квартир менее 50 м² немного: 41 в Варшаве и 21 во Вроцлаве. Если вы ищете именно квартиру для семьи около 60 м², то в диапазоне 58–62 м² у нас 189 предложений в Варшаве (медиана 960 тыс. zł) и 195 во Вроцлаве (медиана 919 тыс. zł).

Любопытный факт для тех, кто считает: цена за метр снижается с ростом числа комнат. В Варшаве медиана для студий — 24 501 zł/м², для «двушек» 18 600 zł/м², а для «трёшек» 16 241 zł/м². Во Вроцлаве соответственно 17 782, 16 000 и 14 572 zł/м². Поэтому «трёшка» обычно стоит всего на 180–215 тыс. zł больше «двушки», хотя больше её примерно на 17–19 м². Подробности о меньших квартирах вы найдёте в статьях о ценах на студии и о том, сколько стоит квартира в Варшаве.

Для сравнения со всем рынком: по данным NBP во II квартале 2026 г. средняя цена предложения за м² на первичном рынке составляла 18 488 zł в Варшаве и 15 575 zł во Вроцлаве, а средняя сделочная цена — 16 783 zł и 14 312 zł. Это данные по всем площадям, поэтому напрямую сравнивать их с «трёшками» нельзя, но они показывают масштаб.

Цены на 3-комнатные квартиры по районам

Разброс между районами велик: в Варшаве медианная цена «трёшки» колеблется от около 751 тыс. zł в Бялоленке до более 1,6 млн zł на Воле. Во Вроцлаве различия меньше: от около 706 тыс. zł на Фабричной до около 1,05 млн zł в Средместье. Таблица охватывает районы, в которых у нас не менее 10 предложений «трёшек».

Район	Предложения	Цена от	Медианная цена	Медианная площадь	Медиана zł/м²
Варшава: Бялоленка	196	567 820 zł	751 128 zł	57,1 м²	13 411 zł
Варшава: Урсус	50	736 644 zł	860 216 zł	57,9 м²	15 100 zł
Варшава: Таргувек	30	770 000 zł	897 500 zł	59,0 м²	15 360 zł
Варшава: Прага-Юг	67	802 912 zł	930 084 zł	53,3 м²	17 516 zł
Варшава: Вавер	34	764 144 zł	946 209 zł	59,3 м²	16 175 zł
Варшава: Влохи	68	842 128 zł	980 447 zł	57,7 м²	16 655 zł
Варшава: Беляны	37	973 652 zł	1 117 699 zł	58,6 м²	19 200 zł
Варшава: Мокотув	109	817 731 zł	1 347 979 zł	60,9 м²	21 946 zł
Варшава: Воля	36	1 311 000 zł	1 625 866 zł	64,9 м²	26 442 zł
Вроцлав: Фабрична	165	628 373 zł	706 045 zł	53,9 м²	12 690 zł
Вроцлав: Псе-Поле	120	617 000 zł	809 704 zł	58,6 м²	13 564 zł
Вроцлав: Кжики	303	624 580 zł	927 960 zł	59,8 м²	15 100 zł
Вроцлав: Старе-Място	162	770 887 zł	966 750 zł	55,9 м²	16 858 zł
Вроцлав: Средместье	56	806 506 zł	1 050 856 zł	59,0 м²	17 900 zł

Стоит отметить, что в Кжиках, где вроцлавских «трёшек» больше всего, разброс огромный: от около 625 тыс. zł на окраинах до квартир дороже 1,1 млн zł ближе к центру. Подробнее о ценах за м² в отдельных частях города мы пишем в руководствах о ценах на квартиры во Вроцлаве и ценах на новостройки в Варшаве.

3-комнатная квартира до 700, 800 и 900 тыс. zł: где искать?

Бюджет	Варшава: число предложений	Где (Варшава)	Вроцлав: число предложений	Где (Вроцлав)
до 700 тыс. zł	51 (8%)	только Бялоленка	135 (17%)	Фабрична 70, Кжики 41, Псе-Поле 24
до 800 тыс. zł	152 (24%)	Бялоленка 137, Урсус 11, Таргувек 3, Вавер 1	262 (33%)	Фабрична 152, Псе-Поле 56, Кжики 46, Старе-Място 8
до 900 тыс. zł	288 (45%)	Бялоленка 174, Урсус 39, Прага-Юг 25, Таргувек 16, Вавер 13, Мокотув 13, Влохи 8	439 (54%)	Фабрична 158, Кжики 122, Псе-Поле 103, Старе-Място 46, Средместье 10

Вывод: 3 комнаты до 800 тыс. zł в Варшаве — это практически Бялоленка (с единичными предложениями в Урсусе и Таргувеке), а во Вроцлаве — реальный выбор в трёх районах. При бюджете 900 тыс. zł в столице открываются Прага-Юг, Влохи и даже единичные «трёшки» на Мокотуве. Более недорогие квартиры в обоих городах мы описываем также в статье о самых дешёвых новых квартирах в Варшаве.

Примеры 3-комнатных квартир из нашего предложения

Мы выбрали инвестиции, в которых «трёшки» самые недорогие в своём районе или составляют большую часть предложения. Сумма «от» — это самая недорогая доступная 3-комнатная квартира в данной инвестиции на 27.09.2026; цены и наличие меняются от недели к неделе.

Инвестиция (застройщик)	Район	Состояние	3 комнаты от	Площадь этой квартиры	«Трёшек» в предложении
Osiedle Salvia (Napollo)	Варшава, Бялоленка	строится, III кв. 2027	567 820 zł	54,1 м²	51
Mirabelki 5 (Totalbud Development)	Варшава, Бялоленка	дом сдан	707 000 zł	53,1 м²	7
Piastova Osada 2 (Victoria Dom)	Варшава, Урсус	строится, IV кв. 2027	736 644 zł	46,9 м²	21
Osiedle PUR (Weisenburger Development)	Варшава, Прага-Юг	строится, IV кв. 2026	802 912 zł	45,6 м²	43
Rytm Mokotowa 1A (Robyg)	Варшава, Мокотув	дом сдан	817 731 zł	63,4 м²	2
Villa Viva (Robyg)	Вроцлав, Кжики	строится, I кв. 2028	624 580 zł	56,8 м²	41
Rędzińska etap 4 (Profit Development)	Вроцлав, Фабрична	строится, IV кв. 2026 – II кв. 2027	628 373 zł	49,1 м²	75
Rudawska 5 (RT Deweloper)	Вроцлав, Псе-Поле	дом сдан	646 536 zł	49,0 м²	6
Osiedle Metr Kwadrat (INKOM)	Вроцлав, Фабрична	дом сдан	680 414 zł	51,9 м²	22
Atrium – Nowy Szczepin (Archicom)	Вроцлав, Старе-Място	строится, IV кв. 2027	770 887 zł	56,6 м²	39

Обратите внимание на площадь: самые недорогие «трёшки» часто имеют 46–50 м², то есть три небольшие комнаты вместо классических 58–60 м². Для семьи с двумя детьми это бывает тесно, поэтому сравнивайте не только цену, но и планировку: размер спальни, отдельную кухню или кухонную зону и место для хранения. Полный список вы найдёте в каталоге новостроек в Варшаве и новостроек во Вроцлаве.

Не хотите сами просматривать сотни планировок? Мы поможем выбрать и купить квартиру от застройщика: подберём «трёшки» в вашем бюджете, проверим застройщика и договор. Для покупателя чаще всего без комиссии: наше вознаграждение обычно платит застройщик.

Сданный дом или строящийся: дороже ли «готовая» трёшка?

В нашем предложении — наоборот. Медианная цена «трёшек» в сданных домах в Варшаве — 902 122 zł (15 430 zł/м², 187 предложений), а в строящихся — 942 077 zł (16 488 zł/м², 451 предложение). Во Вроцлаве квартиры в сданных домах стоят в медиане 839 000 zł (13 700 zł/м², 157 предложений), а в строящихся 884 441 zł (14 723 zł/м², 649 предложений).

Не делайте из этого вывод, что квартира в сданном доме всегда дешевле. Разница во многом объясняется структурой предложения: среди варшавских «трёшек» в строящихся домах много квартир на Мокотуве и в Праге-Юг, а во Вроцлаве — в новых проектах в Кжиках и Средместье. «Трёшек» в сданных домах также в несколько раз меньше, поэтому отдельная инвестиция сильно влияет на медиану. Всегда сравнивайте конкретные квартиры в одном районе. Зато у квартиры в сданном доме другие достоинства: вы осматриваете конкретную квартиру и не платите одновременно аренду и платёж по кредиту в течение 1–2 лет стройки. Подробное сравнение мы подготовили в статье «Квартиры в сданных домах или строящиеся: насколько различаются цены».

3-комнатная квартира в кредит: платёж и нужный доход

Большинство семей покупают «трёшку» с ипотекой. Допущения нашего расчёта: 20% собственного взноса (Rekomendacja S, Рекомендация S Комиссии финансового надзора KNF, предусматривает LTV до 80%, а до 90% при дополнительном обеспечении), ставка 6,07% — средняя по данным NBP для новых кредитов на жилую недвижимость в июле 2026 г., равные платежи. Минимальный доход мы считаем так же, как в статье о кредитоспособности: платёж при ставке на 2,5 п.п. выше (8,57%) и сроке 25 лет не должен превышать 40–50% чистого дохода домохозяйства.

Квартира	Цена	Взнос 20%	Кредит	Платёж: 25 лет	Платёж: 30 лет	Ориентировочный чистый доход
Варшава, медианная «трёшка»	935 503 zł	187 101 zł	748 402 zł	ок. 4 850 zł	ок. 4 520 zł	ок. 12,1–15,2 тыс. zł
Вроцлав, медианная «трёшка»	878 658 zł	175 732 zł	702 926 zł	ок. 4 560 zł	ок. 4 250 zł	ок. 11,4–14,2 тыс. zł
Варшава, медиана по Бялоленке	751 128 zł	150 226 zł	600 902 zł	ок. 3 900 zł	ок. 3 630 zł	ок. 9,7–12,2 тыс. zł
Вроцлав, медиана по Фабричной	706 045 zł	141 209 zł	564 836 zł	ок. 3 660 zł	ок. 3 410 zł	ок. 9,2–11,4 тыс. zł

Пример: пара с ребёнком покупает «трёшку» на Фабричной за 706 тыс. zł. Ей нужно около 141 тыс. zł собственного взноса, а платёж при 30 годах составит около 3 410 zł. Чтобы банк счёл такую сумму безопасной, совокупный чистый доход должен составлять примерно 9–11 тыс. zł, а на практике больше, потому что банк вычтет расходы на содержание семьи из трёх человек. За варшавскую медиану (936 тыс. zł) уже нужно около 12–15 тыс. zł чистыми. Сколько именно вам даст банк, зависит от его модели, поэтому стоит сравнить несколько предложений.

Какие расходы добавить к цене «трёшки»?

• Отделка. Квартиры от застройщика обычно сдаются в состоянии «под отделку» (stan deweloperski). По ориентировочным диапазонам из прайс-листов фирм (сентябрь 2026) 58 м² в Варшаве — это около 99 тыс. zł в экономичном стандарте, около 146 тыс. zł в среднем и около 220 тыс. zł в высоком; во Вроцлаве соответственно около 86, 127 и 190 тыс. zł. Подробности в статье «Сколько стоит отделка квартиры».
• Нотариус. Максимальная такса за договор продажи квартиры — половина ставки из распоряжения; при цене 935 тыс. zł это около 2,3 тыс. zł нетто плюс 23% НДС, к этому добавляются выписки и акт при договоре с застройщиком (umowa deweloperska), стоимость которого вы делите с застройщиком пополам.
• Судебные сборы. В частности, 200 zł за запись права собственности и 200 zł за запись ипотеки в книгу земельную и ипотечную (księga wieczysta).
• Парковочное место и кладовая. Во многих инвестициях продаются отдельно, что для семейной квартиры часто оказывается необходимым дополнением.

Полный перечень расходов на сделку вы найдёте в статье «Расходы при покупке квартиры от застройщика». На практике к цене «трёшки» стоит добавить не менее 10–25% на отделку и формальности.

Частые вопросы

Итоги

Новая 3-комнатная квартира в нашем предложении — это расход порядка 880–940 тыс. zł в медиане, но с большим разбросом между районами: в Варшаве «трёшки» до 800 тыс. zł почти исключительно в Бялоленке, а во Вроцлаве бюджет 700–800 тыс. zł даёт выбор на Фабричной, в Псе-Поле и Кжиках. «Трёшка» самая недорогая в пересчёте на метр, поэтому для семьи она часто выгоднее, чем переплата за «двушку». Планируя бюджет, сразу посчитайте платёж, собственный взнос и отделку.

Хотите проверить, какая «трёшка» вам по карману? Запишитесь на консультацию к кредитному эксперту: мы сравним предложения нескольких банков и посчитаем вашу кредитоспособность. А когда вы уже знаете, что ищете, мы поможем выбрать квартиру от застройщика: чаще всего без комиссии для покупателя, потому что вознаграждение обычно платит застройщик. Мы работаем на рынке с 2016 года в Варшаве и во Вроцлаве.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Цены взяты из предложения TM Invest (цены предложения застройщиков, на 27.09.2026) и могут измениться. Расчёты платежей, дохода и расходов ориентировочные и не являются кредитным предложением или финансовой консультацией.

Источники

• NBP, база цен на жильё (BaRN): цены предложения и сделочные цены на первичном рынке, II кв. 2026.
• NBP, статистика процентных ставок (MIR): средняя ставка по новым кредитам на жилую недвижимость в злотых, июль 2026.
• KNF, Рекомендация S: буфер процентной ставки, срок 25 лет, пороги DStI 40/50%, LTV 80/90%.
• Распоряжение о максимальных ставках нотариальной таксы, Dz.U. 2024 поз. 1566, § 3 и § 6.
• Закон о судебных издержках по гражданским делам, Dz.U. 2025 поз. 1228, ст. 42.
• Закон о защите прав приобретателя жилого помещения или одноквартирного дома и о Девелоперском гарантийном фонде, Dz.U. 2026 поз. 880, ст. 40 ч. 2.
• Цены на квартиры: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.