Продажа квартиры с арендатором в Польше: можно ли и как сделать это безопасно

Да, квартиру с арендатором можно продать без его согласия: договор аренды не прекращается, а покупатель вступает в него на место прежнего собственника (ст. 678 Гражданского кодекса, Kodeks cywilny). Важно: если арендатор уже занимает жилое помещение, покупатель не может расторгнуть аренду только потому, что купил квартиру (ст. 692 k.c.). Ниже объясняем, что происходит с договором, залогом и арендной платой, как организовать показы и кому такое предложение выгоднее всего, на примере студии во Вроцлаве.

Главное

• После продажи покупатель вступает в арендные отношения на место продавца на тех же условиях (ст. 678 § 1 k.c.).
• Нормы о расторжении аренды покупателем не применяются к жилым помещениям, если только арендатор ещё не принял помещение (ст. 692 k.c.).
• Собственник, который хочет жить в квартире сам, может расторгнуть обычную аренду не раньше чем за полгода (при наличии замещающего жилья) или за 3 года (без него) – ст. 11 ч. 4–5 закона о защите прав арендаторов (ustawa o ochronie praw lokatorów).
• Залог (kaucja): при обычной аренде до 12-кратной арендной платы, при «случайной» аренде (najem okazjonalny) до 6-кратной; возврат в течение месяца после освобождения помещения (ст. 6 и 19a закона).
• Закон даёт собственнику право входить в помещение только при аварии и на согласованные осмотры (ст. 10) – для показов покупателям нужно согласие арендатора.

Можно ли продать квартиру с арендатором без его согласия?

Да. Согласие арендатора не нужно ни для публикации объявления, ни для предварительного договора, ни для нотариального акта. Права преимущественной покупки квартиры, в которой он живёт, у арендатора, как правило, тоже нет – если только стороны сами не прописали такое право в договоре аренды.

Последствия продажи описывает ст. 678 § 1 Гражданского кодекса: покупатель вступает в арендные отношения на место прежнего собственника. Договор действует в прежнем виде – с той же арендной платой, сроком и правилами расторжения; меняется только арендодатель.

О наличии аренды сообщайте покупателю с самого начала – лучше уже в объявлении («сдана до…, арендная плата… zł»). Договор аренды, акт приёма-передачи и подтверждения платежей должны войти в комплект документов вместе с теми, что перечислены в статье продажа квартиры шаг за шагом.

Арендатор и новый собственник: может ли покупатель расторгнуть аренду?

Общее правило ст. 678 k.c. позволяет покупателю расторгнуть аренду с соблюдением установленных законом сроков, если только договор не был заключён на определённый срок, в письменной форме, с заверенной датой (data pewna), а вещь не была передана арендатору (§ 2). Для квартир ключевое значение имеет ст. 692 k.c.: нормы о расторжении аренды покупателем не применяются к аренде жилых помещений, если арендатор ещё не принял помещение.

Если арендатор уже живёт в квартире, покупка не является основанием для расторжения. У нового собственника те же возможности, что и у прежнего: случаи, предусмотренные договором и законом о защите прав арендаторов, – например, задолженность по арендной плате минимум за три полных периода платежа (после письменного предупреждения и назначения дополнительного месячного срока), использование помещения вопреки договору несмотря на письменное предупреждение или субаренда без письменного согласия (ст. 11 ч. 2).

Если покупатель хочет жить в квартире сам, а аренда заключена на неопределённый срок, закон предусматривает расторжение «для собственных нужд»: не позднее чем за полгода, если арендатору есть где жить на условиях замещающего жилья либо собственник такое жильё ему предоставит (ст. 11 ч. 4), или не позднее чем за 3 года без замещающего жилья (ч. 5). Расторжение должно быть письменным и указывать причину. Если после расторжения за 3 года собственник не поселится в квартире (или выедет до истечения полугода), арендатор может вернуться либо потребовать разницу в арендной плате за год (ч. 6).

Продажа квартиры и договор аренды: что происходит с каждым типом договора

Покупатель в первую очередь спросит: когда квартира освободится? Ответ зависит от вида договора.

Тип договора аренды	Что с ним после продажи	Когда покупатель может его прекратить
Обычная аренда на определённый срок	Покупатель вступает в договор до конца срока (ст. 678 § 1, ст. 692 k.c.)	По истечении срока; раньше – только в случаях, предусмотренных договором (ст. 673 § 3 k.c.), и при нарушениях по ст. 11 ч. 2 закона (в т. ч. 3 периода задолженности, субаренда без согласия)
Обычная аренда на неопределённый срок	Покупатель вступает в договор; защита арендатора не меняется	По причинам из ст. 11 закона: при нарушениях – за месяц, на конец месяца; для собственных нужд – за 6 месяцев (с замещающим жильём) или за 3 года
«Случайная» аренда (najem okazjonalny, максимум 10 лет)	Покупатель вступает в договор до конца срока	По истечении срока или в случаях из договора; при нарушениях по ст. 11 ч. 2 п. 1–3 (ст. 19e); после прекращения – требование освободить помещение со сроком не менее 7 дней (ст. 19d)
Институциональная аренда (najem instytucjonalny)	Покупатель вступает в договор; относится к продаже предпринимателем, сдающим помещения в аренду	По истечении срока или в случаях из договора; требование освободить помещение со сроком не менее 14 дней (ст. 19i)
Арендатор ещё не принял помещение	Покупатель вступает в договор	Может расторгнуть аренду с соблюдением установленных сроков (ст. 678 § 1, ст. 692 k.c.) – для помещения с ежемесячной арендной платой закон предусматривает 3 месяца на конец месяца (ст. 688 k.c.)

Меньше всего проблем даёт «случайная» аренда: покупатель знает, когда договор закончится, а при сопротивлении арендатора есть упрощённый путь освобождения помещения. Подробности этого договора мы описали в статье «случайная» и институциональная аренда. Однако арендатор подчинился принудительному исполнению (poddanie się egzekucji) перед прежним собственником – покупателю нужна исполнительная клаузула (klauzula wykonalności) на своё имя как правопреемнику, с подтверждением перехода прав, например нотариальным актом купли-продажи (ст. 788 § 1 k.p.c.). Нормы прямо не регулируют, должен ли новый собственник повторно заявлять договор в налоговую инспекцию – этот вопрос стоит обсудить с нотариусом при заключении акта.

Залог, арендная плата и налог: как рассчитаться при нотариальном акте

Залог обеспечивает требования арендодателя на день освобождения помещения и подлежит возврату в течение месяца после освобождения помещения либо после приобретения его в собственность арендатором, за вычетом требований арендодателя (ст. 6 ч. 4; при «случайной» аренде – ст. 19a ч. 5). Нормы прямо не определяют, как продавец и покупатель должны рассчитаться между собой по залогу. Но поскольку арендодателем в день окончания аренды будет покупатель, безопаснее всего передать залог ему – переводом или через уменьшение цены – и указать это в нотариальном акте вместе с суммой.

• Арендная плата – определите в акте день, с которого она причитается покупателю (обычно день передачи помещения, то есть передачи прав арендодателя), и пропорционально рассчитайте плату за текущий месяц.
• Уведомление арендатора – отправьте совместное письмо продавца и покупателя с датой смены собственника и новым номером счёта для платежей.
• Документы для покупателя – договор с дополнительными соглашениями, акт, подтверждения платежей, а при «случайной» аренде – нотариальный акт арендатора и подтверждение заявления в налоговую инспекцию (US).
• Налог с аренды – доход до дня продажи декларируете вы, начиная со дня перехода – покупатель. Правила паушального налога (ryczałt: 8,5% при доходе до 100 тыс. zł, 12,5% с превышения) мы описали в статье о налоге с аренды квартиры.

Показы квартиры с арендатором: право входа и хорошая практика

Без согласия арендатора собственник войдёт в помещение только при аварии, в присутствии полиции или городской стражи (ст. 10 ч. 1); кроме этого, арендатор предоставляет доступ в согласованный срок для осмотра или необходимых работ (ч. 3). Показов покупателям в этом перечне нет, а права арендатора пользоваться помещением защищены так же, как право собственности (ст. 690 k.c.). Поэтому показы требуют договорённости с арендатором.

• Письменно согласуйте постоянные «окна» для показов (например, два раза в неделю) и порядок предварительного уведомления.
• Предложите компенсацию за неудобства, например скидку на арендную плату за месяцы продажи – это дешевле, чем недели простоя объявления.
• Сократите число визитов: хорошие фотографии и планировка в объявлении, виртуальная прогулка, день открытых дверей для нескольких заинтересованных сразу.
• В новые договоры аренды добавьте оговорку о доступе в помещение для показов на случай продажи.

Продажа с арендатором обычно занимает больше времени – круг покупателей уже, а показы зависят от арендатора. Сроки этапов описаны в статье сколько длится продажа квартиры.

Квартира сдана, и вы думаете, продавать ли её с арендатором или подождать конца договора? Поможем оценить квартиру и провести продажу – подберём стратегию под тип договора аренды и найдём покупателей, для которых арендатор – плюс, а не препятствие.

Продажа сданной в аренду квартиры: кому выгодно и как это влияет на цену?

Квартира с арендатором – это два разных продукта для двух групп покупателей. Для тех, кто покупает для себя, аренда – препятствие: сразу не въедет, а при договоре на неопределённый срок может ждать даже 3 года. Поэтому такой покупатель ждёт скидки или вовсе пропускает предложение.

Для инвестора всё наоборот: квартира приносит доход с первого дня, а у арендатора известна история платежей. Поэтому предложение «с арендатором» стоит адресовать прежде всего инвесторам и подавать его на языке доходности – так, как мы считаем в статье о доходности аренды квартиры.

Пример: студия во Вроцлаве с арендатором

Допустим, студия площадью 32,4 м² (медиана метража студий в нашем предложении во Вроцлаве). Арендную плату считаем по средней ставке аренды NBP (Национального банка Польши) для шести крупных городов (в т. ч. Вроцлава) за I кв. 2026 г. – 67,5 zł/м², без эксплуатационных платежей: 32,4 × 67,5 = 2 187 zł в месяц, то есть 26 244 zł в год. Паушальный налог 8,5% составит 2 231 zł, остаётся 24 013 zł.

Цена квартиры с арендатором	Валовая доходность (годовая аренда / цена)	После паушального налога 8,5%
560 000 zł	4,7%	4,3%
600 000 zł	4,4%	4,0%
640 000 zł	4,1%	3,8%

Инвестор сравнит это с альтернативой: новой студией от застройщика. По данным из предложения TM Invest, по состоянию на 27.09.2026 медианная цена студии во Вроцлаве составляет 595 638 zł. К ней добавляется отделка – при ориентировочных 2 200 zł/м² (середина диапазона из статьи сколько стоит отделка квартиры) это около 71 280 zł – и несколько месяцев без дохода: при 3 месяцах работ и месяце поиска арендатора это около 8 750 zł недополученной арендной платы. В сумме новая квартира, «готовая к сдаче», обойдётся примерно в 676 тыс. zł – эта разница и есть ваш аргумент в переговорах, даже если квартира старше.

А для покупателя «для себя» та же студия со «случайной» арендой, истекающей через год, стоит меньше, чем такая же пустая: ему придётся ждать и считаться с риском, что арендатор не выедет добровольно. Новые студии, с которыми покупатель будет вас сравнивать, вы найдёте в подборке новых инвестиций во Вроцлаве.

Риски при продаже квартиры с арендатором и как их снизить

• Устный или неполный договор – оформите договор или дополнительное соглашение с актуальной арендной платой и залогом.
• Задолженность арендатора – покупатель спросит об истории платежей; покажите выписки и определите в акте, кто взыскивает задолженность, возникшую до продажи.
• Несогласованный залог – без записи в акте спор о его возврате может вернуться к вам после окончания аренды.
• Обещание «пустой квартиры» – не вписывайте в предварительный договор срок передачи свободной квартиры, если не уверены, что арендатор выедет; нарушение может стоить задатка (zadatek). Правила задатка описывает статья о предварительном договоре продажи квартиры.

Продаёте через посредника? Определите в договоре, кто связывается с арендатором – подробнее в статье договор посредничества: с эксклюзивом или открытый.

Частые вопросы

Итоги

Продажа квартиры с арендатором законна и не требует согласия арендатора, но покупатель принимает договор аренды со всеми его условиями – в случае жилого помещения он не расторгнет его только потому, что купил квартиру. Проверьте тип и срок договора, наведите порядок в документах и залоге, определите правила показов и решите, на кого вы ориентируетесь: на инвестора или на покупателя «для себя».

Хотите продать сданную в аренду квартиру без простоев и споров о залоге? Свяжитесь с нами по вопросу оценки и продажи квартиры – на рынке с 2016 года, работаем в Варшаве и Вроцлаве.

Правовое состояние на сентябрь 2026 г. Расчёты носят ориентировочный характер, а арендная плата и цены в примере – допущения, основанные на данных NBP и каталога TM Invest. Статья не является юридической или налоговой консультацией – перед продажей квартиры с арендатором стоит проконсультироваться с юристом или нотариусом по договору аренды и записям в акте.

Источники

• Гражданский кодекс (Kodeks cywilny) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 795 (ст. 81, 673, 678, 679, 688, 690, 692).
• Закон о защите прав арендаторов, муниципальном жилищном фонде и об изменении Гражданского кодекса – единый текст Dz.U. 2023 поз. 725 (ст. 6, 10, 11, 19a–19e, 19i).
• Гражданский процессуальный кодекс (Kodeks postępowania cywilnego) – единый текст Dz.U. 2026 поз. 468 (ст. 788).
• NBP – Информация о ценах на жильё и ситуации на рынке жилой недвижимости в I кв. 2026 г. (ставки аренды).
• Rozliczenie przychodów z najmu – ryczałt ewidencjonowany – podatki.gov.pl (на польском).
• Цены квартир: каталог инвестиций TM Invest, по состоянию на 27.09.2026.