Фиксированная или переменная ставка по ипотеке в Польше в 2026 году?

Фиксированная или переменная ставка по ипотеке в Польше в 2026 году? В июле 2026 г. новые жилищные кредиты с фиксированной ставкой были, по данным Национального банка Польши (NBP), в среднем примерно на 0,4 процентного пункта дороже кредитов с переменной ставкой (6,10% против 5,69%). То есть вы платите небольшую «страховую премию» за спокойствие на 5–10 лет. В статье объясняем, как работает ставка, фиксированная на период, что происходит после 5 лет, и считаем платёж по кредиту 600 тыс. zł в обоих вариантах — сегодня и при изменении ставок на 1 и 2 п. п.

Главное

• В Польше «фиксированная» ставка — это обычно ставка, фиксированная на период. Рекомендация S Комиссии финансового надзора (KNF) требует, чтобы период фиксированной ставки длился минимум 5 лет.
• Средняя ставка по новым жилищным кредитам в июле 2026 г. (NBP): переменная — 5,69%, фиксированная более чем на год — 6,10%.
• WIBOR 3M составлял 3,86%, а WIBOR 6M — 3,90% (фиксинг 25.09.2026, GPW Benchmark). Референсная ставка NBP с 5.03.2026 — 3,75%.
• После периода фиксированной ставки банк согласует с вами новую ставку. За само установление новой ставки банк не может брать плату (ст. 29 абз. 4 закона об ипотечном кредите).
• При кредите 600 тыс. zł на 30 лет разница в платеже сегодня — ок. 150 zł в месяц в пользу переменной ставки. Но рост ставок на 2 п. п. поднял бы платёж по переменной ставке примерно на 800 zł.

Как работает ставка, фиксированная на 5 лет?

При переменной (плавающей) ставке процент складывается из двух элементов: референсного индекса (сегодня чаще всего WIBOR 3M или 6M) и маржи банка, которая не меняется весь срок кредита. Индекс обновляется обычно раз в 3 или 6 месяцев, в зависимости от договора, и вместе с ним меняется платёж. Закон об ипотечном кредите требует, чтобы при переменной ставке договор определял порядок расчёта процентов именно как индекс плюс маржа (ст. 29 абз. 2).

При ставке, фиксированной на период, банк устанавливает одно значение процентной ставки на заранее определённый срок — чаще всего 5 лет, иногда дольше. Всё это время платёж (капитал и проценты) не меняется, независимо от решений Совета по денежной политике (RPP) и уровня WIBOR. Рекомендация S определяет такой кредит как кредит, в котором ставка фиксирована на часть срока кредитования, а затем устанавливается на следующий период в новом размере или заменяется переменной. Минимальный период фиксированной ставки — 5 лет, и KNF рекомендует банкам его удлинять (рекомендация 1.11).

Каждый банк, выдающий ипотечные кредиты, должен иметь в предложении кредиты с фиксированной или фиксированной на период ставкой (рекомендация 1.9). По данным AMRON, которые приводит NBP, кредиты с фиксированной ставкой составляли в I кв. 2026 г. ок. 64,1% новых договоров. Это меньше, чем годом раньше (снижение примерно на 16 п. п.), но по-прежнему большинство.

Фиксированная и переменная ставка 2026 — данные NBP и WIBOR

NBP публикует средние ставки по новым жилищным кредитам в злотых с разбивкой по периоду, на который ставка фиксирована. Самые свежие доступные данные — за июль 2026 г. (новые и перезаключённые договоры):

Жилищные кредиты в PLN	май 2026	июнь 2026	июль 2026
Переменная ставка (и фиксированная до 3 месяцев)	5,69%	5,73%	5,69%
Фиксированная ставка более чем на 1 год	6,06%	6,13%	6,10%
В целом	5,97%	6,02%	6,00%
Разница: фиксированная минус переменная	0,37 п. п.	0,40 п. п.	0,41 п. п.

Переменная ставка сегодня зависит от WIBOR, который 25.09.2026 составлял 3,86% для 3M и 3,90% для 6M. Если к WIBOR 3M добавить маржу порядка 1,8–1,9 п. п., получается ставка ок. 5,7%, близкая к средней NBP. Рынок также работает над заменой WIBOR новым индексом — GPW Benchmark уже публикует индекс POLSTR (3,593% на 24.09.2026). Что реформа значит для договоров, описываем в статье WIBOR, WIRON и POLSTR — что это и как влияет на платёж (статья на польском).

Платёж по кредиту 600 тыс. zł: фиксированная или переменная — сценарии

Кредит 600 тыс. zł — это ок. 80% цены квартиры за 750 тыс. zł, то есть примерно медиана цены 2-комнатной квартиры в нашем варшавском каталоге (755 824 zł) и медиана всех квартир в каталоге по Вроцлаву (759 682 zł), по данным каталога TM Invest на 27.09.2026. Допущения: срок 30 лет, равные (аннуитетные) платежи, ставка, фиксированная на 5 лет, — 6,10% (средняя NBP за июль 2026) и переменная ставка 5,71% (WIBOR 3M 3,86% + принятая маржа 1,85 п. п.).

Сценарий для переменной ставки	Ставка	Платёж по переменной	Платёж по фиксированной (5 лет)	Разница в месяц
Ставки снижаются на 2 п. п.	3,71%	ок. 2 765 zł	ок. 3 636 zł	фиксированная дороже на ок. 870 zł
Ставки снижаются на 1 п. п.	4,71%	ок. 3 115 zł	ок. 3 636 zł	фиксированная дороже на ок. 520 zł
Без изменений (сегодня)	5,71%	ок. 3 486 zł	ок. 3 636 zł	фиксированная дороже на ок. 150 zł
Ставки растут на 1 п. п.	6,71%	ок. 3 876 zł	ок. 3 636 zł	фиксированная дешевле на ок. 240 zł
Ставки растут на 2 п. п.	7,71%	ок. 4 282 zł	ок. 3 636 zł	фиксированная дешевле на ок. 646 zł

Как это читать? За 5 лет фиксированная ставка обойдётся вам примерно на 9 тыс. zł дороже (150 zł × 60 платежей), если WIBOR не изменится. По нашему расчёту оба варианта стоят одинаково, если переменная ставка в течение 5 лет в среднем на ок. 0,4 п. п. выше сегодняшней. Значит, достаточно одного повышения ставок на 0,5 п. п. в начале периода, чтобы фиксированная ставка оказалась выгоднее. А при снижении ставок на 1 п. п. разница в пользу переменной вырастает до ок. 31 тыс. zł за 5 лет. Другие суммы и сроки погашения — в таблицах платежей по кредиту 500–800 тыс. zł (статья на польском).

Хотите сравнить реальные предложения, а не средние? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков с фиксированной и переменной ставкой для вашей суммы и срока погашения.

Что после 5 лет фиксированной ставки?

Закон об ипотечном кредите предусматривает для кредитов со ставкой, фиксированной минимум на 5 лет, несколько гарантий для заёмщика:

• Договор должен заранее определять правила «на потом». Речь о способе установления новой ставки (референсный индекс плюс маржа) и о том, что произойдёт, если вы с банком не договоритесь (ст. 29 абз. 3). На практике отсутствие договорённости обычно означает переход на переменную ставку по формуле из договора.
• Без платы за установление новой ставки. Банк не может брать плату за установление ставки на следующий период и за связанное с этим изменение договора (ст. 29 абз. 4).
• Остальной договор не меняется. Прочие условия кредита остаются прежними (ст. 29 абз. 5).
• Дополнительное RRSO ещё до подписания договора. В информационной форме банк должен указать дополнительное, примерное RRSO (реальную годовую ставку), рассчитанное только для начального периода фиксированной ставки (ст. 20 абз. 7).

Новая ставка через 5 лет зависит от рынка на тот момент. В нашем примере после 60 платежей останется погасить ок. 559 тыс. zł. При новой ставке 6,1% платёж останется на уровне ок. 3 636 zł. При 4,1% он снизится до ок. 2 982 zł, а при 8,1% вырастет до ок. 4 352 zł. То есть фиксированная ставка не убирает риск навсегда, а лишь откладывает его на 5 лет. Если предложение банка окажется слабым, вы можете перевести кредит в другой банк. Когда это выгодно, пишем в статье о рефинансировании ипотечного кредита (статья на польском).

Фиксированная ставка, кредитоспособность и досрочное погашение

Кредитоспособность. Рекомендация S обязывает банки считать кредитоспособность с запасом на рост процентной ставки. При переменной ставке он сегодня составляет 2,5 п. п. (формула: 5 п. п. минус референсная ставка NBP, но не менее 2,5 п. п.). При ставке, фиксированной на период, запас зависит от длины периода фиксированной ставки. Для кредита на 30 лет со ставкой, фиксированной на 5 лет, это тоже 2,5 п. п., а при 10 годах — 2,0 п. п. Вывод: 5-летняя фиксированная ставка не улучшает кредитоспособность. При более высокой стартовой ставке она может даже слегка её снизить — в нашем примере «тестовый» платёж (на 25 лет) составляет ок. 4 872 zł при фиксированной ставке против ок. 4 715 zł при переменной. Подробности расчётов — в статье Кредитоспособность 2026.

Досрочное погашение. Погасить кредит раньше срока можно в любой момент, и стоимость кредита при этом уменьшается на проценты за сокращённый период (ст. 38 и 39). Разница — в компенсации банку. При переменной ставке банк может взять её только в течение первых 36 месяцев, максимум 3% погашаемой суммы и не больше годовых процентов с неё (ст. 40 абз. 2–3). При фиксированной ставке банк может брать компенсацию в течение всего периода её действия (ст. 40 абз. 6). Её предел — расходы банка, непосредственно связанные с досрочным погашением (ст. 40 абз. 7). Если планируете крупные досрочные платежи в первые годы, проверьте это условие в договоре до подписания.

Когда фиксированная, а когда переменная ставка — таблица

Ваша ситуация	Что обычно разумнее	Почему
Платёж занимает большую часть дохода, небольшая финансовая подушка	Фиксированная	Рост платежа на несколько сотен злотых мог бы пошатнуть бюджет
Первые годы после покупки: отделка, мебель, в планах ребёнок	Фиксированная	Предсказуемый бюджет в период самых больших расходов
Планируете крупные досрочные платежи в течение 1–3 лет	Переменная	Компенсация только в течение 36 месяцев и с лимитом 3%
Планируете продать квартиру через несколько лет	Переменная или короткая фиксированная	Ниже стоимость досрочного погашения
У вас большие сбережения, и вы выдержите более высокий платёж	Переменная	Сегодня платёж ниже, а возможное снижение ставок сразу уменьшит платёж
Один доход в семье	Фиксированная	Нет второго источника, который смягчит рост платежа

Фиксированная ставка — за и против коротко. Плюсы: предсказуемый платёж на 5–10 лет, защита от повышения ставок, более спокойный бюджет. Минусы: сегодня более высокий платёж на старте, нет выгоды от снижения ставок в фиксированный период, возможная компенсация при досрочном погашении и неопределённость, какой будет ставка после окончания периода. Фиксированная ставка — это, по сути, страховка от роста платежей. Она имеет смысл, если повышение платежа на 600–800 zł было бы для вас реальной проблемой.

Смена переменной ставки на фиксированную

У вас уже есть кредит с переменной ставкой? Рекомендация S (рек. 1.13) ожидает, что банк даст возможность сменить переменную ставку на фиксированную или фиксированную на период, в том числе в договорах, заключённых раньше. Обычно это делается дополнительным соглашением (aneks) к договору по заявлению заёмщика. Банк предлагает при этом фиксированную ставку, актуальную на день изменения, а не ту, что была в день подписания договора. Второй путь — рефинансирование в другом банке, где вы сразу выбираете фиксированную ставку. Сравните платёж после допсоглашения с расходами на смену банка.

Частые вопросы

Итог

В 2026 году фиксированная ставка стоит ненамного больше переменной: в среднем ок. 0,4 п. п., то есть ок. 150 zł в месяц при кредите 600 тыс. zł. Взамен вы получаете 5 лет без сюрпризов. Переменная ставка дешевле на старте и сразу выиграет от возможного снижения ставок, но 2 п. п. вверх — это платёж выше примерно на 800 zł. Прежде чем выбирать, проверьте, как договор регулирует период после окончания фиксированной ставки и досрочное погашение. Весь процесс от заявки до выплаты траншей описываем в руководстве Ипотека в Польше пошагово, а квартиры в бюджете ок. 750 тыс. zł — в каталоге новостроек Варшавы и Вроцлава.

Не знаете, какая ставка лучше подходит вашему бюджету? Запишитесь на консультацию к эксперту по кредитам — сравним предложения нескольких банков с фиксированной и переменной ставкой, маржу, комиссии и условия досрочного погашения.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г., рыночные данные — сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, основаны на принятых допущениях (маржа, неизменные ставки в сценариях) и не являются предложением или финансовой консультацией. Решение по кредиту и окончательную ставку определяет банк.

Источники

• Закон об ипотечном кредите и о надзоре за посредниками ипотечного кредита и агентами (Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami) — единый текст Dz.U. 2025 poz. 720 (ст. 4 п. 20, ст. 20 абз. 7, ст. 29 абз. 2–5, ст. 38–40).
• KNF — Рекомендация S (Rekomendacja S) (опр. 7a, 12–14, рекомендации 1.9–1.13).
• NBP — статистика процентных ставок MIR, таблицы 2 и 4, данные за май–июль 2026.
• NBP — основные процентные ставки (референсная ставка 3,75% с 5.03.2026).
• NBP — Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке недвижимости в I кв. 2026 г. (доля кредитов с фиксированной ставкой).
• GPW Benchmark — WIBOR, POLSTR (фиксинг 25.09.2026).
• Цены на квартиры: каталог новостроек TM Invest, состояние на 27.09.2026.