Stałe czy zmienne oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2026?

Stałe czy zmienne oprocentowanie w 2026 roku? W lipcu 2026 r. nowe kredyty mieszkaniowe ze stałą stopą były według NBP średnio o ok. 0,4 pkt proc. droższe niż kredyty ze stopą zmienną (6,10% wobec 5,69%). Płacisz więc niewielką „składkę” za spokój przez 5–10 lat. W artykule wyjaśniamy, jak działa okresowo stała stopa, co dzieje się po 5 latach, i liczymy ratę kredytu 600 tys. zł w obu wariantach – dziś oraz przy zmianie stóp o 1 i 2 pkt proc.

Najważniejsze informacje

• W Polsce „stała” stopa to zwykle stopa okresowo stała. Rekomendacja S KNF wymaga, aby okres stałej stopy trwał minimum 5 lat.
• Średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w lipcu 2026 r. (NBP): stopa zmienna – 5,69%, stopa stała powyżej roku – 6,10%.
• WIBOR 3M wynosił 3,86%, a WIBOR 6M 3,90% (fixing z 25.09.2026, GPW Benchmark). Stopa referencyjna NBP od 5.03.2026 wynosi 3,75%.
• Po okresie stałej stopy bank ustala z Tobą nową stopę. Za samo ustalenie nowej stopy bank nie może pobrać opłaty (art. 29 ust. 4 ustawy o kredycie hipotecznym).
• Przy kredycie 600 tys. zł na 30 lat różnica w racie to dziś ok. 150 zł miesięcznie na korzyść stopy zmiennej. Wzrost stóp o 2 pkt proc. podniósłby jednak ratę zmienną o ok. 800 zł.

Jak działa okresowo stałe oprocentowanie na 5 lat?

Przy stopie zmiennej oprocentowanie to suma dwóch elementów: wskaźnika referencyjnego (dziś najczęściej WIBOR 3M lub 6M) i marży banku, która jest stała przez cały okres kredytu. Wskaźnik aktualizuje się zwykle co 3 albo 6 miesięcy, zależnie od umowy, a razem z nim zmienia się rata. Ustawa o kredycie hipotecznym wymaga, aby przy stopie zmiennej umowa określała sposób ustalania oprocentowania właśnie jako wskaźnik plus marża (art. 29 ust. 2).

Przy stopie okresowo stałej bank ustala jedną wartość oprocentowania na z góry określony okres – najczęściej 5 lat, czasem dłużej. Przez ten czas rata kapitałowo-odsetkowa się nie zmienia, niezależnie od decyzji RPP i poziomu WIBOR-u. Rekomendacja S definiuje taki kredyt jako kredyt, w którym stopa jest stała przez część okresu kredytowania, a potem ustalana na kolejny okres w nowej wysokości albo zastępowana stopą zmienną. Minimalny okres stałej stopy to 5 lat, a KNF zaleca bankom jego wydłużanie (rekomendacja 1.11).

Każdy bank udzielający kredytów hipotecznych powinien mieć w ofercie kredyty o stałej lub okresowo stałej stopie (rekomendacja 1.9). Według danych AMRON cytowanych przez NBP kredyty ze stałą stopą stanowiły w I kw. 2026 r. ok. 64,1% nowych umów. To mniej niż rok wcześniej (spadek o ok. 16 pkt proc.), ale nadal większość.

Oprocentowanie stałe i zmienne 2026 – dane NBP i WIBOR

NBP publikuje średnie oprocentowanie nowych kredytów mieszkaniowych w złotych w podziale na okres, przez który stopa jest stała. Najnowsze dostępne dane dotyczą lipca 2026 r. (nowe i renegocjowane umowy):

Kredyty mieszkaniowe w PLN	maj 2026	czerwiec 2026	lipiec 2026
Stopa zmienna (i stała do 3 miesięcy)	5,69%	5,73%	5,69%
Stopa stała powyżej 1 roku	6,06%	6,13%	6,10%
Ogółem	5,97%	6,02%	6,00%
Różnica: stała minus zmienna	0,37 pkt proc.	0,40 pkt proc.	0,41 pkt proc.

Stopa zmienna zależy dziś od WIBOR-u, który 25.09.2026 wynosił 3,86% dla 3M i 3,90% dla 6M. Jeśli do WIBOR-u 3M dodasz marżę rzędu 1,8–1,9 pkt proc., wychodzi oprocentowanie ok. 5,7%, zbliżone do średniej NBP. Rynek pracuje też nad zastąpieniem WIBOR-u nowym wskaźnikiem – GPW Benchmark publikuje już indeks POLSTR (3,593% na 24.09.2026). Co reforma oznacza dla umów, opisujemy w artykule WIBOR, WIRON i POLSTR – co to jest i jak wpływa na ratę.

Rata kredytu 600 tys. zł: stała czy zmienna – scenariusze

Kredyt 600 tys. zł to ok. 80% ceny mieszkania za 750 tys. zł, czyli mniej więcej mediany ceny mieszkania 2-pokojowego w naszej warszawskiej ofercie (755 824 zł) i mediany wszystkich mieszkań w ofercie wrocławskiej (759 682 zł), według danych z oferty TM Invest, stan na 27.09.2026. Założenia: okres 30 lat, raty równe, stopa okresowo stała 6,10% na 5 lat (średnia NBP z lipca 2026) oraz stopa zmienna 5,71% (WIBOR 3M 3,86% + przyjęta marża 1,85 pkt proc.).

Scenariusz dla stopy zmiennej	Oprocentowanie	Rata zmienna	Rata stała (5 lat)	Różnica miesięcznie
Stopy spadają o 2 pkt proc.	3,71%	ok. 2 765 zł	ok. 3 636 zł	stała droższa o ok. 870 zł
Stopy spadają o 1 pkt proc.	4,71%	ok. 3 115 zł	ok. 3 636 zł	stała droższa o ok. 520 zł
Bez zmian (dziś)	5,71%	ok. 3 486 zł	ok. 3 636 zł	stała droższa o ok. 150 zł
Stopy rosną o 1 pkt proc.	6,71%	ok. 3 876 zł	ok. 3 636 zł	stała tańsza o ok. 240 zł
Stopy rosną o 2 pkt proc.	7,71%	ok. 4 282 zł	ok. 3 636 zł	stała tańsza o ok. 646 zł

Jak to czytać? Przez 5 lat stała stopa kosztuje Cię ok. 9 tys. zł więcej (150 zł × 60 rat), jeśli WIBOR się nie zmieni. Z naszego wyliczenia wynika, że oba warianty kosztują tyle samo, gdy stopa zmienna przez 5 lat jest średnio o ok. 0,4 pkt proc. wyższa niż dziś. Wystarczy więc jedna podwyżka stóp o 0,5 pkt proc. na początku okresu, by stała stopa wyszła taniej. Z kolei przy spadku stóp o 1 pkt proc. różnica na korzyść zmiennej rośnie do ok. 31 tys. zł w 5 lat. Inne kwoty i okresy spłaty znajdziesz w tabelach rat kredytu 500–800 tys. zł.

Chcesz porównać realne oferty zamiast średnich? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków ze stałą i zmienną stopą dla Twojej kwoty i okresu spłaty.

Co po 5 latach stałej stopy?

Ustawa o kredycie hipotecznym przewiduje dla kredytów ze stałą stopą przez co najmniej 5 lat kilka zabezpieczeń dla kredytobiorcy:

• Umowa musi z góry określać zasady na „potem”. Chodzi o sposób ustalenia nowej stopy (wskaźnik referencyjny plus marża) i o to, co się stanie, jeśli nie dojdziecie z bankiem do porozumienia (art. 29 ust. 3). W praktyce brak porozumienia oznacza zwykle przejście na stopę zmienną według wzoru z umowy.
• Bez opłat za ustalenie nowej stopy. Bank nie może pobrać opłaty za ustalenie stopy na kolejny okres ani za związaną z tym zmianę umowy (art. 29 ust. 4).
• Reszta umowy się nie zmienia. Pozostałe warunki kredytu pozostają takie same (art. 29 ust. 5).
• Dodatkowe RRSO już przed podpisaniem umowy. W formularzu informacyjnym bank musi podać dodatkowe, przykładowe RRSO liczone tylko dla początkowego okresu stałej stopy (art. 20 ust. 7).

Nowa stopa po 5 latach zależy od rynku w tym momencie. W naszym przykładzie po 60 ratach do spłaty zostanie ok. 559 tys. zł. Przy nowym oprocentowaniu 6,1% rata pozostanie na poziomie ok. 3 636 zł. Przy 4,1% spadnie do ok. 2 982 zł, a przy 8,1% wzrośnie do ok. 4 352 zł. Stała stopa nie usuwa więc ryzyka na zawsze, tylko przesuwa je o 5 lat. Jeśli propozycja banku będzie słaba, możesz przenieść kredyt do innego banku. Kiedy to się opłaca, piszemy w artykule o refinansowaniu kredytu hipotecznego.

Stała stopa a zdolność kredytowa i nadpłata

Zdolność kredytowa. Rekomendacja S każe bankom liczyć zdolność z buforem stopy procentowej. Przy stopie zmiennej wynosi on dziś 2,5 pkt proc. (wzór: 5 pkt proc. minus stopa referencyjna NBP, ale nie mniej niż 2,5 pkt proc.). Przy stopie okresowo stałej bufor zależy od długości okresu stałej stopy. Dla kredytu na 30 lat i stopy stałej przez 5 lat to także 2,5 pkt proc., a przy 10 latach – 2,0 pkt proc. Wniosek: 5-letnia stała stopa nie poprawia zdolności. Przy wyższym oprocentowaniu startowym może ją nawet lekko obniżyć – w naszym przykładzie rata „testowa” (na 25 lat) to ok. 4 872 zł przy stopie stałej wobec ok. 4 715 zł przy zmiennej. Szczegóły wyliczeń znajdziesz w artykule Zdolność kredytowa 2026.

Nadpłata. Kredyt możesz spłacić wcześniej w każdym momencie, a koszty kredytu maleją wtedy o odsetki za skrócony okres (art. 38 i 39). Różnica dotyczy rekompensaty dla banku. Przy stopie zmiennej bank może ją pobrać tylko w ciągu pierwszych 36 miesięcy, maksymalnie 3% spłacanej kwoty i nie więcej niż roczne odsetki od niej (art. 40 ust. 2–3). Przy stopie stałej bank może pobierać rekompensatę przez cały okres jej obowiązywania (art. 40 ust. 6). Jej granicą są koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą (art. 40 ust. 7). Jeśli planujesz duże nadpłaty w pierwszych latach, sprawdź ten zapis w umowie przed podpisaniem.

Kiedy stała, a kiedy zmienna stopa – tabela

Twoja sytuacja	Co zwykle ma więcej sensu	Dlaczego
Rata zajmuje dużą część dochodu, niewielka poduszka finansowa	Stała	Wzrost raty o kilkaset złotych mógłby zachwiać budżetem
Pierwsze lata po zakupie: wykończenie, meble, dziecko w planach	Stała	Przewidywalny budżet w okresie największych wydatków
Planujesz duże nadpłaty w ciągu 1–3 lat	Zmienna	Rekompensata tylko przez 36 miesięcy i z limitem 3%
Planujesz sprzedaż mieszkania w ciągu kilku lat	Zmienna lub krótka stała	Niższy koszt wcześniejszej spłaty
Masz wysokie oszczędności i zniesiesz wyższą ratę	Zmienna	Dziś rata jest niższa, a ewentualne spadki stóp od razu obniżą ratę
Jeden dochód w gospodarstwie domowym	Stała	Brak drugiego źródła, które zamortyzuje wzrost raty

Oprocentowanie stałe – opinie w skrócie. Zalety: przewidywalna rata przez 5–10 lat, ochrona przed podwyżkami stóp, spokojniejszy budżet. Wady: dziś wyższa rata na starcie, brak korzyści ze spadku stóp w okresie stałym, możliwa rekompensata przy wcześniejszej spłacie i niepewność, jaka stopa będzie po zakończeniu okresu. Stała stopa to w praktyce ubezpieczenie od wzrostu rat. Ma sens, jeśli podwyżka raty o 600–800 zł byłaby dla Ciebie realnym problemem.

Zmiana oprocentowania ze zmiennego na stałe

Masz już kredyt ze zmienną stopą? Rekomendacja S (rek. 1.13) oczekuje, że bank umożliwi zmianę oprocentowania ze zmiennego na stałe lub okresowo stałe, także w umowach zawartych wcześniej. Zwykle robi się to aneksem do umowy, na wniosek kredytobiorcy. Bank proponuje wtedy stopę stałą aktualną na dzień zmiany, a nie tę z dnia podpisania umowy. Druga droga to refinansowanie w innym banku, w którym od razu wybierasz stopę stałą. Porównaj ratę po aneksie z kosztami zmiany banku.

Najczęstsze pytania

Podsumowanie

W 2026 roku stała stopa kosztuje niewiele więcej niż zmienna: średnio ok. 0,4 pkt proc., czyli ok. 150 zł miesięcznie przy kredycie 600 tys. zł. W zamian dostajesz 5 lat bez niespodzianek. Zmienna stopa jest tańsza na starcie i od razu zyska na ewentualnych obniżkach stóp, ale 2 pkt proc. w górę to ok. 800 zł wyższa rata. Zanim wybierzesz, sprawdź, jak umowa reguluje okres po zakończeniu stałej stopy i wcześniejszą spłatę. Cały proces od wniosku do wypłaty transz opisujemy w poradniku Kredyt hipoteczny krok po kroku, a mieszkania w budżecie ok. 750 tys. zł znajdziesz w ofercie nowych mieszkań w Warszawie i we Wrocławiu.

Nie wiesz, która stopa lepiej pasuje do Twojego budżetu? Umów konsultację z ekspertem kredytowym – porównamy oferty kilku banków ze stałą i zmienną stopą, marże, prowizje i warunki nadpłat.

Stan prawny na wrzesień 2026 r., dane rynkowe z września 2026 r. Wyliczenia mają charakter orientacyjny, opierają się na przyjętych założeniach (marża, stałe stopy w scenariuszach) i nie stanowią oferty ani porady finansowej. Decyzję kredytową i ostateczne oprocentowanie ustala bank.

Źródła

• Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami – tekst jednolity Dz.U. 2025 poz. 720 (art. 4 pkt 20, art. 20 ust. 7, art. 29 ust. 2–5, art. 38–40).
• KNF – Rekomendacja S (def. 7a, 12–14, rekomendacje 1.9–1.13).
• NBP – statystyka stóp procentowych MIR, Tabele 2 i 4, dane za maj–lipiec 2026.
• NBP – podstawowe stopy procentowe (stopa referencyjna 3,75% od 5.03.2026).
• NBP – Informacja o cenach mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości w I kw. 2026 r. (udział kredytów o stałej stopie).
• GPW Benchmark – WIBOR, POLSTR (fixing z 25.09.2026).
• Ceny mieszkań: katalog inwestycji TM Invest, stan na 27.09.2026.